◎ 北京大學(xué)不動產(chǎn)研究鑒定中心主任 馮長春

一、優(yōu)化發(fā)展的原因——市場不均衡

目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡，表現(xiàn)形式為：一是靜態(tài)不均衡，表現(xiàn)在國家或者一個地區(qū)住房總的數(shù)量和家庭的需求不平衡。靜態(tài)不平衡主要體現(xiàn)在數(shù)量和需求，市場的需要和需求有兩方面，需要是按照總的家庭的人口確定市場，需求由市場價格和支付能力決定；二是動態(tài)不平衡，市場供給和需求隨著時間的推移存在著不平衡；三是空間不均衡；四是質(zhì)量的不均衡。所謂質(zhì)量的不均衡，就是高收入和低收入之間住房質(zhì)量存在差異，低收入住房質(zhì)量不高，比如住房的功能不完備，缺少附屬設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施。

如何改變房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡狀態(tài)，達(dá)到相對均衡的狀態(tài)，各國政府有一些值得借鑒的做法，主要有三方面：一是介入社會住房市場。介入住房市場有多種方式，目的是使得房價價格不要過快上漲，使消費者能夠得到需要的房子，比如，國家投入大量資金，建設(shè)保障性住房；還有制定一些標(biāo)準(zhǔn)，比如租金標(biāo)準(zhǔn)，通過租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)控市場。二是修改現(xiàn)行的政策漏洞。使得住房能夠改善，像美國前總統(tǒng)克林頓通過政策修訂解決15%低收入者的住房問題。三是以上兩種措施并用?，F(xiàn)在我們中低收入人群占的比重比較大，解決起來更困難，應(yīng)兩種措施并用。

二、優(yōu)化發(fā)展的推力——城鎮(zhèn)化

最近，李克強副總理幾次講話中都提到城鎮(zhèn)化是帶動內(nèi)需、促進工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三化協(xié)調(diào)發(fā)展的重要力量，在今后二三十年里，城鎮(zhèn)化是主要發(fā)展動力。美國一位諾貝爾獎獲得者認(rèn)為，21世紀(jì)推動世界經(jīng)濟的有兩件事：一個是美國的高科技，另一個是中國的城鎮(zhèn)化。按照葉嘉安院士的說法，現(xiàn)在城鎮(zhèn)化進入了第四波發(fā)展的高峰期。城鎮(zhèn)化的發(fā)展推動了房地產(chǎn)的發(fā)展，首先是城市功能的轉(zhuǎn)變促進城市的發(fā)展，過去簡單地城市功能到現(xiàn)在復(fù)雜的城市功能，能夠增加住房的需求。

根據(jù)城鎮(zhèn)化不同發(fā)育階段的特征，現(xiàn)代城鎮(zhèn)化的基本內(nèi)涵可以表達(dá)為：現(xiàn)代城鎮(zhèn)化是一個人類社會活動及生產(chǎn)要素從農(nóng)村地區(qū)向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)移的過程。

現(xiàn)代城市化的內(nèi)涵應(yīng)該由4個基本部分所組成：第一，人口；第二，資源要素投入；第三，產(chǎn)出；第四，社會服務(wù)。換言之，現(xiàn)代城市化的內(nèi)涵由人口城市化、經(jīng)濟城市化、土地城鎮(zhèn)化和社會城鎮(zhèn)化所組成。

根據(jù)聯(lián)合國相關(guān)數(shù)據(jù)，未來10年乃至20年，我國城市化水平仍將穩(wěn)步提升，到2030年將超過70%，未來20年新增城鎮(zhèn)人口總量超過3億。未來十年，我國城市化率將以年均 1.2 個百分點的速度提升，每年新增城鎮(zhèn)人口接近2000萬人，新增城鎮(zhèn)人口將至少帶來52億平方米的住房需求，加上現(xiàn)有人口約 68 億平方米的潛在改善性需求（不考慮拆遷帶來的需求），共計120億平方米，相當(dāng)于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。從區(qū)域來看，仍有約47%的城鎮(zhèn)人口集中在東部地區(qū)，中部和西南占比均顯著提升，累計接近40%，這些地區(qū)的房地產(chǎn)市場需求將十分旺盛。

