宋智慧

一、引言

土地不同于一般的勞動產(chǎn)品，土地價格不完全是人類勞動的體現(xiàn)。關(guān)于土地價格的實質(zhì)，馬克思在資本論中作了精彩的論述，他指出：“實際上，支付的價格不是土地的購買價格，而是土地所提供的地租的購買價格。依據(jù)這一論點(diǎn)，段正梁提出了自己的解釋，即土地的使用價值，它是土地供給與需求共同作用的結(jié)果。對于已開發(fā)利用的土地，由于經(jīng)過人工改造，投入大量人類勞動(包括物化勞動和活勞動)，在此過程中創(chuàng)造新的使用價值。因此，已開發(fā)利用的土地不同于未開墾的、自然形態(tài)的土地，地價除了為土地所有權(quán)而支付的部分貨幣外，還包括為投入人類勞動另行支付一部分貨幣。前一種價格稱之為土地資源價格，后一種價格稱之為土地資本價格或土地資產(chǎn)價格。

隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的逐步推進(jìn)，城市地價已成為國家調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市土地市場完善、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要手段。我國的城市土地價格經(jīng)歷了一個從無到有，再逐步趨于合理的過程。在這個復(fù)雜的發(fā)展過程中，影響因素起著關(guān)鍵性作用，本文針對近幾年來國內(nèi)外學(xué)者對城市地價影響因素的研究現(xiàn)狀做一綜述。

二、 城市地價影響因素的國外研究現(xiàn)狀

國外學(xué)術(shù)界城市地價影響因素的研究成果大體上可以概括為以下幾個方面：

一是地價形成機(jī)制的一般因素和分類 。查爾斯·H·溫茨巴奇、邁克·E·邁爾斯和蘇珊珊·埃斯單奇·坎農(nóng)在其《現(xiàn)代不動產(chǎn)》一書中對影響土地價格形成機(jī)制的一般因素進(jìn)行了比較系統(tǒng)的總結(jié)，將其分為：行政因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會因素和心理因素等。

二是土地使用規(guī)制對城市地價的影響。A.盧帕森赫和S.J.格茨用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法分析了政策對城市土地價格形成機(jī)制的影響，指出城市蔓延和城市精明增長政策、住房屋頂?shù)南拗?、區(qū)域開發(fā)、環(huán)境與持續(xù)性發(fā)展、交通運(yùn)輸發(fā)展權(quán)力、區(qū)劃限制、可開發(fā)土地的總量限制等，一方面限制了特定時段的住房和土地供應(yīng)，使得房屋成本增加，引起住房或土地供應(yīng)曲線向左移動；另一方面，由于這些政策的實施，減少了土地不合理利用導(dǎo)致的負(fù)的外部性，使得需求曲線向右移動，兩者相互作用，從而提高了城市土地的價格。

三是關(guān)于土地價格模型的研究。羅森從需求方和供給方對特征價格的市場均衡出發(fā)展開分析，就產(chǎn)品特征提出了市場供需均衡模型。在完全競爭市場條件下，羅森以消費(fèi)者效用最大化和生產(chǎn)者利潤最大化作為目標(biāo)，從理論上分析了產(chǎn)品市場的短期均衡和長期均衡，為特征價格理論的構(gòu)建、特征價格函數(shù)的提出奠定了基礎(chǔ)。據(jù)其理論，可以利用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法將產(chǎn)品特征的隱含價格分離出來，分析產(chǎn)品特征的需求等。后來許多學(xué)者在羅森的基礎(chǔ)上，完善了模型的處理技術(shù)，并進(jìn)行了大量的實證研究。

四是區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的研究。肖分和瓦爾利運(yùn)用福利經(jīng)濟(jì)學(xué)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)行分析，用CGE模型分析了稅收對美國和英國經(jīng)濟(jì)的影響。CGE模型被廣泛地運(yùn)用在不完全競爭結(jié)構(gòu)的貿(mào)易模型中，用其對貿(mào)易自由化進(jìn)行評估。 Brodzicki（2003)、Matias(2003)通過對不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化組織的實證分析，對這一問題進(jìn)行了深入地分析。

除上述之外，西方學(xué)術(shù)界還從稅收和城市規(guī)劃對土地價格的影響兩個角度進(jìn)行了細(xì)致研究。

三、城市地價影響因素的國內(nèi)研究現(xiàn)狀

筆者對國內(nèi)學(xué)者有關(guān)城市土地價格影響因素的文章進(jìn)行了跟蹤研究，先后查閱了國內(nèi)學(xué)者近五年來出版刊發(fā)的文獻(xiàn)。

