◎ 江蘇省國信集團 李壯志

衣食住行是人們的基本生活需求，其中住尤為重要，關(guān)系到社會的安定與和諧，建立完善的居民住房保障制度，是社會主義國家優(yōu)越性的具體體現(xiàn)。

隨著國家的市場經(jīng)濟體制的基本建立，住房改革已經(jīng)歷了實物分房、補貼出售、部分產(chǎn)權(quán)出售、商品貨幣分房等幾個階段。城市化進程的加快使得越來越多的人涌入城鎮(zhèn)，而有限的城市土地，使得地價、房價不斷上漲，城鎮(zhèn)低收入居民的租、購住房開始成為政府重點關(guān)注的問題。政府為此相繼制定了包括集資建房、安居工程、危舊房改造、廉租房和經(jīng)濟適用房等一系列住房保障措施，并通過宏觀調(diào)控，抑制了商品房的過快上漲。這些政策在一定程度上改善了中低收入居民的住房條件，但是在制定和執(zhí)行這些政策過程中，有一些問題很值得關(guān)注，特別是在經(jīng)濟適用房方面，政府在房型結(jié)構(gòu)設(shè)計以及分配方式等方面的控制上還存在諸多不足。例如，沒有出臺經(jīng)濟適用房的統(tǒng)一建造標準，出現(xiàn)有的面積過大，經(jīng)濟適用房很不“經(jīng)濟”的現(xiàn)象，而且由于經(jīng)濟適用房的利潤指標較低，有些地方政府對于經(jīng)濟適用房的開發(fā)積極性不高。此外，由于沒有通過立法來加以強制，導(dǎo)致出現(xiàn)一些迫切需要住房的居民未能得到住房，而一些投機者卻侵占了有限的國家福利資源，使政府的愿望難以實現(xiàn)。如何使弱勢群體的住房權(quán)益得到保護，使住房保障成為構(gòu)建和諧社會的重要組成部分，已成為一個緊迫問題。

住房保障是居民住房消費系統(tǒng)中的一個重要環(huán)節(jié)，而住房消費又是國民經(jīng)濟體系中的重要支柱之一，如何構(gòu)建以商品房為主體，以保障房為補充的居民住房消費體系，是需要進行住房消費的頂層設(shè)計來保障。從居民的由低到高的消費能力來分析，可以形成如下的主體消費梯次：廉租房，經(jīng)濟適用房，租商品房，購買商品房。廉租房主要是要解決資金來源，建議除了政府撥款以外，還可以充分利用社會捐款來完成，當(dāng)前需要解決好的是經(jīng)濟適用房的一些問題。

1、政府應(yīng)確實承擔(dān)起主體責(zé)任，組建國屋監(jiān)造局

商品房市場化走到今天，房價已到讓普通老百姓望而生畏的地步。開發(fā)商追逐利潤，地方政府追逐GDP，投資者追求高回報；而對于普通老百姓而言，工資收入的提高卻難以跟上房價的高漲。城市化進程使住所成為人們的重要需求，人口流動的加劇也強化了這種需求，國家的中、長期住宅用地規(guī)劃的不透明也造成了人們對未來房源的恐慌，存款不如存房似乎成了社會的一種共識。

因此，房價的一路攀升也就不難理解了。那么，究竟誰應(yīng)該來承擔(dān)解決低收入家庭的住房問題的責(zé)任呢？應(yīng)該是政府。如果在市場和社會福利之間找平衡點的話，只有政府可以做到，開發(fā)商要對企業(yè)的利潤負責(zé)，要完成產(chǎn)業(yè)鏈的延續(xù)，讓他們承擔(dān)起解決社會福利問題，需要有足夠的實力才行。像萬科一樣的企業(yè)，中國還很少，以企業(yè)為首選責(zé)任者的做法是難以走遠的。

因此，作為福利性質(zhì)的經(jīng)濟適用房的開發(fā)任務(wù)應(yīng)該由國家來承擔(dān)，方式就是組建國屋監(jiān)造局，隸屬于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，其他相關(guān)部委派人參與，由中央到地方進行人員配置，負責(zé)經(jīng)濟適用房的全程開發(fā)，中間環(huán)節(jié)不涉及開發(fā)商。由國屋監(jiān)造局選址，進行戶型設(shè)計，負責(zé)成本控制，委托專業(yè)的項目管理公司進行招投標、進行工程建設(shè)、直至交鑰匙給地方政府住房保障相關(guān)部門進行分配。這樣，經(jīng)濟適用房的戶型、造價以及分配就都在政府的控制之下了。

2、進行全國住房普查，精確定位經(jīng)濟適用房保障范圍

在保障范圍上，國際上存在“特惠制”和“普惠制”兩種思路，“普惠制”由于缺乏一定科學(xué)根據(jù)和經(jīng)濟基礎(chǔ)，難免引起居民的誤解，認為國家目前已具備解決大部分居民住房問題的經(jīng)濟實力，實際上并非如此。應(yīng)該認識到我國當(dāng)前的經(jīng)濟適用房制度只能解決少數(shù)低收入家庭的住房保障問題，在一定時期還是需要采用“特惠制”。

