○ 蘇 艷

（本文作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級(jí)研究員）

當(dāng)前，我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期,伴隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市中低收入群體的住房保障問(wèn)題是我國(guó)政府目前急需解決的重要問(wèn)題。在去年成功完成開(kāi)工1000萬(wàn)套以后，2012年全國(guó)將開(kāi)工建設(shè)保障性住房700萬(wàn)套以上，竣工保障性住房500萬(wàn)套，按照建設(shè)周期，預(yù)計(jì)到2013年將迎來(lái)保障性住房的大規(guī)模分配，如何公正地實(shí)現(xiàn)保障房的分配，關(guān)系著千家萬(wàn)戶(hù)“住有所居”夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)，也考驗(yàn)著政府的公信力及社會(huì)管理能力。

一、保障房分配存在的問(wèn)題較多

近年來(lái)，保障房的分配問(wèn)題層出不窮，騙購(gòu)騙租頻頻上演、暗箱操作屢屢出現(xiàn)、資格造假時(shí)有發(fā)生，保障房的分配機(jī)制遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上其建設(shè)步伐。主要問(wèn)題有以下五個(gè)方面：

一是，保障房在不少地方淪為了“特權(quán)房”、“福利房”。據(jù)悉，2011年以來(lái)，僅北京和上海就分別查處了5144戶(hù)和2645戶(hù)騙購(gòu)、騙租保障房的家庭；河南洛陽(yáng)一地有2077戶(hù)家庭在不具備購(gòu)房資格的情況下申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房；在陜西省山陽(yáng)縣，在900多名經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)人公示名單中帶有職務(wù)者多達(dá)100多人，其中不乏“鄉(xiāng)長(zhǎng)、鎮(zhèn)長(zhǎng)、執(zhí)法隊(duì)長(zhǎng)、所長(zhǎng)”等職稱(chēng)；在浙江省溫州蒼南縣，800多套本應(yīng)分給困難群眾的限價(jià)房，成了當(dāng)?shù)匾恍╊I(lǐng)導(dǎo)的福利房?？梢?jiàn)，隨著已建保障房數(shù)量的大幅度增長(zhǎng)，房改的歷史舊賬逐漸銷(xiāo)去，而因質(zhì)量缺陷、分配、退出等一系列問(wèn)題纏繞的保障房或?qū)S為住房問(wèn)題的癥結(jié)所在。

二是缺乏法律監(jiān)管。目前，盡管保障房分配問(wèn)題在各城市都明顯顯現(xiàn)，但是對(duì)保障房分配進(jìn)行立法的城市并不多，僅存于深圳、合肥等少數(shù)城市。以深圳市為例，2011年《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改深圳市保障性住房條例的決定》在深圳市五屆人大常委會(huì)第八次會(huì)議上獲得通過(guò)。與原條例相比，此次審議的修正版條例明顯加大了對(duì)騙購(gòu)保障房行為的處罰力度，經(jīng)濟(jì)上而言，從以前的最高5000元提高到最高20萬(wàn)元的罰款；法律責(zé)任而言，明晰了以詐騙罪論處的刑事責(zé)任。提高騙購(gòu)保障房行為的違法成本，最終目的是使騙購(gòu)者望而卻步，還原保障房的公共保障功能。

三是，準(zhǔn)入門(mén)檻不科學(xué)，存在保障錯(cuò)位問(wèn)題。不少地方對(duì)保障房申請(qǐng)準(zhǔn)入門(mén)檻設(shè)置不科學(xué)，存在保障對(duì)象不明晰、保障范圍過(guò)大等問(wèn)題。保障房的保障對(duì)象是城市中低收入群體，而受保障群體本身就是一個(gè)流動(dòng)的群體，如果保障性住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，與市場(chǎng)上的普通商品房相差無(wú)幾，將導(dǎo)致被保障對(duì)象即使收入提高了，也不愿意搬出保障房而去花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)或者承租住房，嚴(yán)重影響社會(huì)福利資源的循環(huán)利用。目前，不少地方的保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)單方制定，社會(huì)公眾無(wú)緣參與，有的地方甚至是主管領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋決定。保障房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)由誰(shuí)來(lái)制定，根據(jù)哪些因素制定，如何核實(shí)申請(qǐng)人的資料等問(wèn)題都值得深思。