一是關(guān)于影響地價綜合因素的分析。

以具體城市為例對影響土地價格綜合因素的分析。柴志春、趙松等人以我國東部地區(qū)為例，通過對土地價格與經(jīng)濟(jì)增長關(guān)系的實證分析，認(rèn)為東部地區(qū)土地價格與消費(fèi)、投資、政府支出和凈出口之間存在顯著的相關(guān)關(guān)系。徐躍紅、昌萍、袁文麟以北京市工業(yè)園區(qū)為例，對地價形成機(jī)理進(jìn)行了分析，指出從各工業(yè)園區(qū)政府的博弈關(guān)系和成本效益的角度看，北京市工業(yè)園區(qū)工業(yè)地價的影響因素主要是園區(qū)區(qū)位、工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)性質(zhì)和產(chǎn)業(yè)集聚度、協(xié)議出讓土地所占比重、各工業(yè)園區(qū)的政策。另外，博弈在普通工業(yè)園區(qū)工業(yè)地價的形成中起主要作用，而國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)工業(yè)地價主要是根據(jù)工業(yè)用地的成本效益確定。謝先全、宋曉波研究了廈門市城市基準(zhǔn)地價的動態(tài)變化原因，得出結(jié)論：引起基準(zhǔn)地價動態(tài)變化的主要內(nèi)在驅(qū)動因子是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀態(tài)。郝軍、鄔文艷、于勝男以內(nèi)蒙古14個樣點(diǎn)旗、縣(區(qū))為例，對城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價主要影響因素的相關(guān)性作了分析，認(rèn)為商服繁華度是影響商業(yè)地價最主要的影響因素；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施狀況是住宅地價的最主要影響因素；城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施狀況和道路通達(dá)度則是工業(yè)地價的主要影響因素。

二是對于影響城市地價的因素分類的綜合研究。

鄧澤貴綜合論述了土地價格的形成與影響因素，將其分為一般因素和具體因素兩大類。一般因素包括:社會穩(wěn)定和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化發(fā)展和人口密度狀況、土地市場發(fā)育完善程度；具體因素包括：位置、土地使用條件、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、其他因素等。唐焱以區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化為背景，對城市土地價格影響因素進(jìn)行了理論與實證研究，指出在區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的背景下，影響城市土地價格的核心因素是城市的區(qū)位條件以及區(qū)位環(huán)境，它們是城市地租及城市土地價格形成的物質(zhì)基礎(chǔ)；影響城市土地價格的外部因素是那些通過改善城市土地區(qū)位條件及區(qū)位環(huán)境、改善城市土地供求及影響城市利用效益等間接地對城市土地價格產(chǎn)生影響的因素，即城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和城市土地利用管理主體兩個方面的因素。

三是關(guān)于政府行為和制度對城市地價影響的研究。肖更生、李貞玉通過實證分析，探討了中國政府行為因素對商業(yè)、住宅、工業(yè)地價的影響力度，認(rèn)為政府行為因素對商業(yè)地價的影響力度大，住宅地價次之，對工業(yè)地價影響力度甚微，驗證了中國工業(yè)地價的紊亂性；土地供給因素對地價影響力度微弱，反映了中國城市擴(kuò)張沖動中對土地需求的饑渴癥狀。彭松、童青對土地征用價格的制度缺陷進(jìn)行了思考，指出土地征用制度的缺陷表現(xiàn)為土地征用價格的不合理，認(rèn)為土地征用價格是一種游離于市場之外的一種壟斷性價格。王雪松、張紹良、王雪梅從土地內(nèi)在因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素三個角度分析了中國城市土地價格虛高的成因，進(jìn)而揭示了地價虛高給中國帶來的危害。

四是關(guān)于區(qū)位因素對城市地價的影響研究。王春芝、仲少云以煙臺市為例，研究了區(qū)位因素對商業(yè)用地地價的影響，文章將傳統(tǒng)區(qū)位因素按照對商業(yè)的影響歸納成二類，并依據(jù)煙臺市實際數(shù)據(jù)依次分析了這二類區(qū)位因素對地價的影響作用。結(jié)果表明：區(qū)位因素的優(yōu)劣影響地價的高低變化。從宏觀上來說，煙臺市各區(qū)之間的區(qū)位差異導(dǎo)致各區(qū)之間地價的起落；從微觀上說，同一區(qū)內(nèi)的區(qū)位因素差異導(dǎo)致區(qū)內(nèi)的地價高低變化。劉娟、傅兆君根據(jù)南京市2002年至2007年的土地市場交易數(shù)據(jù)資料，研究了南京市城市地價分布特征與區(qū)位影響因素的關(guān)系，指出南京市地價空間結(jié)構(gòu)處于由工業(yè)化階段向郊區(qū)化階段轉(zhuǎn)變的過渡階段。

