鄭曉云 張淼

[提要] 本文對(duì)保障房商圈的概念及特征進(jìn)行探索，并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)理論及模型，對(duì)保障房商圈存在的可能性進(jìn)行分析，希望引起對(duì)保障房商圈的更多關(guān)注。

關(guān)鍵詞：保障房商圈；需求—供給；零售飽和指數(shù)；哈夫修正模型；社會(huì)價(jià)值

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2012年9月13日

一、我國(guó)保障性住房概況

所謂保障性住房，指政府在對(duì)中低收入家庭實(shí)行分類(lèi)保障過(guò)程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房，具體包括：一是商品雙限房，是指可以讓城市中低收入家庭有能力購(gòu)買(mǎi)的商品房，是一種限戶型、限房?jī)r(jià)的保障性住房；二是經(jīng)濟(jì)適用房，指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷(xiāo)售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，具有經(jīng)濟(jì)適用的特點(diǎn)。這類(lèi)住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房；三是廉租房，指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房；四是政策性租賃房，是指通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時(shí)政府對(duì)承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼。

1998年國(guó)家確立了以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次住房供應(yīng)政策，對(duì)象為中低收入家庭、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)體系。2003年提出經(jīng)濟(jì)適用房是具有保障性質(zhì)的政策性住房，是解決中等偏下收入家庭住房的重要途徑。住房保障政策體系基本成型。2006年開(kāi)始，國(guó)家政策再次將住房保障范圍擴(kuò)大，要求新建商品房項(xiàng)目入市前必須按一定比例配建保障性住房，配建平均比例為商品房的15%。2008年全球金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國(guó)務(wù)院出臺(tái)拯救經(jīng)濟(jì)的4萬(wàn)億投資計(jì)劃。其中，將“加快建設(shè)保障性安居工程”列為首條，住建部也提出今后3年要增加保障房的建設(shè)數(shù)量。保障性安居工程住房建設(shè)規(guī)模以每年倍增的速度擴(kuò)大。2010年我國(guó)建設(shè)保障性住房580萬(wàn)套；2011年我國(guó)擬建1，000萬(wàn)套保障房，相比2010年增長(zhǎng)了72.4%，且截至2011年10月底，全國(guó)開(kāi)工建設(shè)保障房已超過(guò)1，000萬(wàn)套，比原計(jì)劃提前1個(gè)月完成目標(biāo)任務(wù)；2012年我國(guó)計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)保障房700萬(wàn)套以上，基本建成500萬(wàn)套以上。據(jù)測(cè)算，新開(kāi)工項(xiàng)目加上前兩年結(jié)轉(zhuǎn)的在建項(xiàng)目，2012年整體保障房在建規(guī)模將達(dá)到1，800萬(wàn)套。

二、保障房商圈

（一）商圈概念。商圈，以德國(guó)地理學(xué)家克里斯泰勒在上世紀(jì)三十年代提出的“商品和服務(wù)中心地理論”為最早，即以中心地為圓心，以最大的商品銷(xiāo)售和餐飲服務(wù)輻射能力為半徑，形成商品銷(xiāo)售和餐飲服務(wù)的中心地。

（二）保障房商圈概念。本文所指的保障房商圈是指，保障房所帶來(lái)的居住人群對(duì)零售業(yè)態(tài)的需求，吸引零售店鋪聚集于保障房周邊，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，從而形成的輻射一定范圍的店鋪聚集地理范圍。

（三）保障房商圈的特征。保障房商圈是因?yàn)楸Ｕ戏康木奂越ㄔO(shè)而逐漸形成，其特點(diǎn)必然也主要受保障房的影響。主要包括：

1、業(yè)態(tài)檔次大眾。保障房作為一種政府救濟(jì)性質(zhì)的政策性住房，其受眾為中低收入家庭。此類(lèi)消費(fèi)群體經(jīng)濟(jì)能力有限，消費(fèi)想法相對(duì)保守，收支相抵略有結(jié)余，生活資料消費(fèi)比重較大，消費(fèi)方式則是大眾化消費(fèi)，因此決定了保障房商圈的商業(yè)檔次以大眾消費(fèi)為主。尤其是在保障房商圈形成的初期階段，保障房受眾的經(jīng)濟(jì)能力還未得到改善，專程型消費(fèi)或高端型消費(fèi)很少。但這并不意味著保障房的受眾就完全沒(méi)有非必需型消費(fèi)，其對(duì)于休閑、娛樂(lè)同樣有消費(fèi)需求，比如電影院、游樂(lè)場(chǎng)、咖啡店、茶樓等，只是相對(duì)在價(jià)格的接受能力上偏低，對(duì)物業(yè)的檔次要求不高。

2、業(yè)態(tài)規(guī)模中小型。保障房商圈內(nèi)業(yè)態(tài)的檔次和目標(biāo)顧客的特征，決定了在保障房商圈中的業(yè)態(tài)規(guī)模要以中小型為主，因?yàn)榇笠?guī)模的零售物業(yè)其建設(shè)成本和運(yùn)營(yíng)成本都較大，客單價(jià)必須維持一個(gè)較高的水平才能維持其盈利，此類(lèi)物業(yè)一般組合出現(xiàn)在中高端的項(xiàng)目中，并且一般會(huì)開(kāi)發(fā)在人流量更大的城市核心區(qū)域。保障房商圈的消費(fèi)群體決定了商圈內(nèi)業(yè)態(tài)的建設(shè)及運(yùn)營(yíng)成本的水平，因此也決定了其規(guī)模的大小。

