文/王紅杰 專(zhuān)題策劃/悅?cè)?/p>

物業(yè)租賃環(huán)節(jié)涉及到兩大關(guān)鍵性工作：其一是物業(yè)評(píng)估，其二是簽定租賃合同。只有正確評(píng)估物業(yè)才能選到合適物業(yè)，減少物業(yè)租賃投入，減少企業(yè)固定成本；只有理性地簽訂租賃合同，才能將租金投入減到最低限度，避免物業(yè)租賃糾紛，從而減少經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

然而，許多餐飲企業(yè)并不了解物業(yè)情況，或輕信相關(guān)人員的口頭描述，就輕易簽約、落定、裝修，等開(kāi)張營(yíng)業(yè)了才發(fā)現(xiàn)不能辦理相關(guān)證照，為時(shí)已晚。在物業(yè)租賃方面，因不能按合同履行而引發(fā)糾紛、導(dǎo)致合同解除的案例非常多，這是一個(gè)重大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

本專(zhuān)題從多個(gè)方面列舉了餐飲企業(yè)在物業(yè)租賃上可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，前車(chē)之鑒，供大家參考。

沒(méi)弄清簽約主體

風(fēng)險(xiǎn)描述

簽約主體不清、簽約者權(quán)限不明往往會(huì)導(dǎo)致糾紛發(fā)生。我國(guó)企業(yè)形式非常多，餐飲企業(yè)可能以多種形式出現(xiàn)：個(gè)體工商戶(hù)、合伙企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)、獨(dú)資公司、多股東公司、集體企業(yè)、國(guó)有公司、外國(guó)自然人、外國(guó)公司等等。而在實(shí)際的交易過(guò)程中，可能是與企業(yè)簽約，也可能是與企業(yè)的東主、業(yè)主或者股東簽約；而簽約人不一定就是交易者本人，還可能是其代理人。這三層因素疊加起來(lái)，構(gòu)成了重重法律障礙和法律風(fēng)險(xiǎn)，稍不留意，就可能導(dǎo)致不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。

租賃合同一般是直接和業(yè)主簽約；如果簽約對(duì)象和業(yè)主不一致，則需要進(jìn)一步核實(shí)簽約對(duì)象是否有有效的授權(quán)？是否是轉(zhuǎn)租？有無(wú)轉(zhuǎn)租權(quán)？雖然非業(yè)主出租，并不當(dāng)然無(wú)效，但容易出現(xiàn)被業(yè)主收鋪的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，承租方也要明確自己的身份，錯(cuò)誤的選擇身份也容易導(dǎo)致糾紛。需要明確簽署時(shí)是職務(wù)代理行為，還是直接的交易行為。

如果是籌建中的公司，則應(yīng)注意：公司籌備組行為發(fā)生的民事訴訟，公司依法成立的，以公司為當(dāng)事人；公司未成立的，以負(fù)責(zé)成立、組織籌備組的創(chuàng)辦人或發(fā)起人為當(dāng)事人。

下面的案例3更形象的說(shuō)明了一種特殊的法律風(fēng)險(xiǎn)：冗長(zhǎng)拖沓的訴訟程序。該案經(jīng)一審、二審、再審、抗訴再審共四次審理。司法的不確定性本身就是一種法律風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：重大風(fēng)險(xiǎn)

案例1

張某向萬(wàn)里公司承租了數(shù)間房屋，但是萬(wàn)里公司并非產(chǎn)權(quán)人，海豐公司才是。海豐公司拒絕追認(rèn)合同效力。

案情簡(jiǎn)介：2005年1月20日，張某與萬(wàn)里公司簽訂《房屋租賃合同書(shū)》，雙方約定：甲方同意將座落于文山路98號(hào)樓的數(shù)間房屋租給張某使用。合同簽訂后，萬(wàn)里公司將房屋鑰匙交付給張某，張某開(kāi)始以“金橋大酒店”的名義根據(jù)經(jīng)營(yíng)餐飲業(yè)的需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修、購(gòu)置相關(guān)設(shè)備、招收員工并進(jìn)行了一定時(shí)期的廣告宣傳。2005年3月20日，海豐公司書(shū)面通知張某：你們協(xié)議所指向的租賃物的所有權(quán)不屬萬(wàn)里公司，我單位也從未委托萬(wàn)里公司對(duì)外簽訂房屋租賃合同，故你與萬(wàn)里公司簽訂的房屋租賃合同無(wú)效，望你接函后務(wù)必于十日內(nèi)與萬(wàn)里公司協(xié)商解除合同，逾期我單位將依法行使權(quán)利，通知后附有房屋權(quán)屬的證明。2005年4月7日，萬(wàn)里公司以電報(bào)形式通知張某解除合同，理由是：查證后得知該房產(chǎn)權(quán)不屬我公司。于是張某提起訴訟，要求萬(wàn)里公司、海豐公司連帶賠償包括裝修裝潢、購(gòu)買(mǎi)辦公及酒店用品、員工工資、廣告宣傳等各項(xiàng)損失共計(jì)219087.08元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：萬(wàn)里公司以其無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋與張某簽訂租賃合同，海豐公司在得知后即以書(shū)面形式拒絕追認(rèn)，故萬(wàn)里公司與張某簽訂的租賃合同無(wú)效。萬(wàn)里公司在明知自己無(wú)產(chǎn)權(quán)的情況下仍與張某簽訂租賃合同，違背了誠(chéng)實(shí)信用的原則，由此致使合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)賠償張某為準(zhǔn)備履行合同所支出的合理費(fèi)用。對(duì)于張某要求被告賠償各項(xiàng)損失的可確定數(shù)額的合理部分，予以支持。據(jù)此判決：一、萬(wàn)里公司賠償張某92377.78元。二、駁回張某對(duì)海豐公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)5800元，其他訴訟費(fèi)400元，共計(jì)6200元，由原告承擔(dān)3585元，被告萬(wàn)里公司承擔(dān)2615元。一審宣判后，被告萬(wàn)里公司不服提起上訴，威海市中級(jí)人民法院依法駁回上訴，維持原判。

