李新添

（作者：深圳市委黨校寶安分校副校長）

2012年5月25日，全國性的土地管理制度改革綜合試點(diǎn)在深圳正式啟動(dòng)，深圳市歷史遺留違法建筑處理試點(diǎn)工作也同時(shí)拉開序幕。深圳建市30多年來，在土地管理方面存在許多薄弱環(huán)節(jié)，違法建筑比較嚴(yán)重，違建處理進(jìn)展緩慢，效果極不理想。鑒于此，筆者就違法建筑的處理問題進(jìn)行了全面調(diào)研，并提出對策建議。

一、違法建筑的歷史淵源及持續(xù)蔓延的原因

違法建筑是指未依法取得建筑工程規(guī)劃許可證或未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的建筑物。深圳市的違法建筑是在工業(yè)化、城市化的歷史進(jìn)程中產(chǎn)生的。改革開放之初，正是世界產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移之時(shí)，香港面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，土地資源短缺，勞動(dòng)力成本上升，其加工貿(mào)易型產(chǎn)業(yè)被迫陸續(xù)轉(zhuǎn)移到內(nèi)地。毗鄰香港的深圳迎來了工業(yè)化的大好時(shí)機(jī)，為承接勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，深圳的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織充分利用土地資源豐富的優(yōu)勢，開始改“種田”為“種樓”，大建工業(yè)廠房，大量引進(jìn)“三來一補(bǔ)”企業(yè)，大力發(fā)展物業(yè)租賃經(jīng)濟(jì)。在“三來一補(bǔ)”企業(yè)的帶動(dòng)下，深圳的外資企業(yè)、國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)也相繼蓬勃發(fā)展。在城市規(guī)劃滯后，工商用地供不應(yīng)求的特殊情況下，各類企業(yè)各顯神通，大量搶購農(nóng)村集體土地或以合作的名義大肆建造生產(chǎn)經(jīng)營性建筑。深圳的工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)猶如雨后春筍般崛起，產(chǎn)業(yè)工人和其他創(chuàng)業(yè)者也從全國各地蜂擁而至。為滿足廣大外來人員的居住需求，深圳的原村民（后來發(fā)展到非原村民）也大興土木，利用或購買農(nóng)村宅基地大肆建造私房，用于對外出租。近年來社區(qū)股份公司還利用集體土地大搞“統(tǒng)建樓”，用于對外出售，以增加集體收入。違法建筑越建越多，越建越大，越建越高，形成了大大小小的工業(yè)區(qū)、城中村。深圳的工業(yè)廠房、出租屋、統(tǒng)建樓多屬違法建筑，都是在特殊的歷史背景下產(chǎn)生的，當(dāng)年的建廠招租、建房出租、建樓出售一方面順應(yīng)了歷史潮流，為工業(yè)化、城市化作出了重大貢獻(xiàn)，另一方面由于大量違法建筑的存在，也為城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展留下了許多后遺癥。

據(jù)相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，截至2011年12月，深圳違法建筑達(dá)37.94萬棟，建筑面積高達(dá)4.05億平方米，占全市總建筑面積的49.27%，深圳已成為違法建筑的重災(zāi)區(qū)。為妥善處理違法建筑，深圳市政府于2001年出臺了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留違法私房若干規(guī)定》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)處理歷史遺留生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑若干規(guī)定》（以下簡稱“兩規(guī)”），此后各區(qū)政府也根據(jù)“兩規(guī)”并結(jié)合本區(qū)實(shí)際制定了具體的實(shí)施辦法。然而，由于政策的可行性和可操作性不強(qiáng)，違法建筑處理進(jìn)展緩慢。

