吳曉文，蘇恒，曾明波

關(guān)于廉租房?jī)?yōu)化設(shè)計(jì)的探討

吳曉文，蘇恒，曾明波

(昆明有色冶金設(shè)計(jì)研究院股份公司，云南昆明650051)

通過廉租房建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)踐，闡述了廉租房的特性，針對(duì)設(shè)計(jì)中經(jīng)濟(jì)合理性、空間利用性、功能完整性設(shè)計(jì)要點(diǎn)進(jìn)行了有益的探討，旨在體現(xiàn)對(duì)弱勢(shì)群體的人文關(guān)懷。

住宅設(shè)計(jì);廉租房建設(shè);優(yōu)化設(shè)計(jì)

0 引言

廉租房作為保障房建設(shè)的一個(gè)重要組成部分，也是國家惠民政策的一個(gè)重點(diǎn)。廉租房具有區(qū)別于普通商品房鮮明的特性:①廉租房是提供給生活困難、人均居住面積嚴(yán)重不足的特定人群租住的住宅，他們也是需要社會(huì)特別關(guān)愛的弱勢(shì)群體;②廉租房對(duì)每套建筑面積有特定要求。國家相關(guān)政策規(guī)定了廉租房每套建筑面積不得超過50 m2。

1 工程概況

云南冶金集團(tuán)股份有限公司馬街廉租房項(xiàng)目建設(shè)凈用地面積45 918 m2，共建2 589套廉租房及配套設(shè)施，地上總建筑面積135 474 m2。項(xiàng)目為政企共建模式，是2010年昆明市西山區(qū)保障房重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。在設(shè)計(jì)過程中，經(jīng)方案設(shè)計(jì)、規(guī)劃審批、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等階段，筆者就廉租房設(shè)計(jì)中的經(jīng)濟(jì)合理性、空間利用性、功能完整性幾個(gè)設(shè)計(jì)要點(diǎn)略陳管見。

圖1 云南冶金集團(tuán)股份有限公司馬街廉租房——總體鳥瞰Fig.1 Lower－Rent Buildings of Yunnan M etallurgical Group Co.Ltd.in M ajie－Overall Bird’s Eye View

2 優(yōu)化設(shè)計(jì)要點(diǎn)

2.1 經(jīng)濟(jì)合理性

廉租房對(duì)經(jīng)濟(jì)合理性的較高要求是毋庸置疑的，也是該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的重中之重。建設(shè)階段的造價(jià)控制及建成后的運(yùn)行成本對(duì)廉租房日后的租金水平和使用費(fèi)用將產(chǎn)生直接影響。在方案設(shè)計(jì)階段，對(duì)多層、小高層、高層、超高層等設(shè)計(jì)方案進(jìn)行反復(fù)比對(duì)，多層、小高層在單位造價(jià)上相對(duì)低廉，但不能滿足戶數(shù)、規(guī)劃控制指標(biāo)和日照要求，土地利用的經(jīng)濟(jì)性也較差;超高層方案對(duì)土地等方面有較高利用率，但單位造價(jià)過高，公攤系數(shù)較大;經(jīng)過結(jié)構(gòu)選型對(duì)比、設(shè)備專業(yè)配合計(jì)算，最終確定了建筑高度不超過80 m(結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性較好)，層高2.8 m的高層建筑方案，綜合看來，高層方案能滿足戶數(shù)要求，能滿足規(guī)劃控制指標(biāo)和日照要求，公攤系數(shù)和單位造價(jià)也較為適中，具有良好合理的經(jīng)濟(jì)性。

方案確定后，各專業(yè)間通力協(xié)作，在各方面對(duì)造價(jià)進(jìn)行了有效控制。①建筑專業(yè)，在建筑造型上遵循功能決定形式原則，簡(jiǎn)約、美觀，不增加與功能性無關(guān)的裝飾性構(gòu)件，同時(shí)，根據(jù)住宅電梯使用人流分散、使用頻率較高的特點(diǎn)，除消防電梯選用800 kg以上級(jí)外，其它電梯選用800 kg以下但速度較快級(jí)別，有效降低了設(shè)備投資和日后運(yùn)行成本;②結(jié)構(gòu)專業(yè)，在滿足相關(guān)規(guī)范、確保安全的前提下，周密計(jì)算，嚴(yán)格控制含鋼量，含鋼量的控制對(duì)建筑造價(jià)有較大影響;③設(shè)備專業(yè)，選用節(jié)能、節(jié)水型設(shè)備，做好室內(nèi)管線綜合布局，為日后低成本運(yùn)行打下良好基礎(chǔ)。由于高層建筑的特性，太陽能的利用不能滿足所有樓層的需求，除了能用太陽能供熱的其它樓層，都預(yù)留了能耗低、熱效高的氣源熱泵安放位置和配套管線;④總圖專業(yè)，合理利用地形，盡量做到場(chǎng)地內(nèi)土方量平衡，室外綜合管線一次到位，避免以后開挖造成不必要浪費(fèi)，中水處理站的設(shè)置不僅符合環(huán)境保護(hù)的要求，也能滿足日后景觀綠化用水需求。

