司衛(wèi)平

河南建材研究設(shè)計院有限責(zé)任公司（450002）

房與地是不可分的，可供開發(fā)的土地資源是房地產(chǎn)數(shù)量及價格的重要影響因素，同時房地產(chǎn)的價格也影響著對土地的需求，即土地的供給量除了受城市規(guī)劃的限制外，更要依據(jù)房地產(chǎn)市場的供求進行調(diào)整。目前我國城鎮(zhèn)土地是國家所有，土地市場是國家壟斷市場，因此，各級地方政府如何合理控制和規(guī)劃土地資源，是規(guī)范房地產(chǎn)市場、提高房地產(chǎn)市場效率的重要手段。

1 土地的經(jīng)濟特性

土地的經(jīng)濟特性是在人類利用土地過程中產(chǎn)生的，是人類社會的各種經(jīng)濟關(guān)系在土地方面的反映。

1.1 土地的稀缺性

稀缺性是與人類的主觀需求聯(lián)系在一起的，如果沒有人類社會，土地也沒有稀缺與否的問題。現(xiàn)代社會中由于人口的急劇增長、工業(yè)化和城市化迅速發(fā)展，人們對土地的需求水平越來越高。相對于這種需求水平來說,有限的土地日益顯得不足了。進一步而言，土地自然所具有的有限性、差異性、固定性等特點又限制了土地的總供給，使土地特別是城市土地成了一種稀缺資源。

1.2 土地的區(qū)位可變性

土地區(qū)位的形成和變化時與人類社會的經(jīng)濟、政治和社會等活動聯(lián)系在一起的，因此雖然自然形態(tài)的土地位置固定，但人類社會的相關(guān)活動卻是隨著時代的變化而變化，從而帶來了土地的區(qū)位出現(xiàn)相應(yīng)的變化。例如，歷史上的某些商業(yè)、文化中心可能演變?yōu)楫?dāng)代的旅游區(qū)，歷史上的不毛之地可能演變?yōu)楫?dāng)代發(fā)達(dá)的工業(yè)中心等。土地的區(qū)位可變性特性在城市區(qū)位方面表現(xiàn)得尤為明顯,土地區(qū)位會隨著城市的發(fā)展及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)特別是交通、通信、公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和發(fā)展而出現(xiàn)巨大的變化。

1.3 土地的報酬遞減性

在一定的技術(shù)水平下,連續(xù)在一塊土地上投資，超過一定限度，就會引起成本增加，收益遞減。這種經(jīng)濟特性與自然狀態(tài)的土地供給有限聯(lián)系在一起。相對于這種固定供給而言，處事少量投資可能顯得不足，收益呈現(xiàn)遞增的趨勢，隨著投資的逐步增加，土地的潛力逐漸發(fā)揮出來，再進一步增加投資會使得土地上增量的收益呈現(xiàn)下降趨勢，這種下降趨勢即是土地的報酬遞減性。在農(nóng)業(yè)中這是很明顯的，在建筑業(yè)中也是如此。不過，土地的報酬遞減性在不同的歷史時期、不同的技術(shù)水平下有不同的表現(xiàn)。

1.4 土地經(jīng)營的壟斷性

由于土地自然方面存在的有限性、位置固定性,一旦某一特定土地由某個經(jīng)濟主體使用，其他經(jīng)濟活動主體就無法同時使用這宗土地，而且這宗土地的使用會對相鄰?fù)恋禺a(chǎn)生直接的影響。土地經(jīng)營的壟斷性也會為土地所有者提供額外的收益，這種經(jīng)濟利益的安排、協(xié)調(diào)、沖突等對社會經(jīng)濟的各個方面產(chǎn)生巨大的影響。

2 土地在房地產(chǎn)業(yè)中的地位

土地在房地產(chǎn)業(yè)中居于基礎(chǔ)性的地位，是一切房地產(chǎn)活動，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、物業(yè)管理、銷售等活動的先導(dǎo)性資源，土地本身的自然特性和經(jīng)濟特性對所有與其相關(guān)的經(jīng)濟活動主體的利益都會產(chǎn)生直接的影響。

2.1 土地在房地產(chǎn)開發(fā)中居于基礎(chǔ)性的地位

土地作為建筑地塊是房地產(chǎn)開發(fā)活動中的物質(zhì)載體，是最為基礎(chǔ)性的原料，各種房地產(chǎn)產(chǎn)品都必須負(fù)載于土地之上。這種基礎(chǔ)性的地位同時表現(xiàn)在某種用途土地供應(yīng)量水平能夠調(diào)控整個房地產(chǎn)市場的供給，直接影響房地產(chǎn)市場的供求狀況以及價格水平。與此相關(guān)的土地使用制度、交易主體和客體等，都會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的方向、規(guī)模、結(jié)構(gòu)以及利潤分配。