城鎮(zhèn)化率按年均增長1個百分點預(yù)測，2020年將達(dá)到57%，城鎮(zhèn)總?cè)丝?.28億。將有2.89億農(nóng)村人口向城市人口轉(zhuǎn)化，年均增加城鎮(zhèn)人口1811萬人。按照城鎮(zhèn)化水平年均提高1個百分點預(yù)測，年均需要新增就業(yè)崗位830萬個，住房3～4億平方米，建設(shè)用地1800平方公里，生活用水14億立方米，建筑耗能64億千瓦時，以及土地開發(fā)資金2700～3600億元。此外，年均新增產(chǎn)出生活垃圾1000萬噸，排放污水11.4億立方米?？梢灶A(yù)見，城鎮(zhèn)化使就業(yè)等各方面需求與供給之間的矛盾會長期存在。

三、優(yōu)化發(fā)展的策略

要使房產(chǎn)業(yè)行業(yè)優(yōu)化發(fā)展，可以通過以下策略：

1、企業(yè)優(yōu)化發(fā)展——提高企業(yè)集中化程度。目前我們的房地產(chǎn)企業(yè)很多，但是真正形成具有競爭力的大的集團企業(yè)很少，在國外，像美國幾家大的房地產(chǎn)公司可以形成市場優(yōu)勢。大城市的價格比較高，成本也比較高，大企業(yè)在提高社會效益和經(jīng)濟效益方面有優(yōu)勢，對我國來說要集中發(fā)展。

2、空間優(yōu)化發(fā)展——城市群地區(qū)、農(nóng)村城鎮(zhèn)化。從空間優(yōu)化來講包括兩個區(qū)域：一個是城市密集的區(qū)域，我們叫城市群，國外叫大都市城市帶密集區(qū)，形成大中小協(xié)調(diào)的區(qū)域。從經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展來講，現(xiàn)在城市化模式多樣，比如有些地方是農(nóng)村城市化的，對于農(nóng)村城市化，農(nóng)村人口進入大城市比較困難，進入中小城市，既保障了就業(yè)，又保障了社會保障，包括醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險等等，在這些都可以滿足的情況下，就把農(nóng)村的村莊進行合并，形成新型的社區(qū)，這樣就可以向城市邁進，生活方式也轉(zhuǎn)變了，也帶動了房地產(chǎn)的優(yōu)化發(fā)展。在農(nóng)村城鎮(zhèn)化過程中，應(yīng)該讓中小企業(yè)發(fā)揮相應(yīng)的作用，像河南，都是六層或者三層小樓，有些還帶電梯，發(fā)展的很快。

房地產(chǎn)業(yè)未來增長彈性及占國內(nèi)生產(chǎn)總值的份額

3、結(jié)構(gòu)優(yōu)化發(fā)展——加大保障房建設(shè)。在結(jié)構(gòu)上的優(yōu)化發(fā)展，這兩年我國加大了保障性住房建設(shè)的比重，但是模式比較單一。在開發(fā)的過程中怎么發(fā)揮社會資金和開發(fā)企業(yè)的力量，目前在這些方面我們進展還是慢了一點。我們低收入者的比重比較大，北京超過了50%，結(jié)構(gòu)優(yōu)化以后，政府只要把保障做好了，房地產(chǎn)市場就會相對平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

4、類型優(yōu)化發(fā)展——提升高端功能、滿足基本功能。在城市化的模式過程當(dāng)中，人口、就業(yè)都集中在大城市，導(dǎo)致年輕人買房壓力增大，如果受教育程度比較高的這些年輕人到中小城市發(fā)展，即可以帶動中小城市發(fā)展，又可以使住房壓力變小，還可以促進大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。從大城市來講，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要加重，這樣可以補充大城市勞動力的缺失狀況，促進城市化和住房的協(xié)調(diào)發(fā)展。從住宅的類型上來講，發(fā)展到現(xiàn)階段，要提高高端房地產(chǎn)智慧能力，要利用信息技術(shù)；另外，發(fā)展低碳、綠色的高端住宅，這也是目前的趨勢。在高端層面，這些人收入比較高，希望住的更好、更舒適，他們會走高端渠道，低碳、綠色和智能化。低端或者中低端的滿足基本功能，根據(jù)不同收入和不同人群需要解決住房問題，主要是提高住房面積，在房屋功能上、質(zhì)量上要有超前的看法，比如增加附屬設(shè)施，滿足不同人群的不同需求。

1964～2010年五次人口普查的城市化率及新增城鎮(zhèn)人口