武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 孫興全 陳 寧

一、住房價格運行質(zhì)量

住房價格高了還是低了，漲得快還是慢了，住房價格是否正常合理的標(biāo)準(zhǔn)是什么，不同的人有不同的看法。有的人認(rèn)為近些年房價很正常或基本正常，預(yù)測中國房價還要大漲幾十年；有的則認(rèn)為存在泡沫，有崩盤的危險。但是至今還缺乏比較完整的指標(biāo)體系來說明問題。所以本文一個重要任務(wù)就是在這方面做些嘗試，建立一個能用數(shù)據(jù)和事實說話而非主觀想象的住房價格評價體系。當(dāng)然選取哪些方面的指標(biāo)，以什么參數(shù)為對照，會受到個人知識、判斷能力和主觀愿望的影響。做這項工作時，筆者參閱了有關(guān)文獻(xiàn)，搜集了一些理論工作者和房地產(chǎn)從業(yè)者的觀點，為做這項工作提供了一定參考。

本文提出住房價格運行質(zhì)量的概念，首先有必要對此加以界定。理論界對這些房價問題評論的文獻(xiàn)很多，這些評價實際上就是討論住房價格運行質(zhì)量問題。概括起來：住房商品化極大地改善了人們的居住條件，而且這個市場有極大的真實需求，這個產(chǎn)業(yè)有非常好的發(fā)展空間。但房價飛漲之下，首先問題是產(chǎn)生了財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，易將財富集中于富人、大都市、開發(fā)商和政府；第二是易于形成泡沫經(jīng)濟(jì)，泡沫的破裂會使銀行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給投機(jī)者，形成金融危機(jī)；第三是不利于社會穩(wěn)定；第四是不利實物經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，降低資源配置效率，使社會形成重投機(jī)、輕生產(chǎn)、奢侈浪費的風(fēng)氣，第五是助長地下經(jīng)濟(jì)和非法活動。當(dāng)然也有相反的看法：“較高的房價是中國的特色”、“高房價不等于有泡沫”、“把房價拉下來是禍國殃民的想法”?？傊?，這方面的文獻(xiàn)和話題不勝枚舉。

筆者認(rèn)為，住房價格質(zhì)量主要表現(xiàn)在人們居住權(quán)利是否因房價過高受到較大影響，利益分配效應(yīng)如何，對宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響如何，房價促進(jìn)資源配置效率和節(jié)約稀缺資源功能是否發(fā)揮出來，市場投機(jī)程度是否過高，房地產(chǎn)業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展是否因房價產(chǎn)生負(fù)面影響，住房商品是否質(zhì)價相符，社會穩(wěn)定是否因房價問題受到影響。此外還涉到房價帶來的利益鏈產(chǎn)生的腐敗、社會不良風(fēng)氣等問題，因難以獲取有效指標(biāo)加以反映，所以不予評價。

二、住房價格運行質(zhì)量評價的實際指標(biāo)、規(guī)劃指標(biāo)的選擇

本指標(biāo)體系中評價房價運行質(zhì)量的某種指標(biāo)，由兩類指標(biāo)—實際指標(biāo)和規(guī)劃指標(biāo)綜合構(gòu)成。實際指標(biāo)是直接解釋房地產(chǎn)市場或人們的住房問題的、住房價格運行狀況的指標(biāo)，指標(biāo)值是該指標(biāo)涵蓋的各樣本實有標(biāo)志值經(jīng)過科學(xué)方法處理的結(jié)果，如各樣本值的平均數(shù)、中位數(shù)等，兩類樣本之間的比較相對數(shù)、強(qiáng)度相對數(shù)等。也應(yīng)按合理的方法計算出各指標(biāo)值綜合評分的實際得分?jǐn)?shù)。規(guī)劃指標(biāo)是與實際指標(biāo)具有相對可比性的其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域或國際上的同類指標(biāo)，指標(biāo)值是國際上或者理論、實務(wù)界公認(rèn)的“正常狀態(tài)”值。考慮到我國具體國情、當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)狀況、房地產(chǎn)市場及住房問題的特殊性，部分規(guī)劃指標(biāo)值可以相應(yīng)調(diào)整，即根據(jù)以上情況，這類實際指標(biāo)值在一定幅度內(nèi)偏離對照指標(biāo)被視為“正?！?、“合理”，所以規(guī)劃指標(biāo)值還應(yīng)加上或減去這個可以“允許”偏離的幅度。如本指標(biāo)體系中的“住房價格指數(shù)”，其規(guī)劃指標(biāo)選擇“各類商品價格指數(shù)平均數(shù)”，考慮到持有住房有持有一般財產(chǎn)所沒有的物業(yè)管理費等支出，可設(shè)定允許房價指數(shù)高出平均物價指數(shù)的一定幅度，所以其規(guī)劃指標(biāo)值有應(yīng)在“各類商品價格指數(shù)平均數(shù)”的基礎(chǔ)上加上一定值。在構(gòu)建住房價格運行質(zhì)量評價指標(biāo)體系時，評分參數(shù)的確定也非常重要。建立這一指標(biāo)體系須確定各指標(biāo)分別對住房價格運行質(zhì)量影響權(quán)重、實際指標(biāo)值與規(guī)劃指標(biāo)值偏離程度（包括偏離的絕對值和比率），并按合理的方法綜合評分，設(shè)定各指標(biāo)偏離度和綜合得分的警戒線、危險度的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。

