□王 磊

6月百城住宅均價9個月來首漲 鄭州房價環(huán)比降0.66%

□王 磊

核心提示 7月2日，中國指數(shù)研究院發(fā)布“2012年6月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城房價指數(shù)”：6月份，全國100個城市（新建）住宅平均價格（簡稱“百城住宅均價”）結(jié)束長達(dá)9個月的下降，比上個月微漲0.05%。與之形成鮮明對比的是，鄭州房價卻出現(xiàn)下跌態(tài)勢，每平方米均價6743元，比上個月降0.66%，降幅在中部六省省會城市中排第二。

房價數(shù)據(jù)

A 全國 百城住宅均價9個月來首漲，上漲城市個數(shù)創(chuàng)新高

“百城指數(shù)”中，最引人注目的信息，是百城住宅均價出現(xiàn)反彈。

2011年9月份以來，百城住宅均價一路下跌。從當(dāng)月價格8877元/平方米，降到今年5月份的8684元/平方米。6月“百城指數(shù)”出爐，百城住宅均價為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲0.05%，結(jié)束了連續(xù)9個月的環(huán)比下跌態(tài)勢。

值得關(guān)注的是，100個城市中，45個城市環(huán)比上漲。與5月相比，本月環(huán)比下跌的城市個數(shù)減少18個。記者查閱往期“百城指數(shù)”發(fā)現(xiàn)，自去年10月份后，6月上漲城市個數(shù)也創(chuàng)下新高。

在環(huán)比上漲的城市中，一線城市北京上榜，且漲幅超過2%，位居漲幅榜第二位。而二線城市也紛紛加入上漲的浪潮。二線城市上漲名單中，不乏中部省會城市，例如武漢、太原。

探因

河南省商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會常務(wù)副會長、秘書長宋向清認(rèn)為，6月全國樓市止跌復(fù)漲，主要原因是全國近40個城市的樓市微調(diào)，提振購房者入市信心。一方面，首套房貸款利率回歸85折左右，使購房者實際支付能力增加；另一方面，主要城市成交量3月以來持續(xù)穩(wěn)步回升，部分樓盤在獲得較好銷售業(yè)績后開始取消折扣甚至略微調(diào)高價格。這些原因共同造就6月百城住宅均價9個月后止跌并略有上漲。

B 鄭州 每平方米均價環(huán)比降45元，降幅全省第一

2011年9月，鄭州市住宅平均價格為6816元/平方米。以這個時間節(jié)點來比較，鄭州住宅價格變化雖然不太明顯，但卻在走“下坡路”。

今年6月份，鄭州住宅均價6743元/平方米，比上個月降0.66%，每平方米比上個月便宜45元。這個數(shù)據(jù)，在競合地產(chǎn)董事長王東看來，有一些出人意料。

他說，從全國形勢來看，6月房價上漲是一個趨勢，100個城市中，有45個城市房價環(huán)比上漲，創(chuàng)去年10月份以來紀(jì)錄。而更多的城市房價屬于微跌，例如昆明、東營等城市，環(huán)比跌幅不到0.02%?！班嵵莘績r環(huán)比跌幅達(dá)到0.66%，在6月百城指數(shù)中，算是一個比較大的跌幅”。

他進(jìn)一步解釋說，在中部六省省會城市中，鄭州市降幅排第二，僅次于長沙?！芭c太原環(huán)比漲幅1.64%、武漢環(huán)比漲幅0.08%相比，鄭州房價已經(jīng)算是大幅度下降”。

記者發(fā)現(xiàn)，在“百城指數(shù)”中，我省有三城被監(jiān)測數(shù)據(jù)，分別是鄭州、洛陽和新鄉(xiāng)。數(shù)據(jù)顯示，6月鄭州房價在全省被監(jiān)測的城市中降幅第一。

樓市兩頭

【市民】鄭州新推樓盤增多優(yōu)惠幅度加大

鄭州房價真的下降了嗎？為何下降？記者進(jìn)行了一番調(diào)查。

在農(nóng)業(yè)路與中州大道交叉口附近一處在售樓盤，記者遇到正在簽訂購房合同的鄭州市民李海輝。他告訴記者，6月鄭州特價房房源增多，銀行首套房貸款利率也出現(xiàn)最低85折的優(yōu)惠，他的不少同事已經(jīng)開始購房。

