王倩 王美萃 常偉

【摘要】房地產(chǎn)無(wú)疑是我們現(xiàn)在最受關(guān)注的產(chǎn)業(yè)之一，從房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入商業(yè)模式為始十幾年間房?jī)r(jià)翻了幾番，2011年國(guó)家又出臺(tái)了極其嚴(yán)厲的國(guó)八條，限制房?jī)r(jià)，隨后北京、上海、廣東以及各省都紛紛出臺(tái)了與之對(duì)應(yīng)的具體實(shí)施細(xì)則。在這種現(xiàn)實(shí)狀況下，很多學(xué)者、房產(chǎn)商及民眾都表達(dá)了不同的看法。政府調(diào)控希望房?jī)r(jià)合理回歸，而市場(chǎng)要求房?jī)r(jià)下跌。短期看，政府主導(dǎo)房?jī)r(jià)走勢(shì)，但長(zhǎng)期，應(yīng)該是市場(chǎng)起決定性作用。這樣就有必要研究究竟房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)制是如何形成的，以正本清源。因?yàn)槭袌?chǎng)規(guī)律是不以人的意志轉(zhuǎn)移的，起作用只是時(shí)間問(wèn)題。如果要對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行形勢(shì)判斷，我們既要對(duì)現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)仔細(xì)觀察，關(guān)注當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策走向，也要弄清房?jī)r(jià)的真實(shí)構(gòu)成。

【關(guān)鍵詞】房?jī)r(jià)調(diào)控投資

一 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

自2011年史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了積極的變化，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到初步遏制。以全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為例，其中27個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，72個(gè)城市環(huán)比下跌。2012年2月，全國(guó)商品房和住宅銷售均價(jià)分別為5918元/平方米和5502元/平方米，比2011年同期分別下跌8.1%和10.4%，是2009年以來(lái)首次同比下跌。但從全國(guó)住房銷售、住房投資開(kāi)發(fā)、資金進(jìn)入情況來(lái)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)仍然處于一種亞健康狀態(tài)。

值得我們深思的問(wèn)題是究竟房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)該是多少，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)決定，百姓買不起房究竟是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商黑心還是市場(chǎng)使然。理順?lè)康禺a(chǎn)價(jià)格的形成機(jī)制，可以讓百姓清清楚楚的知道自己究竟為什么埋了單，讓不合理、不合諧的聲音無(wú)處遁形，打破房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展瓶頸。另外，完善的價(jià)格體系也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)成熟的必然要求，價(jià)格作為晴雨表清晰的引導(dǎo)了整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)要想走出低谷，走出生路，一定離不開(kāi)合理定價(jià)，因?yàn)橹挥羞@樣才符合整個(gè)社會(huì)的利益最大化。

二 房地產(chǎn)價(jià)格的主要構(gòu)成

我們通常認(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格就是房?jī)r(jià)，其實(shí)這是兩個(gè)不同的概念，房地產(chǎn)價(jià)格比單純的房?jī)r(jià)多了一項(xiàng)內(nèi)容，即房屋占用土地所形成的價(jià)格。本文我們要分析的即是房地產(chǎn)價(jià)格。從成本構(gòu)成上看，房地產(chǎn)價(jià)格包括土地成本，材料和人工成本，資金借貸成本，稅費(fèi)和利潤(rùn)。至于房?jī)r(jià)的變化普遍認(rèn)為除了受到成本變動(dòng)的影響外 還受到總體物價(jià)水平，勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)，政府政策，市場(chǎng)預(yù)期因素影響。

1．土地價(jià)格

很多房地產(chǎn)商面對(duì)民眾質(zhì)疑高房?jī)r(jià)時(shí)，最常拋出的論調(diào)就是土地價(jià)格推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格，地王拉高了房地產(chǎn)商成本，拉高了周邊土地的價(jià)格，拉高了房屋價(jià)格，而土地轉(zhuǎn)讓最大受益者是地方政府。但其對(duì)立方認(rèn)為是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)，持這一觀點(diǎn)的主要代表人是美國(guó)的 Jack Harvey，他分析了房屋存量市場(chǎng)和流量市場(chǎng)之間的價(jià)格互動(dòng)機(jī)制，認(rèn)為地價(jià)的變化是由房?jī)r(jià)傳遞而來(lái)的，房屋需求的增加或減少，激發(fā)土地需求者參與或退出競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域，從而決定了土地價(jià)格的變化。