四是，責(zé)任機(jī)構(gòu)不明晰，無(wú)法實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理。目前，地方政府負(fù)責(zé)保障房審核、監(jiān)管的機(jī)構(gòu)職責(zé)不明確，不少地方保障相關(guān)部門(mén)把保障房人群的審核交給了基層，比如說(shuō)街道辦，但是實(shí)際上街道辦對(duì)所轄居民的收入和住房條件審核是相對(duì)困難的；更有一些地方交給了物業(yè)管理部門(mén)，而物業(yè)作為企業(yè)又不具有相應(yīng)的行政職能，在分配管理上也沒(méi)有強(qiáng)制性，難以完成保障房分配的任務(wù)。這種保障房分配的責(zé)任機(jī)構(gòu)不明晰，極易造成保障房審核過(guò)程的混亂，分配部門(mén)難以做到詳細(xì)了解申請(qǐng)者的信息。

五是，監(jiān)管和退出機(jī)制不完善，對(duì)違法行為處罰不力。以北京為例，雖然北京市保障房出現(xiàn)過(guò)半數(shù)被交易和出租的亂象，市住建委每年也都對(duì)各中介門(mén)店相關(guān)保障房出租情況展開(kāi)不定期調(diào)查，但鮮有因出租而被政府收回保障房的案例，可見(jiàn)，依靠后期監(jiān)管整治保障房出租市場(chǎng)相對(duì)困難。而騙購(gòu)一套保障房的成本也很低廉，有的城市房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元/平方米，騙購(gòu)一套經(jīng)濟(jì)適用房能獲利幾十萬(wàn)元，但是被查出后承擔(dān)的罰款僅僅只有5000元。而同樣的案件在香港將被罰款2萬(wàn)港元及6個(gè)月的監(jiān)禁，處罰相當(dāng)嚴(yán)厲。

三、對(duì)完善保障房分配制度的建議

目前，保障房的分配問(wèn)題引起了中央和地方政府的高度重視，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人多次強(qiáng)調(diào)保障性住房分配問(wèn)題，不少地方政府也逐步出臺(tái)了法律法規(guī)，以規(guī)范保障性住房的分配問(wèn)題。在2011年12月22日全國(guó)住房保障工作會(huì)上，李克強(qiáng)副總理給出“二十字訣”，即“嚴(yán)格準(zhǔn)入、程序公正、過(guò)程透明、技術(shù)支撐、及時(shí)糾錯(cuò)”，并表示2012年要就此開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。去年“兩會(huì)”上，有代表提出把保障房分配管理和制度納入到基本住房保障法的內(nèi)容中，實(shí)行保障房房源、分配過(guò)程、分配結(jié)果“三公開(kāi)”等。針對(duì)上文總結(jié)的保障房分配過(guò)程問(wèn)題，本文提出以下幾條建議。

（一）對(duì)保障房分配進(jìn)行立法

要想使保障房真正實(shí)現(xiàn)保障性功能，必須以法律來(lái)維護(hù)保障房分配的公平、合理。一方面，建議住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，明確保障性住房的準(zhǔn)入機(jī)制、民用性質(zhì)、享用對(duì)象、審核機(jī)制、管理原則等，長(zhǎng)期計(jì)劃為保障性住房立法；另一方面，建議地方政府根據(jù)本市、本地區(qū)的具體情況，出臺(tái)地方性法律法規(guī)，有針對(duì)性規(guī)范保障性住房的分配問(wèn)題。對(duì)保障性住房申請(qǐng)弄虛作假、申報(bào)不實(shí)以及工作人員協(xié)助弄虛作假、不按規(guī)定程序和條件審批、不認(rèn)真履行職責(zé)、失職瀆職者，要按規(guī)定嚴(yán)肅處理，涉嫌犯罪的要移交司法部門(mén)。

（二）確立專(zhuān)門(mén)的管理機(jī)構(gòu)