需要說明的是，這個指標(biāo)體系是站在目前房價居于高位運行，抑制和穩(wěn)定房價成為當(dāng)前的一個重大課題的角度設(shè)計的，房價也非越低越好，理論上該指標(biāo)體系也能加以調(diào)整，反映房價過低狀況下住房價格運行質(zhì)量。

（一）現(xiàn)行房價水平下居住需要的滿足程度評價指標(biāo)。住房首先是人們生活的必需品，住房條件的改善也是生活水平提高的主要標(biāo)志之一。當(dāng)代社會在住房問題上，有幾個顯著特征：一是在居民資產(chǎn)中總住房份額很大；二是居住方面的開銷呈上升趨勢，我國不少家庭住房支出在各項支出中的比例已占首位；三是人們對住房的需求仍很大；四是我國近些年住房市場的實證分析表明，住房需求的價格彈性不大，而收入彈性很大，增量收入的相當(dāng)部分用于購房積累和支出。

房價與居住需要的滿足程度的關(guān)系是：設(shè)保障性住房供應(yīng)一定，房價水平與人們購房支付能力成反比。目前我們談?wù)摲績r的背景是住房商品化比重越來越大，居住保障資源嚴(yán)重不足，因此房價與人們?nèi)〉米》康目赡苄躁P(guān)系就更緊密。在此分析的前提下，評價現(xiàn)行房價水平下居住需要的滿足程度主要選取以下指標(biāo)：

1．人均住房面積（編號1）。平均指標(biāo)是評價一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象常用的總體質(zhì)量指標(biāo)，人均居住面積同樣能反映居住需要滿足程度的總體狀況。當(dāng)然平均指標(biāo)無法較好地揭示總體內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性矛盾，人均居住面積的提高可能是由于各階層居民居住條件的普遍改善，也可能只來自于或主要來自于高收入群體的“貢獻(xiàn)”。但這一指標(biāo)還是有極強(qiáng)的說服力，因為將全部城鎮(zhèn)居民的居住情況都計入指標(biāo)內(nèi)，任何人對全部住房面積提供的“貢獻(xiàn)”或“損失”都會影響這一指標(biāo)值。

將人均住房面積指標(biāo)實際數(shù)減人均住房面積指標(biāo)規(guī)劃數(shù)，其值為正，指向現(xiàn)有價格水平下，居民居住需求還是得到了與經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度相稱的滿足。當(dāng)然這一指標(biāo)過高也許反映了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合量，消費集中于居住消費畸形結(jié)構(gòu)，理想的狀況應(yīng)是這一指標(biāo)值與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致。

2．未擁有私有住房戶數(shù)占全部城鎮(zhèn)人口戶數(shù)比重（編號2）。這一指標(biāo)反映現(xiàn)有房價水平和居住保障政策下，沒有能力擁有私有住房戶數(shù)的多少。筆者認(rèn)為，房價水平與居住保障資源的稀缺程度正相關(guān)，即房價越高，無力在買賣市場取得住房的戶數(shù)越多，對保障資源供給的壓力就越大。因此，這一指標(biāo)對房價運行質(zhì)量也有說服力。

