蔣蘇健

(浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理工程學(xué)院，浙江 金華 322100)

基于期權(quán)博弈的房產(chǎn)稅推廣問(wèn)題探析

蔣蘇健

(浙江廣廈建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院 管理工程學(xué)院，浙江 金華 322100)

通過(guò)對(duì)投資投機(jī)者、地方政府、中央政府之間的期權(quán)博弈分析，探究我國(guó)個(gè)人住房房產(chǎn)稅的全面推廣問(wèn)題.若想成功推廣房產(chǎn)稅，須在房產(chǎn)稅的稅率、計(jì)稅依據(jù)、免征面積及課稅對(duì)象方面進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)，且房產(chǎn)稅應(yīng)歸屬于地方政府，而土地出讓金則應(yīng)在地方政府與中央政府之間按一定比例分配.

房產(chǎn)稅推廣；期權(quán)博弈分析；投資投機(jī)者；地方政府；中央政府

2011年5月，中國(guó)房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》發(fā)布會(huì)指出：十二五期間，要改革土地財(cái)政，全面開(kāi)征房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收.而土地財(cái)政和房產(chǎn)稅(本文特指對(duì)個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅)的改革涉及中央政府、地方政府、投資投機(jī)者(俗稱“炒房者”，本文特指?jìng)€(gè)人住房投資投機(jī)者)、消費(fèi)者以及金融機(jī)構(gòu)等不同利益主體之間的(期權(quán))博弈.期權(quán)博弈理論是在博弈論及實(shí)物期權(quán)理論基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的對(duì)不確定性、不可逆性和競(jìng)爭(zhēng)性條件下相關(guān)投資(或決策)問(wèn)題進(jìn)行評(píng)價(jià)分析的新工具.

Smit & Trigeorgis[1]通過(guò)對(duì)典型投資項(xiàng)目的期權(quán)博弈分析，給出了間斷時(shí)點(diǎn)假設(shè)下的期權(quán)博弈評(píng)價(jià)的離散型表達(dá)式：擴(kuò)展的凈現(xiàn)值ENPV=傳統(tǒng)凈現(xiàn)值+期權(quán)價(jià)值+(-)博弈價(jià)值；洪開(kāi)榮[2-3]研究了特大型工程項(xiàng)目評(píng)價(jià)的期權(quán)博弈模型應(yīng)用，并從期權(quán)博弈均衡分析和項(xiàng)目評(píng)價(jià)思維相結(jié)合的角度，提出了期權(quán)博弈評(píng)價(jià)方法體系.其指出，使用期權(quán)博弈理論評(píng)價(jià)體系可以充分考慮管理柔性價(jià)值和策略互動(dòng)價(jià)值，進(jìn)而可以從效率增進(jìn)原則、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避原則和互動(dòng)公平原則的角度重新審視三峽項(xiàng)目的價(jià)值內(nèi)涵和可行性結(jié)論；丁銳夫[4]利用政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者三者之間期權(quán)博弈，研究分析了我國(guó)商品房高空置率現(xiàn)象的根本原因及對(duì)策；馬強(qiáng)[5]利用期權(quán)博弈理論及離散型模型研究了城市邊緣區(qū)土地的利用.

房產(chǎn)稅的改革雖涉及多方利益，但主要利益博弈主體為中央政府、地方政府和投資投機(jī)者以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商.本文擬從期權(quán)博弈的角度，對(duì)上述博弈主體進(jìn)行期權(quán)博弈分析，并根據(jù)各行為主體在不同情況下的均衡結(jié)果來(lái)探討房產(chǎn)稅的全面推廣的條件和意義.