深圳自特區(qū)建立30多年來，違法建筑持續(xù)蔓延且久拖不決，主要原因有三個(gè)：

（一）城市規(guī)劃滯后，土地管制不嚴(yán)。改革開放后至1992年之前，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)外的寶安縣1600多平方公里土地一直沿用縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃，特區(qū)內(nèi)300多平方公里雖有大城市的規(guī)劃，但沒有超前的國際性大都市規(guī)劃。由于當(dāng)時(shí)的農(nóng)村集體土地大都屬于農(nóng)業(yè)用地，土地使用功能未能根據(jù)城市的快速發(fā)展及時(shí)調(diào)整，土地利用總體規(guī)劃不科學(xué)甚至脫離實(shí)際，而政府對集體土地又管制不嚴(yán)，導(dǎo)致土地亂用濫用十分嚴(yán)重，在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)違法建筑幾乎處于失控狀態(tài)。1993年，深圳市政府曾印發(fā)283號文，下達(dá)過農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)：農(nóng)業(yè)人口人均工商用地100平方米，“一戶一棟”住宅用地100平方米，以上指標(biāo)20多年從未作過調(diào)整。改革開放初期，對深圳大多數(shù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織來說，人均100平方米的工商用地和少量的征地返還用地簡直就是杯水車薪，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的村辦企業(yè)很快就突破用地指標(biāo)，至今深圳全市的村辦企業(yè)（現(xiàn)為社區(qū)股份合作公司）大都超過指標(biāo)，極少數(shù)未超指標(biāo)的都是地處水源保護(hù)區(qū)的欠發(fā)達(dá)公司。村辦企業(yè)因用地指標(biāo)有限，報(bào)建無門，手續(xù)繁瑣，大都是未批先用，超標(biāo)照用，工業(yè)廠房是路通到哪里就建到哪里，政府有關(guān)部門對違法建筑的行為一直熟視無睹，助長了土地亂用濫用的不法行為?？陀^來說，在無工不富、無商不穩(wěn)的思想觀念引導(dǎo)下，若要讓深圳的農(nóng)民真正富裕起來，當(dāng)年的農(nóng)村工商用地指標(biāo)安排是脫離實(shí)際的，在用地指標(biāo)滿足不了現(xiàn)實(shí)需求的情況下，村辦企業(yè)不搞違法建筑似乎已無路可行，這是違法建筑持續(xù)蔓延的主要原因。此外，政府有關(guān)部門對農(nóng)村宅基地的規(guī)劃和用地指標(biāo)安排不夠科學(xué)也是違建快速蔓延的重要原因。在1993年寶安撤縣建區(qū)以前，農(nóng)村的宅基地規(guī)劃建設(shè)一直由鎮(zhèn)政府審批并負(fù)責(zé)辦理報(bào)建手續(xù)，1994年10月鎮(zhèn)政府規(guī)劃報(bào)建審批權(quán)撤銷后，農(nóng)村宅基地的規(guī)劃建設(shè)已完全中斷，這無形中給已經(jīng)成家且符合分地建房條件的原村民不批自建提供了借口，同時(shí)也為已建房的原村民和非原村民違法濫建搭上了“順風(fēng)車”。由于缺口打開后違法私房建設(shè)遍地開花，違法私房的快速蔓延態(tài)勢簡直到了瘋狂的地步。

（二）違法建筑屢禁不止，搶建拆建愈演愈烈。深圳的查違工作自特區(qū)建立后至今從未間斷，但30多年過去了，違法建筑不僅得不到遏制，反而勢頭越來越猛，特別是1993年寶安撤縣建區(qū)后，由于土地稀缺，非法購地建房現(xiàn)象十分嚴(yán)重。2004年農(nóng)村城市化轉(zhuǎn)制后，違法搶建行為更是層出不窮，違建規(guī)模從獨(dú)棟的私人住宅發(fā)展到單元式樓盤，特別是社區(qū)股份公司的統(tǒng)建樓，其規(guī)模與商品房樓盤相當(dāng)。近幾年城市更新掀起高潮后，拆建加建違法私房又一次風(fēng)起云涌，很多業(yè)主都希望以拆舊建新、增加建筑面積的辦法來博取更多的拆遷賠償。違法建筑多年來呈爆炸性增長有多方面原因：一是政府有關(guān)部門執(zhí)行力不強(qiáng)，監(jiān)管不到位，有些工作人員嚴(yán)重失職；二是少數(shù)執(zhí)法人員與違建者搞“私下交易”，充當(dāng)保護(hù)傘，收取保護(hù)費(fèi)，對違建行為睜一只眼閉一只眼；三是政府曾在查違工作告一段落后發(fā)放違法建筑復(fù)工牌，給后來的違建者產(chǎn)生了僥幸心理，縱容了違法建筑行為；四是查違政策的執(zhí)行未能形成合力，不給違建者發(fā)放《房屋租賃許可證》和辦理營業(yè)執(zhí)照，不給違法建筑供水、供電、供氣等政策落實(shí)不到位，實(shí)施起來反而會造成許多人無房可租、無生意可做，給社會管理增加壓力;五是查違機(jī)制不健全，沒有堅(jiān)持常態(tài)查違、高壓查違，給違建者鉆了空子；六是查違工作管理體制不順，造成多頭執(zhí)法，職責(zé)不明，責(zé)任不清，互相推諉，工作效率不高，直至2010年查違工作機(jī)制理順以后，違建現(xiàn)象才明顯收斂，到2012年2月實(shí)施查違工作考核辦法后查違形勢才實(shí)現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)。