雖然部分勝訴，但張某仍然有部分直接損失未獲得賠償，且經(jīng)營(yíng)終止。

案例2

方某等與上海沙申虹口酒家有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案。方某主張：商場(chǎng)租賃合同的履行主體是潮流公司而并非方某本人，其簽訂合同的行為是職務(wù)行為，故其不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。其主張未被法院采納。

案情簡(jiǎn)介：上海市曲陽(yáng)路某號(hào)1-3層商場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商場(chǎng))的權(quán)利人為沙申公司。2006年5月10日，沙申公司與方某簽訂《合同書(shū)》，約定：沙申公司將商場(chǎng)出租給方某作經(jīng)營(yíng)浴場(chǎng)、餐飲和娛樂(lè)等項(xiàng)目使用；方某在該房?jī)?nèi)所經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目經(jīng)工商登記注冊(cè)企業(yè)成立后，新企業(yè)必須為合同內(nèi)方某所有的義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，并在該合同上加蓋公章。《合同書(shū)》簽訂后，沙申公司收到方某支付的押金300,000元。2006年5月25日，方某開(kāi)始使用商場(chǎng)。2006年12月30日，上海潮流休閑沐浴有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)潮流公司)成立，遂在上述沙申公司與方某簽訂的《合同書(shū)》上蓋章。方某陸續(xù)支付沙申公司租金共計(jì)1,540,000元。2007年7月4日沙申公司起訴要求方某支付欠租、滯納金，并要求潮流公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院認(rèn)為，沙申公司與方某、潮流公司簽訂的《合同書(shū)》系各方的真實(shí)意思表示，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)按約履行自己的義務(wù)。沙申公司要求潮流公司按約對(duì)方某的給付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴請(qǐng)，并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予支持。

案例3

喬水英、洛陽(yáng)市澗西南昌路飯店西苑門(mén)市部與陸德才及原審第三人姚為民侵權(quán)糾紛案。陸德才在沒(méi)有代理權(quán)的情況下同姚為民簽訂的租賃合同無(wú)效。

案情簡(jiǎn)介：一門(mén)市部系20世紀(jì)70年代由洛陽(yáng)市規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，房產(chǎn)權(quán)屬于河南省第六建筑工程公司，使用權(quán)屬于洛陽(yáng)市澗西區(qū)商業(yè)局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)局)。1992年10月，喬水英同商業(yè)局簽訂承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)一份，協(xié)議規(guī)定：由商業(yè)局將門(mén)市部營(yíng)業(yè)用房交由喬水英承包經(jīng)營(yíng)飲食業(yè)，期限自1992年11月1日起至1997年10月31日止。該協(xié)議的實(shí)質(zhì)內(nèi)容為租賃性質(zhì)。門(mén)市部為集體性質(zhì)企業(yè)，負(fù)責(zé)人為王秀娟，但除房產(chǎn)外，門(mén)市部的財(cái)產(chǎn)均由喬水英和陸德忠夫婦投資購(gòu)置。1997年3月，陸德才在門(mén)市部負(fù)責(zé)人外出的情況下，隱瞞實(shí)情，以自己的名義在原喬水英和商業(yè)局所簽合同的基礎(chǔ)上與商業(yè)局續(xù)簽承包經(jīng)營(yíng)合同，將承包期限延至2002年10月31日，且在此后未經(jīng)喬水英同意，又以自己的名義將門(mén)市部租賃給姚為民，租期自1997年4月1日至2002年10月31日。陸德才向姚為民收取了第一年的租金60000元，隨之又將門(mén)市部?jī)?nèi)的部分財(cái)產(chǎn)處分給了第三人姚為民，終止了門(mén)市部與其他租賃戶(hù)的租賃關(guān)系，以至造成門(mén)市部停業(yè)。

法院再審認(rèn)為：陸德才在未征得喬水英同意的情況下，擅自以自己的名義與商業(yè)局續(xù)簽承包協(xié)議，將門(mén)市部轉(zhuǎn)租給第三人，并處分門(mén)市部財(cái)產(chǎn)，屬侵權(quán)行為。陸德才在沒(méi)有代理權(quán)的情況下將門(mén)市部轉(zhuǎn)租給姚為民，第三人姚為民在對(duì)門(mén)市部裝修時(shí)，喬水英、陸祥魁夫婦出面阻止，應(yīng)當(dāng)明知陸德才沒(méi)有代理權(quán)，卻仍然與其簽訂租賃合同，沒(méi)有經(jīng)商業(yè)局書(shū)面同意，亦沒(méi)有辦理登記備案手續(xù)，違反了《城市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，陸德才與姚為民簽訂的租賃合同屬無(wú)效合同。

風(fēng)險(xiǎn)防范

租賃合同簽訂前需要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)的原件，必要時(shí)還應(yīng)在房屋交易中心查詢(xún)房屋權(quán)屬登記情況。

如果出租方并非房屋所有權(quán)人，而是代理出租、委托出租，則需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書(shū)等法律文件；如果物業(yè)是兩人以上共有的，則需要得到全體房屋所有權(quán)人的同意或授權(quán)。

風(fēng)險(xiǎn)處理

積極尋求權(quán)利人的追認(rèn)。無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)的，合同無(wú)效，因此在權(quán)利人對(duì)無(wú)處分權(quán)人的處分行為所形成的合同是否追認(rèn)前，該合同屬效力待定的合同。如果獲得追認(rèn)，則可以認(rèn)定合同效力。