土地轉(zhuǎn)讓金作為房?jī)r(jià)中最大比例的一塊，無(wú)疑與房?jī)r(jià)有著明顯的正比關(guān)系。然而究竟地價(jià)和房?jī)r(jià)誰(shuí)因誰(shuí)果，有待定論。應(yīng)該說(shuō)兩種觀點(diǎn)各有其道理，城市土地價(jià)格范疇超越了一般商品的價(jià)格決定范疇。它既與土地的直接勞動(dòng)投入和間接勞動(dòng)投入有關(guān)，又受到城市經(jīng)濟(jì)中正負(fù)效應(yīng)的影響，城市中的房?jī)r(jià)和地價(jià)是互相決定的關(guān)系。

由于住宅具有固定的位置，不同的房屋因所處位置不同，而具有了不同的社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化區(qū)位。土地價(jià)格的區(qū)位因素，就是所謂的地段成為影響城市住宅價(jià)格水平的重要影響因素，這是由土地的異質(zhì)性所決定。在不同城市甚至是同一城市的不同位置，即使同質(zhì)住宅價(jià)格也是不一樣的。比如商業(yè)區(qū)看重繁華程度，住宅區(qū)更注重周邊環(huán)境，教育配套、醫(yī)療配套、休閑購(gòu)物配套。當(dāng)然交通便利程度是所有房屋租售的關(guān)鍵因素，絕大多數(shù)購(gòu)買者都視交通配套為重點(diǎn)。相應(yīng)的，好地段土地價(jià)貴，房屋貴。

2．材料與人工成本

一線城市與二三線城市相比，城市與農(nóng)村相比，材料及人工成本的差異也是很明顯的。一線城市建筑業(yè)人力資源的價(jià)格要高于其他城市，自然房屋成本也高于其他城市。另外，即使是同一城市，不同的房地產(chǎn)也有著不同的市場(chǎng)定位，而不同的市場(chǎng)定位就意味著不同的質(zhì)量要求，設(shè)計(jì)理念，選樣材料，人工成本也就不同了。材料，人工成本的比重差異是很大的。如面向中高檔商業(yè)人士的住宅，樓的外觀設(shè)計(jì)，周邊綠化可能就要占成本很大一塊，而對(duì)于面向普通受眾的住宅，因?yàn)槌杀疽蛩鼗蚴羌s定俗成，可能這些花費(fèi)就不大。房地產(chǎn)的質(zhì)量、品位、房型、結(jié)構(gòu)、朝向等內(nèi)在因素，影響了房地產(chǎn)的價(jià)值和使用價(jià)值，也影響了價(jià)格。

3．資金借貸成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本來(lái)源于兩個(gè)方面：自有資金和外來(lái)的債務(wù)型或權(quán)宜型資金。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只占到很小的一部分，絕大多數(shù)資金來(lái)源于外來(lái)的債務(wù)型或權(quán)宜型融資。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金及其他資金來(lái)源（購(gòu)房者預(yù)付款和定金）。通過(guò)商業(yè)銀行的間接融資是房地產(chǎn)企業(yè)最主要資金來(lái)源渠道，已上市的房產(chǎn)企業(yè)還可以通過(guò)股市進(jìn)行融資。不可否認(rèn)的一個(gè)現(xiàn)象是房地產(chǎn)發(fā)展的最初幾年，有些房地產(chǎn)商是靠著空手套白狼起家，從銀行貸了款然后蓋房、賣房，最后用房地產(chǎn)收益又還了貸款。這里面很重要的因素是利潤(rùn)遠(yuǎn)高于借貸成本及監(jiān)管不嚴(yán)格。

4．利潤(rùn)

按照經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，如果充分競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)良性發(fā)展，社會(huì)上的各個(gè)產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率應(yīng)該是相同的。但目前受人民幣匯率等因素影響，我國(guó)的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)減少，其他可投資產(chǎn)業(yè)不足，而相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)是絕對(duì)的暴利，所以導(dǎo)致其他閑散資金紛紛流入房地產(chǎn)業(yè)，錢(qián)多的蓋房投資，錢(qián)少的買房投資，以拉平社會(huì)平均利潤(rùn)率。

