孫維晨

2012年在核心區(qū)域相對飽和的情況下，北京地區(qū)周邊的寫字樓或?qū)⒊蔀槭袌龅男聦櫋?/p>

北京的寫字樓市場早已在金融危機(jī)離去的腳步中復(fù)蘇。

無論是購買者、開發(fā)商還是市場分析人士，都認(rèn)為2012年北京甲級寫字樓的新增供應(yīng)量將無法滿足市場的需求。預(yù)計2012年寫字樓市場供應(yīng)會出現(xiàn)明顯的真空期。無論是租用還是投資，擁有寫字樓所需花費(fèi)的成本都將進(jìn)一步提高。

在核心區(qū)域已經(jīng)相對飽和的情況下，2012年北京城區(qū)周邊不斷崛起的寫字樓或?qū)⒊蔀楸本懽謽鞘袌龅摹靶轮鹘恰薄?/p>

供給跟不上火熱市場

戴德梁行認(rèn)為，北京寫字樓租用成本攀升主要原因是業(yè)主加租幅度較高，以及寫字樓供應(yīng)緊張所致。

上月，當(dāng)全國都在討論住宅價格是否還將繼續(xù)下降的時候，SOHO中國董事長潘石屹則大吼一聲說從今年3月份開始其旗下產(chǎn)品要漲價，先從望京漲，漲幅2%。潘石屹漲價的底氣來自兩個方面，一方面是由于存款準(zhǔn)備金率下降，各個行業(yè)都會受益，另一方面，是對北京、上海寫字樓的分析，他認(rèn)為需求量非常大，供不應(yīng)求的緊張局面在三五年內(nèi)不會改變。

事實(shí)上，寫字樓市場的供不應(yīng)求在去年就有了突出表現(xiàn)。

2011年，中央對房地產(chǎn)住宅市場的調(diào)控不斷加深。而銀行信貸、信托等融資大門陸續(xù)被控制，也迫使市場上觀望情緒更加濃厚。一大批持幣待購者將目光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌觥?/p>

于是短時間內(nèi)，無論是在寫字樓銷售市場還是租賃市場均表現(xiàn)積極。特別是在中央出臺“十二五”規(guī)劃、北京將打造為世界城市的利好消息刺激下，加之北京城市建設(shè)步伐不斷加速，致使北京寫字樓市場供不應(yīng)求的程度超出了市場的原本預(yù)期。

去年北京的寫字樓銷售市場成交快速增長，價格上升明顯。寫字樓租賃市場入駐率持續(xù)提升，寫字樓租金刷新歷史新高。據(jù)來自市場機(jī)構(gòu)的分析顯示，北京甲級寫字樓2011年的整體租金累計上漲超過50%，空置率降至3.8%，創(chuàng)歷史新低。

寫字樓成投資新寵

數(shù)據(jù)顯示，2011年寫字樓市場新增供應(yīng)與2010年相比下降36.7%。市場需求方面，受益于中國經(jīng)濟(jì)將步入平穩(wěn)增長期，北京寫字樓市場需求也在持續(xù)上升。其中以金融、汽車、IT、能源、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)最為強(qiáng)勁。同時，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和升級中，北京周邊區(qū)域企業(yè)獨(dú)棟、總部基地以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)的獨(dú)棟產(chǎn)品市場需求旺盛。

而實(shí)際上，隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷升溫，投資寫字樓已經(jīng)逐步成為一種日漸顯著的新趨勢。

近期剛剛購置了寫字樓的投資者郭東升告訴記者：“我預(yù)計未來幾年內(nèi)，北京的寫字樓投資空間將越來越明顯。尤其是核心區(qū)域外正在成長的新商圈，其內(nèi)的寫字樓市場可以說是現(xiàn)金最大的投資價值洼地?！?/p>

這位投資者上個月剛剛在北京西南四環(huán)的中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)的北京諾德中心購置了近千平米的寫字樓物業(yè)。他告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“盡管國貿(mào)和金融街地段的寫字樓租金和買賣價格都很高，但是現(xiàn)在在那里買寫字樓，投資價值微乎其微。”他認(rèn)為，相比之下，位于北京西南四環(huán)處的寫字樓則具有明顯的投資價值。

按照他的理解，他所投資的北京諾德中心背靠中鐵建工的國企招牌，且位于中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)的東擴(kuò)范圍內(nèi)，與總部基地近在咫尺?！霸谪S臺園區(qū)創(chuàng)業(yè)可以享受到稅費(fèi)減免等政策優(yōu)惠，對吸引創(chuàng)業(yè)型企業(yè)有非常大的優(yōu)勢。而且在西南四環(huán)路邊，還有地鐵，交通方便。”