2.2 土地市場在整個房地產(chǎn)市場中的基礎(chǔ)性作用

土地市場一般被稱為房地產(chǎn)一級市場，其在整個房地產(chǎn)市場體系中，處于基礎(chǔ)性市場的地位，制約著房地產(chǎn)二級市場和三級市場。原因之一是，土地價格是基礎(chǔ)性價格，土地價格的高低直接影響各類產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，從而影響價格水平，尤其是房地產(chǎn)市場，土地成本費用一般要占30%~40%，土地價格對房地產(chǎn)價格有舉足輕重的影響。原因之二，土地的合理流動是房地產(chǎn)市場存在和發(fā)展的前提。地產(chǎn)和房產(chǎn)是結(jié)合在一起的統(tǒng)一物，房屋是建在土地上的,只有在土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓的條件下，房屋才能轉(zhuǎn)讓，由此形成房地產(chǎn)二級、三級市場。原因之三，土地資源的配置合理化也是提高房地產(chǎn)資源配置效益的基本條件。土地的發(fā)育和完善在促進土地資源的優(yōu)化配置的同時，也是房產(chǎn)資源得到合理有效的配置。土地市場可以使土地的供需雙方開展公開、公平、公正的交易活動，使每個經(jīng)濟主體能夠根據(jù)土地市場的變化和生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的需要，把土地利用和自身的生產(chǎn)經(jīng)營活動、經(jīng)濟效益緊密的聯(lián)系起來,實現(xiàn)土地要素和其他生產(chǎn)要素間的優(yōu)化組合。

2.3 土地的權(quán)屬關(guān)系是房地產(chǎn)基本經(jīng)濟關(guān)系

土地、土地區(qū)位及其所蘊含的政治、經(jīng)濟、文化和社會等相關(guān)因素是影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營績效的關(guān)鍵。在現(xiàn)代社會中，土地不單純是自然的產(chǎn)物，其中交織著政治、經(jīng)濟、文化和社會等各種因素，集中體現(xiàn)各種社會關(guān)系，是社會中各種利益集團達(dá)到某種平衡的結(jié)果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是在這種復(fù)雜關(guān)系中尋求能夠獲取最大利潤的經(jīng)營區(qū)位，獲得市場的認(rèn)可。土地選擇失誤、土地用途確定不當(dāng)，都會造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資失誤,從而產(chǎn)生巨大的損失。正確處理土地的權(quán)屬關(guān)系,對于協(xié)調(diào)土地所有者、經(jīng)營者、使用這個方面的權(quán)益具有重要的意義。

3 土地在房地產(chǎn)業(yè)中的作用

土地在房地產(chǎn)企業(yè)中的地位，決定了其在整個社會資源配置、促進企業(yè)效益提高和宏觀調(diào)控等方面，發(fā)揮著重要作用。

3.1 促進土地資源合理配置，提高企業(yè)的效益

土地利用的基本結(jié)構(gòu)狀況關(guān)系到社會經(jīng)濟活動的效益和成本水平。企業(yè)的生產(chǎn)和經(jīng)營需要土地,土地具體區(qū)位和價格狀況影響其經(jīng)營活動成本，如果生產(chǎn)區(qū)位接近消費地，地價合理，生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)能大大節(jié)約相關(guān)物流成本。如果商業(yè)經(jīng)營區(qū)位位于消費者聚集、人口流量較大的區(qū)域，則可以大幅度提高營業(yè)收入，獲取較高的利潤。因此，土地直接或間接地與整個經(jīng)濟社會聯(lián)系在一起，土地利用狀況發(fā)生變化，會影響到企業(yè)的投資決策。政府調(diào)整土地相關(guān)政策，不單單對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，對整個經(jīng)濟都具有深遠(yuǎn)的影響。政府的土地利用規(guī)劃、土地使用制度都能夠產(chǎn)生引導(dǎo)企業(yè)正確地進行經(jīng)營決策的作用。借助土地市場可以優(yōu)化土地在社會各個用地群體間的配置，提高土地利用效率。

3.2 土地區(qū)位選擇決策是房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的初始投資重點在于能否獲得有利于企業(yè)經(jīng)營的土地資源、能否獲得滿足特定房地產(chǎn)開發(fā)需要的特定區(qū)位的土地，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成功的初始條件。