1 投資投機(jī)者和地方政府之期權(quán)博弈

投資投機(jī)者和地方政府作為相互博弈的主體，分別采用“立即”和“延遲”策略下各自的凈現(xiàn)值收益表示如下(文中各收益和支出都是指考慮資金時(shí)間價(jià)值后的現(xiàn)值)為：①投資投機(jī)者的房產(chǎn)在未被征收房產(chǎn)稅情況下，采取“立即出售”策略下所獲得的凈現(xiàn)值收益NPV1=Q(Pi-P0)；②投資投機(jī)者采用“延遲出售”策略，即繼續(xù)持有至未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)再出售所獲得的凈現(xiàn)值收益R1=Q(Pj-P0)+E-C-T.上兩式中：Q為建筑面積；P0為投資投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí)的單價(jià)；Pi和Pj表示投資投機(jī)者在不同時(shí)點(diǎn)上出售房地產(chǎn)時(shí)的單價(jià)；E為房地產(chǎn)持有期間租金收益；C為房產(chǎn)稅開(kāi)征前持有房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(主要包括管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、修繕費(fèi)、營(yíng)業(yè)稅及附加以及財(cái)務(wù)費(fèi)用等)；T為房產(chǎn)稅稅額(當(dāng)前只有上海和重慶兩市開(kāi)征了個(gè)人住房房產(chǎn)稅)，房產(chǎn)稅開(kāi)征之前T為0.③地方政府采用“立即開(kāi)征”(房產(chǎn)稅)策略下所獲得的來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)值收益NPV2=T+Ll+S，式中：T為房產(chǎn)稅稅額；Ll為較低的土地出讓金；S為其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收(假定房產(chǎn)稅開(kāi)征后原有的房地產(chǎn)相關(guān)稅收不變)；④地方政府采取“延遲開(kāi)征”策略下所能獲得的來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的凈現(xiàn)值收益R2=Lh+S，式中：Lh為房產(chǎn)稅開(kāi)征前較高的土地出讓金Lh；S為開(kāi)征前房地產(chǎn)相關(guān)稅收.

R1和R2實(shí)際上是擴(kuò)展性凈現(xiàn)值(ENPV)，Ri=傳統(tǒng)的NPV+延遲期權(quán)價(jià)值+(-)博弈價(jià)值.這里的延遲期權(quán)價(jià)值的內(nèi)涵為：對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)各種相關(guān)稅收收入和土地出讓收入的總額在房產(chǎn)稅開(kāi)征前后之差；對(duì)投資投機(jī)者來(lái)說(shuō)，實(shí)質(zhì)上是在房產(chǎn)稅開(kāi)征前后出售房地產(chǎn)所獲凈收益之差.地方政府與投資投機(jī)者之間的博弈策略選擇如下：

1) 對(duì)于投資投機(jī)者來(lái)說(shuō)，只要NPV1＜R1，就會(huì)采取“延遲出售”策略，否則“立即出售”.該表達(dá)式的經(jīng)濟(jì)含義為：如果投資投機(jī)者“延遲出售”能獲取暴利，則會(huì)漠視現(xiàn)有的抑制投資投機(jī)的政策而繼續(xù)持有待售；如果投資投機(jī)者“延遲出售”導(dǎo)致獲利下降或者虧損，則會(huì)選擇在被征收房產(chǎn)稅前“立即出售”持有的房地產(chǎn).

2) 對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，只要NPV2＜R2，即T+Ll＜Lh(即房產(chǎn)稅與較低的土地出讓收益之和低于開(kāi)征前較高的土地出讓收益)，此時(shí)地方政府開(kāi)征房產(chǎn)稅后的收益低于開(kāi)征前的收益，因此其會(huì)選擇“延遲開(kāi)征”策略.

1.1 未要求推廣房產(chǎn)稅下的期權(quán)博弈

在中央政府未要求全面推廣房產(chǎn)稅的情況下，地方政府和投資投機(jī)者都具有延遲期權(quán)價(jià)值，即未來(lái)不確定性(如土地價(jià)格上漲、房?jī)r(jià)上漲、政策優(yōu)惠等)使得雙方的“延遲”策略都具有看漲期權(quán)價(jià)值.此時(shí)，雙方(期權(quán))博弈的得益矩陣[6]如表1所示.

表1中假設(shè)雙方采取“立即”行動(dòng)策略各自獲得NPVi(i=1，2)為4個(gè)單位、雙方的延遲期權(quán)價(jià)值都為2個(gè)單位.由于開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì)導(dǎo)致投資投機(jī)活動(dòng)減少、市場(chǎng)降溫、土地出讓收入下降，對(duì)“土地財(cái)政”的依賴性很高的地方政府會(huì)因存在延遲期權(quán)價(jià)值使R2＞NPV2，繼而采取“延遲開(kāi)征”策略.當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資投機(jī)者趨于追求高額利潤(rùn)，且認(rèn)為地方政府由于存在“土地財(cái)政”這一軟肋而不會(huì)立即開(kāi)征房產(chǎn)稅，即便開(kāi)征，稅收的力度也是很小的，此時(shí)R1＞NPV1，所以投資投機(jī)者傾向于選擇“延遲出售”策略.

