謝偉成，程會(huì)超

(珠海市測(cè)繪院，廣東 珠海 519000)

1 前言

建筑基底面積計(jì)算正確與否直接關(guān)系到建筑密度和綠地率計(jì)算的準(zhǔn)確性，而建筑密度和綠地率是規(guī)劃部門要求核準(zhǔn)的建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和驗(yàn)收的重要指標(biāo)，關(guān)于建筑基底、綠地面積的具體測(cè)量計(jì)算方法目前國(guó)家還沒(méi)有專門的規(guī)范。僅僅參考如:《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T 50353－2005)、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986－2000)等規(guī)范中有關(guān)條文的解譯去理解，比較模糊，不利于實(shí)際操作。隨著建(構(gòu))筑物形式的不斷求新、求變，往往不同的測(cè)算者計(jì)算出來(lái)的結(jié)果也各不相同，由于該項(xiàng)指標(biāo)直接影響和關(guān)系到業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，為避免或減少業(yè)主和開(kāi)發(fā)商之間的摩擦、法律糾紛，現(xiàn)將日常工作中對(duì)建筑基底、綠地面積測(cè)量計(jì)算實(shí)施方法的一點(diǎn)體會(huì)與大家共同探討。

2 建筑基底面積計(jì)算

參考《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T 50353－2005)中描述建筑物首層的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算;《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986－2000)描述房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

基于這兩部規(guī)范對(duì)建筑基底面積沒(méi)有明確的定義，根據(jù)對(duì)這兩部規(guī)范的理解，建筑基底面積系指建(構(gòu))筑物的占地面積，為與地面接觸的地上各層(半地下室在室外地面以上部分的高度大于 1.50 m，或作為坡地建筑有一面以上位于地面或相鄰小區(qū)路以上時(shí)按地上層處理，應(yīng)計(jì)算基底面積)建(構(gòu))筑物結(jié)構(gòu)外墻外圍、結(jié)構(gòu)柱或圍護(hù)物外圍水平投影面積。

2.1 建筑基底面積的計(jì)算分類

根據(jù)規(guī)范理解并結(jié)合竣工測(cè)量的實(shí)踐情況，將建筑基底面積計(jì)算分為三種類別:計(jì)算全部基底面積、計(jì)算一半基底面積和不計(jì)算基底面積。

(1)計(jì)算全部建筑基底面積的范圍

①建(構(gòu))筑物單層或多層與地面接觸的地上各層建(構(gòu))筑物的結(jié)構(gòu)外墻外圍、結(jié)構(gòu)柱或圍護(hù)物。

②用作道路街巷通行的騎樓、過(guò)街樓的底層。

③位于首層架空層內(nèi)部的出入地下室專用樓梯、以架空層結(jié)構(gòu)底板為上蓋的通風(fēng)口、采光井等。

④與地面主體建筑物外部連接建設(shè)的出入地下室專用樓梯、地下室通風(fēng)井、采光井、水電管井等。

⑤地面上有上蓋、有圍護(hù)物的陽(yáng)臺(tái)、走廊或檐廊等建筑。

⑥穿過(guò)建筑物的通道或兩個(gè)建筑物間以雙排結(jié)構(gòu)柱支撐的架空通廊。

⑦地面上的室外樓梯。

⑧與地面接觸的非垂直墻面(內(nèi)斜墻面、弧形墻面)結(jié)構(gòu)的建筑物，或以斜柱、造型柱或上下不同截面柱為支撐且有上蓋的建筑物，距地面 2.20 m高度處以下部分。

⑨地面上設(shè)計(jì)不利用的深基礎(chǔ)架空層、坡地吊腳架空層、場(chǎng)館看臺(tái)下方空間。

⑩地面上獨(dú)立煙囪、塔，室外煙道、罐、氣柜、池、貯倉(cāng)、垃圾間、操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，安置箱(罐)的平臺(tái)等構(gòu)建筑物。

(2)計(jì)算一半建筑基底面積的范圍

①地面上獨(dú)立柱或單排柱支撐的有上蓋建筑物。

②兩個(gè)建筑物間無(wú)柱支撐的架空通廊。

③挑廊、挑樓、挑陽(yáng)臺(tái)、懸挑雨篷等懸挑建筑，其外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的懸挑寬度超過(guò) 2.10 m者。

(3)不計(jì)算建筑基底面積的范圍

①地面上與建筑物不相通的變形縫(伸縮縫、沉降縫、抗震縫)。

②建筑物外墻(柱)勒腳、臺(tái)階、垛，凸出外墻的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性幕墻、裝飾面、空調(diào)機(jī)外機(jī)擱板(箱)、飄窗;挑廊、挑樓、挑陽(yáng)臺(tái)、懸挑雨篷等懸挑建筑，其外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的懸挑寬度不足2.10 m者。