將未擁有私有住房戶數(shù)占全部城鎮(zhèn)人口戶數(shù)比重實際數(shù)減去規(guī)劃數(shù)，其值為正，指向現(xiàn)有價格水平和居住保障政策的條件下，居民居住需求未得到較好滿足。其值為負(fù)，則說明居民居住需求滿足度較高，是對現(xiàn)行房價運行質(zhì)量的正面評價。

3．實際納入居住保障的戶數(shù)比重（編號3）。這一指標(biāo)反映無力在現(xiàn)行房價水平下通過市場獲得住房的戶數(shù)中實際獲得居住保障的戶數(shù)。

實際納入居住保障的戶數(shù)比重減去應(yīng)納入居住保障的戶數(shù)比重，其值為負(fù)，它的絕對值是既未得到保障性住房又無力在市場獲得住房的家庭比重，即所謂“夾心戶數(shù)”的規(guī)模，指向現(xiàn)有居住保障條件下，房價過高，有部分家庭居住需求未得到滿足，居住權(quán)利未得到保障的“夾心戶”過多。

（二）現(xiàn)行房價下利益格局的評價指標(biāo)。如何評價現(xiàn)行房下價利益格局，應(yīng)該通過房價構(gòu)成來回答。筆者研究發(fā)現(xiàn)，總體而言，房價構(gòu)成的主要矛盾并非地價、造價、（顯性的）名義稅收和費收，而在于扣除這些支出后的期間費用和應(yīng)有利潤、房地產(chǎn)尋租腐敗行為導(dǎo)致不合理成本。這一結(jié)論與理論界和輿論界的流行觀點有所出入（如流行的地價推動房價論）。

經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們，在存在壟斷市場和超額利潤前提下，價格并不遵循“由邊際成本決定”原則，利潤的最大化是通過控制產(chǎn)量，實行壟斷高價來實現(xiàn)的。有鑒于此，總體上何談“地價推動房價”。

另外，筆者更關(guān)注期間費用和應(yīng)有利潤的份額，是因為超額利潤、管理層過高收入、房地產(chǎn)行業(yè)巨富不斷涌現(xiàn)、浪費性的開支、灰色渠道流走的收入、制度外收費等不當(dāng)利益主要包含其中。

基于以上考慮，評價現(xiàn)行房下價利益格局，筆者選擇的是兩個指標(biāo)，一是房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有凈資產(chǎn)利潤率，二是房地產(chǎn)應(yīng)有銷售利潤率。

1．房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有凈資產(chǎn)利潤率 （編號4）。這一指標(biāo)指向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也包括其商品住房業(yè)務(wù)是否獲得了超額利潤，是體現(xiàn)房價帶給開發(fā)商的利益究竟有多大。

規(guī)劃指標(biāo)取社會平均利潤率，按房地產(chǎn)正常開發(fā)周期資金占用設(shè)為三年，因此社會平均利潤率按三年期貸款基準(zhǔn)利率算。

將房地產(chǎn)行業(yè)實際應(yīng)有凈資產(chǎn)利潤率減去社會平均利潤率，其值為正，指向房價過高，給開發(fā)商帶了超額利潤。

2．房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有銷售利潤率（編號5）。這一指標(biāo)體現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)價格構(gòu)成是否合理、應(yīng)貢獻(xiàn)的正常財政收入流失 （隱瞞利潤和不合理成本開支造成計稅利潤減少，稅收流失）程度。

規(guī)劃指標(biāo)選擇 “賬面銷售利潤率”（計稅利潤率），據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒》“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)經(jīng)營情況”中的有關(guān)指標(biāo)計算。

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)有銷售利潤率減去賬面銷售利潤率，其值為正，指向房地產(chǎn)行業(yè)房價構(gòu)成不合理、稅收流失嚴(yán)重，高房價之下，利益失衡。

在一個企業(yè)運作過程中資金就像血液一樣，維持著一個公司的正常的運作。一個公司是否成功也是看這個公司的盈利額來說的。這可以看出資金對一個公司是至關(guān)重要的，在一個路橋建造中資金也是十分重要的。在項目工程中材料的購買、人工的費用、器材的費用這些都需要資金的支持，沒有資金的支持就無法完成路橋項目。如果一個路橋的成本控制做得不好，將嚴(yán)重地影響項目的進(jìn)程。