目前我國(guó)關(guān)于保障性住房的分配和管理都由地方具體操作，缺乏統(tǒng)一的管理和監(jiān)督，因此建議由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要成立專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各地實(shí)行，并有權(quán)向各地法定分配和管理機(jī)構(gòu)問(wèn)責(zé)；同樣，地方要明確保障性住房分配和管理的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)保障性住房的具體分配和管理，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門(mén)的信息，能夠確立完善的分配程序；在住房分配后，還要建立動(dòng)態(tài)機(jī)制，能夠掌握保障性住房用戶(hù)的財(cái)產(chǎn)信息，逐步建立相關(guān)的申請(qǐng)和使用信用體系。

（三）嚴(yán)格審批程序

首先，確立保障性住房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)地方經(jīng)濟(jì)收入，貧困人群生活狀況，結(jié)合國(guó)家及地方相關(guān)政策或建議，由專(zhuān)業(yè)人員完成準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。具體就是由戶(hù)口所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府住房保障管理部門(mén)對(duì)申請(qǐng)家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房狀況進(jìn)行初審、公示；區(qū)（縣）住房保障管理部門(mén)復(fù)審、公示和認(rèn)定；市住房保障事務(wù)管理中心備案，并建立起統(tǒng)一的保障性住房申請(qǐng)家庭經(jīng)濟(jì)狀況和住房狀況等審核管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)化管理和實(shí)時(shí)審核，提高信息的準(zhǔn)確程度。其次，按照本地公共租賃住房建設(shè)和管理的實(shí)際情況和社會(huì)要求，相關(guān)部門(mén)對(duì)本地廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房和公共租賃住房等申請(qǐng)資料統(tǒng)一摸底、逐步審核、公正分配。對(duì)已完成分配的住戶(hù)，進(jìn)行公示，對(duì)符合條件尚未獲得住房的申請(qǐng)人復(fù)核并安排輪候。最后，建立保障性住房信用記錄檔案，完善申請(qǐng)人承諾和定期申報(bào)制度。

（四）建立信息披露制度

目前許多地方相關(guān)部門(mén)有意或無(wú)意封閉信息，造成保障房分配的錯(cuò)亂，引起了社會(huì)和民眾的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。對(duì)此建議建立保障性住房的信息披露制度，由專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)建立向社會(huì)定期公布的制度，接受社會(huì)各界的監(jiān)督。將房源信息發(fā)布、申請(qǐng)資格確認(rèn)、審核申請(qǐng)、搖號(hào)配租等整個(gè)過(guò)程置于政府部門(mén)及社會(huì)各界的監(jiān)督下進(jìn)行，確保分配透明。同時(shí)將搖號(hào)配租結(jié)果通過(guò)公租房信息網(wǎng)和當(dāng)?shù)貓?bào)紙，向社會(huì)公布，接受監(jiān)督，無(wú)異議的向申請(qǐng)人發(fā)放配租確認(rèn)通知。

（五）健全保障房退出機(jī)制

保障房之所以成為眾人爭(zhēng)搶的“香餑餑”，是因?yàn)樵谀壳扒闆r下可以通過(guò)“騙購(gòu)”、“騙租”謀取暴利。因此，只有健全和完善了保障房的退出機(jī)制，使得保障房詐騙者無(wú)利可圖，才能使保障房分配過(guò)程更為簡(jiǎn)便、合理。首先，在產(chǎn)權(quán)式保障性住房方面，主要以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房為主。建立經(jīng)濟(jì)適用住房封閉運(yùn)行機(jī)制，新購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房確需轉(zhuǎn)讓的，由經(jīng)濟(jì)適用住房家庭戶(hù)籍所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)回購(gòu)，具體施行時(shí)間和辦法根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)規(guī)定?？刂平?jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)置、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房，不再符合經(jīng)濟(jì)適用住房申請(qǐng)條件的應(yīng)當(dāng)退出，原經(jīng)濟(jì)適用住房由經(jīng)濟(jì)適用住房家庭戶(hù)籍所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)回購(gòu)。經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房?jī)?yōu)先向含高齡人口的家庭住戶(hù)和特殊群體傾斜。其次，對(duì)于公租房、廉租房等租賃性質(zhì)的保障房，要通過(guò)公共租賃住房的產(chǎn)權(quán)或運(yùn)營(yíng)管理單位，設(shè)專(zhuān)人負(fù)責(zé)房屋分配與使用監(jiān)督管理事務(wù)。并通過(guò)委托管理、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)等方式，委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)助做好日常檢查工作。