（三）“兩規(guī)”政策難以操作，違法建筑久拖不決。十多年來，盡管市、區(qū)、街道、社區(qū)各級有關(guān)部門為推進(jìn)“兩規(guī)”做了大量工作，并取得一定成效，然而，由于“兩規(guī)”的可行性和可操作性不強(qiáng)，違建處理進(jìn)展緩慢，主要原因有：一是政策的吸引力不大。違法私房經(jīng)處理后所核發(fā)的仍然是注有“違法建筑”字樣的綠本房地產(chǎn)證，業(yè)主覺得罰了款、補(bǔ)交了地價(jià)所得到的只是確認(rèn)了產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)不僅不能上市交易，還不可以繼承、抵押，甚至使用年限還要逐年縮短，而不接受處理則不用掏錢，房產(chǎn)照樣可以居住或出租，還能子子孫孫代代相傳。二是補(bǔ)交地價(jià)和罰款額度偏高。特別是違法私房，每棟少的要十幾萬，多的要幾十萬，按“兩規(guī)”出臺當(dāng)年的業(yè)主支付能力，許多業(yè)主都交不起錢，甚至有錢也不愿意交。因此，大多數(shù)違法行為人都是只申報(bào)、不交款、不受罰、不辦證。對生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑，許多業(yè)主同樣是因?yàn)橐豢盍P款或因物業(yè)使用年限縮短而懷有抵觸情緒，認(rèn)為接受處理和不接受處理并不影響物業(yè)的使用和收益，因而不積極或不主動(dòng)申報(bào)處理。三是政策的執(zhí)行很難落實(shí)到位。如對地處水源保護(hù)區(qū)的生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑處理，按政策規(guī)定違建是不予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，但由于有些違法建筑往往是建設(shè)在前、水源保護(hù)區(qū)劃定在后，而政策又缺少相應(yīng)的處理?xiàng)l款，這就導(dǎo)致水源保護(hù)區(qū)的違建無法處理，只好擱置一邊。又如，在對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和其他企業(yè)或個(gè)人合作興建的違法建筑處理辦法方面，涉及的產(chǎn)權(quán)歸屬問題因缺少政策條文也很難處理。四是不可預(yù)見的問題無法處理。有些業(yè)主雖已辦理違建處理申報(bào)手續(xù)，但受利益驅(qū)動(dòng)后來又拆建加建，導(dǎo)致無法處理下去。有些業(yè)主早已打算拆舊建新，一直不辦申報(bào)手續(xù)，更不愿意或不主動(dòng)接受處理。由于配套政策難于操作，遺留問題久拖不決，新的違法建筑與日俱增。

二、違法建筑的妥善處理已勢在必行

深圳的違法建筑已到了觸目驚心的地步，不加大力度盡快遏制并采取有效辦法妥善處理，歷史遺留問題就會積重難返。深圳的土地資源已嚴(yán)重短缺，發(fā)展空間受到嚴(yán)重制約，倘若違法建筑繼續(xù)無限蔓延，城市規(guī)劃就無法實(shí)施，宏偉藍(lán)圖就不可能變成美好的現(xiàn)實(shí)。深圳已進(jìn)入城市更新年代，拆遷補(bǔ)償需要付出重大代價(jià)，倘若違法建筑不加快處理，成本就會不斷增加，壓力就會不斷加大，舊改項(xiàng)目就無法實(shí)施。深圳面臨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目需要聚集化、園區(qū)化、規(guī)?；l(fā)展。近年來，由于土地資源所剩無幾，項(xiàng)目用地難以整合，深圳已陷入本土企業(yè)陸續(xù)向外發(fā)展、外地企業(yè)難以落戶的困境，倘若生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑繼續(xù)任其自由發(fā)展下去，高端產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃布局和用地安排就無從落實(shí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整優(yōu)化就無法實(shí)現(xiàn)。深圳雖然實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)村到城市的歷史性轉(zhuǎn)變，但寶安、龍崗等“新特區(qū)”的農(nóng)村烙印還比較明顯，城郊味道比較濃厚，主要是城市建設(shè)的檔次較低、城市品位不高。倘若違法建筑仍然禁而不止，城市形象就會受到損害，人居環(huán)境會嚴(yán)重破壞。因此，遏制違建和加快違建處理已刻不容緩、勢在必行。