（三）房價水平對宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響評價指標(biāo)。馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，在第一種意義上的社會必要勞動時間之外，還有第二種含義的社會必要勞動時間，即每一種商品的生產(chǎn)只能費耗社會總勞動的必要比例。房價過高而必要的居住需求又具有剛性，會透支居民購買力，降低其他產(chǎn)業(yè)的最終需求和教育等社會事業(yè)的投入并降低生活質(zhì)量，加之分配差距形成了大量富人群體的奢侈性需求和房價上漲預(yù)期帶來的投機(jī)需求，會使房地產(chǎn)業(yè)過度發(fā)展，不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的平衡和穩(wěn)定。評價房價水平對宏觀經(jīng)濟(jì)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響指標(biāo)很多，出于避免指標(biāo)過多和確保規(guī)劃指標(biāo)可獲得性考慮，選擇住房銷售額增長率（規(guī)劃指標(biāo)值為居民消費支出增長率）、住房價格指數(shù)（規(guī)劃指標(biāo)值為各類商品價格指數(shù)平均值）、平均房價是家庭平均可支配收入倍數(shù)（規(guī)劃指標(biāo)選定為8倍）三個指標(biāo)。

1．住房銷售額增長率（編號6）。這個指標(biāo)反映居民購房支出的增速是否過大，并揭示住房購買支出是否過多，住房業(yè)務(wù)作為整個房地產(chǎn)行業(yè)最主要部分，這個指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)的偏離程度，從這個指標(biāo)中可以看出房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張是否過度。

住房銷售額增長率據(jù) 《中國統(tǒng)計年鑒》“商品房屋銷售情況”有關(guān)指標(biāo)計算出。

其規(guī)劃指標(biāo)選擇城鎮(zhèn)居民消費支出增長率，以2005年為例，據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒（2006）》“支出法計算的國內(nèi)生產(chǎn)總值結(jié)構(gòu)”，2004年和2005年城鎮(zhèn)居民消費支出總額分別為46282.9億元和51891.9億元，增長率為12.1%。

另外，還要考慮以下因素對規(guī)劃值進(jìn)行調(diào)整：其一，恩格爾系數(shù)在不斷降低，居民在滿足吃穿等方面的需求后對改善居住需求更為強(qiáng)烈；其二，居民可支配收入增長一般超過消費支出的增長，儲蓄率也在不斷提高；其三，中國居住保障體系不夠完善，居民具有購房置業(yè)的傳統(tǒng)習(xí)慣；其四，城鎮(zhèn)化加速，城鎮(zhèn)人口增長較快；其五，傳統(tǒng)體制對居住消費的壓抑尚未完全釋放。因而，購房支出優(yōu)先增長是必然的，根據(jù)近年來的情況，這個指標(biāo)的規(guī)劃值可適當(dāng)放寬。

將住房銷售額增長率—居民消費支出增長率，其值為正且超過調(diào)整后的規(guī)劃值，說明房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟(jì)之間不夠協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張過度。

2．住房價格指數(shù) （編號7）。這一指標(biāo)反映住房價格變動與實體經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)價格變動的偏離程度，也能說明房價中的泡沫因素和對投機(jī)心理的刺激程度。

其規(guī)劃指標(biāo)選擇各類商品價格指數(shù)平均數(shù)，其中各類商品價格指數(shù)平均數(shù)是統(tǒng)計部門公布的居民消費價格指數(shù)，商品零售價格，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)，工業(yè)品出廠價格指數(shù)，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)六種指數(shù)的算術(shù)平均數(shù)。從《中國統(tǒng)計年鑒》“各種價格指數(shù)”取得數(shù)據(jù)計算。以2005年為例，當(dāng)年居民消費價格指數(shù)，商品零售價格指數(shù)，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格指數(shù)，工業(yè)品出廠價格指數(shù)，原材料、燃料、動力購進(jìn)價格指數(shù)，固定資產(chǎn)投資價格指數(shù)六 種 指 數(shù) 分 別 為 101.8、100.8、108.3、104.9、108.3、101.6，其平均數(shù)為104.3。