3.3 土地政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要手段

土地是房地產(chǎn)市場發(fā)展的源頭，控制土地供應(yīng)量可以從源頭上控制房地產(chǎn)供給，對調(diào)解房地產(chǎn)供求關(guān)系能夠起到直接的強有力的作用。如果源頭失控或者控制不當(dāng)，勢必引起房地產(chǎn)市場整體出現(xiàn)較大的波動，不利于優(yōu)化資源配置，也會造成巨大的社會成本。政府根據(jù)國民經(jīng)濟整體發(fā)展水平及趨勢、居民住房需求水平及其變化等因素，對土地供應(yīng)量進行適時調(diào)控，可以對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系產(chǎn)生直接的影響,從而有利于國民經(jīng)濟整體健康發(fā)展。土地供應(yīng)過多，會造成對房地產(chǎn)的盲目投資。因此，加強對土地供應(yīng)的總量控制，顯得更為重要。土地供應(yīng)控制的目的是使土地供應(yīng)與城市經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)，與城市建設(shè)規(guī)劃相銜接，與市場吸納能力相一致，與城市基本建設(shè)投資規(guī)模相協(xié)調(diào)。在實施過程中，一方面要準(zhǔn)確把握土地供應(yīng)總量調(diào)控和經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系問題，確保整體經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，要建立有效的土地供應(yīng)總量的宏觀調(diào)控體制,理順土地利用總體規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用年度計劃的編制及其執(zhí)行等多方面的關(guān)系，通過采用一系列強制性的制約手段,逐步建立和完善土地供應(yīng)總量的宏觀調(diào)控機制。

4 土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式對土地價格的影響

不同的供地方式，獲得土地的過程不同，決定了不同的價格形成機制。以無償劃撥方式供應(yīng)的土地不具有市場價格內(nèi)涵；以協(xié)議方式出讓的土地價格是協(xié)定價格，受主觀因素影響較大招標(biāo)、拍賣、掛牌等供地方式競爭性較強，以這些方式出讓的土地價格具備市場價格的特征。土地供應(yīng)方式的市場性越強，土地價格就越高。

在計劃經(jīng)濟體制下，我國以劃撥方式無償向用地者供應(yīng)土地，土地的商品屬性被長期否認(rèn)，房地產(chǎn)市場更是無從談起。2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知》（簡稱“71號令”），規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，而是國有土地使用權(quán)以公開的招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式進行。8月31日被業(yè)內(nèi)成為土地大限，即“8·31 大限”。

招標(biāo)拍賣掛牌出讓由于充分引入市場競爭機制，其地價水平普遍高于協(xié)議地價水平。土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓引起土地價格上漲的實質(zhì)是引入市場機制對土地真實價格的顯化。土地協(xié)議出讓方式是一種缺乏公開、平等競爭的非市場型交易行為,由于沒有引入有效的市場競爭機制，從而使得協(xié)議出讓地價與土地真實的市場價值相去甚遠(yuǎn)，不能體現(xiàn)市場的供求關(guān)系。首先，協(xié)議出讓本身由于政府多重目標(biāo)的制約和非經(jīng)濟因素的干擾，價格確定的隨意性和盲目性大。其次，由于個別政府官員的尋租行為而出現(xiàn)低價批地現(xiàn)象，如各種“人情地”、“條子地”等嚴(yán)重擾亂土地市場秩序，因此協(xié)議地價往往嚴(yán)重偏離土地的市場價值，表現(xiàn)為市場價格關(guān)系的嚴(yán)重扭曲。另外，即使政府不直接進行人為定價，而遵照市場原則以土地市場中已成交的相關(guān)交易案例出發(fā)制定協(xié)議價格，因協(xié)議出讓形成的地價相對正常市場價格存在“失真”，難以真實的反饋市場狀況，從而使制定的協(xié)議地價難以真正反映土地的市場價格。這也是當(dāng)前我國一級市場出讓地價水平與二、三級土地市場地價水平普遍不協(xié)調(diào)的根本所在。實施招標(biāo)拍賣掛牌出讓，則充分引入了市場競爭機制，不同需求者為獲得土地展開激烈競爭，決定地價的是客觀的市場供求關(guān)系,避免了人為主觀定價，從而體現(xiàn)了市場經(jīng)濟等價交換和公正、公開、公平交易的基本準(zhǔn)則,使土地的市場價格真正得以實現(xiàn)，使土地資源在競爭中得到優(yōu)化配置。因此，土地招標(biāo)拍賣掛牌引起土地價格的上漲實質(zhì)上是顯化了土地的真實價格，使因協(xié)議出讓而扭曲的市場價格得以矯正，通過市場機制實現(xiàn)了土地價格回歸。而這一結(jié)果正符合為顯化土地價值，防止國有資產(chǎn)流失而進行土地資源配置方式改革的初衷,是推行“招拍掛”的重要成效之一。

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