摘要：舊摟改造作為滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展的行之有效的手段。同時(shí)，舊樓改遣工程具有總體面積小，所需的投資少，效益好等優(yōu)點(diǎn)。為此，本文從工程遣價(jià)的角度出發(fā)，對(duì)在搜集有關(guān)資料，做出科學(xué)決策、施工階段的造價(jià)控制、加強(qiáng)結(jié)算管理方面對(duì)舊楱改造工程造價(jià)管理問題進(jìn)行了分析，提出了舊樓改造工程造價(jià)管理的具體措施。以保證舊接改造的經(jīng)濟(jì)合理。
　　關(guān)鍵詞：舊樓改造　工程造價(jià)　管理
　　中圖分類號(hào)：TU723.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1672-3791(2012)Ol(b)-0153-02
　　隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越越來(lái)越高。20世紀(jì)70和80年代的建筑與充滿鮮花、綠草和噴泉的現(xiàn)代化建筑相比顯得不一致，影響一個(gè)城市的整體美觀。為了滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展的需求，有必要對(duì)這些建筑就行改造。舊樓改造已成為滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展的行之有效的手段，它在改善居民環(huán)境、提高人民生活水平的同時(shí)，又減少了環(huán)境污染，又符合了城市整體美觀的要求。和新建的建筑物比較，舊樓改造工程具有總體面積小，所需的投資少，但工程的綜合量比較多且范圍廣。舊樓改造主要是使樓的使用功能和整體美觀得到提升，而基本不改變舊樓的原有結(jié)構(gòu)。因此，根據(jù)不同功能進(jìn)行舊樓改造，舊樓改造的實(shí)施基本都是設(shè)計(jì)和施工以及修改都在同時(shí)進(jìn)行，工程造價(jià)的控制與管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，使得我們對(duì)舊樓改造的造價(jià)的把握的難度較大。對(duì)于舊房改造的造價(jià)的問題我們可以從以下幾點(diǎn)進(jìn)行思考。
　　1　廣集舊樓資料，制定科學(xué)合理決策
　　舊樓改造的科學(xué)合理決定了該項(xiàng)目投資能不能取得一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。這是因?yàn)楦脑祉?xiàng)目的復(fù)雜性決定了項(xiàng)目的決策應(yīng)科學(xué)合理。為了能做出科學(xué)決策就必須搜集有關(guān)資料，通過(guò)搜集得到的資料，我們可以了解目前舊樓的使用環(huán)境、荷載狀況、所使用的建筑材料材質(zhì)及其性能，基本構(gòu)件的截面尺寸、節(jié)點(diǎn)的連接等情況，通過(guò)施工圖紙可以確定工程預(yù)算量。通過(guò)搜集、整理并分析資料，才能為下一步的舊樓改造做好鋪墊。
　　舊樓改造，需滿足業(yè)主的要求進(jìn)行改造，特別是對(duì)于居民區(qū)的舊樓改造，應(yīng)滿足不同業(yè)主的意見，所涉及的范圍廣，因此需制定不同的方案，這就使得項(xiàng)目方案的制定的難度相當(dāng)大。在充分掌握所得的資料并制定不同的改造方案，比較各方案的合理型、經(jīng)濟(jì)性以及社會(huì)效益，在對(duì)舊樓改造工程進(jìn)行評(píng)審中最好有專家參與，可以從中發(fā)現(xiàn)是否有缺項(xiàng)漏報(bào)問題，施工方案是否合理。當(dāng)方案確定后就要決定如何施工，哪些地方要改造，哪些部位可以保留。
　　2　施工階段工程造價(jià)的控制
　　2.1　控制材料用量和價(jià)格