三 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素

房地產(chǎn)作為一種特殊的商品，要想在流通領(lǐng)域形成其價(jià)格，必須具備三個(gè)關(guān)鍵因素：有用性、稀缺性和有需求。只有同時(shí)具備這三樣房地產(chǎn)才能售出，如果房產(chǎn)沒(méi)有有用性，比如房屋已破敗不堪，也沒(méi)拆遷升值可能性，沒(méi)有紀(jì)念意義，那它幾乎不會(huì)售出；如果居民對(duì)房產(chǎn)的需求幾乎為零，比如，在一個(gè)人均多套房屋的小鎮(zhèn)，如果沒(méi)有新遷入者，那房屋也很難售出；如果從純粹的市場(chǎng)角度而言，房地產(chǎn)價(jià)格就是這三者相互結(jié)合產(chǎn)生的。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)價(jià)格的漲漲落落還與其他因素相關(guān)，而這些因素也是絕不能忽視的，比如政府的調(diào)控政策，百姓的消費(fèi)心理，需要投資項(xiàng)目的熱錢(qián)。當(dāng)然影響的程度要視所處時(shí)期、地區(qū)、住宅類型的不同而變化，即有的因素對(duì)某個(gè)地區(qū)的影響可能會(huì)比其他地區(qū)大，房地產(chǎn)隨其波動(dòng)的走勢(shì)偏陡；同時(shí)隨著時(shí)間的流逝，某個(gè)曾經(jīng)很重要的因素可能不再能夠影響到房地產(chǎn)價(jià)格的變化，我們的分析是就大部分地區(qū)的普遍狀況進(jìn)行論述的。另外需要說(shuō)明的是，這些因素雖然實(shí)實(shí)在在的影響了房地產(chǎn)價(jià)格但不適合用數(shù)字或數(shù)學(xué)公式來(lái)表達(dá)。

1．需求因素

第一，剛性需求。所謂的剛性需求，是指由于新家庭和人口增加產(chǎn)生的買房需求。人口增加一般是指新生兒的出生和外來(lái)人口的遷入，房地產(chǎn)居住需求會(huì)因此而增加。新增家庭是指新組建家庭的夫妻，他們往往有著強(qiáng)烈的購(gòu)房意愿。從某種角度而言，人口的數(shù)量、密度、結(jié)構(gòu)很大程度上決定了對(duì)住房和其它房地產(chǎn)的需求，從而影響房?jī)r(jià)。

第二，非剛性需求。有房子住但仍有購(gòu)房欲望的人，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下降或收入上升時(shí)，其購(gòu)房需求會(huì)上升，加入買房大軍。相反，購(gòu)房需求會(huì)減少。收入包括實(shí)際收入和預(yù)期收入，會(huì)直接影響房地產(chǎn)的消費(fèi)需求，間接地影響投資需求，從而增加對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買，使房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。相反，當(dāng)購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)的價(jià)格預(yù)期會(huì)下跌。對(duì)居民收入預(yù)期要下降時(shí)，就會(huì)導(dǎo)致投資需求和消費(fèi)需求減少，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲趨緩甚至下跌

2．投資因素

有研究表明如果我國(guó)房?jī)r(jià)降低0.1%，那么居民的住房消費(fèi)支出就會(huì)增長(zhǎng)0.737%，這意味著從擴(kuò)大內(nèi)需的角度而言，我國(guó)任何一個(gè)消費(fèi)領(lǐng)域都沒(méi)有辦法與房地產(chǎn)業(yè)抗衡。一般投資可分為兩類：一類是投機(jī)買房，即不是為了使用而是為了再出售（或再購(gòu)買）而暫時(shí)購(gòu)買（或出售）房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為；另一類投資主要以保值為目的。由于傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人普遍對(duì)置產(chǎn)尤其是像房地產(chǎn)這樣的不動(dòng)產(chǎn)有著強(qiáng)烈的信心，認(rèn)為房租是比利息更穩(wěn)定的定期收入，可以有效緩沖通貨膨脹等達(dá)到有效的保值增值目的，因此視買房最為穩(wěn)妥的投資手段，