法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條：無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。

無(wú)法辦理相關(guān)證照

風(fēng)險(xiǎn)描述

證照是企業(yè)的身份證，是企業(yè)的法律主體證明，是開(kāi)辦企業(yè)的核心要素。如果沒(méi)有相關(guān)證照，企業(yè)要么關(guān)門(mén)，要么偷生。而如果沒(méi)有違反法律的強(qiáng)行規(guī)定，該租賃協(xié)議卻是合法有效的，即使最終解除合同，餐飲企業(yè)仍需繳納房租，承擔(dān)損失；如果有大量裝修，損失將更加慘重。許多企業(yè)不了解物業(yè)情況，或輕信相關(guān)人員的口頭描述，就輕易簽約、落定、裝修，等開(kāi)張營(yíng)業(yè)了才發(fā)現(xiàn)不能辦理相關(guān)證照，為時(shí)已晚。承租物業(yè)不能辦理相關(guān)證照而引發(fā)糾紛、導(dǎo)致合同解除的案例非常多，是一個(gè)重大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

影響企業(yè)獲得證照的因素有：環(huán)保、物業(yè)性質(zhì)（廠房、辦公、住宅等）、臺(tái)胞物業(yè)、拆遷規(guī)劃、消防等。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：重大風(fēng)險(xiǎn)

案例1

上海順基投資管理有限公司與徐某房屋租賃合同糾紛，用廠房辦酒店。

案情簡(jiǎn)介：2006年10月20日，順基公司、徐某簽訂一份《房屋租賃合同》，約定：順基公司將本市溧陽(yáng)路甲號(hào)(底樓鄰乙號(hào)部分)建筑面積約200平方米房屋出租給徐某，徐某將租賃房屋用作開(kāi)設(shè)酒店等項(xiàng)目，徐某的經(jīng)營(yíng)執(zhí)照、消防許可、衛(wèi)生許可證等相關(guān)必須申辦的手續(xù)全部由徐某自行負(fù)責(zé)；租賃期為6年。租賃合同簽訂后，徐某將租賃房屋裝修后用于開(kāi)辦餐館。由于租賃房屋性質(zhì)為廠房，未能辦妥餐飲營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并因此拒付租金。徐某無(wú)證經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后停止經(jīng)營(yíng)。順基公司起訴要求徐某支付房屋租金及使用費(fèi)，徐某反訴要求補(bǔ)償房屋裝潢損失。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為，順基公司、徐某簽訂的《房屋租賃合同》合法有效。由于租賃房屋性質(zhì)為廠房，徐某無(wú)法辦理取得餐飲營(yíng)業(yè)執(zhí)照并因此拒付租金，雙方租賃目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)，現(xiàn)順基公司要求解除合同，依法應(yīng)予支持。合同解除后，徐某應(yīng)當(dāng)將租賃房屋返還順基公司，順基公司亦應(yīng)返還徐某房屋租賃保證金16,666元。對(duì)此（合同解除），順基公司、徐某均有過(guò)錯(cuò)。且事實(shí)上，徐某至今未能辦妥相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，因此，對(duì)拖欠的房屋租金及使用費(fèi)，法院將根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用及公平原則，綜合順基公司、徐某的過(guò)錯(cuò)程度及徐某對(duì)租賃房屋的實(shí)際使用情況酌情予以調(diào)整。順基公司、徐某均有過(guò)錯(cuò)，且租賃房屋現(xiàn)有的裝潢確有可利用價(jià)值，裝潢殘值應(yīng)由順基公司作出相應(yīng)補(bǔ)償，租賃房屋內(nèi)可移動(dòng)的物品，則由徐某自行拆除。

案例2

成都市武侯區(qū)蔣烤鴨餐飲娛樂(lè)有限公司與白代彬房屋租賃合同糾紛案、租賃物業(yè)屬拆遷范圍不辦理任何證照。

案情簡(jiǎn)介：蔣烤鴨餐飲娛樂(lè)有限公司與白代彬簽訂了1份《商鋪出租租賃合同》，約定白代彬?qū)⑵湮挥诔啥几咝聟^(qū)桂溪鄉(xiāng)五岔子村10組的商鋪?zhàn)饨o蔣烤鴨作商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途，經(jīng)營(yíng)范圍以蔣烤鴨營(yíng)業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。上述商鋪位置屬于成都市政府規(guī)定的拆遷范圍。白代彬與政府有關(guān)部門(mén)尚未就該房屋簽訂拆遷協(xié)議，但該房屋目前已不能辦理衛(wèi)生許可證及營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證照。其前租戶(hù)也未能辦理衛(wèi)生許可證，并因無(wú)證經(jīng)營(yíng)被成都高新區(qū)桂溪街道辦事處相關(guān)工作人員查處過(guò)。蔣烤鴨支付房租、頂手費(fèi)，并對(duì)房屋進(jìn)行了裝修、修建后，到桂溪街道辦事處辦理相關(guān)證照時(shí)，被工作人員告知由于該房屋已被拆遷凍結(jié)，不能辦理衛(wèi)生許可證等營(yíng)業(yè)證照。