2.2 空間利用性

由于廉租房對(duì)戶型面積指標(biāo)有50 m2以內(nèi)的控制要求，規(guī)劃土地面積也相對(duì)有限，如何使有限的空間發(fā)揮出最大的效率，也是該項(xiàng)目設(shè)計(jì)中的難點(diǎn)和重點(diǎn)。

(1)在規(guī)劃空間利用上，為提高土地利用率，獲得最小用地退距，棟型尺寸按25m×25 m確定;明確了棟型尺寸后，在滿足各項(xiàng)規(guī)劃要求、消防間距前提下，經(jīng)過周密日照計(jì)算，使棟與棟之間間距最為合理，保證了室外空間張弛有度，為景觀綠化布局、提升環(huán)境品質(zhì)打下良好基礎(chǔ)。棟型尺寸確定后為提高棟型尺寸利用率，應(yīng)最大限度地增加標(biāo)準(zhǔn)層布置戶數(shù)，綜合日照要求、電梯臺(tái)數(shù)(電梯選用經(jīng)濟(jì)級(jí)配置)、通風(fēng)采光等綜合因素，標(biāo)準(zhǔn)層按每層9戶設(shè)置。

(2)在戶型空間利用上，如何降低小戶型住宅公攤系數(shù)、增加套內(nèi)使用面積，成為設(shè)計(jì)中必須解決的問題。和同類型商品房相比，商品房戶型面積指標(biāo)較大，平面形體相對(duì)飽滿，公攤系數(shù)一般在20%～28%之間;要降低小戶型住宅公攤系數(shù)，只能在合理減少公攤面積上下功夫。為此，設(shè)計(jì)在滿足規(guī)范、規(guī)程、日照、通風(fēng)、采光等各方面要求的前提下，通過對(duì)電梯的合理配置、豎向管線綜合布局，使井道尺寸得到有效控制，樓梯采用剪刀梯、雙向安全疏散，使公攤面積控制在最小范圍內(nèi)，最大限度地增加套內(nèi)使用面積。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，每套住宅建筑面積接近規(guī)定上限值，約為49.6 m2，公攤系數(shù)為24.7%。同時(shí)，在室內(nèi)空間設(shè)計(jì)上，除結(jié)構(gòu)性墻體、戶間分隔墻體外，盡量采用薄型輕質(zhì)隔墻，增加使用空間;在保持各功能空間的完整性、私密性的同時(shí)，考慮到租戶入住后可能的需求，設(shè)計(jì)中也為租戶對(duì)自己需求的空間改造留出了余地。

2.3 功能完整性

“麻雀雖小，五臟俱全”。廉租房作為小戶型住宅，從套內(nèi)使用功能來看，必須具有與其它住宅相配套的各種功能空間(廚房、衛(wèi)生間、起居室、臥室等)。經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，每個(gè)戶型做到了客廳與餐廳相對(duì)獨(dú)立，臥室擁有使用面積約9 m2且相對(duì)私密，廚房使用面積4 m2，衛(wèi)生間使用面積＞3 m2且部分戶型實(shí)現(xiàn)衛(wèi)生間盥洗與廁浴分開，每戶都有一個(gè)陽臺(tái)，為租戶提供了一個(gè)小巧但功能完備的棲息之所。作為一個(gè)大規(guī)模廉租社區(qū)，配套公建在社區(qū)中必不可少，為此，規(guī)劃設(shè)計(jì)中在合理位置配備了社區(qū)商業(yè)、幼兒園、社區(qū)服務(wù)、物管、垃圾站等用房，其間穿插景觀綠化，使之成為功能完整、環(huán)境優(yōu)美的高品質(zhì)的社區(qū)。

3 結(jié)語

根據(jù)廉租房的特性，針對(duì)設(shè)計(jì)中的經(jīng)濟(jì)合理性、空間利用性、功能完整性要求，有效地將人文關(guān)懷融入到工程實(shí)踐中，較好地詮釋了建設(shè)廉租房的內(nèi)涵和意義。

［1］國家技術(shù)監(jiān)督局，中華人民共和國建設(shè)部.GB 50180－93城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范［S］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2002.

［2］國家技術(shù)監(jiān)督局，中華人民共和國建設(shè)部.GB 50045－95高層民用建筑沒計(jì)防火規(guī)范［S］.北京:中國計(jì)劃出版社，2005.

［3］中華人民共和國建設(shè)部，中華人民共和國民政部，中國殘疾人聯(lián)合會(huì).JGJ 50－2001城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范［S］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2001.

［4］國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局，中華人民共和國建設(shè)部.GB 50096－1999住宅設(shè)計(jì)規(guī)范［S］.北京:中國建筑工業(yè)出版社，2003.

Probe into Optimization Design of Lower－Rent Buildings

WU Xiao－wen，SU Heng，ZENG Ming－bo
(Kunming Engineering and Research Institute of Nonferrous Metallurgy Co.Ltd，Kunming 650051，China)

The features of lower－rent buildings were elaborated according to the design practices of lower－rent building construction project.Some useful discussions on some design points such as economic rationality，space utilization and functional completeness in the design were conducted，which was intended to reflect the humanistic care for vulnerable groups.

residential design;lower－rent building construction;optimization design

TU241.92

A

1004－2660(2012)03－0045－02

2012－06－06.

吳曉文(1968－)，男，云南人，工程師.主要研究方向:規(guī)劃、建筑、景觀與裝修設(shè)計(jì).