21CBR：目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，北上廣等地區(qū)仍非常堅(jiān)挺，還有上漲預(yù)期。但是溫州等二三線城市卻出現(xiàn)了一定程度價(jià)格下跌，你怎么看待這種情況？

葉檀：你說得很對(duì)。中國(guó)目前的樓價(jià)已經(jīng)進(jìn)入冰火兩重天的時(shí)代，只是籠統(tǒng)討論樓價(jià)上漲下跌是沒有什么意義的。現(xiàn)在就連上海不同地方樓盤的價(jià)格、升值預(yù)期的差距也非常大。

21CBR：那未來哪些城市的樓價(jià)會(huì)有上升預(yù)期呢？

葉檀：未來政策規(guī)劃型、交通集聚型等集聚效應(yīng)高的城市樓價(jià)上升預(yù)期較高，主要體現(xiàn)在省會(huì)等城市。但如果該省存在一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的副省級(jí)城市，省會(huì)的集聚效應(yīng)會(huì)低一點(diǎn)，因?yàn)槭〕堑母缓啦灰欢〞?huì)在省城買房子，比如山東的青島之于濟(jì)南，福建的廈門之于福州。

21CBR：但是省會(huì)城市很多地區(qū)的地越來越少，大多需要舊樓拆遷，拆遷戶的問題怎么解決呢？

葉檀：拿北京來說，現(xiàn)在北京望京地區(qū)的拆遷工作，拆一套就能獲得兩套房、外加幾百萬現(xiàn)金的賠償?，F(xiàn)在的望京就像二十年前的東莞，拆遷戶啥也不用干，就靠租房，四處麻將聲響徹天空。

21CBR:那你現(xiàn)在會(huì)去入市買房嗎？葉檀：現(xiàn)在資源型的城市房?jī)r(jià)都在下跌，除了鄂爾多斯，泡沫相對(duì)比較小的城市還有榆林等。這樣的城市，你會(huì)去買房嗎？你會(huì)想，我現(xiàn)在入市，是會(huì)當(dāng)冤大頭呢還是能抄底呢？抄底一個(gè)不慎，就抄成房東了，而且是長(zhǎng)期房東。

21CBR：北京寫字樓租金漲得瘋，這是什么原因？

葉檀：這兩年北京甲級(jí)寫字樓的租金上升了85%，但這并不能說明實(shí)體經(jīng)濟(jì)在好轉(zhuǎn)，為什么北京的租金在暴漲呢？很簡(jiǎn)單，北京是所有中心的心臟。我們說上海是金融中心，但央行上?？偛康睦峡傄苍谕本┡?。資源聚集成就了北京的高租金。另外，央企國(guó)企整棟斷商業(yè)樓宇后造成出租物業(yè)緊張也是其租金上升的原因。

21CBR：寫字樓租金居高不下將會(huì)帶來什么？

葉檀：內(nèi)部通脹的典型現(xiàn)象之一就是租金上升。融資成本和租金成本是卡住公司的兩個(gè)命門，而寫字樓租金上升直接導(dǎo)致公司租金成本上升。如果在實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行的情況下，公司租金高居不下，企業(yè)向外圍市場(chǎng)出逃的可能性也將大大提升。

21CBR：相比歐系和美系車，你認(rèn)為日系車的前景如何？

葉檀：日系車未來的發(fā)展空間確實(shí)不如美系和歐系車大，除非它在新能源車領(lǐng)域能有根本性突破。

21CBR：你怎么看未來養(yǎng)老市場(chǎng)的發(fā)展？

葉檀：我認(rèn)為未來養(yǎng)老還是很有前景的，主要原因是人們消費(fèi)觀念的改變。就養(yǎng)老市場(chǎng)來說，衣服等消費(fèi)較少，最有市場(chǎng)的是保健品和醫(yī)療領(lǐng)域。

21CBR：目前中國(guó)的制造業(yè)發(fā)展遇到許多瓶頸，廣東等沿海省市迫切需要轉(zhuǎn)型。這些城市未來可以走的路徑有哪些？

葉檀：現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不明朗，很多制造業(yè)和進(jìn)出口商品展銷會(huì)都門庭冷落，但是最近有一個(gè)行業(yè)的展銷會(huì)卻是例外，就是9月份在美國(guó)舉行的機(jī)器人博覽會(huì)，場(chǎng)面非常熱鬧。中國(guó)創(chuàng)業(yè)板一路悲催，但有幾個(gè)公司股價(jià)依然超過發(fā)行價(jià)，其中一個(gè)就叫“機(jī)器人”。在東部城市轉(zhuǎn)型過程中，如果能在機(jī)器人配件等科技領(lǐng)域某個(gè)方面有所突破，中國(guó)的沿海地區(qū)就能繼續(xù)增長(zhǎng)。

21CBR：證監(jiān)會(huì)主席郭樹清所推動(dòng)的一系列股市新政后，已經(jīng)發(fā)生了哪些變化？

葉檀：如果從長(zhǎng)期投資的角度來看，現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)低谷。但是什么時(shí)候能起來，還不太清楚。投資中國(guó)股市，需要投資者是一個(gè)好“工兵”，能夠把埋在股市各處的地雷挖出來。如果你不能當(dāng)個(gè)好工兵，你會(huì)尸骨無存。（采訪/吳丹圖/文耀）