法院經(jīng)審理認(rèn)為：蔣烤鴨租賃該房屋經(jīng)營(yíng)餐飲，但該房屋因被拆遷凍結(jié)已不能辦理衛(wèi)生許可證等證照，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，租賃房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)，與其簽訂合同的初衷相悖，且因蔣烤鴨投入了大量費(fèi)用進(jìn)行裝修、修建，已經(jīng)對(duì)其造成了較大損失，故已經(jīng)構(gòu)成了重大誤解。對(duì)蔣烤鴨要求撤銷(xiāo)《商鋪出租租賃合同》的訴請(qǐng)予以支持。蔣烤鴨餐飲娛樂(lè)有限公司與白代彬?qū)Υ司嬖谝欢ㄟ^(guò)錯(cuò)，蔣烤鴨對(duì)其相關(guān)損失的造成負(fù)有主要責(zé)任，即承擔(dān)60%的責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范

先到街道、工商等負(fù)責(zé)登記手續(xù)的部門(mén)就該物業(yè)了解情況；明確相關(guān)制度、程序（尤其是當(dāng)?shù)赝琳?，因各地不同所以一定要?shí)地親自到這些部門(mén)去了解），弄清楚租賃物的性質(zhì)；約定辦理證照的風(fēng)險(xiǎn)如何負(fù)擔(dān)。先了解情況再簽約，先辦證照再裝修！

風(fēng)險(xiǎn)處理

主張“重大誤解”，撤銷(xiāo)合同；主張對(duì)方“欺詐”，撤銷(xiāo)合同（欺詐需對(duì)方“明知”，舉證困難）；不歸因于雙方原因的情況下可以解除，均不負(fù)擔(dān)違約責(zé)任；雙方都有過(guò)錯(cuò)時(shí)共同承擔(dān)。

法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十四條第一款第（一）項(xiàng)：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)：（一）因重大誤解訂立的……”

第五十八條：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”。

《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第71條：“當(dāng)事人因?qū)π袨榈男再|(zhì)、對(duì)方當(dāng)事人、標(biāo)的物的品種、質(zhì)量、規(guī)格和數(shù)量等的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，使行為的后果與自己的意思相悖，并造成較大損失的，可以認(rèn)定為重大誤解”。

《建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》：“不得使用臺(tái)胞購(gòu)買(mǎi)的房屋作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。

不了解餐飲業(yè)對(duì)物業(yè)的特殊要求

風(fēng)險(xiǎn)描述

餐飲業(yè)往往對(duì)物業(yè)有特殊的要求，因不同的菜系或經(jīng)營(yíng)防范而又可能有許多不同的要求。如果物業(yè)不符合這些要求，則不得不改造，而改造的費(fèi)用很容易引發(fā)糾紛。已經(jīng)引發(fā)糾紛的特殊要求有：電容、煤氣、空調(diào)、排風(fēng)、排水、排煙、排污、地面防水、電梯、氣管等；如果不符合這些特殊要求，有的導(dǎo)致無(wú)法獲得證照，有的將因巨額的改造費(fèi)用而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。

餐飲企業(yè)作為承租方，往往以物業(yè)不符合這些要求為由而拒付房租，但是實(shí)務(wù)中，這些情形不構(gòu)成拒付房租的理由。拒付房租的后果將是餐飲企業(yè)違約，甚至合同解除。

租賃合同更不會(huì)因?yàn)檫@些因素而無(wú)效。法庭或者判決合同繼續(xù)履行，或者解除合同，但是往往要求餐飲方承擔(dān)更多責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：重大風(fēng)險(xiǎn)

案例1

上海香啡繽餐飲有限公司與中德安聯(lián)人壽保險(xiǎn)有限公司房屋租賃合同糾紛上訴案。

案情簡(jiǎn)介：香啡繽公司與中德安聯(lián)公司簽訂《上海市房屋租賃合同》，約定中德安聯(lián)公司出租給香啡繽公司上海市某房屋，房屋用途、類(lèi)型為辦公。香啡繽公司承諾，租賃該房屋作為經(jīng)營(yíng)咖啡屋使用。合同簽訂后，香啡繽公司對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修并實(shí)際經(jīng)營(yíng)。后香啡繽公司向中德安聯(lián)公司發(fā)出律師函，要求中德安聯(lián)公司提供排水許可證，若兩周內(nèi)仍不能提供相關(guān)資料，則香啡繽公司將停止?fàn)I業(yè)、立即解除有關(guān)租賃合同等。中德安聯(lián)公司接函后曾要求物業(yè)公司協(xié)助提供相關(guān)環(huán)評(píng)材料，但物業(yè)公司無(wú)法提供。于是香啡繽公司提起訴訟，以中德安聯(lián)公司一直無(wú)法提供香啡繽公司辦理該房屋經(jīng)營(yíng)證照所需的房屋的排水許可證，造成香啡繽公司的合同目的落空為由，要求判令：1.解除租賃合同；2.中德安聯(lián)公司賠償實(shí)際損失358,539.97元（包括裝修成本26萬(wàn)元，租金93,039.97元，公證費(fèi)3000元，搬遷費(fèi)2,500元）。

法院認(rèn)為，租賃合同系締約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。香啡繽公司對(duì)租賃物的類(lèi)型為辦公性質(zhì)是明知的，其將系爭(zhēng)房屋作為經(jīng)營(yíng)咖啡廳用途僅是其單方承諾，且辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照本身非中德安聯(lián)公司的合同義務(wù)，中德安聯(lián)公司只負(fù)有協(xié)助義務(wù)，客觀上中德安聯(lián)公司也在積極協(xié)助香啡繽公司辦理，故香啡繽公司以中德安聯(lián)公司交付的租賃物不符合約定、違反合同9－2條第（二）項(xiàng)約定為由行使單方解除權(quán)依據(jù)不足。對(duì)香啡繽公司的賠償訴請(qǐng)不予支持。對(duì)香啡繽公司的裝修損失問(wèn)題，考慮到發(fā)生訴訟后，中德安聯(lián)公司自行收回了系爭(zhēng)房屋，應(yīng)視為中德安聯(lián)公司同意利用系爭(zhēng)房屋內(nèi)的遺留裝修，中德安聯(lián)公司應(yīng)對(duì)香啡繽公司作出適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，具體數(shù)額亦由原審法院酌定。法院判決：《租賃合同》解除；中德安聯(lián)公司補(bǔ)償香啡繽公司裝修損失24,500元。