五是關(guān)于城市土地價格模型的研究。王寧、付梅臣、鄭新奇對學(xué)術(shù)界關(guān)于數(shù)字地價模型的研究現(xiàn)狀進(jìn)行了綜述，并對其前景進(jìn)行了展望。認(rèn)為數(shù)字地價模型在地價信息分析方面的確具有顯著的效果；數(shù)字地價模型中地價等值線分析、地價剖面圖分析、地價曲面特征分析科學(xué)合理，對政府進(jìn)行城市土地市場管理和城市土地優(yōu)化利用等決策方面起著重要的指導(dǎo)作用。項用、盧立宇、唐小軍撰文就基于概率論的土地市場化經(jīng)營價格模型進(jìn)行了研究，文章對“弗里德曼模型”進(jìn)行了分析和改造，探討了“最優(yōu)利潤率報價模型”在投標(biāo)中的收益解，使其能夠適用于土地使用權(quán)的投標(biāo)報價。

六是關(guān)于城市地價測算方法的研究。鄒鐘星、祝平衡對土地發(fā)展權(quán)價格的預(yù)算方法進(jìn)行了研究，系統(tǒng)論述了土地發(fā)展權(quán)的價值構(gòu)成、價格影響因素及土地發(fā)展權(quán)價格形成機(jī)理，同時提出了土地發(fā)展權(quán)的測算方法。陳安明、廖奇云、周悼華利用重慶市的土地成交數(shù)據(jù)對土地出讓價格影響因素作了基于Bootstrap方法的分析，結(jié)果顯示：土地容積率、土地住宅級數(shù)在各種情況下都體現(xiàn)出對土地成交價格的顯著影響地位，土地出讓金是綜合價格因素在3年數(shù)據(jù)分析中是顯著影響因素，但在利用較短時間內(nèi)樣本分析時，其影響的顯著性下降，在5%置信水平下成為不顯著影響因素，交易方式因素影響的顯著性變化正好相反。吳迪、關(guān)宏達(dá)、畢繼業(yè)、朱國華對土地收購價格的測算方法進(jìn)行了分析和比較，把土地收購價格的測算方法分為政策制定的測算方法、宗地地價的測算方法和區(qū)域資金平衡的測算方法三大類，并進(jìn)一步指出，土地收購所能選取的測算價格的方法不同，它們之間在評估對象、針對收購方式等適應(yīng)收購類型等方面也會有所不同。徐憶梅、葉春明探討了層次分析法在地價影響因素分析中的運(yùn)用，該文從分析影響地價因素及其構(gòu)成關(guān)系入手，利用層次分析方法對影響地價的因素進(jìn)行優(yōu)選，提出地價影響因素的層次結(jié)構(gòu)評價模式。首先，構(gòu)建影響地價因素的層次分析結(jié)構(gòu)模型及判斷矩陣；其次，指出判斷矩陣的一致性檢驗方法，并用實例數(shù)據(jù)進(jìn)行演算，從而確定各指標(biāo)的權(quán)重，為合理制定土地價格提供科學(xué)的依據(jù)。

七是關(guān)于地價上漲原因的研究。與許多學(xué)者不同，王先柱基于馬克思的地租、地價理論，分析了現(xiàn)階段我國土地價格變化的因素，認(rèn)為我國當(dāng)前土地價格上漲的主要原因可以歸納為兩個方面，一方面是在地租資本化過程中，銀行年存款實際利率下降和投入土地的資本利息增加導(dǎo)致的；另一方面是在城市化發(fā)展推動下帶來的各種地租的增加。韋帆首先從馬克思勞動價值論的土地價格理論出發(fā)，分析了土地價格的虛幻性，進(jìn)而得出土地資本的虛擬化帶來的結(jié)果是土地價格的上漲。然后從政府角度分析我國城市土地的資本化經(jīng)營，認(rèn)為土地出讓方式的市場化實現(xiàn)了城市土地的市場價值，為我國近幾年土地價格上漲的重要制度原因；另外，批租制的租金收取方式也推動了土地價格的上漲。

四、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀評析

西方學(xué)術(shù)界對城市土地價格影響因素的研究，既有規(guī)范性的研究，也有實證性的研究，特別是在實證研究方面，因為西方城市土地市場比較完善，土地市場化程度較高，取得數(shù)據(jù)資料較為容易，而且更加深入具體。這為本文的研究提供了理論和方法論上的借鑒。

與西方學(xué)術(shù)界相比，國內(nèi)學(xué)術(shù)界關(guān)于地價影響因素的研究主要側(cè)重于宏觀性、政策性的描述和分析，著眼于定性研究。雖然也有一定數(shù)量的實證研究，但多以一個或幾個城市為實證對象，缺乏整體性的城市土地價格影響因素的研究。

五、小結(jié)

我國由于以往不存在土地市場，因此缺乏系統(tǒng)的地價資料，有關(guān)地價的研究主要集中在地價影響因素、地價時序變化、地價政策和土地市場管理研究方面，影響城市地價變化的關(guān)鍵因素的定量分析方面的研究還是比較薄弱的，有待于作進(jìn)一步的研究。

（作者單位：烏蘭浩特市國土資源局）