畢瓊媛

【摘要】河南縣域房地產(chǎn)行業(yè)中潛伏著諸多風(fēng)險(xiǎn)，本文對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)、供需結(jié)構(gòu)失衡風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)四類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行簡(jiǎn)要分析，提出從企業(yè)角度提出應(yīng)對(duì)縣域房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避措施，為河南縣域房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】河南縣域房地產(chǎn)業(yè)；潛在風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

一、河南縣域房地產(chǎn)業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營(yíng)秩序混亂，給縣域房地產(chǎn)業(yè)帶來信用風(fēng)險(xiǎn)。目前河南縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)秩序比較混亂，房地產(chǎn)前期開發(fā)建設(shè)、銷售經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)都不同程度地存在違法違規(guī)行為。結(jié)果出現(xiàn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)無秩序，大量占用縣城郊區(qū)耕地建設(shè)，使得縣域城市呈現(xiàn)攤大餅式的無序蔓延，使得房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與當(dāng)?shù)匦〕擎?zhèn)建設(shè)規(guī)劃相沖突。（2）高檔商品房的高比例建設(shè)，存在著較大的供需結(jié)構(gòu)失衡風(fēng)險(xiǎn)。隨著國(guó)家對(duì)中原崛起的重視，河南大量農(nóng)村人口涌向縣級(jí)城市，對(duì)各種層次住房需求急劇增加。而多數(shù)投資者和開發(fā)商喜好開發(fā)建設(shè)連排別墅、高層樓盤，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、安置房等項(xiàng)目不感興趣。所以在河南縣級(jí)城市，建設(shè)以130m2以上的高檔商品房較多，90m2以下的小戶型較少，更無經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的供給。（3）大量集體住房經(jīng)營(yíng)與流轉(zhuǎn)缺少正規(guī)手續(xù)，使購(gòu)房者的權(quán)益存在法律風(fēng)險(xiǎn)。在河南省眾多縣市（郊區(qū)）發(fā)展新農(nóng)村住宅小區(qū)規(guī)劃的過程中，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)住宅樓，以低于當(dāng)?shù)厣唐贩康膬r(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。這種現(xiàn)象在農(nóng)村較為普遍。這些住宅樓缺少政府系統(tǒng)的長(zhǎng)期規(guī)劃和審批，在城市擴(kuò)張和新農(nóng)村建設(shè)過程中，如果遇到國(guó)家征地或拆遷以及出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛，購(gòu)房者將缺少法律支持，不能要求國(guó)家補(bǔ)償，最終購(gòu)房者的權(quán)益受到損害。（4）房地產(chǎn)對(duì)金融依賴程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。我省縣域房地產(chǎn)開發(fā)和銷售市場(chǎng)對(duì)金融的依賴程度很高。首先是房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)過快，由于房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金比重低，多數(shù)投資商欠缺資金，在開發(fā)過程中選擇向銀行貸款，使得我省縣域的房地產(chǎn)在銷售前對(duì)金融就具有較高的依賴；其次是在銷售中貸款購(gòu)房的比例較高。

二、河南縣域房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的措施分析

（1）科學(xué)的可行性研究和充足的前期策劃。在項(xiàng)目可行性研究階段，縣域房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)做好充分的市場(chǎng)調(diào)查和前期策劃工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注重項(xiàng)目的系統(tǒng)性和操作性，以縣域經(jīng)濟(jì)狀況、人們收入水平為前提進(jìn)行合理的市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位以及經(jīng)營(yíng)服務(wù)工作的安排。（2）創(chuàng)造值得信賴的地產(chǎn)品牌和良好的企業(yè)形象。地產(chǎn)品牌象征著樓盤的質(zhì)量，品牌和企業(yè)形象對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的生存有重要意義。開發(fā)商只有真正關(guān)注生活的舒適程度以及居住的幸福感，才能真正樹立起地產(chǎn)品牌。開發(fā)商應(yīng)向廣大業(yè)主及社會(huì)承諾把自己放在陽(yáng)光下考驗(yàn)，主動(dòng)接受監(jiān)督，把自己置身于約束之中。同時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)通過各種培訓(xùn)提高團(tuán)隊(duì)人員的素質(zhì)，通過先進(jìn)理念提升整體的管理水平。

三、當(dāng)?shù)卣芾聿块T對(duì)房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管的政策建議

（1）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)控制。政府相關(guān)部門要注意防范當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的各類風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售交易等行為的監(jiān)督管理，降低房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)管理部門要強(qiáng)化對(duì)縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警和提示，防止因縣域房地產(chǎn)投資過快而形成的風(fēng)險(xiǎn)向現(xiàn)實(shí)轉(zhuǎn)化，促進(jìn)縣域房地產(chǎn)投資市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。（2）合理引導(dǎo)房地產(chǎn)規(guī)劃開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。縣域政府與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)應(yīng)擺正關(guān)系，改變政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特權(quán)保護(hù)、政策優(yōu)惠、稅收等利益的過分依賴現(xiàn)象。政府管理部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理的引導(dǎo)和監(jiān)管，規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，嚴(yán)格各項(xiàng)審批手續(xù)和制度。鼓勵(lì)企業(yè)采用環(huán)保節(jié)能的新材料、新理念進(jìn)行樓盤開發(fā)建設(shè)。讓住宅開發(fā)與商業(yè)用房開發(fā)和公共設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)布局，根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口轉(zhuǎn)移速度，以及城鎮(zhèn)的輻射力和承載力，確定房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和速度。同時(shí)，針對(duì)企業(yè)的違規(guī)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為要依法給予嚴(yán)格的行政處罰。（3）建立完善的住房供應(yīng)體系，正確引導(dǎo)和規(guī)范居民住房消費(fèi)行為。根據(jù)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r定期做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，重點(diǎn)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀與價(jià)格水平，穩(wěn)控房地產(chǎn)投資開發(fā)增速，使市場(chǎng)供求趨于基本平衡。提高普通商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)新開發(fā)的商品房建設(shè)項(xiàng)目，在土地供應(yīng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要明確限定90平方米以下中小套型，中低位普通商品住房建設(shè)比例達(dá)到70%以上，保證普通商品住房的有效供應(yīng)。加大當(dāng)?shù)卣度耄e極鼓勵(lì)開發(fā)商投資建設(shè)政策性住房，提高經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)與供給，保證低收入者的住房需求。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]李寶軍．鄭州房地產(chǎn)業(yè)：晴朗的日頭藍(lán)盈盈的天．《中州建設(shè)》．2008（5）

[2]張金萍等．縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力分析．《經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊》．2009（7）