③地面上用作檢修、消防的室外鋼梯或爬梯。

④地面上的室外自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。

⑤地下室或半地下室(含高出地面不足 1.50 m的部分)，地面上獨(dú)立的地下室通風(fēng)井、采光井、水電管井等，地下車庫(kù)的引道。

⑥地面上活動(dòng)建筑物、臨時(shí)建筑物、簡(jiǎn)易建筑物。

⑦地面上小游園中的文體、游樂(lè)、休憩設(shè)施，無(wú)頂蓋的花架等小品。

⑧地面上的立交橋、高架路橋。

⑨水閘上的建(構(gòu))筑物。

2.2 建筑基底面積量算方法

建筑基底面積通過(guò)使用經(jīng)檢定的鋼卷尺、玻璃纖維皮尺、手持式測(cè)距儀、全站儀等設(shè)備對(duì)建筑物邊長(zhǎng)進(jìn)行測(cè)量，繪制成圖后求取面積。邊長(zhǎng)丈量時(shí)，非對(duì)稱邊應(yīng)獨(dú)立測(cè)量?jī)纱?，?duì)稱邊應(yīng)各自獨(dú)立測(cè)量一次。

3 綠地面積計(jì)算

建筑工程綠地面積為建設(shè)用地范圍內(nèi)的公共綠地、宅旁綠地、配套設(shè)施附屬綠地和道路綠地組成，包括居民能夠方便進(jìn)入、滿足當(dāng)?shù)刂矘?shù)綠化覆土要求的地下或半地下建筑的屋頂綠地。

3.1 綠地面積計(jì)算范圍

①公共綠地包括各級(jí)中心綠地、河、湖畔綠地和其他帶狀、塊狀綠地，同時(shí)滿足寬度不小于 8 m，面積不少于 400 m2。

②中心綠地與宅旁(宅間)綠地的主要區(qū)別為:有三分之一以上的綠地面積在規(guī)定建筑間距范圍之外?？勺鳛橹行木G地，否則作為宅旁(宅間)綠地。

③宅旁(宅間)綠地面積計(jì)算起止界為:綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路計(jì)算至路邊，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)計(jì)算至便道邊;沿居住區(qū)路、城市道路則計(jì)算至紅線;距房屋墻腳 1.50 m，對(duì)其他圍墻、院墻計(jì)算至墻角。

④道路綠地面積計(jì)算:以道路紅線內(nèi)規(guī)劃的綠地為準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算。

⑤院落式組團(tuán)綠地面積計(jì)算的起止界為:綠地邊界對(duì)宅間路、組團(tuán)路和小區(qū)路計(jì)算至距路邊 1 m，當(dāng)小區(qū)路設(shè)有人行便道時(shí)算到人行便道邊;沿居住區(qū)道路、城市道路則計(jì)算至道路紅線;距房屋墻腳 1.50 m。

⑥塊狀、帶狀公共綠地面積計(jì)算的起止界同院落式組團(tuán)綠地，沿居住區(qū)級(jí)道路、城市道路的公共綠地計(jì)算至紅線。

⑦滿足規(guī)定的日照要求的建筑小區(qū)(廠區(qū))內(nèi)部公園、小游園、水面、屋旁小路的面積計(jì)入綠地面積。

⑧架空層綠化、屋頂綠化及植草格式綠化不計(jì)。

3.2 綠地面積量算方法

①直接量算法:綠地面積可以在驗(yàn)收總平面勘測(cè)圖(CAD圖)上獨(dú)立采集兩次，取兩次量算中數(shù)為綠地面積量算值。

②倒扣法:采用倒扣法計(jì)算，將不屬于用地紅線內(nèi)綠地的面積塊減去非綠地面積，如:建筑基底面積、停車場(chǎng)(植草式車位)面積、路寬大于 2.50 m道路面積等。倒扣法綠地面積計(jì)算的計(jì)算公式:

總綠地面積=總用地面積－總非綠地面積

4 建筑密度、綠地率的計(jì)算方法

(1)建筑密度的計(jì)算公式:

建筑密度=(總建筑基底面積÷總用地面積)×100%

(2)綠地率的計(jì)算公式:

綠地率=(總綠地面積÷總用地面積)×100%

5 結(jié)語(yǔ)

以上對(duì)建筑基底、綠地面積測(cè)量計(jì)算規(guī)則的討論，結(jié)合規(guī)范規(guī)定與工作實(shí)踐，給出了明確的、統(tǒng)一的計(jì)算方法，解決了長(zhǎng)期以來(lái)由于建筑基底面積測(cè)量計(jì)算方法無(wú)嚴(yán)格定義造成的困擾，減少了規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)及測(cè)繪各部門之間由于計(jì)算方法不同而造成的摩擦，保護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益。對(duì)推動(dòng)建筑工程規(guī)劃竣工驗(yàn)收規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，起到了積極的促進(jìn)作用。

［1］GB/T 50353－2005.建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范［S］.

［2］GB/T17986－2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［S］.

［3］珠海市規(guī)劃局.珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則［G］.2008

［4］魏福銀.城市建筑工程規(guī)劃竣工測(cè)量探討［J］.城市勘測(cè)，2010(4)

［5］毛姚增.綠地率如何控制［J］.工程設(shè)計(jì)與研究，2002(2)

［6］吳一杰，吳杰松.建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量面積計(jì)算的探討［J］.城市勘測(cè)，2008(4)