米熱妮薩·玉蘇甫

(新疆財(cái)經(jīng)大學(xué)，新疆 烏魯木齊 830012)

一、問題的提出

住房是人的基本需求之一，是人類生存和發(fā)展不可或缺的物質(zhì)條件。國民居住問題一般通過兩條路徑加以解決，一是市場供給，二是政府供給。廉租住房是政府住房供給的一種形式，當(dāng)今各國政府都把住房保障作為公共政策的基本內(nèi)容。住房保障具有民生性，公民應(yīng)享有的基本居住權(quán)利以及政策和提供主體的公共性，使得廉租住房具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)。目前，我國低收入家庭無力通過市場機(jī)制來解決住房問題，政府需要在提供公共產(chǎn)品與服務(wù)方面發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，使低收入家庭也能獲得均等化的產(chǎn)品與服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、穩(wěn)定發(fā)展。

廉租住房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。以租金補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金減免為輔。轉(zhuǎn)型期我國加大廉租住房供給以滿足低收入家庭基本居住需求，是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)，全面建設(shè)小康社會(huì)的必然要求。

喀什市在加快經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變方式和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響下，把握機(jī)遇，加快社會(huì)保障和福利制度建設(shè)，結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，制定城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法，建立健全住房保障體制，加快了廉租房制度建設(shè)。但由于人均收入低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，農(nóng)村人口比重較大等原因，仍有一部分低收入家庭的居住需求無法滿足，保障房尤其是廉租房有效供給嚴(yán)重不足，成為地方政府特別是普通民眾關(guān)心的問題。因此解決住房問題，讓有困難的家庭得到住房保障，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展是政府首先要解決的突出問題。

二、喀什市廉租住房供給現(xiàn)狀及特點(diǎn)

(一)廉租住房供給與需求之間缺口較大

喀什市2007年建設(shè)廉租住房552套，面積27136.28平方米，套型面積49.2平方米，2008年新建廉租住房1000套，建筑面積50000平方米。2007—2009年，完成了7088套廉租住房建設(shè)，并已全部入住。截至2009年3月底全市低保、低收入家庭住房困難戶共計(jì)24136戶，其中:低保住房困難戶18632戶，低收入家庭住房困難戶5504戶，目前已有552戶低保和低收入家庭住房困難戶搬遷至新建成的廉租保障住房，尚有1.5萬多戶家庭等待入住保障性住房。

(二)資金缺口較嚴(yán)重

我國的廉租住房制度主要通過租金補(bǔ)貼和實(shí)物配租的方式來解決低收入群體的住房問題，因此，該項(xiàng)制度的實(shí)施需要充足的資金。資金的缺乏是目前廉租房進(jìn)展緩慢的關(guān)鍵因素。2007—2009年3月政府投資保障性住房資金籌集、管理和使用情況專項(xiàng)審計(jì)調(diào)查結(jié)果顯示，喀什市廉租住房建設(shè)項(xiàng)目中2007年國補(bǔ)專項(xiàng)資金1085萬元，資金缺口2487萬元;2008年國補(bǔ)專項(xiàng)資金1730萬元，資金缺口2870萬元。其中從地方財(cái)政需要補(bǔ)一部分資金。但喀什市經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，地方政府財(cái)政實(shí)力弱，無法實(shí)現(xiàn)差額部分的補(bǔ)助。

(三)供應(yīng)對(duì)象收入難以統(tǒng)計(jì)，監(jiān)管機(jī)制尚不完善

在目前喀什市低保制度運(yùn)行中，主要依靠社區(qū)居委會(huì)對(duì)于本社區(qū)情況熟悉的優(yōu)勢，由街道辦事處或鎮(zhèn)政府委托居委會(huì)對(duì)申請人收入情況進(jìn)行調(diào)查和審核，往往缺乏公正、客觀性。而且由于歷史的原因和重視、投入不夠，我國各城市基本沒有建立住房、收入檔案，居民住房情況和收入信息不健全，許多“隱性”收入難以搞清，導(dǎo)致無法準(zhǔn)確界定住房保障對(duì)象。另外，廉租住房實(shí)施辦法中，只有對(duì)承租廉租住房的家庭條件改善后有意隱瞞收入等情況的規(guī)定，而沒有對(duì)明知不符合申請條件卻造假申請的行為的處罰辦法。容易誘使部分家庭條件超過承租廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的人鉆法律的空子。

(四)建設(shè)用地緊缺，危舊房拆遷等存在安全隱患

喀什市建設(shè)用地緊缺，住房建設(shè)過程中涉及大量的危舊房拆遷，大部分保障性廉租住房優(yōu)先安置了拆遷戶和老城區(qū)危舊房改造的搬遷戶?？κ彩欣铣菂^(qū)有居民62616戶，21.92萬人，有28片集中連片的危舊房片區(qū)，其核心區(qū)人口密度2.6萬人/平方公里，建筑密度達(dá)70%以上，安全隱患十分突出。

(五)缺乏應(yīng)有的激勵(lì)和約束制度，地方政府供給廉租房動(dòng)力不強(qiáng)

