| 文· 本刊記者 齊岳峰 本刊實習記者 寧晶

面對政府宏觀調(diào)控，諸多地產(chǎn)企業(yè)紛紛訴苦。在很多企業(yè)看來，房企過冬并非無病呻吟，但始終掙扎在中國地產(chǎn)市場下的百姓則對企業(yè)的訴苦紛紛嗤之以鼻，在百姓看來，暴利企業(yè)一旦面對政策調(diào)控便紛紛訴苦，無異于一種悲情主義的表演。消費者的成本來源遠非房企那么容易，中國民眾對于房企的印象分值始終在低端徘徊。

房企獲利模式

據(jù)某房地產(chǎn)公司審計師王先生透露，房企成本主要包括：樓面毛地價，建造成本，稅費。其中，稅種有營業(yè)稅、土地增值稅、交易契稅、企業(yè)所得稅，而費則包括大市政四源費，水、電、燃、排污費等。

根據(jù)業(yè)內(nèi)同行的統(tǒng)計方式，房企成本中的土地出讓金用于上交政府財政部門，同時需支付征地及拆遷補償費。企業(yè)開工后，前期工程費中的臨時水、電、路、場地平整費，規(guī)劃、測量、勘察、設(shè)計費，這筆費用大約占工程概算投資的2%左右。可行性研究費、施工執(zhí)照費、基礎(chǔ)設(shè)施費、工程監(jiān)理費等亦需一體支付，其中基礎(chǔ)設(shè)施費一般為建安工程費的 2-10%。此外，占中標額1‰的招投標費，占預算造價0.5‰的預算審查費以及公共配套設(shè)施費、管理費、基礎(chǔ)設(shè)施增容費、項目配套設(shè)施建設(shè)費、營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅等等不一而足。

以北京為例，某樓盤成本計價為：樓面毛地價預算25000元/平方米，建造成本（框架剪力墻現(xiàn)澆及裝修、弱電）預算3400/平方米，其中，建造成本與稅費分別占銷售總額的10%、30%。

“房企利潤率平均每平方米大約占樓盤價格20%左右?！蓖跸壬f。以北京朝陽區(qū)花園裘馬都樓盤為例，2011年10月份樓價為41,168元/平方米，以20%的利潤成本計算，開發(fā)商每平方米獲利8233.6元。也就是說賣出一所100平米的商品房，開發(fā)商可獲利823,360元。

房價比地價還便宜

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聯(lián)想地產(chǎn)相關(guān)負責人周建對《中國新時代》稱，房地產(chǎn)價格主要包括土地成本、管理成本、人員成本及財務(wù)成本，剩下的就是利潤了。其中土地成本在拿地之前就已確定，但GPI成本相對不定，根據(jù)不同的建筑形式確定的建筑面積亦會有較大變化。此外，財務(wù)成本是消耗大的一塊，根據(jù)各個開發(fā)單位資金曲折和稅收，資金成本是一塊，最后還有稅務(wù)成本。

重要的是，開發(fā)商拿地的資金來自于銀行貸款，直接推高了開發(fā)商的成本，在以房產(chǎn)做最后抵押后，剩下的就是利潤了。而當下政府希望擠壓房地產(chǎn)利潤空間，但事實上目前很多企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，已經(jīng)被擠壓至成本階段。

周建解釋稱，從房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利率來看，并不算作高利潤行業(yè)，緣于企業(yè)拿地的價格及稅務(wù)成本占了極大的成本空間。在周建的印象中，圈內(nèi)有一個普遍看法是“我們大部分錢是國家的”——因為土地成本是最大的一塊成本，此前房價低的時候，土地成本占到房價的20%左右，現(xiàn)在已經(jīng)到了40%-50%，甚至更高了。

周建稱：房價比地價還便宜，沒有辦法。

地價與房價的形成機制不同、市場環(huán)境有別，所以地價的增長和房價的增長是受不同因素影響的。在土地國有的前提下，地價受國家政策的影響較大。但作為商品的住宅價格則受市場的影響較大。一般情況下房價應(yīng)該隨著地價的波動而改變。

但是在當下中國，這一規(guī)律或許并不能百分百在業(yè)內(nèi)通行。

那么消費者又是如何面對當下的房產(chǎn)價格呢？

消費群體的成本樣板

什么樣的普通消費者方能正常消費中國地產(chǎn)市場的房子呢？

33歲的王立明與妻兒目前租房居住在北京西紅門，王立明最近正在積極觀望有所松動的房價，并準備春節(jié)前后出手購買。經(jīng)過多次實地考察、對比，他選擇了理想城樓盤的一處100多平方米房子，19000元/平方米，總價190萬。

月薪共計30000元的王立明夫妻 “攢錢有七八年了吧，終于能夠付這次買房的70萬首付了，按揭買房后，以后一個月還貸9000元?！痹谕蹩磥?，理想城樓盤今年的確比往年降價2000元/平方米，但根本沒有網(wǎng)上所傳降價降的那么夸張。

35歲的黃威最近剛剛買了北京南城一處58平米的房子，總價120萬?！爸饕菫楦改敢院箴B(yǎng)老準備的?！秉S威告訴《中國新時代》，“買房首付資金來源主要是父母出一部分，向親戚朋友借一些，至于自己這邊需要拿出首付的1/4。”

六年前黃威購買了一套64平米、總價34萬的房子，“現(xiàn)在同一地塊的小區(qū)都賣到20000元/平方米了”。按揭付款購房的黃威與妻子月收入共計 1萬左右，兩套房每月需還貸4000多?！氨本┓績r就是太貴了，但是也沒辦法，主要是有需求?！?/p>

