王奇

在專家普遍看跌，相關(guān)控制政策未見(jiàn)動(dòng)搖的背景下，

2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)出現(xiàn)大的拐點(diǎn)?

面對(duì)有所松動(dòng)的房?jī)r(jià)，老百姓是不是該出手買房?

你見(jiàn)，或者不見(jiàn)它；房子就在那里，不悲不喜。你念，或者不念它；房子就在那里，不來(lái)不去。

面對(duì)2012年房?jī)r(jià)，或許這首改編的《見(jiàn)與不見(jiàn)》形象的說(shuō)出了樓市的現(xiàn)狀。事實(shí)也是這樣，購(gòu)房者早已看好的房子就在那里，糾結(jié)的只是購(gòu)房者的心態(tài)。

32城繼續(xù)限購(gòu)七成專家認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌

限購(gòu)政策是打壓房?jī)r(jià)的利器，2012年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌，關(guān)鍵就看限購(gòu)政策。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2011年年底，在執(zhí)行樓市限購(gòu)的46個(gè)城市中，已經(jīng)明確表態(tài)繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的城市已達(dá)32個(gè)，而至今尚未明確表態(tài)是否繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)的14座城市主要分布在中西部地區(qū)。

這也表明，在關(guān)注度最高的北上廣地區(qū)，今年繼續(xù)實(shí)行限購(gòu)已成為板上釘釘?shù)氖聦?shí)。而日前在某次論壇上對(duì)百位經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)家進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果顯示，69％的人認(rèn)為，房地產(chǎn)2012年將會(huì)是小幅下行的趨勢(shì)，11％的人認(rèn)為會(huì)是大幅下行的趨勢(shì)，還有小部分人認(rèn)為在宏觀政策改變時(shí)，會(huì)有上漲。

但看跌房?jī)r(jià)的標(biāo)志性事件，還是看空房?jī)r(jià)的代表人物“空軍司令”侯寧在去年年底放出的“2012年北京五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)下降50％”的豪言。另一位代表人物房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論家牛刀也認(rèn)為，房地產(chǎn)上漲的貨幣與人口兩大要素已不復(fù)存在，房?jī)r(jià)將跌回2008年的水平。

眾多的信息已經(jīng)顯現(xiàn)出，2012房?jī)r(jià)下降的可能性很大，但如果想趁著這個(gè)時(shí)機(jī)抄底炒房，恐怕不是那么靠譜。不過(guò)，對(duì)那些剛性需求購(gòu)房者或許是個(gè)好時(shí)機(jī)。

剛需購(gòu)房者或許逢時(shí)

28歲的趙剛準(zhǔn)備和相處了兩年的女友結(jié)婚，從去年就開始關(guān)注房?jī)r(jià)。今年他剛剛符合北京市的購(gòu)房條件，但目前的房?jī)r(jià)讓他有點(diǎn)迷茫：“主要還是錢的問(wèn)題。我們是自己住的，肯定會(huì)在這兩年買，但還是想買得稍微便宜點(diǎn)?！?/p>

趙剛目前的購(gòu)房心態(tài)，正是眾多正在觀望的剛需購(gòu)房者心態(tài)的一個(gè)縮影。

而近日被媒體廣泛報(bào)道的“房企債務(wù)償還高峰2012年到來(lái)萬(wàn)億債務(wù)倒逼降價(jià)”，或許也在預(yù)示著在不久將來(lái)，實(shí)實(shí)在在的降價(jià)成為可能。

“要是真的降了，我也就買了。反正未來(lái)再賣的可能性很小，房?jī)r(jià)未來(lái)的漲跌都和我沒(méi)多大關(guān)系?！壁w剛告訴記者。

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，如果是一些優(yōu)質(zhì)樓盤，或者是一些比較知名的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，定價(jià)合理的話，購(gòu)房者已經(jīng)可以入市，不必過(guò)于等待?！安粍?dòng)產(chǎn)是有區(qū)域性特點(diǎn)的，一個(gè)區(qū)域里房子賣掉，就很難再買到合適的，有個(gè)時(shí)機(jī)問(wèn)題。所以，如果遇到合適的房子，比如價(jià)格合適，居住出行方便，而且有購(gòu)買能力，還是要適時(shí)出手?！庇嘘P(guān)專家表示。

一位房產(chǎn)媒體資深編輯也抱有相同

的看法：“在北上廣的一些地區(qū)，對(duì)于一些開發(fā)商為了回籠資金而降價(jià)銷售的樓盤，略高于成本價(jià)或低于成本價(jià)的房子，在今年購(gòu)買，性價(jià)比都是很好的，而指望開發(fā)商低于成本價(jià)銷售，可能性很小?！?/p>