住房價格指數(shù)—各類商品價格指數(shù)平均值，其值為正說明價格上漲過大，存在一定程度的泡沫因素，容易吸引投機(jī)資本的進(jìn)入。

房價收入比取中國統(tǒng)計年鑒中 “按用途分商品房屋平均銷售價格”和“城鎮(zhèn)居民家庭基本情況”中的相應(yīng)指標(biāo)計算出。

國際上通常認(rèn)為房價收入比一般3—6倍，考慮到發(fā)展中國家人均收入較低現(xiàn)實及國內(nèi)一些專家的意見，房價收入比為8倍尚在正常范圍之內(nèi)。其規(guī)劃指標(biāo)選定8倍。

將平均房價收入比實際數(shù)減8，其值為正說明房價過高對居民的其他有效需求所產(chǎn)生擠出效應(yīng)，不利于國民經(jīng)濟(jì)和各項社會事業(yè)的平衡發(fā)展。

（四）房價刺激市場投機(jī)和影響資源配置效率的評價指標(biāo)。房價的過快上漲能吸引大量投機(jī)資本進(jìn)入這一市場，使房地產(chǎn)投資過度，并造成以各種手段囤地囤房待價而沽，以“擊鼓傳花”的方式相互轉(zhuǎn)手炒作土地和住房等行為，使寶貴的資金、土地和住房資源無法得到合理利用，或者僅僅停留于流通（炒作）階段不能及時進(jìn)入實際使用，使房地產(chǎn)的使用價值不能造福于人，同時房價虛高，脫離其使用價值的支撐，也會助長經(jīng)濟(jì)泡沫因素。怎樣衡量這種情況的嚴(yán)重程度，由于進(jìn)入房地產(chǎn)市場的投機(jī)規(guī)模、存量住房空住率沒有權(quán)威數(shù)據(jù)，所以選擇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有閑置土地可用年數(shù) （設(shè)正常情況下平均開發(fā)周期為3年，以此為規(guī)劃指標(biāo)值）、增量住房空置率（規(guī)劃指標(biāo)選擇當(dāng)年住房銷售面積增長率）、售租比（規(guī)劃指標(biāo)為實際房價與“理論租金”比，關(guān)于何為理論租金，下面將加以說明三項指標(biāo)。

1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有閑置土地可用年數(shù) （編號9）。這一指標(biāo)反映在房價帶來的收益以及樂觀預(yù)期的刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)囤積土地資源造成土地資源浪費的狀況，也反映了房地產(chǎn)市場潛在供給能力是否過大，是否存在供過于求的潛在風(fēng)險。

其實際數(shù)計算方法為先算出土地閑置面積，再以此值除以當(dāng)年完成土地開發(fā)面積：

閑置土地面積=（當(dāng)年購置土地面積-當(dāng)年完成土地開發(fā)面積）+上年未開發(fā)土地面積

閑置土地可用年數(shù)=閑置土地面積/當(dāng)年完成土地開發(fā)面積

其規(guī)劃數(shù)根據(jù)我國的實際情況及國土資源部的規(guī)定“每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過三年”、“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回”，確定為3年。

將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的未完工土地可用年數(shù)實際數(shù)減3，其值為正說明房價過高加劇了壟斷囤積土地行為，增強(qiáng)了土地投機(jī)程度。不過這一判斷只適用于房價上漲與土地閑置并存的背景，房地產(chǎn)市場衰退，房地產(chǎn)行業(yè)虧損導(dǎo)致資金鏈條斷裂也會造成土地閑置，即閑置不只有囤積居奇、持地待漲一種情況，需要根據(jù)實際情況來分析土地閑置的具體原因。

2．增量住房空置率（編號10）。這一指標(biāo)過高反映開發(fā)商壟斷銷售、囤房制造短缺索要高價，或者房價過高不利于市場及時出清，市場消化能力在現(xiàn)行價格水平下難以為繼的現(xiàn)象。

其規(guī)劃數(shù)按本年度按照當(dāng)年住房銷售面積增長率確定，系設(shè)定本年空置房將被下年增長的需求消化，不至于形成多年空置房越積越多的情況。

將增量住房空置率減去當(dāng)年住房銷售面積增長率，其值為正說明開發(fā)商壟斷銷售、囤房制造短缺索要高價，或者房價過高不利于市場及時出清，市場消化能力在現(xiàn)行價格水平下難以為繼的情況存在。