“其實(shí)，我認(rèn)為投資寫字樓是十分保險的策略?！惫鶘|升認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)住宅市場受到壓制，前途不明，而國家又鼓勵實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。不同類型的企業(yè)都愿意來北京發(fā)展。目前物價依舊處于高位，在這種具有通脹風(fēng)險的背景下，投資商業(yè)地產(chǎn)可謂是收益大風(fēng)險小。

郭東升將數(shù)千萬元購房款一次繳清，并無過多擔(dān)憂：“我前不久剛簽約，現(xiàn)在就已經(jīng)有很多的企業(yè)來和我談租賃意向了，不過我現(xiàn)在已經(jīng)不著急了，等著待價而沽了。”

寫字樓市場的火熱對物業(yè)持有者來說確實(shí)是好事。但是對于“剛性需求”來說則意味著要費(fèi)盡周折。因?yàn)楹诵膮^(qū)域的寫字樓價格已經(jīng)居高不下，而且無空缺，配套設(shè)施等難以再度跟進(jìn)。一些想擁有自己的辦公空間的購買者開始將視野向西南方向拓展。

自己創(chuàng)業(yè)多年的張正此前曾為尋找新的辦公場所費(fèi)盡心思。這個已到而立之年的創(chuàng)業(yè)者回憶起年前的幾天，便大倒苦水：“我去國貿(mào)附近一問，根本沒有空閑的寫字樓。出售的價格都在每平米五六萬，平時連停車都找不到地方。”

最后張正通過反復(fù)對比，還是選擇了中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)的北京諾德中心。他告訴記者：“這里交通方便。而且戶型很適合我們這種創(chuàng)意型企業(yè)?！薄案匾氖莾r格合適，我個人認(rèn)為這里是性價比最高的?！?/p>

北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長兼秘書長陳志表示，在北京的一些寫字樓集中區(qū)域，出租率已經(jīng)接近百分之百?！斑@說明北京寫字樓的租賃市場十分火熱?！彼f。

京西南崛起“新主角”

老牌的國貿(mào)、金融街等地依舊紅火，但是在北京的投資者和自用商人們發(fā)現(xiàn)，在城區(qū)的周邊，一些“新主角”已開始悄然崛起。

北京諾德中心所在的中關(guān)村科技園豐臺園區(qū)就是一個新興寫字樓商圈的代表。這里有其他區(qū)域并不具備的各種優(yōu)勢。

該園區(qū)作為北京市唯一的國務(wù)院直屬高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的一部分，享受“三減三免”政策。自1993年開始建設(shè)至今，已形成了一期以電子信息、生物醫(yī)藥、光機(jī)電一體化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)格局。二期以“商業(yè)公園”為主題。三期則定位為高端寫字樓集群。園區(qū)緊鄰西南四環(huán)等交通要道，容積率1.59，綠化率過半。

正是看中這些優(yōu)勢才決意購置物業(yè)的郭東升和張正不知道，這個項(xiàng)目融入了負(fù)責(zé)人多少心血?！拔颐刻觳恢挂淮稳タ错?xiàng)目，基本上每層都轉(zhuǎn)遍了?！闭f這話的是北京諾德置業(yè)有限公司項(xiàng)目經(jīng)理李新春。

李新春最近很忙。他每天早上7點(diǎn)半出家門，8點(diǎn)鐘就要趕到辦公室或項(xiàng)目現(xiàn)場?！爸芤皇侨瞬沤ㄔO(shè)綜合日，周二和周三主要是生產(chǎn)管理和工程進(jìn)度等方面的工作，周四主要探討推動營銷工作，周五則研究成本與技術(shù)方案等內(nèi)容?！?/p>

這種忙碌的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)良久?！艾F(xiàn)在主要的工作就是盡量加快工期進(jìn)度?！崩钚麓褐浴摆s進(jìn)度”并非擔(dān)心工期延長無法按時交房，而是要將進(jìn)度提前，更早交房?！爸拔覀兂兄Z今年年底第一批客戶入駐，但是我們希望通過努力將第一批入駐時間提前到9月份?！?/p>