而當(dāng)雙方都采取“延遲”策略時(shí)，最終只能獲得較少的收益(1個(gè)單位)，這是由于雙方博弈帶來(lái)5個(gè)單位的損失.因?yàn)殡p方一直只顧短期市場(chǎng)利益，而忽視了當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格虛高下的“泡沫”現(xiàn)象和中低收入者“蝸居”下的民生現(xiàn)象，該現(xiàn)象的最終結(jié)果將是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅或?qū)е赂鼑?yán)重的社會(huì)問(wèn)題，繼而地方政府和投資投機(jī)者長(zhǎng)期利益急劇下降，甚至得不償失.該博弈的唯一納什均衡為(延遲開(kāi)征，延遲出售)，這種均衡是一個(gè)“囚徒困境”，均衡結(jié)果雙方各得1個(gè)單位收益，而帕累托最優(yōu)均衡結(jié)果(4，4)未能達(dá)到，即地方政府立即開(kāi)征房產(chǎn)稅、投資投機(jī)者立即出售持有的房地產(chǎn)(或不進(jìn)行投資投機(jī))的理想目標(biāo)達(dá)不到.

表1 期權(quán)博弈之“囚徒困境”情形

將表1中“囚徒困境”置于期權(quán)博弈思想之下，這種低效的均衡結(jié)果卻有一定的現(xiàn)實(shí)合理性.因?yàn)殡p方都認(rèn)為在當(dāng)前雖未達(dá)到合意的收益，但在未來(lái)不確定的條件下或許能得到大于1的收益，如地方政府可以在未來(lái)某個(gè)時(shí)候才開(kāi)始開(kāi)展房產(chǎn)稅，而投資投機(jī)者認(rèn)為地方政府不會(huì)立即開(kāi)征房產(chǎn)稅，或即使開(kāi)征，力度也會(huì)很小.

目前全國(guó)空置率已高達(dá)20%以上，至少是美國(guó)的4倍、香港的8倍[7].這種情況導(dǎo)致社會(huì)資源的巨大浪費(fèi)的同時(shí)也令太多的中低收入者被排除在“能享受城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展”之外.同時(shí)，投資投機(jī)者炒房謀“暴利”而不去投資其他更需要資金投入的社會(huì)發(fā)展項(xiàng)目，這就與“和諧社會(huì)”目標(biāo)相背離了.如果地方政府“立即開(kāi)征”房產(chǎn)稅(力度較小)后，投資投機(jī)者仍然“延遲出售”，則對(duì)其采取“懲罰”措施(如限貸、限購(gòu)、限價(jià)等)使投資投機(jī)者損失收益2個(gè)單位，其他情況不變時(shí)，表1情形就變成表2非對(duì)稱的博弈得益矩陣情形.

表2所示的期權(quán)博弈均衡結(jié)果為(2，4)，可以看到此結(jié)果仍然不是最合意的均衡.可見(jiàn)這種企圖僅從投資投機(jī)者單方面約束和懲罰的政策措施是難以達(dá)到預(yù)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo).進(jìn)一步，當(dāng)采取更嚴(yán)厲的懲罰措施使投資投機(jī)者損失收益3個(gè)單位，該情況下的期權(quán)博弈將得不到穩(wěn)定的納什均衡，仍然達(dá)不到調(diào)控效果.表2所示情況的經(jīng)濟(jì)含義是：僅靠地方政府采取懲罰措施是難以達(dá)到期權(quán)博弈的帕累托最優(yōu)均衡的.

表2 期權(quán)博弈之“懲罰措施”情形

1.2 要求推廣房產(chǎn)稅下的期權(quán)博弈

分析與表1情況相反的情況：中央政府要求地方政府推廣實(shí)施房產(chǎn)稅政策.如要達(dá)到帕累托最優(yōu)的博弈均衡，雙方都采取“立即”的策略，就需要減少、消除博弈雙方的延遲期權(quán)價(jià)值(甚至減少到致使博弈者凈收益為負(fù))，使得博弈雙方分別在“立即開(kāi)征”和“立即出售”的策略下獲益最大，即Ri＞NPVi(i=1，2).表3～5的情形是減少延遲期權(quán)價(jià)值(相應(yīng)的措施詳述于后)情況下的博弈矩陣，假定在房產(chǎn)稅開(kāi)征情況下，博弈雙方都各自減少了延遲期權(quán)價(jià)值θ個(gè)單位，而其他情況不變，表1情形就變成表3～5中的各種博弈得益矩陣情形.