妥善處理違法建筑是利國利民之舉。一是有利于符合確權(quán)條件的違建業(yè)主解決產(chǎn)權(quán)問題。通過適當(dāng)補(bǔ)交地價(jià)款和接受一定的處罰，使違法建筑變成合法建筑，并由政府核發(fā)紅皮房地產(chǎn)證，業(yè)主可以獲得與普通商品房一樣的產(chǎn)權(quán)，擁有繼承、抵押和轉(zhuǎn)讓的權(quán)利。二是有利于拓寬政府的財(cái)稅收入渠道。政府可以在處理違建時(shí)一次性獲得大筆財(cái)政收入，往后的房地產(chǎn)交易、租賃等稅收更是源源不斷，這就為政府實(shí)現(xiàn)從土地財(cái)政向稅收財(cái)政轉(zhuǎn)變提供了條件。三是有利于解決低收入群體的居者有其屋問題。違法私房商品化處理后，一方面可以增加城市房源的供應(yīng)量，對房地產(chǎn)市場造成一定沖擊，起到平抑房價(jià)作用；另一方面，經(jīng)過商品化處理的違法私房由于建筑面積普遍較小，銷售價(jià)格相對較低，在深圳工作幾年的藍(lán)領(lǐng)白領(lǐng)都可以根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)條件買到稱心如意的微型或小戶型商品房。四是有利于住房保障體系的建立。政府在處理違法私房過程中可以采取收購等辦法，將一些違法私房或統(tǒng)建樓改為經(jīng)濟(jì)適用房或公租房，用于解決城市特困人口的住房問題，同時(shí)為符合一定條件的外來務(wù)工人員提供廉租房。

三、違法建筑處理的基本原則

違法建筑的處理涉及多方利益，牽一發(fā)而動(dòng)全身，處理不妥可能會引發(fā)許多矛盾，甚至給社會帶來不穩(wěn)定因素。因此，必須慎重對待，在操作層面上要把握好如下幾項(xiàng)基本原則：

（一）政府牽頭，多方參與。政府作為違建處理的執(zhí)行者，既要充分發(fā)揮統(tǒng)攬全局的作用，又要廣泛發(fā)動(dòng)社會各界人士參與，特別是在制定違法建筑處理實(shí)施辦法過程中，既要聽取有關(guān)專家意見，又要讓違建當(dāng)事人充分表達(dá)合理正當(dāng)?shù)睦嬖V求。在處理違建碰到棘手問題時(shí)可以召開聽證會，讓社會各界精英充分發(fā)表意見，力求達(dá)到利益雙方共贏的目的。在雙方利益無法調(diào)和的情況下，必要時(shí)還可以走行政訴訟途徑，由法院依法判決。只有政府牽頭，辦事透明，多方參與，互相配合，才能讓政策在社會群體的參與和博弈下加快完善，才能讓違法建筑的處理辦法行得通、易操作。

