洪辰玥 楊祖貴

(四川大學(xué)，四川 成都 610000)

隨著時(shí)代的發(fā)展，城市已經(jīng)由簡(jiǎn)單的集聚、功能分散的簡(jiǎn)單模式發(fā)展為有序互補(bǔ)的綜合模式。城市綜合體可以說(shuō)是城市發(fā)展的產(chǎn)物。城市綜合體產(chǎn)生和發(fā)展的背景是什么，而促成城市綜合體出現(xiàn)的原因有哪些，它的發(fā)展前景又如何，本文針對(duì)這些問題進(jìn)行了探討。

1 城市綜合體的定義

所謂城市綜合體，即國(guó)外所稱的HOPSCA(Hotel，Office，Park，Shoppingmall，Convention，Apartment的首字母縮寫)，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、會(huì)展、餐飲、娛樂和交通等各個(gè)功能復(fù)合、互相作用、形成價(jià)值鏈的高度集合化的建筑群體[3]。城市綜合體不等同于建筑綜合體和中心商務(wù)區(qū)，它包含了中心商務(wù)區(qū)和建筑綜合體的部分內(nèi)容卻又不盡相同，其含義和內(nèi)容更為廣泛。城市綜合體已經(jīng)不單單局限于一個(gè)建筑或者幾個(gè)功能，而是多個(gè)建筑和多種功能相結(jié)合的產(chǎn)物。由于它基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

2 城市綜合體產(chǎn)生的背景和原因

2.1 城市綜合體產(chǎn)生的歷史背景

1933年8 月國(guó)際現(xiàn)代建筑協(xié)會(huì)頒布的《雅典憲章》把城市劃分定義為居住、工作、游憩和交通四大功能，從此人們進(jìn)入了一個(gè)強(qiáng)調(diào)獨(dú)立分區(qū)的時(shí)代。然而，隨著城市的迅速發(fā)展，單一功能的區(qū)域已經(jīng)不能滿足人們對(duì)方便快捷和效率的追求，而越發(fā)擁堵的交通則成了人們?cè)诓煌δ艿膮^(qū)域間活動(dòng)的阻礙，于是城市綜合體便應(yīng)運(yùn)而生。隨著20世紀(jì)法國(guó)拉德芳斯建成第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目以來(lái)，這種業(yè)態(tài)在世界各地均取得了巨大成功，也漸漸受到了人們的青睞。在國(guó)外，美國(guó)的洛克菲勒中心、日本的六本木等城市綜合體已經(jīng)成為了取代單一功能分區(qū)體現(xiàn)城市繁華的標(biāo)志。而在我國(guó)，隨著近幾年城市化進(jìn)程的加快，城市綜合體也如雨后春筍般出現(xiàn)在各個(gè)城市，如北京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

2.2 城市綜合體產(chǎn)生的原因

城市綜合體既是城市聚集的形態(tài)表現(xiàn)，是城市進(jìn)化到一定階段的產(chǎn)物，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展下的產(chǎn)物。其產(chǎn)生的原因可以大致歸納為以下幾個(gè)方面:

1)用地和人口。隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，大量農(nóng)村人口向城市聚集，使得城市出現(xiàn)了用地緊缺的現(xiàn)象。如何充分利用有限的土地滿足人們的各種需求和安置大量的人口成了我們關(guān)注的焦點(diǎn)，城市綜合體隨之產(chǎn)生。它是一個(gè)集多種功能為一體的建筑群，高效節(jié)約的利用了有限的土地資源，從一定程度上解決了土地緊缺的問題。另外，優(yōu)越的地段也是促成城市綜合體產(chǎn)生的原因。它們首先出現(xiàn)在城市中心、副中心或者交通便利的地段，優(yōu)越的區(qū)位使得各種商家在此聚集開發(fā)建設(shè)，漸漸的形成了一個(gè)多功能的區(qū)域，也就是城市綜合體的雛形。

2)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)需求的變化和人們對(duì)高生活品質(zhì)的追求。隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，人們的生活水平不斷提高，購(gòu)買力不斷增強(qiáng)，人們開始不僅僅滿足于現(xiàn)狀的生活狀況，開始追求一種更為高效、舒適、高品質(zhì)的生活。如在居住的同時(shí)對(duì)居住區(qū)綠化和物業(yè)管理的高要求，在勞累忙碌的工作后能夠很快的回家休息，或者盡快的去公園、商場(chǎng)或者娛樂場(chǎng)所進(jìn)行放松和釋放壓力，而不是還要面對(duì)擁堵的交通。這就要求在區(qū)域內(nèi)必須有多樣的功能來(lái)滿足人們的這種需求，城市綜合體也隨之產(chǎn)生，成為人們追求的熱點(diǎn)。