案例2

租個(gè)商鋪?zhàn)霾宛^，招來(lái)官司被判輸。

案情簡(jiǎn)介：南寧市吳女士與某租賃公司簽訂商業(yè)用房租賃合同，租用江南區(qū)某商鋪?zhàn)霾宛^。吳女士花了8萬(wàn)元裝修商鋪后開(kāi)始營(yíng)業(yè)。幾個(gè)月后有住戶(hù)因油煙問(wèn)題反映到環(huán)保部門(mén)，環(huán)保部門(mén)要求新設(shè)排煙管道。開(kāi)發(fā)商也想解決這個(gè)問(wèn)題，但設(shè)置排煙管道必須征得所有相關(guān)業(yè)主的同意。幾次協(xié)調(diào)下來(lái)，設(shè)置排煙管道的事情都沒(méi)有結(jié)果。吳女士于是拒交房租。后南寧市環(huán)保局認(rèn)為吳女士承租的餐館設(shè)在居民樓內(nèi)，且沒(méi)有配套油煙凈化設(shè)施及油煙高空排放專(zhuān)用煙道，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生油煙影響周?chē)用裆?，?zé)令她立即停業(yè)。

后來(lái)，租賃公司將吳女士告上法庭，索要租金及滯納金。江南區(qū)法院作出判決，認(rèn)為吳女士負(fù)有設(shè)置配套油煙凈化設(shè)施及油煙高空排放專(zhuān)用煙道的義務(wù)，但她沒(méi)有這樣做，因而被環(huán)保部門(mén)責(zé)令停止?fàn)I業(yè)，應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)后果。法院也不支持吳女士要求解除租賃合同的要求，不支持要求租賃公司賠償鋪面裝修裝飾損失（8萬(wàn)元），以及停業(yè)期間（5月3日至7月3日）2萬(wàn)元營(yíng)業(yè)損失的要求。

案例3

上海某置業(yè)有限公司訴上海某餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛案。

案情簡(jiǎn)介：某餐飲公司與置業(yè)公司簽訂上海市房屋租賃合同。履行合同過(guò)程中，某餐飲公司提出，置業(yè)公司未提供符合標(biāo)準(zhǔn)的排風(fēng)、新風(fēng)系統(tǒng)，致使該公司在每年6月份、7月份、8月份無(wú)法正常營(yíng)業(yè)，某餐飲公司行使同時(shí)履行抗辯權(quán)（拒付房租），而置業(yè)公司在本案審理中進(jìn)行排風(fēng)系統(tǒng)之整改效果不好、未更換排風(fēng)機(jī)、未進(jìn)行排風(fēng)距離位置調(diào)整。

法院認(rèn)為：某餐飲公司所稱(chēng)排風(fēng)等系統(tǒng)，屬系爭(zhēng)房屋附屬設(shè)備設(shè)施，合同第六條6.1款對(duì)設(shè)備設(shè)施損壞或故障時(shí)維修作了相應(yīng)的約定，設(shè)備設(shè)施維修與系爭(zhēng)房屋的租金無(wú)對(duì)價(jià)關(guān)系；由于某餐飲公司至今未提供租賃物需要維修的相關(guān)證據(jù)，系爭(zhēng)房屋進(jìn)行建筑工程消防驗(yàn)收時(shí)，防排煙系統(tǒng)屬基本正常，本案審理過(guò)程中，置業(yè)公司也對(duì)系爭(zhēng)房屋的排風(fēng)管道等系統(tǒng)進(jìn)行了整改，故餐飲公司以此抗辯不支付租金，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，餐飲公司不支付租金的行為構(gòu)成違約，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

案例4

王某訴上海xx商廈有限公司房屋租賃合同糾紛案。

案情簡(jiǎn)介：合同中未對(duì)提供煤氣作出約定，之后被告為原告申請(qǐng)并辦理了相關(guān)手續(xù)，應(yīng)視為雙方對(duì)被告提供煤氣重新作出了約定，但雙方對(duì)于鋪設(shè)煤氣管道后，安裝灶具及煤氣泄露報(bào)警器的費(fèi)用承擔(dān)等事宜未作進(jìn)一步約定，也未有效溝通，致使煤氣未正常開(kāi)通，原告提前離場(chǎng)，對(duì)此，既有原告自身未積極與被告溝通等的原因，也有被告自身進(jìn)氣立管被違章建筑壓住等原因，故對(duì)于雙方的租賃合同未能繼續(xù)履行，雙方均有一定的責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范

餐飲是比較專(zhuān)業(yè)的行當(dāng)，要清楚餐飲的要求，需要一定的經(jīng)驗(yàn)，要對(duì)相關(guān)規(guī)定非常了解。

對(duì)于租賃物如果有特殊要求，必須在合同中注明，否則出租人沒(méi)有義務(wù)滿(mǎn)足這些特殊要求，相關(guān)的手續(xù)、費(fèi)用由承租人承擔(dān)。

風(fēng)險(xiǎn)處理

以合同落空、重大誤解等理由解除合同，但需要自行承擔(dān)損失。

法律法規(guī)

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

物業(yè)無(wú)產(chǎn)權(quán)證

風(fēng)險(xiǎn)描述

物業(yè)無(wú)產(chǎn)權(quán)證也可分為在建物業(yè)、臨建物業(yè)、違章建筑等。承租無(wú)權(quán)屬證書(shū)的物業(yè)往往被視為無(wú)效合同，而臨建、違建隨時(shí)面臨拆除風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：重大風(fēng)險(xiǎn)