（二）尊重歷史，實(shí)事求是。深圳特別是原關(guān)外的幾個(gè)區(qū)是靠“三來一補(bǔ)”起家的，沒有當(dāng)年的“三來一補(bǔ)”，就沒有深圳工業(yè)化、城市化、現(xiàn)代化的今天，就不可能有一千多萬人在深圳創(chuàng)業(yè)和生活。同樣，沒有當(dāng)年的村辦企業(yè)審時(shí)度勢抓住產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的歷史機(jī)遇大搞“筑巢引鳳”和“引鳳筑巢”，就不可能有“三來一補(bǔ)”企業(yè)的大量引進(jìn)，而沒有“三來一補(bǔ)”企業(yè)的帶動(dòng)，深圳的工商業(yè)也不可能有長足的發(fā)展，深圳的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更不可能實(shí)現(xiàn)有效的調(diào)整。這是無可爭辯的歷史事實(shí)，地方政府應(yīng)該承認(rèn)“三來一補(bǔ)”的歷史作用，只有尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)，才能客觀看待違法建筑的存在，才能實(shí)事求是地妥善處理歷史遺留違法建筑。

（三）統(tǒng)籌兼顧，公平合理。政府在依法處理違法建筑過程中少不了罰款和補(bǔ)交地價(jià)款等手段，違建者為維護(hù)自己的切身利益難免會產(chǎn)生抵觸情緒。如社區(qū)股份合作公司，對多年來被政府征地轉(zhuǎn)地的問題以及城市化三年過渡期滿后政府承諾尚未兌現(xiàn)、仍要繼續(xù)承擔(dān)大量社會管理費(fèi)用等問題，可能會借此機(jī)會向政府討價(jià)還價(jià)。原村民對違法私房的罰款和補(bǔ)交地價(jià)款問題也可能會提出異議，畢竟他們的宅基地原屬集體土地，從未辦理過任何征地補(bǔ)償手續(xù)，雖然農(nóng)村城市化轉(zhuǎn)制時(shí)政府一紙公文便將集體土地（含宅基地）全部轉(zhuǎn)為國有土地，但這種國內(nèi)外可能是絕無僅有的轉(zhuǎn)地辦法帶有一定的強(qiáng)制性，原村民不一定心服口服。因此，政府在制定違法建筑處理辦法時(shí)要充分考慮各方利益，必要時(shí)可能要適當(dāng)放棄一些眼前利益，以求換取更多更大更長遠(yuǎn)的利益。政府處理違建的目的是要掌握土地的支配權(quán)，只有采取快刀斬亂麻的辦法，如少收地價(jià)款、少罰款、優(yōu)惠發(fā)放紅皮房地產(chǎn)證等等，才能一攬子快速解決問題，否則，涉及的土地征轉(zhuǎn)問題和引發(fā)的維權(quán)問題就會糾纏不休，歷史遺留違法建筑問題就會久拖不決，今后違建處理的難度就會越來越大。

（四）甄別主體，寬嚴(yán)相濟(jì)。甄別主體就是要對違法建筑的當(dāng)事人進(jìn)行嚴(yán)格審查，并在處理違法建筑過程中區(qū)別對待。寬嚴(yán)相濟(jì)就是要視違法建筑的輕重程度，分別采取寬大和嚴(yán)厲的手段進(jìn)行酌情處理。例如：對違法用地較少，政府征地轉(zhuǎn)地較多，或地處水源保護(hù)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對落后的社區(qū)股份合作公司，其生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑的處理可從輕發(fā)落，甚至可以采取免費(fèi)或政府補(bǔ)貼等辦法進(jìn)行處理，但對一些非法購地違法建設(shè)的其他企業(yè)或個(gè)人，其生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑則應(yīng)從重處理；對超建筑面積但屬于一戶一棟的違法私房也可以從輕處理，但對一戶多棟的違法私房則應(yīng)從重處罰；對存在嚴(yán)重安全隱患，又不能整改消除的違法建筑以及對非法占用已完成征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償手續(xù)的國有土地，嚴(yán)重影響城市規(guī)劃，又不能采取措施加以整改的違法建筑，就應(yīng)當(dāng)不予確權(quán)且要依法拆除；對占用一級水源保護(hù)區(qū)用地、基本農(nóng)田用地的違法建筑以及對占用公共服務(wù)設(shè)施用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地，又不能采取措施加以改正的違法建筑，其建設(shè)行為發(fā)生在土地用途依法確定之前的，拆除時(shí)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補(bǔ)償，建設(shè)行為發(fā)生在后的則應(yīng)堅(jiān)決拆除。