不過即便以住宅均價兩萬來計算，如果一名普通白領(lǐng)在北京的月收入為8000人民幣，一對白領(lǐng)夫妻年收入以20萬計算，如果購買一套60平米的普通住宅，也需要不吃不喝攢夠6年。拆分開來，以首付30%計算，亦需要兩年完成。當然現(xiàn)實生活中每一位中低端購房者的資金來源大多呈如下模式：家庭支持+銀行貸款。

但是家庭被巨大的資金需求綁架后，房屋的原始價值已不復存在。銀行貸款亦成為購房者必須謹慎面對的問題，如果居民收入固定且有限，那么很難想象在夾縫中求生存的民眾將擁有真正的生存快樂。

無論如何，有一點可以確定，當下住房資金已然成為中國民眾生活中高企的一極，在這個幾乎是人生終極需求的目標驅(qū)使下，中國民眾的生存質(zhì)量及生活質(zhì)量被前所未有的加以綁架。

提及最近的房價降低潮，黃威情緒激動，“你認為他降了嗎？本來他們要的就高，比如這房子本來賣1萬元，開盤后要1萬六，現(xiàn)在賣1萬元，這根本不叫降價，是正常的回歸?，F(xiàn)在交易量少了，房子、資金壓在那里，開發(fā)商自己著急呢。”

地產(chǎn)·語錄

任志強（華遠地產(chǎn)董事長）：

開發(fā)商很快就只剩褲衩了。

潘石屹（SOHO中國董事長）：

很多開發(fā)商就差那么一口氣。

馮侖（萬通集團董事局主席）：

對于樓市，要聽黨的話按照政府的要求做。

宋衛(wèi)平（綠城集團董事長）：

賣不動就把房價降到底。

劉明康（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席）：

銀行業(yè)能承受房價下跌5成。

謝國忠（著名經(jīng)濟學家）：

未來房價下跌50%很正常。

牛刀（房地產(chǎn)獨立評論家）：

這一輪泡沫破滅后，十年無人敢炒樓。

葉檀（知名財經(jīng)評論家）：

未來五年內(nèi)，房企只有十分之一的存活率。

陳淮（經(jīng)濟學者、博導）：

樓市調(diào)控沒打算讓所有開發(fā)商都活下去。

董藩（北京師范大學房地產(chǎn)研究中心主任）：

少問別人憑什么有房，多問自己為什么無房。

2011影響樓市十大政策

NO.1—新“國八條”出臺

國務(wù)院總理溫家寶1月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議確定八項政策措施：一是各地一季度要公布房價控制目標，二是增加公共租賃住房供應(yīng)，三是住房不足5年轉(zhuǎn)手按銷售款全額征稅，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地兩年不開工要收回使用權(quán)，六是暫停省會城市居民購第三套房，七是未完成調(diào)控目標政府將被問責，八是散布虛假消息要追責。

NO.2—京“十五條”落地

2011年2月16日，“京十五條”規(guī)定：外地人購房須提供五年納稅證明，限購以認房為標準，開發(fā)商定價與成本差異過大將追責，暫不公布北京調(diào)控目標。

NO.3—“一房一價”執(zhí)行

3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款；沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。

NO.4—房產(chǎn)稅試點

2011年1月27日，上海、重慶推行房產(chǎn)稅試點。其中重慶房產(chǎn)稅征收方案5大要點為：其中征稅對象是獨棟別墅和高檔公寓，以及在渝的三無人員(無工作無戶口無投資)購買的第二套房。個人新購高檔住房征稅稅率為0.5%起。而從10月1日起重慶對主城區(qū)內(nèi)符合要求的存量獨棟商品住宅征收個人住房房產(chǎn)稅。

NO.5—限購令

限購令已經(jīng)在全國46個城市中執(zhí)行，但目前包括福州、廈門、?？?、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州等在內(nèi)的11個城市的限購令即將于年底到期。從各個地區(qū)的表態(tài)來看，目前11個限購即將到期城市中還沒有一個主動表示將延長限購令。

NO.6—普通住宅新標準

北京普通住房標準放寬，調(diào)整最低交易價格。自2011年12月10日起，本市享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價格調(diào)整為按照全市住房平均交易價格結(jié)合區(qū)位調(diào)整系數(shù)確定。其中，全市住房平均交易價格為2010年成交均價每平方米建筑面積18000元。分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8

NO.7—央行貨幣政策

央行自2011年12月5日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率0.5個百分點。這是2008年12月以來首次下調(diào)。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，下調(diào)存款準備金率是從整個宏觀經(jīng)濟的需求出發(fā)，緩解當前貨幣市場資金偏緊的舉措。這種微調(diào)并不是針對房地產(chǎn)行業(yè)的，更不意味著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的放松，也難以改變房價下降的趨勢。

NO.8—公租房新規(guī)

北京發(fā)布公租房審核新規(guī)，外來人員設(shè)收入限制。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委下發(fā)了《北京市公共租賃住房申請、審核及配租管理辦法》，并自2011年12月1日起正式實施?！掇k法》中，對外省市來京人員申請公租房增設(shè)了家庭收入限制。

NO.9—房價控制目標

3月29日，北京市人民政府公布了2011年度新建住房價格控制目標：北京市2011年新建普通住房價格要與2010年相比穩(wěn)中有降，同時要加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高。

NO.10—婚姻法新解釋

最高人民法院于發(fā)布《婚姻法》司法解釋(三)：重點對結(jié)婚登記瑕疵的救濟手段，親子關(guān)系訴訟拒絕親子鑒定后果，父母為子女結(jié)婚購買不動產(chǎn)的認定、離婚案件中一方婚前貸款買房的處理等問題做出明確規(guī)定。眾人爭論最佳解決之道：要求男方將女方的名字寫上房產(chǎn)證。