案例1

上海龍軒餐飲有限公司等與上海錦虹實(shí)業(yè)合作公司等房屋租賃合同糾紛上訴案。

案情簡(jiǎn)介：龍軒公司與金虹橋公司簽訂《租賃合同》約定，金虹橋公司將座落在上海市閔行區(qū)吳中路453號(hào)8－14的物業(yè)出租給龍軒公司使用；金虹橋公司明確告知龍軒公司該物業(yè)目前屬臨建房，已得到龍軒公司的認(rèn)同和理解；金虹橋公司保證龍軒公司租賃使用期為12年，若因故拆遷或不能使用則屬金虹橋公司責(zé)任，因此導(dǎo)致的所有經(jīng)濟(jì)損失由金虹橋公司承擔(dān)。龍軒公司斥巨資數(shù)百萬(wàn)元進(jìn)行內(nèi)部裝修并投入使用。后來(lái)，上海市閔行區(qū)公安消防支隊(duì)因租賃房屋未經(jīng)消防部門(mén)審核、驗(yàn)收，經(jīng)消防部門(mén)責(zé)令限期整改仍未整改，對(duì)其作出責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)并罰款5萬(wàn)元的行政處罰。后龍軒公司因金虹橋公司無(wú)法辦理相關(guān)手續(xù)而拒付房租，金虹橋公司斷水?dāng)嚯?，龍軒公司遂起訴至法院。

法院判決：龍軒公司與金虹橋公司就上海市閔行區(qū)吳中路453號(hào)8-14房屋簽訂的《租賃合同》無(wú)效；金虹橋公司將已過(guò)批準(zhǔn)使用期限的臨時(shí)建筑出租給龍軒公司使用，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，而龍軒公司明知涉訟房屋為臨時(shí)建筑的情形下，仍投入大量裝修并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。龍軒公司投入的裝修損失由其自行承擔(dān)30%。

案例2

廣州市華信興業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司與廣州生記餐廳、廣州生記大酒樓、盧錦新等場(chǎng)地租賃糾紛案。

案情簡(jiǎn)介：生記餐廳租用的場(chǎng)地在本市天河路631號(hào)。房屋至今尚未取得房產(chǎn)證，也無(wú)法提供上述房屋合法報(bào)建的任何材料及證據(jù)。法院認(rèn)為：該房屋至今尚未取得合法產(chǎn)權(quán)證，出租方也不能提供該屋具有合法報(bào)建及產(chǎn)權(quán)歸屬的有效證據(jù)，（業(yè)主）將該屋出租給被告生記餐廳使用，違反了房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，故雙方所簽訂的《租賃華信公司辦公樓一、二、三樓合同》，應(yīng)屬無(wú)效。

風(fēng)險(xiǎn)防范

明確登記狀況；針對(duì)不同的登記狀況，結(jié)合自己的經(jīng)營(yíng)目的再簽約，并對(duì)相關(guān)情況進(jìn)行約定；

慎重選擇無(wú)房產(chǎn)證的物業(yè)。若物業(yè)確實(shí)值得開(kāi)辦餐飲，則須確保證照齊全，并盡量不裝修。

風(fēng)險(xiǎn)處理

因無(wú)產(chǎn)權(quán)證而引發(fā)的糾紛，應(yīng)注意出租方對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)的承諾、雙方的過(guò)錯(cuò)來(lái)判斷責(zé)任。

法律法規(guī)

《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定：未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋不得出租。

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十四條規(guī)定：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行臨時(shí)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)影響近期建設(shè)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施以及交通、市容、安全等的，不得批準(zhǔn)。臨時(shí)建設(shè)應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的使用期限內(nèi)自行拆除。臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地規(guī)劃管理的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》：

第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

物業(yè)未通過(guò)消防驗(yàn)收

風(fēng)險(xiǎn)描述

租賃未通過(guò)驗(yàn)收的物業(yè)，本可在“證照”部分一并帶過(guò)；但是物業(yè)驗(yàn)收問(wèn)題有一定的獨(dú)特性，需要單獨(dú)敘述，就是驗(yàn)收對(duì)合同效力的影響及對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響是不同的，因?yàn)闆](méi)有驗(yàn)收往往無(wú)法辦理正常執(zhí)照，但是租賃合同又往往是有效的，這導(dǎo)致餐飲企業(yè)進(jìn)退兩難。只有特殊情況下，物業(yè)無(wú)驗(yàn)收則租賃合同無(wú)效。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：重大風(fēng)險(xiǎn)

案例

龍某訴云南牧工商實(shí)業(yè)有限公司租賃合同糾紛案。

案情簡(jiǎn)介：本案出租的房屋是必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，因牧工商公司出租房屋時(shí)房屋消防驗(yàn)收不合格，雙方所簽訂的租賃合同違反了《消防法》的強(qiáng)制性規(guī)定，租賃合同無(wú)效。

風(fēng)險(xiǎn)防范

核實(shí)物業(yè)的驗(yàn)收情況，分別對(duì)待。

法律法規(guī)

《最高人民法院關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)》（[2003]民一他字第11號(hào)）：

關(guān)于房屋租賃合同未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格，是否應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同無(wú)效的問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)不同情況分別對(duì)待：第一，出租《中華人民共和國(guó)消防法》第十條規(guī)定的必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無(wú)效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效。第三，租賃房屋用于開(kāi)設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。