3．售租比（編號11）。房子畢竟是用來居住的，這是其居住價值（或稱使用價值），也應(yīng)該是房價的真實載體。作為生活必需品的住房應(yīng)有的交換價值或價格與當(dāng)前市價背離甚遠(yuǎn)，這可以用實際售價與“市場租金”比、實際售價與“理論租金”比兩者的偏離來說明問題。房價過高、實際租價過低就會出現(xiàn)售租比過高的現(xiàn)象，表明住房質(zhì)價相背，投資、投機(jī)需求過度，也容易誘發(fā)空住情況發(fā)生，浪費資源。因此售租比也是衡量住房價格正常與否、市場投機(jī)性是否過度的重要指標(biāo)。

售租比規(guī)劃指標(biāo)為實際房價與 “理論租金”的比值。計算過程中理論租金以購房資金的月利率×房價計算出（其中，房價未包括物業(yè)費、交易稅收、裝修折舊及其資金成本、住房本身的折舊、出租交易成本及空置成本、未來可能開征的房產(chǎn)稅等實際持房成本）。購房資金屬于長其占用資金，其利率取五年期銀行貸款利率。以2005年為例，平均房價為2937元，五年期貸款利率換成月利率為5.58%/12=0.465%，則：

2005年實際房價與理論租金比=2937/（2937×0.465%）=219。

表1 住房價格運行質(zhì)量評價指標(biāo)體系構(gòu)成

將售租比實際數(shù)減去實際房價與理論租金比，其值為正說明投機(jī)投資需求過度，也反映住房質(zhì)價相背，空住現(xiàn)象可能增加。

三、參數(shù)取得和綜合評分方法的初步設(shè)想

對既定指標(biāo)的評分存在相當(dāng)?shù)睦щy，主要是可能受到評分人主觀因素影響較大，筆者在此提出兩種初步想法。

（一）二元評分法。這種方法不考慮該指標(biāo)在整個指標(biāo)體系中的重要性和實際值與規(guī)劃值的偏離程度，即每一單個指標(biāo)對住房質(zhì)量評價的影響力都相等，12項指標(biāo)的權(quán)數(shù)均為1/12。每一指標(biāo)，凡指標(biāo)值顯示為正面評價，計1分；凡指標(biāo)值顯示為負(fù)面評價則計0分。十二項指標(biāo)都正常，最高得分12分，得分9分以上，表示房價基本正常，得分在7分到9分，表示房價略高，得分在4分到7分，表示房價較高，得分在4分以下，表示房價太高。同時可以根據(jù)各類指標(biāo)得分值，來對該方面進(jìn)行分別評價。

（二）按實際數(shù)與規(guī)劃數(shù)偏離程度評分法。這種方法既從“質(zhì)”的方面反映每項指標(biāo)所作出的是正面評價和負(fù)面評價，還從量上反映各類指標(biāo)的重要性和房價正常或不正常的程度。具體做法是計算出各項指標(biāo)的實際值與規(guī)劃值的百分比。先確定指標(biāo)值顯示的正面評價，還是負(fù)面評價，然后按偏離程度計正分和負(fù)分。在此基礎(chǔ)上，將5類指標(biāo)值分別加總，并分別乘以按各類指標(biāo)的重要性確定的權(quán)數(shù)，得各類指標(biāo)的各自的總得分。然后將五類指標(biāo)得分加起來，得出總評分。

這種評分法涉及到權(quán)數(shù)的確定。如何取得權(quán)數(shù)值，這主要靠評分者的主觀判斷。如筆者根據(jù)自己的判斷并參考他人意見，五大類指標(biāo)的權(quán)數(shù)分別如下表。

表2 住房價格運行質(zhì)量評價指標(biāo)體系各類指標(biāo)計分權(quán)數(shù)

這種方法無法確定最高得分和最低得分，得分正值越高，說明房價不高，得分負(fù)值，說明房價過高。同樣可以根據(jù)各類指標(biāo)得分值，來對五個方面分別評價。還可設(shè)置正常、不正常、警戒線、危險、很危險等幾個分?jǐn)?shù)線，得出總體評價。

賈海峰.2007.國土部稱已制定詳細(xì)辦法查處囤地開發(fā)商.21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道（廣州），10。