但是，科學(xué)的保障定位來源于準確的調(diào)查研究，因此，進行全國的住房普查就顯得尤為重要，通過掌握第一手資料來科學(xué)地規(guī)劃未來5年，10年或更長時間的國家住房保障的開發(fā)計劃，把住房保障納入到國家經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的系統(tǒng)中來，讓居民有基本的住房消費期待，從而有效地進行家庭消費規(guī)劃。

3、恢復(fù)經(jīng)濟適用房的本來定位，設(shè)定50平方米標準居室。

經(jīng)濟適用房第一是適用；第二是經(jīng)濟。然而在實際實施中卻出現(xiàn)了戶型面積過大、單套總價過高的問題；建筑的檔次與普通商品房相差不多，甚至有200平方米的豪宅。這樣就造成了低收入居民買不起，高收入者造假入住的情況，使國有資產(chǎn)變相流失，為腐敗開辟了一個新的渠道。因此，制定經(jīng)濟適用房的建造標準已成當(dāng)務(wù)之急。

首先，經(jīng)濟適用房要適用。目前中國的家庭結(jié)構(gòu)是以3口之家為主體，50平方米的兩室一廳一廚一衛(wèi)的配置即可滿足基本的空間需要，可直至孩子成家前都可適用，甚至成家后的一定時間內(nèi)也可以適用。

其次，經(jīng)濟適用房要經(jīng)濟。關(guān)于經(jīng)濟適用房的總價標準尚無一個準確的定位，由于地區(qū)經(jīng)濟水平的差異，各地也難以統(tǒng)一，如以家庭年收入3萬元為例，按國

際上關(guān)于房價收入比1：4～6，中的1：5計算，那么合理房產(chǎn)總價為15萬元，50平方米的房子，單價就是3000元/m2,這個價位應(yīng)該在中等城市是可以接受的，可作為指導(dǎo)價，其他地區(qū)可根據(jù)不同情況再進行相應(yīng)調(diào)整，建造出低總價房推向市場，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也會產(chǎn)生積極的影響。

4、建立經(jīng)濟適用房的輪候機制，通過立法禁止經(jīng)濟適用房出租出售

由于政府財力有限，住房福利的發(fā)放肯定要一個輪候的過程，每年建造經(jīng)濟適用房的數(shù)量情況公布后，需進行實名制申請。凡申請者隨申請表上繳1萬元作為保證金，一旦查實虛報個人情況，沒收保證金。而后轉(zhuǎn)由街道居委會負責(zé)確認其情況是否實屬，最后由各地住房保障部門及國家專項監(jiān)察部門予以審核確認，并在網(wǎng)上公示半年，在國家有關(guān)部門備案。每年為一個申請批次，截止日為6月30日，同年同一批次的如果房源不足，則抽簽排隊選號，未中簽者進入下一個批次，但優(yōu)先選購。

為控制使用有限的公共資源，使大多數(shù)居民受益，經(jīng)濟適用房應(yīng)禁止出租、出讓、出借及出售，只能限本人居住。由于房價低于市場價，居民只擁有房屋使用權(quán)，如需轉(zhuǎn)讓只能以原價轉(zhuǎn)讓給政府，政府擁有完整產(chǎn)權(quán)，通過使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)的分離，有效阻斷經(jīng)濟適用房的牟利空間。這樣政府就可以保留更多的房源，形成國家房產(chǎn)儲蓄中心，以安排那些更需要的低收入居民。對于以原價出售給政府的居民設(shè)定一些獎勵政策，如可以考慮給予購房低息貸款等；而對于私自轉(zhuǎn)讓、出借、出租、出售者，一旦查實則以沒收論處。以上的措施必須上升為國家法律，出臺《國屋使用權(quán)購買及居住法》，以法律形式加以明確，確保這項國策得以落實。

通過以上的一些措施，使保障性住房的制度化、法制化得以實現(xiàn)，商品房的良性發(fā)展也就有了基礎(chǔ)。同時，商品房的良性發(fā)展也為保障房的建設(shè)提供了物質(zhì)保障。因此，在保障住房體系基本建立以后，對于房產(chǎn)市場的調(diào)控也需要進行適時、適當(dāng)微調(diào)，如采取3套以上房產(chǎn)稅，交易稅累進征收，3套以上限購等措施，并給出政策的執(zhí)行期，可以考慮以10年為一個階段，使房價的運行有一個平衡器，以促進商品房市場的良性發(fā)展。鼓勵居民的住房消費需求，活躍二手房市場交易，抑制過度的房產(chǎn)投資，使房產(chǎn)資源流動起來，建立起以商品房為主體，保障房為補充的居民住房梯次消費體系，為國民經(jīng)濟的健康發(fā)展起到有效的促進作用。