3)交通。隨著城市的發(fā)展和人們交流的密切，傳統(tǒng)的功能分區(qū)出現(xiàn)了諸多問題，首當(dāng)其沖的就是交通擁堵。由于功能分區(qū)必然帶來(lái)大量的人員跨區(qū)流動(dòng)，交通的壓力就會(huì)非常巨大。而城市綜合體即是將多種功能自然的融合在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，人們?cè)谝粋€(gè)小的區(qū)域內(nèi)就可以滿足諸如購(gòu)物、居住、工作、休閑等多種需求，它的產(chǎn)生既方便了人們的生活，也減少了人員的流動(dòng)，緩解了人員流動(dòng)帶來(lái)的交通壓力。

3 城市綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及面臨的問題

3.1 城市綜合體未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

隨著城市化的加快，人口土地問題的日益嚴(yán)重，我們開始意識(shí)到城市不能僅僅只有一個(gè)中心，城市綜合體的發(fā)展已經(jīng)成為一種必然趨勢(shì)。城市綜合體在未來(lái)的發(fā)展將會(huì)從單一的城市中心和若干個(gè)副中心城市綜合體發(fā)展為遍布城市各個(gè)角落，甚至出現(xiàn)郊區(qū)城市綜合體。它們普遍位于城市交通便利位置優(yōu)越的地段，沿交通沿線和交通樞紐分布，為城市的發(fā)展和人們的生活提供活力和便利，類型也將更為多種多樣。

3.2 城市綜合體發(fā)展的可能性

3.2.1 城市綜合體的自身優(yōu)勢(shì)

城市綜合體之所以能夠發(fā)展迅速，有其自身的優(yōu)勢(shì)。其功能復(fù)合性相較于傳統(tǒng)的單一功能更能夠?qū)崿F(xiàn)生活和工作的緊密聯(lián)系，有利于吸引人口的聚集和開發(fā)商的投資，從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，且功能齊全，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。其便利的交通有利于人流的集散和信息的交流。

3.2.2 外部因素的作用

城市綜合體的發(fā)展除了其自身的一些優(yōu)勢(shì)，還有一些外部因素的作用，如國(guó)家政策、開發(fā)商投資、科學(xué)的管理等等。

3.3 城市綜合體發(fā)展面臨的問題

城市綜合體已經(jīng)成為未來(lái)城市發(fā)展的一大趨勢(shì)，然而在發(fā)展的同時(shí)，城市綜合體也面臨著巨大的挑戰(zhàn)。

1)過(guò)剩問題和競(jìng)爭(zhēng)問題。由于城市綜合體的這些優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商從中嗅到商機(jī)，于是城市中開始出現(xiàn)大量城市綜合體的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致城市綜合體開始隱隱有了過(guò)剩的危機(jī)。優(yōu)越的區(qū)位又是開發(fā)商們爭(zhēng)搶的寶地，而這些城市綜合體的“扎堆”出現(xiàn)，也給商家?guī)?lái)了競(jìng)爭(zhēng)問題。這些盲目的開發(fā)不僅不利于人們的生活，也給城市綜合體的發(fā)展帶來(lái)了危機(jī)。

2)千篇一律問題。由于開發(fā)商急功近利的建設(shè)和盲目的照搬復(fù)制城市綜合體的成功案例，或?qū)ζ淞私獠粔蛏羁蹋瑢?dǎo)致城市綜合體出現(xiàn)了缺乏特色和千篇一律的問題。而盲目的復(fù)制忽略地方需求也導(dǎo)致城市綜合體后期的發(fā)展并不能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，出現(xiàn)“水土不服”的現(xiàn)象。

3)管理不規(guī)范，開發(fā)商后勁不足。由于城市綜合體具有功能復(fù)雜性這個(gè)特征，因此其開發(fā)涉及的層面也相當(dāng)廣闊。許多開發(fā)商由于看到商機(jī)卻缺乏相關(guān)的人才，沒有進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估、開發(fā)和管理，導(dǎo)致建成后城市綜合體很難繼續(xù)發(fā)展和吸引人們?nèi)胱　?/p>