（五）和諧穩(wěn)定，依法處理。政府在依法處理的前提下，應(yīng)著重考慮社會效益和公共利益，同時(shí)照顧當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，而違建者必然是以個(gè)人或集體、企業(yè)利益為重，總是希望不交或少交地價(jià)款，罰款從輕發(fā)落，并給予核發(fā)紅皮房地產(chǎn)證。面對錯(cuò)綜復(fù)雜的利益問題，為避免矛盾的擴(kuò)大和突發(fā)事件的升級，政府要以和諧為出發(fā)點(diǎn)，以穩(wěn)定壓倒一切，提前做好應(yīng)變工作。在處理違建過程中，政府工作人員要堅(jiān)持依法辦事，做好政策宣傳和法律解釋，使違建當(dāng)事人心服口服，主動(dòng)接受處理。

四、違法建筑處理的政策修訂

2009年6月2日，深圳市人大常委會頒布了《關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，要求市政府自《決定》施行之日起十二個(gè)月內(nèi)制定出實(shí)施辦法和配套措施。但時(shí)隔三年多，《實(shí)施辦法》仍處于“難產(chǎn)”階段。

筆者認(rèn)為可先出臺一套《試行辦法》，經(jīng)實(shí)踐行得通、易操作，才能正式推出《實(shí)施辦法》。《試行辦法》要抓住如下幾個(gè)涉及群眾切身利益的敏感問題進(jìn)行重點(diǎn)突破：

（一）對違法建筑的罰款和補(bǔ)交地價(jià)款問題要把握好度。由于違法建筑的質(zhì)量和價(jià)值參差不齊，因此，對符合條件進(jìn)行商品化處理的應(yīng)根據(jù)地理環(huán)境、建筑密度、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等綜合因素劃分等級，并參考所在片區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)按不同的級別確定罰款和補(bǔ)交地價(jià)的額度，對不具備商品化處理?xiàng)l件的原則上應(yīng)按原“兩規(guī)”標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）對已拆除舊的違法建筑擬搶建加建的應(yīng)給予重建機(jī)會。深圳有無數(shù)的業(yè)主為牟取經(jīng)濟(jì)利益，企圖采取拆舊建新的辦法把樓房建大建高，但房子拆完后或正在搶建時(shí)巧遇高壓查違，導(dǎo)致業(yè)主無房可住或被迫停工，甚至有些業(yè)主因要花錢租房或因貸款建房而造成經(jīng)濟(jì)困難或負(fù)債累累，類似這樣的違法案例，要在不違反規(guī)劃等前提下給原業(yè)主提供重建機(jī)會；如沒有相應(yīng)的重建政策出臺，可能會引起眾多觀望已久、損失慘重的違建當(dāng)事人集體上訪、群體靜坐。重建的處理?xiàng)l款應(yīng)包括補(bǔ)辦報(bào)建手續(xù)、限定高度、補(bǔ)交地價(jià)和罰款等內(nèi)容。

（三）對社區(qū)股份合作公司已出售的統(tǒng)建樓要給予確權(quán)登記的機(jī)會。統(tǒng)建樓所用的多是合法的留用土地，之所以被稱為違法建筑，主要是未依法報(bào)建，但未報(bào)建的主要原因是政府沒有及時(shí)出臺相關(guān)政策，因而不能把所有的責(zé)任都?xì)w于社區(qū)股份公司。況且，社區(qū)股份公司的統(tǒng)建樓出售所得有相當(dāng)部分也是用于社區(qū)管理，在客觀上為政府減輕了負(fù)擔(dān)，同時(shí)也為低薪一族購房提供了條件。因此，統(tǒng)建樓問題要妥善解決，處理?xiàng)l款可采取補(bǔ)辦報(bào)建手續(xù)的辦法進(jìn)行商品化處理，補(bǔ)交地價(jià)的額度可在同一地段商品房地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)上適當(dāng)下浮。

（四）對合作建設(shè)的生產(chǎn)經(jīng)營性違法建筑在無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的情況下應(yīng)采取法律途徑解決。因合作雙方都希望把產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，土地房產(chǎn)利益關(guān)系難以厘清，特別是社區(qū)股份公司和投資方之間存在著土地租賃關(guān)系，而且租賃期所剩時(shí)間不長，社區(qū)股份公司為保障股民利益，都不愿意把廠房產(chǎn)權(quán)辦到對方名下，傾向于租賃期滿后收歸本公司所有。因此，在經(jīng)濟(jì)糾紛無法厘清的情況下應(yīng)移交法院判決。