　　材料費(fèi)在工程中的直接費(fèi)占有很大的比例，因此工程造價(jià)的控制可以說(shuō)是控制材料的費(fèi)用。我們?cè)谑┕るA段中對(duì)材料用量的控制主要是按照合同中關(guān)于材料用量的規(guī)定，在材料用量控制后進(jìn)行材料價(jià)格的控制。而舊樓改造的施工過(guò)程經(jīng)常會(huì)變更，因此要使施工階段的造價(jià)控制得以實(shí)現(xiàn)，就必須要了解現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料，了解并掌握材料的信息，及時(shí)審批施工過(guò)程中材料的價(jià)格。如在在舊樓改造中根據(jù)需要一般需更換磁磚地面，直接將按照預(yù)算定中的算法應(yīng)用到舊樓改造就顯得不合理。這是因?yàn)槎~中拆除有注明要求20％完好率，但是在實(shí)際舊樓改造中一般沒考慮完好率，也是說(shuō)瓷磚未考慮回收再利用，結(jié)合實(shí)際情況可以考慮應(yīng)用水泥抹灰地面拆除；又如舊樓改造的內(nèi)外墻粉刷問題，這一施工過(guò)程為：外墻漆，涂乳膠漆，滿批白水泥二遍，打磨砂紙。所以，控制其材料造價(jià)主要應(yīng)控制以下方面：實(shí)際使用的材料與套用定額的材料的一致性，墻漆的涂刷遍數(shù)與套用定額的一致性，平整度與粘結(jié)度的一致性。以上例子，可以很好的說(shuō)明實(shí)際的施工情況對(duì)材料的造價(jià)控制的影響。
　　2.2　嚴(yán)格控制工程變更，減少變更費(fèi)用
　　在項(xiàng)目的施工階段，業(yè)主或者監(jiān)理對(duì)于施工單位提出的設(shè)計(jì)變更應(yīng)嚴(yán)格控制。由于舊樓改造涉及的工程綜合量多而且范圍廣，在施工過(guò)程中有時(shí)需進(jìn)行設(shè)計(jì)變更的原因很多，因此必須做到變更前了解工程變更的原因，是否有不用變更的方案和措施等。對(duì)于必須并更，讓施工單位證明不采取變更措施出現(xiàn)的對(duì)舊樓改造不利的結(jié)果，在充分論證的基礎(chǔ)上，需要相關(guān)單位參與并同意，并且及時(shí)簽證，特別是要有文字記錄變更的過(guò)程。在施工的過(guò)程中應(yīng)盡量避免并更，因?yàn)樽兏鼤?huì)帶來(lái)由于工程量的變化，由此造成工程損失。在萬(wàn)不得已的情況下，明確了變更的原因，在滿足項(xiàng)目目標(biāo)的情況下可以考慮用價(jià)格低的材料代替價(jià)格高的材料。此外，一定要嚴(yán)格遵守隱蔽工程現(xiàn)場(chǎng)簽證制度，在隱蔽工程中要有監(jiān)理參與，并做好驗(yàn)收記錄，對(duì)于施工中的每一項(xiàng)隱蔽工程都要嚴(yán)格執(zhí)行。針對(duì)舊樓改造工程的變更內(nèi)容，作為造價(jià)工程師需重新核查工程量，并合理估算變更價(jià)格，在此基礎(chǔ)上可采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析比較，對(duì)工程中每個(gè)子項(xiàng)單價(jià)、數(shù)量和金額的變化應(yīng)重新審核，最后可計(jì)算該項(xiàng)工程變更對(duì)工程造價(jià)的影響。在舊樓改造的工程中，有一些情況在原先的設(shè)計(jì)時(shí)未考慮到的情況是正常的。比如在舊樓改造工程后，發(fā)現(xiàn)由于原先室內(nèi)用電設(shè)計(jì)不能使用功能的變化引起的總用電量變化，這項(xiàng)費(fèi)用也就沒在概算得以體現(xiàn)，諸如之類的情況在舊樓改造過(guò)程中會(huì)碰到。
　　2.3　加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)簽證管理
　　施工中的現(xiàn)場(chǎng)簽證是由建設(shè)單位、監(jiān)理工程師、施工單位負(fù)責(zé)人對(duì)以下情形達(dá)成一致而共同簽署的一種書面手續(xù)，這情形是指對(duì)合同以外施工活動(dòng)且產(chǎn)生的每個(gè)分項(xiàng)工程和這工程所耗用的工料好其他費(fèi)用?，F(xiàn)場(chǎng)簽證有很大的作用，它是施工階段的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它記錄著現(xiàn)場(chǎng)的情況，是各管理部門和建設(shè)單位必須關(guān)注的一個(gè)方面。