4)周期變化的問題。城市綜合體的用地年限一般都長(zhǎng)達(dá)幾十年，而在這幾十年中，城市的中心可能會(huì)隨著城市的發(fā)展產(chǎn)生變化，城市綜合體的地位和業(yè)態(tài)需求也可能會(huì)隨之而改變，如何處理好這些動(dòng)態(tài)的問題，也是城市綜合體發(fā)展所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

3.4 對(duì)城市綜合體未來(lái)發(fā)展的一點(diǎn)建議

針對(duì)上述城市綜合體發(fā)展中可能面臨的一些問題，在這里給出以下一些建議:

1)合理進(jìn)行選址，發(fā)揚(yáng)自身優(yōu)勢(shì)。針對(duì)城市綜合體的過(guò)剩問題，合理的進(jìn)行選址尤為重要。其實(shí)城市綜合體發(fā)展數(shù)量多并不可怕，可怕的是沒有科學(xué)的選址而盲目的進(jìn)行建設(shè)，在不適合的區(qū)域進(jìn)行建設(shè)。而針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)問題，開發(fā)商應(yīng)該在進(jìn)行多功能開發(fā)的同時(shí)著重發(fā)揚(yáng)自身優(yōu)勢(shì)，對(duì)自身進(jìn)行明確定位，加強(qiáng)自身特點(diǎn)建設(shè)。如可以突出購(gòu)物、文化娛樂或者電子商品等優(yōu)勢(shì)，從而提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

2)打造特色城市綜合體。針對(duì)千篇一律的問題，我們提倡城市綜合體的建設(shè)應(yīng)該具有個(gè)性，能夠體現(xiàn)城市的特色，能夠代表城市的形象。在建設(shè)中要針對(duì)地方的需求進(jìn)行調(diào)查和建設(shè)，而不是盲目的照搬。

3)制定合理的管理方針。我們建設(shè)城市的目的不在于建設(shè)，而在于生活和使用。因此后期的管理在城市建設(shè)中也尤為重要。由于城市綜合體功能的多樣性，其管理也是復(fù)雜的。既有整體系統(tǒng)的管理，又有各個(gè)部分的管理如酒店管理、居住區(qū)物業(yè)管理等等。若管理不當(dāng)，城市綜合體就很難良性發(fā)展下去。因此城市綜合體的開發(fā)建設(shè)中要制定合理的管理方針，可以由開發(fā)商管理也可以招聘專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理。

4)用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)的眼光進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。由于城市綜合體發(fā)展過(guò)程可能會(huì)進(jìn)行地位和需求的變化，需要對(duì)其業(yè)態(tài)和定位進(jìn)行調(diào)整才能繼續(xù)發(fā)展，因此我們?cè)诔跗谝?guī)劃建設(shè)的時(shí)候要用發(fā)展的、動(dòng)態(tài)的、有前瞻性的眼光來(lái)進(jìn)行規(guī)劃，充分考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)城市的發(fā)展情況和城市綜合體可能出現(xiàn)的變化和問題，預(yù)留一定的變化和發(fā)展調(diào)整的空間，而不是只看到眼前的利益。

4 結(jié)語(yǔ)

任何事物的產(chǎn)生都有其深厚的背景和原因，而不是一朝一夕的事情，城市綜合體也是如此。任何的事物發(fā)展也都是機(jī)遇和挑戰(zhàn)共存的。我們?cè)诳吹匠鞘芯C合體的諸多優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也要分析其產(chǎn)生的原因和面臨的挑戰(zhàn)，而不是盲目的開發(fā)建設(shè)。我們只有理性的對(duì)待城市綜合體的產(chǎn)生和發(fā)展，認(rèn)識(shí)到其優(yōu)勢(shì)的同時(shí)看到其發(fā)展中的問題，用長(zhǎng)遠(yuǎn)的、發(fā)展的、科學(xué)的眼光來(lái)對(duì)待城市綜合體的建設(shè)，才能讓其真正為我們的生活服務(wù)。

[1] 程 強(qiáng)，許曉蒙，石 娟，等.城市綜合體的形成基礎(chǔ)研究[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2010(12):163-166，177.

[2] 羅健中.打造成功的中國(guó)城市綜合體[J].北京規(guī)劃建設(shè)，2010(4):95-98.

[3] 樂 捷.成都市城市綜合體開發(fā)模式研究[D].成都:西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010:25-27.