競合地產(chǎn)董事長王東說，往年，經(jīng)歷“紅五月”大幅度推盤和大規(guī)模讓利促銷后，樓市會進(jìn)入“歇夏”，即開發(fā)商減少推盤力度。而今年情況與往年恰恰相反。由于6月份鄭州樓盤密集上市，鄭東新區(qū)、金水區(qū)等區(qū)域不少樓盤變更策略，提前推出房源，加緊“搶”顧客。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，樓盤密集上市的區(qū)域，比如中州大道和航海路交叉口附近區(qū)域、新東站附近區(qū)域，面臨更加激烈的競爭。以新東站附近區(qū)域為例，目前已經(jīng)有超過6個樓盤在售，其中半數(shù)樓盤在六七月份推新房源。經(jīng)過前一輪降價促銷，這一片區(qū)價格最低已經(jīng)降到7500元/平方米左右。

【房企】多數(shù)樓盤堅持“低價入市”策略

鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長葉琦援引“鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)”數(shù)據(jù)稱，6月份，鄭州樓市銷量仍保持高位。例如，6月第三周，鄭州銷售商品房1982套，與今年“紅五月”銷量不相上下。在銷量向上背景下，鄭州多數(shù)房企仍堅持“低價入市”策略。

根據(jù)搜房網(wǎng)監(jiān)測的數(shù)據(jù)，5月份鄭州促銷樓盤約有100個，而6月第4周的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，鄭州市促銷樓盤已增至115個。顯然，從扛價到觀望，從試探到給力，鄭州樓市降價促銷的氣候已形成。

“雖然鄭州市也有部分此前已經(jīng)采取大幅降價措施的樓盤，開始小幅回調(diào)售價，但是多數(shù)新開盤樓盤仍堅持低價入市策略?！焙幽戏康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長兼秘書長趙進(jìn)京說，一方面，是因為新盤需要積累人氣；另一方面，開盤價格很低的項目，多是規(guī)模百萬平方米以上的大盤，開發(fā)周期長，所以多采取“低開高走”的策略，以便為后期銷售預(yù)留漲價空間。

業(yè)內(nèi)分析

房價不具備大幅反彈條件

在趙進(jìn)京看來，當(dāng)前房地產(chǎn)形勢，與2008年有很多不同。

“一方面，今年3月到6月，市場剛性需求得到釋放，銀行可用的貸款額度正在快速減少，市場暫時不會出現(xiàn)恐慌性購房；另一方面，限購等行政手段的調(diào)控政策依然執(zhí)行力度很大，且開發(fā)商的庫存依然偏大，同時未來潛在供應(yīng)仍處于較高水平，這種供求關(guān)系也決定了樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。所以，房價不會大幅反彈?！彼J(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)商仍需把去庫存、高周轉(zhuǎn)、謹(jǐn)慎投資作為2012年的主旋律。

記者觀察

三四線城市如數(shù)年前的鄭州

土地，是樓市發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。

省會鄭州實施“限購”以來，一個新的現(xiàn)象出現(xiàn)，即有實力的開發(fā)商，紛紛著手布局三四線城市。

據(jù)了解，目前有實力的開發(fā)商，已經(jīng)不再盯著鄭州市土地市場，而是開始著手布局三四線城市。

這個觀點，也得到趙進(jìn)京的認(rèn)同?！耙脏嵵轂槔?，注冊的房地產(chǎn)公司有800家左右，有項目的房企有200家左右。目前，已經(jīng)有近100家房企布局三四線城市?！?/p>

最新公布的6月份“百城指數(shù)”也顯示，三四線城市房價走勢與鄭州相比，出現(xiàn)明顯差異。以新鄉(xiāng)為例，6月份房價為3184元/平方米，比上個月漲0.09%。

目前，河南房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)流行這樣一句話：鄭州的房價從每平方米三四千元漲到五六千元，也就兩三年時間。目前河南三四線城市，正如數(shù)年前的鄭州。（摘自7月3日《大河報》）