　　現(xiàn)場(chǎng)簽證在舊樓改造工程的實(shí)施過(guò)程中主要有以下幾種情形：(1)由于建設(shè)單位未能及時(shí)供應(yīng)合同中規(guī)定的材料、場(chǎng)地設(shè)備資料、造成施工單位不能正常施工或者窩工的損失；(2)由于建設(shè)單位本身的意愿決定已施工的工程中途制止施工、或者延緩施工，設(shè)計(jì)變更、錯(cuò)誤造成施工企業(yè)未能正常施工造成的算式，如窩工、停工、返工而發(fā)生的倒運(yùn)、人員和機(jī)具的調(diào)遷等損失；(3)在舊樓改造已經(jīng)開始實(shí)行，因?yàn)榻ㄔO(shè)單位的原因造成水電供應(yīng)不穩(wěn)定，使得施工未能正常進(jìn)行，且施工時(shí)間延長(zhǎng)，施工單位無(wú)法安排停工引起的經(jīng)濟(jì)算式。因此，在舊樓改造的工程中，造價(jià)工程師應(yīng)及時(shí)了解現(xiàn)場(chǎng)的情況，做到胸中有數(shù)。對(duì)于施工中必須的變更，應(yīng)做到及時(shí)簽證。此外，在舊樓改造的施工過(guò)程中，還可能由于有主客觀的因素會(huì)對(duì)整個(gè)施工過(guò)程帶來(lái)變動(dòng)，這些情形也可以用現(xiàn)場(chǎng)簽證來(lái)處理。
　　3　加強(qiáng)結(jié)算管理
　　建筑工程竣工結(jié)算亦是舊樓改造工程造價(jià)控制最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，因?yàn)榭⒐び?jì)算可以反應(yīng)舊樓改造的實(shí)際造價(jià)。與新建的工程先比，舊樓改造的結(jié)算難度是比較大的。這主要是因?yàn)榕f樓有改造設(shè)計(jì)和施工同時(shí)進(jìn)行的情況，而其施工工序與正常的新建的工序也有所不同，這都使得實(shí)際施工時(shí)沒有按照工程量清單中綜合單價(jià)的步驟去做。這要求造價(jià)工程師有時(shí)需深入現(xiàn)場(chǎng)，了解現(xiàn)場(chǎng)情況，熟悉市場(chǎng)價(jià)格，做到胸中有數(shù)，對(duì)工程量清單進(jìn)行核對(duì)，如對(duì)材料、機(jī)械、人工的核對(duì)，同時(shí)造價(jià)工程師應(yīng)建立工程量清單核對(duì)備案制度和內(nèi)部復(fù)核制度并應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行。最后，在進(jìn)行工程竣工結(jié)算時(shí)，做到在工地現(xiàn)場(chǎng)核對(duì)工程量，了解市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)材料的調(diào)價(jià)做到有據(jù)可依，核查工程量清單的正確性等。在這之后，根據(jù)舊樓改造的實(shí)際情況議定出合理的價(jià)格，只有做到這樣才能使舊樓改造的工程造價(jià)結(jié)算做到合理、準(zhǔn)備。
　　4　結(jié)語(yǔ)
　　舊樓改造是滿足城市現(xiàn)代化發(fā)展的行之有效的手段之一，它在改善居民環(huán)境、提高人民生活水平的同時(shí)，又減少了環(huán)境污染，又符合了城市整體美觀的要求。和新建的建筑物比較，舊樓改造工程具有總體面積小，所需的投資少，但工程的綜合量比較多且范圍廣。同時(shí)，工程造價(jià)管理是一項(xiàng)集管理、技術(shù)、質(zhì)量、施工于一體的綜合性系統(tǒng)工程，也是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程，工程造價(jià)管理應(yīng)貫穿于工程建設(shè)的各個(gè)階段。因此，要真正做到舊樓改造工程投資的有效控制，就必須對(duì)改造項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行周密、認(rèn)真的管