表3 當(dāng)延遲期權(quán)價(jià)值減少θ時(shí)的期權(quán)博弈

表4 當(dāng)θ=0.5時(shí)的期權(quán)博弈

表5 當(dāng)θ=3時(shí)的期權(quán)博弈

當(dāng)θ=0.5時(shí)，如表4所示，博弈雙方都各自減少延遲期權(quán)價(jià)值(0.5個(gè)單位)情況下的均衡結(jié)果為(0.5，0.5)，此結(jié)果仍是一種“囚徒困境”.可見(jiàn)在這種房產(chǎn)稅征收力度較小的政策情況下，其延遲期權(quán)價(jià)值下降也較小，結(jié)果依然難以達(dá)到合意的均衡策略目標(biāo).

若再進(jìn)一步增加房產(chǎn)稅征收力度，即當(dāng)θ=3時(shí)，如表5所示，博弈雙方都各自減少延遲期權(quán)價(jià)值(3個(gè)單位)情況下的期權(quán)博弈均衡結(jié)果為(4，4)，該博弈唯一的納什均衡為(立即開(kāi)征，立即出售)，達(dá)到了“帕累托最優(yōu)”均衡.對(duì)表3～5所示博弈情況的經(jīng)濟(jì)含義，分別從投資投機(jī)者和地方政府兩方面進(jìn)行詳細(xì)討論.

對(duì)投資投機(jī)者而言，若要讓其采取“立即出售”策略，必須NPV1=Q(Pi-P0)＞R1=Q(Pj-P0)+E-C-T成立，即“立即出售”策略下的利益NPV1相對(duì)較大，而“延遲出售”策略下的利益R1較小，可采取以下措施來(lái)減少這種延遲期權(quán)價(jià)值：

1) 推廣的房產(chǎn)稅征收力度(稅額T)要足夠大，這樣才能使得投資投機(jī)者陸續(xù)離場(chǎng)，同時(shí)，由于市場(chǎng)“看跌”的預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致售價(jià)Pj下降.當(dāng)前國(guó)內(nèi)上海和重慶兩市已經(jīng)開(kāi)征房產(chǎn)稅，但政策效果似乎并不顯著.截至2011年4月底，重慶房產(chǎn)稅稅收收入70余萬(wàn)元，上海房產(chǎn)稅入庫(kù)百萬(wàn)元左右，顯然試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅征收規(guī)模和力度過(guò)小.當(dāng)前重慶和上海兩市開(kāi)征的房產(chǎn)稅有如下特點(diǎn)：第一，只按照住房?jī)r(jià)格高低采用幾檔不同稅率，而未按照家庭擁有的住宅面積不同采用累進(jìn)稅率；第二，稅率較低.重慶市最高為1.2%，上海市最高為0.6%；第三，計(jì)稅依據(jù)偏低.重慶市計(jì)稅價(jià)值為房產(chǎn)交易價(jià)、上海市按交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納；第四，征收范圍過(guò)窄.兩市都是對(duì)新購(gòu)住房征收，對(duì)于存量住宅幾乎不征收，雖然重慶市2011年10月1日已開(kāi)始對(duì)主城區(qū)存量獨(dú)棟商品住宅征收房產(chǎn)稅.具有上述特點(diǎn)的房產(chǎn)稅政策，實(shí)難抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)活動(dòng)，因?yàn)閲?guó)內(nèi)當(dāng)前房產(chǎn)持有收益遠(yuǎn)高于1.2%，幾年內(nèi)房產(chǎn)價(jià)格就翻倍了，從而房產(chǎn)持有者不會(huì)“立即出售”.房產(chǎn)稅最理想的情況是使投資預(yù)期收益等于所繳納的房產(chǎn)稅稅額，即凈收益幾乎為零.如果實(shí)行累進(jìn)稅率(從占用的公共資源多少和調(diào)節(jié)收入分配上來(lái)說(shuō)，實(shí)行累進(jìn)稅率也是合理的)，稅率將隨著持有房產(chǎn)面積的增加迅速上升，繼而會(huì)使投資投機(jī)的收益明顯下降，抑制投資投機(jī)的效果將顯著提升.另外，不對(duì)存量住宅征收房產(chǎn)稅，已投資投機(jī)的房地產(chǎn)就不會(huì)因其持有成本過(guò)大而被立即出售，那么促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展和為地方政府提供穩(wěn)定稅源的房產(chǎn)稅政策的重要目標(biāo)將難以達(dá)到.

