白　鈞

隨著國家住房保障體系的逐漸完善，我國形成了廉租房、經(jīng)濟適用房、出租房和商品房四個梯度的住房類型。其中，覆蓋中低收入者范圍比較廣的就是經(jīng)濟適用房。

樓市的升溫使低成本的經(jīng)濟適用房逐漸成為房產(chǎn)投機者眼中的肥肉。房產(chǎn)投機者們使用各種手段把一大批經(jīng)濟適用房收入囊中，再伺機套利，導(dǎo)致經(jīng)濟適用房變得越來越不“經(jīng)濟”。

針對這一情況，2007年8月中旬國務(wù)院公布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規(guī)定了經(jīng)濟適用房的“有限產(chǎn)權(quán)”和上市條件；同年12月，中國建設(shè)部、國家發(fā)改委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務(wù)總局等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。辦法中，對經(jīng)濟適用房的建設(shè)、價格、準(zhǔn)入及退出、監(jiān)督等方面作了更詳細規(guī)定，還首次將單位集資合作建房納入經(jīng)濟適用房管理范疇。

政策趨嚴，可以有效保障中低收入家庭利益；而銀行緊縮經(jīng)濟適用房貸款，也降低了信貸風(fēng)險。長期來看，隨著國家調(diào)控力度加強，投資經(jīng)濟適用房風(fēng)險加大，回報率減小，打擊了很大一部分中小房產(chǎn)投資者，有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

“低”收入家庭嚴入

新辦法規(guī)定，城市低收入家庭申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)同時符合下列條件：具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)；無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)。

它的出臺既明確了經(jīng)濟適用房購買者的條件，“壓低”了購房者的收入標(biāo)準(zhǔn)，又讓高于這個標(biāo)準(zhǔn)的人無機可乘，使經(jīng)濟適用房真正成為中低收入家庭的“專利”。

面積控制在60平米以內(nèi)

以往曾出現(xiàn)過4室2廳230平米的經(jīng)濟適用房，也曾出現(xiàn)過業(yè)主開奔馳、寶馬在經(jīng)濟適用房的小區(qū)出入。這些現(xiàn)象違背了經(jīng)濟適用房建設(shè)的初衷。

新辦法中嚴格限定，經(jīng)濟適用房面積必須在60平米以內(nèi)。這樣一來，經(jīng)濟適用房既能滿足大多數(shù)家庭基本居住需求，同時也大幅度降低了舒適度，從而減少了投資價值。

禁止出租

經(jīng)濟適用房是為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，同時也是社會保障性質(zhì)的商品住宅，如果用于出租，是對有限資源的極大浪費。 禁止經(jīng)濟適用房用于出租，從根源上遏制了房產(chǎn)投資。

有限產(chǎn)權(quán)，限制流轉(zhuǎn)

“24號文”規(guī)定，經(jīng)濟適用房的購房人只擁有有限產(chǎn)權(quán)，并提出購買經(jīng)濟適用房5年后，不得直接上市交易。如確實需要轉(zhuǎn)讓的經(jīng)濟適用房，必須由政府回購。5年以上的經(jīng)濟適用房，購房人需要向政府補繳土地收益等綜合地價款后，才能取得完全產(chǎn)權(quán)，之后，才可以上市交易?！?4號文”從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上對經(jīng)濟適用房做出了限制，大大增加了炒房人的投資風(fēng)險。

通過多種渠道、多管齊下，從根源上遏制房產(chǎn)投機，就可以確保低收入家庭利益。

（白鈞 北京開太物業(yè)交易保證有限公司董事總經(jīng)理）