（五）對違法建筑的土地使用期限應(yīng)按轉(zhuǎn)地時(shí)間進(jìn)行確定。按照慣例，在農(nóng)村集體土地上建造的非商品性房屋是不限制土地使用年限的，只有在土地轉(zhuǎn)為國有后才能依法確定土地使用年限。深圳的土地國有化是2005年農(nóng)村城市化轉(zhuǎn)制時(shí)一次性全面實(shí)施的，因此，對在集體土地上建造的違法建筑應(yīng)從轉(zhuǎn)地時(shí)間開始計(jì)算土地使用年限較為合理。深圳有很多違法建筑都是在上世紀(jì)建成的，如果處理違法建筑都按國家現(xiàn)行的土地管理法規(guī)定計(jì)算土地使用時(shí)間，很多工業(yè)廠房和住宅的使用年限都會大大縮短，這樣的處理辦法對業(yè)主來說可能會很難接受。因此，對違法建筑的土地使用期限，應(yīng)從2005年計(jì)起，否則可能會帶來很大阻力。

（六）對原村民和非原村民的違法建筑處理應(yīng)一視同仁。深圳的農(nóng)村城市化轉(zhuǎn)制已實(shí)施近十年，在客觀上已沒有原村民和非原村民之分，特別是對深圳戶籍人口而言，原村民和非原村民都是城市居民，同在一個(gè)城市工作和生活，同享社會福利和社會保障，按法律規(guī)定應(yīng)該是人人平等，況且在土地國有化多年后，原村民和非原村民都沒有法定的土地權(quán)益，國有土地上的違法建筑處理更應(yīng)該一視同仁，不能厚此薄彼。因此，在補(bǔ)交地價(jià)和罰款標(biāo)準(zhǔn)等方面都要按公平合理、同地同權(quán)的原則進(jìn)行處理，盡量避免政策性、法律性的爭議。

（七）對辦理什么性質(zhì)的房地產(chǎn)證問題要權(quán)衡利弊。據(jù)了解，按深圳市政府即將出臺的《實(shí)施辦法》（討論稿）第四十五條規(guī)定，原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類違法建筑才能轉(zhuǎn)為商品房，這意味著原村民兩棟以上或非原村民所有住宅類違法建筑只能處理成產(chǎn)權(quán)殘缺不全的“小產(chǎn)權(quán)房”，今后如果要出租或經(jīng)營還得補(bǔ)交地價(jià)或交納土地使用稅，此政策不僅違建當(dāng)事人難以接受，對政府而言也達(dá)不到妥善處理的目的，相反，如果絕大多數(shù)的住宅類違法建筑都不能處理成為商品房，政府可能會流失很多房地產(chǎn)交易稅金，而在當(dāng)今金融政策逐步放松的情況下，持有綠皮房地產(chǎn)證的業(yè)主不用多交地價(jià)款同樣可以實(shí)現(xiàn)抵押貸款的目的。因此，對辦理什么性質(zhì)的房地產(chǎn)證一定要全面考慮，千萬不要留下任何新的遺留問題，應(yīng)盡量考慮在符合規(guī)劃、質(zhì)量消防過關(guān)等條件下，按同地同權(quán)、公平合理的原則進(jìn)行商品化處理。

本期導(dǎo)讀

●本期“特稿”是中共中央委員、中國社會科學(xué)院黨組副書記、常務(wù)副院長、中國辯證唯物主義研究會會長王偉光教授在“馬克思主義哲學(xué)與中國特色社會主義道路”理論研討會上的主題報(bào)告。

王偉光：《十八大的理論創(chuàng)新與哲學(xué)創(chuàng)新——在“馬克思主義哲學(xué)與中國特色社會主義道路”理論研討會上的主題報(bào)告》——王偉光指出，黨的十八大報(bào)告系統(tǒng)闡述了堅(jiān)持和發(fā)展中國特色社會主義一系列重大理論和實(shí)踐問題，提出了很多新思想、新觀點(diǎn)、新提法、新要求、新舉措，豐富和發(fā)展了中國特色社會主義理論體系，推進(jìn)了馬克思主義中國化、時(shí)代化、大眾化，是一篇馬克思主義理論創(chuàng)新的綱領(lǐng)性文獻(xiàn)。在報(bào)告中，王偉光還希望哲學(xué)工作者能深入改革開放實(shí)際，深入群眾，進(jìn)行認(rèn)真獨(dú)立的思考，努力推動(dòng)哲學(xué)發(fā)展、推動(dòng)馬克思主義哲學(xué)中國化。