2) 增加成本 .對(duì)于二套房采取提高貸款利率及取消其公積金貸款，可增加持有期間的財(cái)務(wù)費(fèi)用成本，進(jìn)而也可減少延遲期權(quán)價(jià)值.但在房產(chǎn)稅推廣后，這些較為繁雜的措施可以由力度較大的房產(chǎn)稅制度替代，從而使宏觀調(diào)控的管理工作更簡(jiǎn)化但更有效.

對(duì)地方政府而言，若要其采取“立即開(kāi)征”策略，必須NPV2=T+Ll+S＞R2=Lh+S成立.鑒于此，可采取的措施為：增加房產(chǎn)稅稅收T，使T+Ll＞Lh，即房產(chǎn)稅與其開(kāi)征后較低的土地出讓收益之和大于其開(kāi)征前較高的土地出讓收益.如果推廣房產(chǎn)稅后出讓收入降到一半，即使加上房產(chǎn)稅，暫時(shí)看似乎地方政府“得不償失”，但如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，可出讓的土地是有限的，而房產(chǎn)稅收入是永續(xù)的收益流，所以暫時(shí)的土地收益下降將獲得持久、穩(wěn)定的房產(chǎn)稅收益，一定會(huì)使得T+Ll＞Lh.另外，未來(lái)持續(xù)的房產(chǎn)稅收益流還可以讓地方政府未來(lái)能逐漸增加各類保障房的供給，讓低收入者居有其所.這樣的社會(huì)民生工程能增加政府的信用和威望，可獲取巨大的社會(huì)效益，也能促使NPV2＞R2.

同樣用上述分析方法，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與地方政府之間期權(quán)博弈，在增加房產(chǎn)稅征收力度的措施下，其期權(quán)博弈唯一的“帕累托最優(yōu)”納什均衡為(立即開(kāi)發(fā)，立即開(kāi)征).

綜合上述分析，房產(chǎn)稅若想在“十二五”期間成功推廣，必須要有房產(chǎn)稅政策的顯著效果及來(lái)自地方政府內(nèi)生性的積極響應(yīng).因此，房產(chǎn)稅設(shè)計(jì)需考慮以下4方面：

1) 稅率方面，實(shí)行累進(jìn)稅率，按照房?jī)r(jià)的高低(反映不同檔次)和住房面積的大小采用累進(jìn)稅率.這既達(dá)到收入調(diào)節(jié)功能，又可使社會(huì)資源公平使用.當(dāng)然，各省(直轄市、自治區(qū))可以根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況制定相應(yīng)的累進(jìn)稅率.值得注意的是，投資投機(jī)性的房地產(chǎn)的稅率設(shè)計(jì)，應(yīng)能使其預(yù)期收益等于應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額.

2) 計(jì)稅依據(jù)方面，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，其市場(chǎng)價(jià)值可由當(dāng)?shù)貥I(yè)主推選的房地產(chǎn)估價(jià)公司進(jìn)行評(píng)估(可先評(píng)估出片區(qū)單價(jià))，并在一定年限后重新估價(jià).

3) 免征面積方面，當(dāng)前重慶市規(guī)定，一個(gè)家庭可對(duì)一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積，存量獨(dú)棟住宅為180 m2，新購(gòu)獨(dú)棟商品住宅、高檔住房為100 m2.這種免征面積顯然過(guò)大，不利于抑制外地投資投機(jī)者，且難以達(dá)到“取代土地財(cái)政”的最終目標(biāo).合理的免征面積可根據(jù)家庭基本住房需求面積(一般認(rèn)為是60 m2)來(lái)確定，家庭超過(guò)60 m2的部分應(yīng)征稅.

