在種種因素作用下，北上廣深等一線城市樓市成交量在2月下旬開始出現(xiàn)大幅回升。

在種種因素作用下，北上廣深等一線城市樓市成交量在2月下旬開始出現(xiàn)大幅回升。據(jù)報(bào)道，2月份的第三周，北京住宅網(wǎng)簽成交量為4417套，其中新建住宅簽約2737套，上漲219.4%。上海樓市同期成交量環(huán)比上漲70.45%，廣州上漲13.11%，深圳上漲35%。有觀點(diǎn)認(rèn)為，這種骨牌效應(yīng)有可能向全國(guó)蔓延。其實(shí)，這種看法是只見樹木未見森林。

首先，近期住房銷售量的回升，僅是相對(duì)于前幾個(gè)星期而言。在前幾個(gè)星期，由于季節(jié)性因素導(dǎo)致住房銷售急劇下降，甚至出現(xiàn)零增長(zhǎng)。因此，這兩個(gè)星期住房銷售只要增加一些，其增長(zhǎng)的幅度當(dāng)然是驚人的。而且目前住房銷售市場(chǎng)分散化嚴(yán)重，偶然性十分普遍，用一個(gè)星期的數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明地方房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的軟性對(duì)抗政策的作用是沒(méi)有意義的。

其次，在“兩會(huì)”之前，無(wú)論是地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商，還是住房投機(jī)炒作者，都采取各種手段希望沖破當(dāng)前中央政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心。比如，國(guó)內(nèi)有20個(gè)以上的城市已經(jīng)出臺(tái)軟性對(duì)抗中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，但是只要差別化的住房信貸政策不取消，各地方政府所出臺(tái)的軟性對(duì)抗政策所起的作用都十分有限。

第三，在住房消費(fèi)市場(chǎng)，無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)商創(chuàng)造出的“剛性需求”還是“改善性需求”，其對(duì)價(jià)的水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)的對(duì)價(jià)水平。因此，在住房以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，要增加住房銷售量，就得讓其價(jià)格水平回到住房消費(fèi)者可接受或有支付能力的價(jià)格水平上來(lái)。從當(dāng)前一線城市的住房消費(fèi)量增加的情況來(lái)看，主要原因就是房?jī)r(jià)水平逐漸下跌讓一些有能力的人進(jìn)入的結(jié)果。

可以說(shuō)，當(dāng)住房市場(chǎng)真正地由投機(jī)炒作的市場(chǎng)向以消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)變時(shí)，住房?jī)r(jià)格向下調(diào)整越多，進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買住房的人也就越多。從這個(gè)角度來(lái)講，住房市場(chǎng)的銷售量取決于住房市場(chǎng)價(jià)格的下降程度。

如果房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機(jī)以為中央政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會(huì)如以往那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期不改變，僅通過(guò)地方政府軟性對(duì)抗政策就可以讓住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)，這是根本不可能的。即使有可能，也是曇花一現(xiàn)。

當(dāng)前中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的底線是嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)炒作，“去住房市場(chǎng)投資化”，讓住房市場(chǎng)價(jià)格回歸理性。如果當(dāng)前以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)不轉(zhuǎn)變，以投機(jī)炒作者為主導(dǎo)的住房對(duì)價(jià)水平不向下調(diào)整，那么在高房?jī)r(jià)重壓下，住房消費(fèi)將十分有限。一旦這些住房消費(fèi)需求耗盡，住房銷售很快就會(huì)面臨著枯竭。

所以，當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)要增加銷售量，就得讓住房?jī)r(jià)格逐漸調(diào)整，這樣才能讓住房消費(fèi)需求逐漸釋放出來(lái)。