趙迪

在潮水退卻之后，投資產(chǎn)品的質(zhì)地與真實(shí)收益能力逐漸成為經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。今年以來(lái)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“擲地有聲”的分紅新政，使A股再現(xiàn)“現(xiàn)金奶?！毙?yīng)的同時(shí)，深度折射出投資者對(duì)于現(xiàn)金收益型投資的需求。在此背景下，拓寬視野到海外國(guó)際市場(chǎng)上，以REITs為代表的全球房地產(chǎn)證券，以其高派息率以及投資標(biāo)的的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)，同樣受到投資者追捧。彭博數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，全球上市房地產(chǎn)證券總市值達(dá)到7800億美元，其中REITs占比超過(guò)60%，成為海外商業(yè)地產(chǎn)最大規(guī)模投資工具。

據(jù)悉，正在發(fā)行的嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金正是以全球REITs為主要投資對(duì)象的基金產(chǎn)品。記者了解到，與國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托主要發(fā)揮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資功能不同，國(guó)外REITs多從事不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、管理業(yè)務(wù)，其收益主要來(lái)自投資不動(dòng)產(chǎn)的“固定租金+房產(chǎn)增值”雙盈利模式。而穩(wěn)定的租金收入以及高分紅所帶來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)投資現(xiàn)金流收益，正是REITs近幾年在市場(chǎng)快速擴(kuò)展的根本原因。

彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2002年到2011年，在業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)中具備10年價(jià)格和分紅歷史的REITs中，過(guò)去10年累計(jì)回報(bào)率達(dá)到237.0%，年化收益率高達(dá)11.6%，遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)平均水準(zhǔn)，其中以租金形式為主要現(xiàn)金收益來(lái)源的收益占比約44%。

日前，住建部政策研究中心主任秦虹表示，經(jīng)過(guò)兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，現(xiàn)在市場(chǎng)上的投機(jī)性“炒房”需求基本上被擠出。對(duì)此，市場(chǎng)分析人士指出，一直以來(lái)，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)、尤其不動(dòng)產(chǎn)投資缺少以現(xiàn)金流為側(cè)重點(diǎn)的投資產(chǎn)品，且在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)尚不具備成熟投資機(jī)制的背景下，投資者主要依賴傳統(tǒng)買賣方式以博取不動(dòng)產(chǎn)價(jià)差，投資風(fēng)險(xiǎn)較高。與之相對(duì)的是，在海外成熟資本市場(chǎng)，以商業(yè)地產(chǎn)和收益型不動(dòng)產(chǎn)為投資對(duì)象的REITs產(chǎn)品，在長(zhǎng)期持有過(guò)程中不僅能分享商業(yè)地產(chǎn)本身增值收益，租金水平隨著通脹水平也會(huì)定期調(diào)整，其至少90%的租金收益也會(huì)以分紅形式回報(bào)給投資者，以保證商業(yè)地產(chǎn)投資長(zhǎng)期穩(wěn)定的“現(xiàn)金流”收入。

以REITs市場(chǎng)最為發(fā)達(dá)的美國(guó)為例，根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)（NAREIT）統(tǒng)計(jì)，截至2011年7月底，2000年以來(lái)，零售消費(fèi)類商業(yè)房產(chǎn)平均租金收益率維持在10%以上，最低的工業(yè)房產(chǎn)2000年以來(lái)年均收益率也維持在6%以上；隨著海外不動(dòng)產(chǎn)投資回溫，租金收益率也將進(jìn)一步攀升。

作為主投全球REITs的基金產(chǎn)品，嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金靈活突出的分紅設(shè)計(jì)更是其現(xiàn)金收益優(yōu)勢(shì)的體現(xiàn)。據(jù)了解，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，該基金約定在符合基金分紅條件的前提下，每季度至少進(jìn)行一次收益分配，投資者除默認(rèn)現(xiàn)金分紅外，也可以選擇紅利再投資形式獲取REITs投資長(zhǎng)期復(fù)利收益。

目前，盡管“端午節(jié)”期間國(guó)內(nèi)樓市成交量再度出現(xiàn)“小熱”跡象，監(jiān)管層依舊表態(tài)稱仍將維持當(dāng)前國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控政策。對(duì)此，不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域資深人士表示，當(dāng)前深陷宏觀調(diào)控下的國(guó)內(nèi)房市前幾年的高回報(bào)率已成“過(guò)眼云煙”，相對(duì)傳統(tǒng)直接買賣的方式，不動(dòng)產(chǎn)投資的精髓更在于通過(guò)優(yōu)質(zhì)地段房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金收益促進(jìn)財(cái)富的增長(zhǎng)。在此背景下，嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金通過(guò)精選全球長(zhǎng)期前景良好、分紅穩(wěn)定的REITs產(chǎn)品，借助全球優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益，為投資者提供具備穩(wěn)定“現(xiàn)金流”收入的不動(dòng)產(chǎn)投資快道。