3．金融因素

第一，存款利率的影響。自我國(guó)啟動(dòng)拉動(dòng)內(nèi)需的國(guó)策以來(lái)，利息率一再下調(diào)，其后雖偶有反彈，但升幅遠(yuǎn)沒(méi)有降幅大。在1997～2003年期間，中國(guó)平均實(shí)際利率在3%以上，但在2003年11月至2012年1月的99個(gè)月內(nèi)，負(fù)利率時(shí)間占了58個(gè)月，所占時(shí)間比為60%。2008年2月最高負(fù)利率達(dá)到4.56%。另外，從2010年2月開(kāi)始到2012年1月，負(fù)利率持續(xù)了整整兩年，月均負(fù)利率達(dá)1.6%以上。這使得儲(chǔ)蓄帶來(lái)的利息收入已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的財(cái)富增值，甚至還不夠抵消通貨膨脹帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)損失。于是，增加房產(chǎn)方面的支出，就成了一種或主動(dòng)或被動(dòng)的增值方式?？梢哉f(shuō)近十年來(lái)的利率政策很大程度上使得房地產(chǎn)上漲更快及泡沫吹得更大。

第二，人民幣匯率的影響。匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)在人民幣的持續(xù)升值及預(yù)期升值上，一方面貨幣的持續(xù)升值會(huì)導(dǎo)致貨幣的流動(dòng)性增加，并增加投資，消費(fèi)的需求，剌激供給的增加，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲；另一方面，按照資本逐利的本性，大量“熱錢(qián)”將會(huì)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)房?jī)r(jià)水漲船高。國(guó)際游資之所以會(huì)蜂擁投入房地產(chǎn)行業(yè)，其一在于賭人民幣升值，現(xiàn)在將外匯以比較高的外匯換成人民幣自產(chǎn)，一旦人民幣升值，資產(chǎn)拋出后，便可從匯率差價(jià)中獲利；其二在于從事房地產(chǎn)炒作，獲得遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成熟市場(chǎng)國(guó)家的收益。

第三，貸款利率。一方面，貸款利率調(diào)整影響房地產(chǎn)的需求，部分購(gòu)房者尤其是年輕購(gòu)房者很大程度上需要銀行的支持才能購(gòu)房，低貸款利率使得可能并不具備購(gòu)房的人也過(guò)早投入買房大軍從而提升房地產(chǎn)價(jià)格；另一方面，貸款利率也影響房地產(chǎn)的供給，房產(chǎn)商的融資成本決定了他的房屋成本從而影響到房地產(chǎn)價(jià)格。

4．行政政策調(diào)整

國(guó)家或地區(qū)政府制定的相關(guān)經(jīng)濟(jì)制度、政策、法規(guī)和行政措施對(duì)房?jī)r(jià)的影響。特別是調(diào)控政策、稅收政策、土地政策、住房制度、城市發(fā)展規(guī)劃等很大程度上影響了房地產(chǎn)的供銷，從而影響房?jī)r(jià)?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》要求各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。目前國(guó)家希望房地產(chǎn)有序發(fā)展，所以調(diào)控的基調(diào)不會(huì)變，另外，今年《政府工作報(bào)告》明確提出改革房地產(chǎn)稅收制度，以后還會(huì)逐步加入信息系統(tǒng)建設(shè)等內(nèi)容，完善，科學(xué)化調(diào)控的手段。當(dāng)然調(diào)控的力度也很重要，既要達(dá)到效果又要避免矯枉過(guò)正。

5．社會(huì)心理

社會(huì)心理包括人口、家庭、城市化狀況和居民消費(fèi)心理預(yù)期等。其中有一種現(xiàn)象很有意思：搶購(gòu)心理、從眾心理，即買漲不買跌，越漲越搶。某種程度上，這也是房?jī)r(jià)推高的重要因素。另外，地產(chǎn)商的“捂盤(pán)”、“囤地”也制造了一種市場(chǎng)房屋緊俏的假象，讓很多人覺(jué)得房子雖然貴但一定要買，要不越來(lái)越買不起。當(dāng)市場(chǎng)供給大量增加后，這種搶購(gòu)心理會(huì)逐漸弱化，消費(fèi)會(huì)趨于理性。