4) 課稅對(duì)象方面，所有的存量個(gè)人居住商品房都應(yīng)納入課稅對(duì)象.當(dāng)前很多人認(rèn)為房產(chǎn)稅不應(yīng)對(duì)第一套房開(kāi)征，這固然是從消費(fèi)性需求方面考慮的，但是這恰恰給外地投資者可乘之機(jī).雖然“限購(gòu)”政策對(duì)外地投資者有所限制，但是“限購(gòu)”政策畢竟是行政干預(yù)的權(quán)宜之計(jì)，不可長(zhǎng)期替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)行為.為使用市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)手段限制異地投資，在個(gè)人住房全國(guó)聯(lián)網(wǎng)登記之前，也須首套房征收房產(chǎn)稅，以免外地投資投機(jī)者鉆空子，同時(shí)也會(huì)對(duì)投資投機(jī)者形成一種預(yù)期性的威懾.所幸的是，住建部在2011年底把包括以“炒房團(tuán)”名動(dòng)江湖的溫州等40個(gè)重點(diǎn)城市的住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這更有利于增加投資投機(jī)者的持有成本.

2 中央政府和地方政府之期權(quán)博弈

中央政府作為宏觀調(diào)控(包括房產(chǎn)稅全面推廣)的決策者，可選擇的策略包括“立即調(diào)控”和“延遲調(diào)控”；地方政府作為宏觀調(diào)控的執(zhí)行者(包括執(zhí)行房產(chǎn)稅政策)，可選擇的策略包括“立即執(zhí)行”和“延遲執(zhí)行”.作為獨(dú)立的行為主體，二者在各種策略下都有各自的社會(huì)經(jīng)濟(jì)利益.下面用期權(quán)博弈分析方法來(lái)討論分析中央政府和地方政府之間“土地財(cái)政”情形下和“房產(chǎn)稅推廣”情形下的期權(quán)博弈.

2.1 “土地財(cái)政”情形下的期權(quán)博弈

在“土地財(cái)政”情形下，中央政府和地方政府之間的期權(quán)博弈得益矩陣如表6所示.表6中，假設(shè)雙方采取“立即”行動(dòng)策略各自獲得的收益為2個(gè)單位、延遲期權(quán)價(jià)值都為1個(gè)單位.當(dāng)前中央政府分配給地方政府的任務(wù)是“事權(quán)大、財(cái)權(quán)小”，造成地方政府在此情況下對(duì)“土地財(cái)政”的依賴程度很高，而地方政府若積極實(shí)行限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策將導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷，繼而土地出讓收入下降.在沒(méi)有其他收入能替代的情況下，地方政府為了自身利益(政績(jī))需要，自然無(wú)積極性“立即執(zhí)行”這些調(diào)控政策.2011年下半年連續(xù)出現(xiàn)的廣東佛山“限購(gòu)松綁烏龍”和四川成都“甄別購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)的起始點(diǎn)向后推遲”兩事件，雖該兩項(xiàng)“松綁試探”最終在中央政府的高壓態(tài)勢(shì)之下均告失利，然可見(jiàn)一斑.

而中央政府因?yàn)榉峙淞舜罅康氖聶?quán)給地方政府，也存在延遲期權(quán)價(jià)值，所以傾向于“延遲調(diào)控”.而當(dāng)雙方都采取“延遲”策略時(shí)會(huì)由于博弈各自損失3個(gè)單位而只能獲得較少的機(jī)會(huì)價(jià)值1個(gè)單位，因?yàn)殡p方忽視了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“火熱”景象下逐漸滋生出的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)隱患.該博弈唯一的納什均衡為(延遲調(diào)控，延遲執(zhí)行)，這種均衡結(jié)果(1，1)也是一個(gè)“囚徒困境”.

表6 期權(quán)博弈之“土地財(cái)政”情形

2.2 “房產(chǎn)稅推廣”情形下的期權(quán)博弈

如要達(dá)到帕累托最優(yōu)均衡，使雙方都采取“立即”的策略，就需要減少或消除雙方的延遲期權(quán)價(jià)值，使得博弈雙方分別在“立即調(diào)控”和“立即執(zhí)行”的策略下獲益最大.