物業(yè)裝修改建的約定不明

風(fēng)險(xiǎn)描述

實(shí)踐中經(jīng)常遇到的案例就是房屋租期未滿(mǎn)，由于各種原因?qū)е码p方合作破裂，這時(shí)候，承租人的裝修投入往往就成為雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：租賃終止后裝修是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償？補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)又是什么？如何確定裝修殘值？如果將殘值問(wèn)題留給司法鑒定，將產(chǎn)生誤差的風(fēng)險(xiǎn)。

司法解釋出臺(tái)后，這類(lèi)不確定性基本解決，只有殘值的計(jì)算方法存在風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：一般風(fēng)險(xiǎn)

案例

銀川九龍海浴餐飲娛樂(lè)有限公司與寧夏銀祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司房屋租賃協(xié)議糾紛再審案。

案情簡(jiǎn)介：雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃協(xié)議》約定：九龍公司在裝修過(guò)程中，不得破壞租賃房屋的主體結(jié)構(gòu)?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十五條也規(guī)定：涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的裝修工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在施工前委托原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案；沒(méi)有設(shè)計(jì)方案的，不得施工。房屋建筑使用者在裝修過(guò)程中，不得擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)。本案的租賃合同中雖然沒(méi)有明確約定九龍公司事先向新華商城提供施工圖紙和設(shè)計(jì)方案，但約定了九龍公司在裝修過(guò)程中不得破壞租賃房屋的主體結(jié)構(gòu)。九龍公司作為房屋的承租者，應(yīng)當(dāng)清楚租賃房屋的用途，應(yīng)該考慮到租賃的該建筑物裝修改造為洗浴場(chǎng)所會(huì)對(duì)建筑物的承重結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，在施工前與出租人銀祥公司和新華商城進(jìn)行溝通協(xié)商。

根據(jù)九龍公司提供的《新華商城五層改建結(jié)構(gòu)加固的可行性研究報(bào)告》看，九龍公司的設(shè)計(jì)方案確實(shí)存在改變承重結(jié)構(gòu)的安全隱患。銀祥公司和新華商城作為租賃物的所有人，從建筑物的安全考慮，要求九龍公司暫停施工并報(bào)送設(shè)計(jì)圖紙和承重安全評(píng)估報(bào)告是合理的。故原審認(rèn)定“新華商城因設(shè)計(jì)承重問(wèn)題避免發(fā)生安全事故而要求九龍公司停止施工的行為并無(wú)不當(dāng)”亦無(wú)錯(cuò)誤。

九龍公司在收到新華商城要求報(bào)送設(shè)計(jì)圖紙和可行性報(bào)告的函件后即向新華商城報(bào)送了上述文件，而銀祥公司和新華商城在收到九龍公司報(bào)來(lái)的圖紙和可行性報(bào)告后，不積極與九龍公司協(xié)商，拒絕九龍公司繼續(xù)施工的要求，致使九龍公司的裝修改造工程長(zhǎng)期處于停工狀態(tài)，最終導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行的主要責(zé)任在銀祥公司和新華商城。原審判決判令由銀祥公司和新華商城承擔(dān)主要責(zé)任是正確的。

風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)裝修改造必須把握的幾個(gè)原則：一、必須事先得到房東的書(shū)面同意。二、不能損害原房屋主體結(jié)構(gòu)，影響房屋建筑安全。三、裝修工程的消防報(bào)批和驗(yàn)收責(zé)任由承租人負(fù)責(zé)。四、合同期滿(mǎn)或提前終止時(shí)，裝修折舊與補(bǔ)償方式一定要約定清楚。

要明確裝修范圍、裝修期限、裝修保證金、租賃（提前）終止后的裝修處理。

確定裝修殘值、補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方法，或者其他確定方法。如確定裝修方案，先區(qū)別附和與非附和部分；附和部分的金額，按年攤銷(xiāo)，剩余年費(fèi)的金額即為殘值；非附和部分，由承租方搬走，或約定補(bǔ)償方法。

法律法規(guī)

最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（第九條至第十四條）。

維修責(zé)任不明

風(fēng)險(xiǎn)描述

因房屋漏水不可以解除合同，但可以減少租金，主動(dòng)維修并在租金中扣除維修費(fèi)用。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：一般風(fēng)險(xiǎn)

案例1

上海大毫實(shí)業(yè)有限公司與浙江老板娘食品有限公司、上海老板娘餐飲管理有限公司租賃合同糾紛案。

案情簡(jiǎn)介：判決認(rèn)為，大毫公司提供的廚房漏水，也引起眾匯發(fā)公司與上海老板娘公司多次交涉，且因大毫公司提供的廚房油煙管道在租賃使用三個(gè)月內(nèi)破裂漏油污染環(huán)境而使上海老板娘公司被管理部門(mén)責(zé)令進(jìn)行整改，這些問(wèn)題嚴(yán)重妨礙了上海老板娘公司正常經(jīng)營(yíng)，故大毫公司不能保證租賃物正常使用已構(gòu)成違約。且大毫公司的違約行為影響了租賃目的的實(shí)現(xiàn)，浙江老板娘公司據(jù)此主張解除合同并提出不支付第二年租金，屬合理抗辯，不構(gòu)成遲延付款的違約行為，原審法院對(duì)大毫公司要求浙江老板娘公司、上海老板娘公司支付違約金的請(qǐng)求不予支持，應(yīng)屬正確。

上海某置業(yè)有限公司訴上海某餐飲管理有限公司房屋租賃合同糾紛案。

案例2

案情簡(jiǎn)介：承租方未提供租賃物需要維修的相關(guān)證據(jù)，以此抗辯不支付租金，有違誠(chéng)實(shí)信用原則，不支付租金的行為構(gòu)成違約，對(duì)此應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范