具體購(gòu)買時(shí)點(diǎn)還要看需求

“2012年會(huì)是房地產(chǎn)商比較難過(guò)的一年。反過(guò)來(lái)看，當(dāng)然是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)?！蹦撤康禺a(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部負(fù)責(zé)人表示，目前各樓盤的優(yōu)惠是普遍存在的，但誰(shuí)都很難給出一個(gè)最佳的購(gòu)房時(shí)間和地點(diǎn)。

青島今鵬翔投資公司CEO修方舟表示，這是一個(gè)策略問(wèn)題。如果急著住，任何時(shí)候買都不吃虧，都有買的道理。如果不是特別急著住，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)再買。另外，購(gòu)房者對(duì)房子的選擇要多元一些。比如原本要在某區(qū)域買房，但該區(qū)域房源稀缺，房?jī)r(jià)不變；而其他區(qū)域房?jī)r(jià)降了，這也是可以考慮的。

“如果一直不買房，同樣有機(jī)會(huì)成本的問(wèn)題，未來(lái)有許多不可預(yù)期的情況，比如推出新的稅種，增加持有成本或購(gòu)買成本等。也可能錯(cuò)過(guò)最佳的購(gòu)買時(shí)機(jī)。具體的購(gòu)買時(shí)間點(diǎn)還要看需求?！庇嘘P(guān)專家建議。

不著急者可以等等看

準(zhǔn)購(gòu)房者、市民劉先生卻有著自己的精打細(xì)算。他較為關(guān)注的小區(qū)，一些新盤單價(jià)已下降了一兩千元，一套原價(jià)100萬(wàn)元的房子，現(xiàn)在已下調(diào)至90萬(wàn)元，降價(jià)10萬(wàn)元。

不過(guò)，劉先生算了另一筆賬：從表面上看，現(xiàn)在買房子確實(shí)是便宜了，但是貸款成本提高了。貸款60萬(wàn)元，貸款期限20年，如按照以前五年以上的7折利率，執(zhí)行4.93s％的利率，每月需要還款3938元；而按目前銀行上浮10％執(zhí)行7.755％的利率，每個(gè)月則需要還款4920元，較之前每月多還利息1000元左右，20年就要多出20多萬(wàn)元。這樣算來(lái)，房?jī)r(jià)并沒(méi)有降。“所以，我個(gè)人感覺(jué)如果貸款政策還這么下去，買房計(jì)劃還要再等一等?！眲⑾壬f(shuō)。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的去泡沫化，也有專家表示，調(diào)控效果已經(jīng)逐漸凸顯，但到泡沫的全部擠出，尚需時(shí)日。對(duì)于那些不著急購(gòu)房者，可以再等等看。

鏈接牛刀：房?jī)r(jià)將跌回2008年水平獨(dú)立評(píng)論家牛刀在某論壇上表示，房地產(chǎn)上漲的貨幣與人口兩大要素已不復(fù)存在，房?jī)r(jià)將跌回2008年的水平。

牛刀認(rèn)為，根源在于2008年底的4萬(wàn)億元救市措施。4萬(wàn)億元加上2009年的9萬(wàn)億元新增貸款，13萬(wàn)億的貨幣助推了房?jī)r(jià)。這兩年，央行大幅度回收貨幣，以調(diào)整存款準(zhǔn)備金率的方式回收貨幣。央行多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，是主動(dòng)刺破樓市泡沫的行為，也許比泡沫自己破滅危害要小得多。

房?jī)r(jià)上漲的另一大基礎(chǔ)是人口。牛刀認(rèn)為，進(jìn)城人口越來(lái)越少，樓市新增面積越來(lái)越大，房市已進(jìn)入供不應(yīng)求局面。每年由農(nóng)村進(jìn)入城市，需要解決住房的進(jìn)城人員達(dá)到1800萬(wàn)，還有2100萬(wàn)流動(dòng)農(nóng)民工。按兩人一戶來(lái)算，不到2000萬(wàn)戶。還有每年新增的400多萬(wàn)大中專畢業(yè)生，約合200萬(wàn)戶。兩項(xiàng)相加共2200萬(wàn)戶，每戶按90平方米算，共計(jì)19.8億平方米，而近幾年僅北京上海廣州深圳四個(gè)城市每年新增面積就達(dá)8500萬(wàn)平方米，加上全國(guó)其他城市，開發(fā)面積不少于20億平方米。只要房?jī)r(jià)一下降，這些房子全得吐出來(lái)，供過(guò)于求的局面很快就會(huì)形成。多重因素疊加之下，房?jī)r(jià)將會(huì)打回2008年。