●“學(xué)習(xí)貫徹十八大精神”專欄，推薦深圳市委宣傳部副部長、研究員吳忠和深圳大學(xué)黨委副書記、教授陶一桃的文章。

吳忠:《進(jìn)一步增強(qiáng)全社會的文化創(chuàng)造活力》——十八大報(bào)告對加強(qiáng)社會主義核心價(jià)值體系建設(shè)、全面提高公民道德素質(zhì)、豐富人民精神文化生活、增強(qiáng)文化整體實(shí)力和競爭力等方面作了新的部署，特別指出“建設(shè)社會主義文化強(qiáng)國，關(guān)鍵是增強(qiáng)全民族的文化創(chuàng)造活力”。文章指出，學(xué)習(xí)貫徹十八大精神，必須深刻領(lǐng)會這一重要指導(dǎo)思想，以肩負(fù)起建設(shè)社會主義文化強(qiáng)國的特區(qū)使命，扎實(shí)推動(dòng)深圳文化強(qiáng)市建設(shè)。

陶一桃:《人的發(fā)展是社會發(fā)展的內(nèi)容與目標(biāo)》——十八大報(bào)告指出，人的發(fā)展既是社會發(fā)展的目標(biāo)，又是社會發(fā)展的內(nèi)容，作者從這個(gè)角度提出：以人為本不是一個(gè)自上而下的政治口號，而是以人的自由發(fā)展為內(nèi)涵的發(fā)展理念；人自身解放的標(biāo)志必然包括與富裕同時(shí)擁有的權(quán)利與尊嚴(yán)；人的發(fā)展既是社會發(fā)展的內(nèi)容與目的，又是社會發(fā)展的結(jié)果與收獲，同時(shí)又是促進(jìn)人類社會真正走向文明與自由的前提與保障。

●“社會建設(shè)”欄目推薦李新添的文章。

李新添：《深圳歷史遺留違法建筑問題研究》——深圳在土地管理方面存在許多薄弱環(huán)節(jié)，違法建筑比較嚴(yán)重，處理不妥可能會引發(fā)許多矛盾，甚至給社會帶來不穩(wěn)定因素。鑒于此，筆者就違法建筑的處理問題進(jìn)行了全面調(diào)研，并提出對策建議，認(rèn)為在操作層面要把握好幾項(xiàng)基本原則：政府牽頭，多方參與；尊重歷史，實(shí)事求是；統(tǒng)籌兼顧，公平合理；和諧穩(wěn)定，依法處理。

●“人文社會”欄目推薦李平的文章。

李平：《增強(qiáng)純潔性 力戒走過場——論新時(shí)期高校大學(xué)生黨建工作》——近年來，國內(nèi)外形勢的深刻變化帶來了高校黨建環(huán)境的新變化，為保持大學(xué)生黨員純潔性提出了新命題。作者認(rèn)為，要破解這些新命題，必須緊扣保持黨的純潔性這條主線，結(jié)合新時(shí)期大學(xué)生的自身特點(diǎn)和高校面臨的新環(huán)境，從思想、組織、作風(fēng)等方面全面維護(hù)新時(shí)期高校黨建工作的純潔性。

●“學(xué)習(xí)借鑒”欄目推薦周笑冰的文章。

周笑冰：《韓國政府的游戲產(chǎn)業(yè)扶持政策及啟示》——近年來我國游戲產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，扭轉(zhuǎn)了中國游戲市場曾經(jīng)被美國、日本、韓國游戲一統(tǒng)天下的尷尬局面，但并不能盲目樂觀，我國自主研發(fā)游戲的誕生也僅僅幾年，其中隱藏著種種隱患。文章從比較分析的角度，剖析了中韓兩國游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，并從韓國政府對游戲產(chǎn)業(yè)的扶持政策中，得到啟示，找到可借鑒之處。