約定維修的通知方式、自行維修的前提、維修的方式、維修期間的租金、因維修而延長(zhǎng)租期。

風(fēng)險(xiǎn)處理

設(shè)備需要維修，不能作為解除合同的依據(jù)；只可以提出需要維修的證據(jù)、提出維修的通知，或自行維修后扣除費(fèi)用。

及時(shí)通知業(yè)主修繕；及時(shí)自行修繕，并將修繕情況通知業(yè)主；注意保存證據(jù)。

法律法規(guī)

租賃物的修繕義務(wù)：1.承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修；2.出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；3.因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

房東對(duì)業(yè)主違約

風(fēng)險(xiǎn)描述

轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，如果二房東與大業(yè)主之間的租約因故終止，將直接影響轉(zhuǎn)租合同的履行。此時(shí)，需要簽訂“大業(yè)主同意書(shū)”，特別強(qiáng)調(diào)這是大業(yè)主對(duì)承租方的承諾。

風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：重大風(fēng)險(xiǎn)

案例

沈陽(yáng)麥當(dāng)勞（餐廳食品）有限公司訴鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司房屋租賃合同糾紛案。

案情簡(jiǎn)介：2001年8月28日，鞍山市人民商場(chǎng)與鞍山新一佳超市有限公司簽訂承包經(jīng)營(yíng)合同書(shū)，約定由鞍山新一佳超市有限公司承包經(jīng)營(yíng)鞍山市人民商場(chǎng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)地，經(jīng)營(yíng)期限從2001年12月1日起至2016年11月30日止。

2002年4月30日，沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司與鞍山新一佳超市有限公司簽訂房屋租賃合同，約定租賃房屋所在地點(diǎn)位于鞍山市勝利路100號(hào)新一佳超市首層的一部分，建筑面積380平方米，房屋用于開(kāi)設(shè)麥當(dāng)勞餐廳，租期與甲方超市租賃期相同。

2002年5月17日，沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司、鞍山新一佳超市與鞍山市人民商場(chǎng)（大業(yè)主）共同簽署“大業(yè)主同意書(shū)”，約定：若鞍山新一佳超市與大業(yè)主于2001年8月28日之合同因任何事故終止，各方約定不損害沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司對(duì)租賃房屋享有之權(quán)利，并同意使用代位方式，由大業(yè)主到時(shí)取代甲方于租賃合同的繼續(xù)履行。上述合同簽訂后，各方當(dāng)事人開(kāi)始實(shí)際履行。2004年12月6日，鞍山市企業(yè)改制領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室下發(fā)文件，批復(fù)同意鞍山市人民商場(chǎng)的改制方案，鞍山市人民商場(chǎng)以職工帶資入股的方式組建鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司。鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司在工商行政管理部門(mén)辦理了注冊(cè)登記手續(xù)。

2007年8月17日，鞍山市人民商場(chǎng)與鞍山新一佳超市有限公司達(dá)成和解協(xié)議書(shū)，終止租賃合同。2008年3月15日，鞍山新一佳超市向麥當(dāng)勞沈陽(yáng)公司發(fā)出一份關(guān)于終止雙方租賃關(guān)系有關(guān)事宜的函，內(nèi)容為：我司與鞍山人民商場(chǎng)因相關(guān)事宜達(dá)成一致協(xié)議，雙方約定于2008年3月31日起解除我司承包（租賃）人民商場(chǎng)物業(yè)的承包經(jīng)營(yíng)合同（租賃合同）?；谏鲜銮闆r，我司將于2008年3月31日起不再享有對(duì)人民商場(chǎng)物業(yè)的租賃權(quán)，雙方就鞍山市鐵東區(qū)勝利路100號(hào)物業(yè)的租賃關(guān)系亦于該日起終止。根據(jù)貴我雙方及人民商場(chǎng)三方簽訂的《大業(yè)主同意書(shū)》約定，我公司與貴方的租賃關(guān)系于2008年3月31日終止后，我公司基于與貴方租賃合同產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)，將由鞍山人民商場(chǎng)全部繼受，特向貴司函告。2009年5月，沈陽(yáng)麥當(dāng)勞公司撤出本案爭(zhēng)議涉及的租賃房屋，現(xiàn)該房屋已被拆除。

法院審理認(rèn)為：2007年8月17日，鞍山市人民商場(chǎng)與鞍山新一佳超市有限公司達(dá)成和解協(xié)議書(shū)……因此，該和解協(xié)議書(shū)是對(duì)2002年5月17日形成的大業(yè)主同意書(shū)相關(guān)內(nèi)容的變更，即由大業(yè)主到時(shí)取代鞍山新一佳超市繼續(xù)履行租賃合同變更為鞍山新一佳超市承諾在退出其所租賃場(chǎng)地前自行處理、解除其對(duì)外租賃用戶(hù)合同等相關(guān)事宜。鞍山新一佳超市有限公司應(yīng)為承擔(dān)賠償責(zé)任的民事主體，被告鞍山人民商場(chǎng)有限責(zé)任公司及被告鞍山市人民商場(chǎng)不應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

風(fēng)險(xiǎn)防范

對(duì)于重大投資，如果和二房東簽約，有必要和二房東、房東簽署三方協(xié)議（即大業(yè)主同意書(shū)），約定業(yè)主與二房東的糾紛不影響二房東與酒店的合約；酒店可以直接將租金交付給業(yè)主并通知二房東，而業(yè)主不可以封鋪。還要注意，對(duì)二房東房租的支付，最好按月支付，防止二房東一次收取長(zhǎng)期房租后走人。

風(fēng)險(xiǎn)處理

根據(jù)合同相對(duì)原則，大業(yè)主和二房東解除協(xié)議后，租戶(hù)只可以向二房東主張權(quán)益。