利益驅(qū)動(dòng)以及制度上的缺失，使得地方政府建設(shè)廉租住房的動(dòng)力不足。一方面，廉租住房建設(shè)需要出錢出地。對(duì)于地方政府而言，出土地比出資金更能觸動(dòng)其利益。因?yàn)槌鲑Y金只是土地出讓金凈收益的10%，而出土地則相當(dāng)于拿出100%的土地出讓金。土地出讓金在各地政府財(cái)政收入中占據(jù)相當(dāng)大的比例，目前，各地政府通過土地拍賣形式，讓出價(jià)最高者得到土地，這種看似公平的制度其實(shí)是在實(shí)現(xiàn)地方政府的利益最大化。而地價(jià)的大幅上升推動(dòng)了房價(jià)更快上漲，對(duì)廉租房建設(shè)動(dòng)力不足。另一方面，廉租住房等社會(huì)保障性住房供應(yīng)量對(duì)房價(jià)有抑制作用(研究表明，廉租房供應(yīng)每增加5%，房價(jià)會(huì)拉低3% ～4%)。而房價(jià)下跌既會(huì)抑制地方政府的GDP增長，又會(huì)影響到官員政績。廉租住房等社會(huì)保障性住房政策，一直以來都缺少明確的硬性指標(biāo)，更多的都是原則性規(guī)定，這使得廉租住房制度缺少足夠的剛性，也是地方政府參與積極性不高的重要原因。

三、解決喀什市廉租住房供給不足的對(duì)策建議

(一)采取多元化的融資創(chuàng)新渠道，確保廉租住房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源

廉租住房建設(shè)作為調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的重要舉措，首先需要滿足其融資需求。從現(xiàn)實(shí)情況看，廉租住房的融資方式單一以及融資渠道不暢已成為我國廉租住房制度建設(shè)金融方面的瓶頸，需要根據(jù)廉租住房的運(yùn)行特征，采取多元化的融資創(chuàng)新渠道來滿足其融資需求。

廉租住房的資金主要來自于政府的財(cái)政支持，如果沒有政府的支持，廉租房制度的建設(shè)難以為繼。政府應(yīng)深入探索，真正走出一條符合中國特色的廉租房建設(shè)之路，加快廉租住房的建設(shè)步伐。

1.實(shí)行優(yōu)惠政策吸引民間資金

根據(jù)日本、新加坡和香港等地的經(jīng)驗(yàn)，政府公共住房建設(shè)逐步引入民營資本參與是未來發(fā)展的必然趨勢，這有利于緩解政府的財(cái)政壓力，通過有效的優(yōu)惠政策吸引民間資金可以保障廉租住房建設(shè)的長效性和可持續(xù)發(fā)展。

2.住房保障稅

根據(jù)國際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，目前世界征收不同形式社會(huì)保障稅的國家已有80多個(gè)，住宅保障稅是其中一種。我國的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民，按照其工資收入水平實(shí)行累進(jìn)稅率制，可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項(xiàng)稅收專門用于廉租住房建設(shè)、修繕和廉租住房租金補(bǔ)貼。

(二)完善供應(yīng)對(duì)象的家庭收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制

完善收入統(tǒng)計(jì)與監(jiān)管機(jī)制是我國住房分類供應(yīng)體系有效運(yùn)行的前提?，F(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租住房資源非常有限的情況下，在準(zhǔn)入制度上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)，建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制顯得尤為重要，既可最大程度提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租住房制度管理相關(guān)部門定期對(duì)享受廉租住房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租住房消費(fèi)的“搭便車現(xiàn)象”，確保有限的廉租住房資源發(fā)揮最大的效用。

(三)進(jìn)一步加強(qiáng)公眾監(jiān)督力度，保證廉租住房的質(zhì)量

在賦予地方政府必要的財(cái)政自主權(quán)的同時(shí)，也賦予當(dāng)?shù)鼐用癖O(jiān)督政府、參與政府決策等權(quán)利。要實(shí)現(xiàn)公眾監(jiān)督，需增加廉租住房建設(shè)和管理的透明度，將土地審批、資金到位、建設(shè)進(jìn)度、分配原則、分配結(jié)果等情況向社會(huì)公示，及時(shí)更新，以便于公眾全過程監(jiān)督，從而確保廉租住房配置給有迫切住房需求的低收入家庭。同時(shí)，還要建立質(zhì)量監(jiān)控體系，保證廉租住房工程安全和使用功能，及時(shí)解決工作中遇到的困難和問題，確保工程建設(shè)順利進(jìn)行。

(四)制定相應(yīng)法規(guī)制度，為廉租房工程實(shí)施提供有效保障

無論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，都將住房保障納入政府工作重要議程，同時(shí)，通過法規(guī)制度加以保障。成功推行廉租房制度的國家一般都有較為完善的法律保障。加強(qiáng)住房保障的立法工作，通過法律的形式明確地方政府在住房保障資金投入、土地提供、金融支持、財(cái)稅優(yōu)惠等方面的具體責(zé)任。以法律的形式約束地方政府廉租住房供給的質(zhì)量和數(shù)量問題已勢在必行。

(五)完善官員政績考核機(jī)制，充分發(fā)揮政府的職能作用

把廉租住房等社會(huì)保障性住房建設(shè)情況指標(biāo)化，納入官員政績考核機(jī)制中，作為獎(jiǎng)勵(lì)或懲處干部的依據(jù)。廉租住房建設(shè)過去之所以未能務(wù)實(shí)發(fā)展，根源之一就在于干部考核機(jī)制建設(shè)滯后，可見，廉租住房作為一種福利性的住房政策，在實(shí)施推進(jìn)過程中政府的作用至關(guān)重要。

［1］趙燕菁.廉租房建設(shè)與國家宏觀經(jīng)濟(jì)［J］.城市發(fā)展研究，2005(3).

［2］李文祥.社會(huì)建設(shè)中的制度風(fēng)險(xiǎn)與制度協(xié)調(diào)［J］. 天津社會(huì)科學(xué)，2007(3).

［3］江利娜.我國保障性住房政策演變及思考［J］.現(xiàn)代城市研究，2009(7).