吳其倫認(rèn)為，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅則會(huì)表明中央試圖從根本上改變地方政府的“土地財(cái)政”思維.一直以來(lái)，地方政府的土地財(cái)政思維不僅在很大程度上助推了房?jī)r(jià)的瘋漲，也令中央調(diào)控方略屢成“空調(diào)”[8].而房產(chǎn)稅的推廣實(shí)施可為地方政府增加一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的稅源，引導(dǎo)地方政府?dāng)P棄“土地財(cái)政”思維，可減少延遲期權(quán)價(jià)值.

表7所示情況是在表6基礎(chǔ)上演變而來(lái)的，如果在全國(guó)推廣上述房產(chǎn)稅制度，且房產(chǎn)稅歸屬于地方政府，而土地收入由地方政府與中央政府按一定比例分配(下文按1：1的比例作分析).假設(shè)房產(chǎn)稅稅收為2個(gè)單位、土地出讓金總額為2個(gè)單位，那么雙方采取“立即”策略，則都獲得3個(gè)單位收益(中央政府分配到1個(gè)單位土地出讓金收益；地方政府獲房產(chǎn)稅收入2個(gè)單位，但減少了1個(gè)單位土地出讓金)；中央政府采取“延遲調(diào)控”策略和地方政府采取“立即執(zhí)行”策略下，會(huì)因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制的缺失(制度的經(jīng)濟(jì)性)導(dǎo)致二者比“立即”策略下各損失1個(gè)單位收益最終獲得2個(gè)單位的收益；同理，地方政府“延遲執(zhí)行”而中央政府“立即調(diào)控”下各自獲得1個(gè)單位收益；中央政府和地方政府都采取“延遲”策略下，將各自獲得負(fù)的收益.由此，在上述房產(chǎn)稅及土地出讓金分配的制度下，博弈均衡為(立即調(diào)控，立即執(zhí)行).

可見(jiàn)，全面推廣房產(chǎn)稅制度，還需要重新考慮相關(guān)財(cái)稅分配制度.將房產(chǎn)稅歸屬于地方政府，而土地收入由地方政府與中央政府按一定比例分配，這種分配將有利于促進(jìn)房產(chǎn)稅的全面推廣.

表7 期權(quán)博弈之“房產(chǎn)稅推廣”情形

3 結(jié)論

本文分別建立了房地產(chǎn)投資投機(jī)者和地方政府之間的期權(quán)博弈模型、中央政府和地方政府之間的期權(quán)博弈模型，以探究房產(chǎn)稅全面推廣的問(wèn)題.房產(chǎn)稅全面推廣的前提應(yīng)是房產(chǎn)稅政策的顯著效果以及來(lái)自地方政府內(nèi)生性的積極響應(yīng)，而要達(dá)到此條件，應(yīng)在房產(chǎn)稅的稅率、計(jì)稅依據(jù)、免征面積以及課稅對(duì)象等方面重新進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì).同時(shí)，房產(chǎn)稅稅收收入應(yīng)歸屬地方政府，而土地出讓收入則應(yīng)在地方政府與中央政府之間進(jìn)行合理分配.

房產(chǎn)稅的全面推廣不僅有助于從根本上取代“土地財(cái)政”，而且也是當(dāng)前限購(gòu)限價(jià)等“權(quán)宜之計(jì)”退出后的“承繼式”政策.另外，其還會(huì)給市場(chǎng)參與者一個(gè)重要信息，即政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的定位上是以消費(fèi)而非投資投機(jī)為主導(dǎo)，反過(guò)來(lái)該信息導(dǎo)向也會(huì)促使房產(chǎn)稅制度成為推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展的一種長(zhǎng)效機(jī)制.

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Analysis on Popularization of House Property Tax Based on Option Game

JIANG Su-jian

(Project Management Institute，Guangsha College of Applied Construction Technology，Jinhua，322100，China)

We study the overall popularization of house property tax based on Option Game Analysis of investors and speculators，the local government and the central government. The tax rate，tax basis，the area exempted from and the subject to taxation should be scientifically designed if we want to popularize house property tax.The house property tax revenue should belong to the local government，and the land transfer rent should be allocated between the local government and the central government according to a certain ratio.

popularization of house property tax；option game analysis；investor and speculators；local government；central government

F293.3

A

1008-5475(2012)04-0041-06

2012-09-02；

2012-10-03

蔣蘇健(1974-)，男，安徽池州人，講師，房地產(chǎn)估價(jià)師，土地估價(jià)師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理論、期權(quán)博弈理論研究.

(責(zé)任編輯：沈鳳英)