作為一名房地產(chǎn)從業(yè)者，李新春一直對北京諾德中心充滿信心：“無論是中關(guān)村、金融街還是CBD，寫字樓出售和租賃價格都已經(jīng)到了一定高度。京西南地區(qū)一直被稱為黃金角，正在快速成長，是整個北京市的價值洼地。區(qū)域內(nèi)像諾德中心這樣的高端寫字樓極其罕見，這個項(xiàng)目帶動了周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及配套設(shè)施的完善。區(qū)域發(fā)展對于項(xiàng)目也是一種利好，項(xiàng)目是在與區(qū)域共同發(fā)展?！?/p>

中關(guān)村豐臺管委會宣傳處處長程詩認(rèn)為，北京諾德中心稱得上提升整個東擴(kuò)區(qū)域品質(zhì)和形象的標(biāo)志性項(xiàng)目。

2002年，豐臺科技園二期建設(shè)時，管委會在全國首次使用“總部經(jīng)濟(jì)”模式，并創(chuàng)造了良好效果?！岸诘倪\(yùn)營模式是把原來工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造業(yè)的發(fā)展調(diào)整為總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由制造業(yè)調(diào)整為創(chuàng)新的高科技發(fā)展模式?！背淘娬f，園區(qū)發(fā)展到現(xiàn)在的三期又做出了相應(yīng)的調(diào)整?！斑@次調(diào)整主要是產(chǎn)業(yè)的升級。我們鼓勵大型央企、高科技企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。這種升級更期待高端寫字樓項(xiàng)目的出現(xiàn)，北京諾德中心無疑滿足了園區(qū)建設(shè)的定位空缺，對園區(qū)具有明顯的提升品質(zhì)作用。”

程詩認(rèn)為，北京諾德中心對園區(qū)東擴(kuò)有重要的帶動作用。“從園區(qū)商業(yè)環(huán)境和氛圍來說，原本總部基地的小體量整棟出售形態(tài)依舊發(fā)揮著自己的作用。但是我們現(xiàn)在希望以類似北京諾德中心這樣的高端寫字樓業(yè)態(tài)吸引大型跨國企業(yè)以及國內(nèi)知名企業(yè)。北京諾德中心作為一個綜合體項(xiàng)目，其本身的檔次就比較高，這也符合未來高端客戶的入駐要求。”

諾德項(xiàng)目負(fù)責(zé)人李新春也告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“我們目前對于項(xiàng)目一期的A和C座寫字樓，更傾向于尋找大型的公司和企業(yè)。他們一般都有整棟或整層購買的傾向。目前我們也接觸了很多這樣的公司?！?/p>

一位上市公司負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的高層管理人士對記者說：“當(dāng)中心城區(qū)的寫字樓價格高居不下，自用和投資都難以涉足的時候，城市周邊區(qū)域的寫字樓價值就會凸顯出來。北京西南區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和氛圍相對完善，各類型和層次的企業(yè)交織在一起，有利于未來企業(yè)的發(fā)展?！?/p>

北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，有些房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整投資戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)做商業(yè)地產(chǎn)，銷售和持有并重。而另一些企業(yè)則很希望能購買一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。因?yàn)楝F(xiàn)在物價趨高，而股市短時間內(nèi)高起的可能性不大，因此企業(yè)為保證資金的安全性，會選擇持有寫字樓、商鋪、大型的購物中心等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，以保證資金不貶值。

聲音

中關(guān)村科技園豐臺園

管委會宣傳處處長程詩：

我們鼓勵大型央企、高科技企業(yè)、服務(wù)型企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)。這種升級更期待高端寫字樓項(xiàng)目的出現(xiàn)，北京諾德中心無疑滿足了園區(qū)建設(shè)的定位空缺。

北京諾德置業(yè)有限公司

項(xiàng)目經(jīng)理李新春：

諾德中心帶動了周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及配套設(shè)施的完善。區(qū)域發(fā)展對于項(xiàng)目也是一種利好，項(xiàng)目是在與區(qū)域共同發(fā)展。

數(shù)字

2012年1月，北京諾德中心成交4023.23平方米，成交均價約2.5萬元/平方米，該項(xiàng)目入市兩個月來累計成交面積超過6600平方米。

截至2011年12月，北京寫字樓市場平均售價30555元/平方米（建筑面積報價），與2010年相比上漲23.2%；平均租金262元人民幣/平方米/月（建筑面積報價），與2010年相比上漲55.0%；平均空置率12.5%，與2010年相比下降36.5%。

數(shù)據(jù)來自房訊房地產(chǎn)研究院（CORC）