3、形成速度比較慢。保障性住房多是成片開(kāi)發(fā)在城市邊緣地帶，周邊交通不便，居住環(huán)境普遍較差，周邊配套不完善，增加了保障房居民的生活成本，因此在保障房商圈形成之前會(huì)有很多的居民選擇空置，導(dǎo)致商戶考慮到人流量的問(wèn)題而使保障房片區(qū)商圈的形成速度較慢。

三、保障房商圈形成的“需求—供給”解釋

從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，保障房商圈的形成是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，即供給滿足需求的表現(xiàn)。首先，由于我國(guó)的地方政府財(cái)政的特征，保障房的選址一般位于城市欠發(fā)達(dá)區(qū)域，周邊發(fā)展程度相對(duì)落后，商業(yè)零售設(shè)施稀缺，這導(dǎo)致了保障房受眾的物資采購(gòu)成本增加；其次，保障房的體量一般都很大，在短時(shí)間內(nèi)能帶來(lái)大量長(zhǎng)期停留的人群（幾萬(wàn)至十幾萬(wàn)人），這些群體的日常生活、休閑娛樂(lè)自然形成了對(duì)零售商業(yè)設(shè)施的龐大需求；最后，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本原理，零售商業(yè)的需求帶來(lái)了零售商業(yè)設(shè)施的進(jìn)入，以滿足需求，使得保障房商圈初步形成。（圖1）

在T1時(shí)，保障房受眾入住，帶來(lái)需求的猛增，而此時(shí)，供給幾乎為零；隨著時(shí)間的推移，供給增長(zhǎng)遠(yuǎn)大于需求的增長(zhǎng)，并在T2時(shí)達(dá)到供求平衡，此時(shí)保障房商圈開(kāi)始形成；由于增長(zhǎng)的慣性，供給繼續(xù)快于需求增長(zhǎng)，導(dǎo)致供大于求，這是保障房商圈逐步發(fā)展擴(kuò)展的時(shí)期；隨著保障房的飽和入住，需求在T3時(shí)達(dá)到穩(wěn)定，而供給也逐漸減少，并最終再次與需求平衡，此時(shí)，保障房商圈也形成了一個(gè)穩(wěn)定的規(guī)模。

從上可以看出，保障房商圈的形成，就是一個(gè)供給滿足需求的過(guò)程，和其他的商圈一樣，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一種產(chǎn)物。

四、零售飽和指數(shù)法則研究

零售飽和指數(shù)法則是一種衡量商圈零售物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度的方法，其含義是指一定區(qū)域內(nèi)零售物業(yè)的規(guī)模滿足該區(qū)域內(nèi)零售物業(yè)需求的程度或者可以理解為單位零售物業(yè)面積的平均營(yíng)業(yè)額，計(jì)算公式為：

IRS=

其中，IRS表示零售飽和指數(shù)，C表示零售商品的潛在顧客，RE表示每周最大平均購(gòu)買(mǎi)額，RF是零售物業(yè)總面積。

通常來(lái)講，IRS越高，表明該地區(qū)的零售物業(yè)越緊缺，零售物業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ?；而該指?shù)越低，說(shuō)明該地區(qū)的零售物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，零售物業(yè)發(fā)展?jié)摿π　?/p>

運(yùn)用零售飽和指數(shù)法則來(lái)解釋保障房商圈的形成，會(huì)得到下列結(jié)論：首先，保障房的投入使用，短時(shí)間內(nèi)在一定的區(qū)域內(nèi)集中了大量有零售商品的潛在客戶，即在保障房所在區(qū)域，C指很大；其次，RE作為一個(gè)較為穩(wěn)定的參數(shù)，一般與居民的生活水平有關(guān)，對(duì)于保障房的受眾來(lái)說(shuō)，住房費(fèi)用的節(jié)省會(huì)促進(jìn)消費(fèi)支出的增加，從而增大RE值；最后，周邊配套商業(yè)的空白，注定保障房所在地的RF值會(huì)很小。所以，在剛剛投入使用的保障房地區(qū)，IRS會(huì)很高。

根據(jù)零售飽和指數(shù)法則的理論，在IRS值高的地區(qū)，零售商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)小，法則潛力大，這就會(huì)吸引大量的零售物業(yè)進(jìn)入該地區(qū)，形成零售物業(yè)的聚集區(qū)，逐步發(fā)展成為依托保障房而存在的商圈。

五、哈夫修正模型解釋

（一）哈夫模型。1963年美國(guó)加利福尼亞大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維·哈夫在哈里斯的市場(chǎng)潛能模型的基礎(chǔ)上，提出了預(yù)測(cè)城市區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模的模型——哈夫概率模型。該模型以萬(wàn)有引力為基本法則，提出了購(gòu)物場(chǎng)所各種條件對(duì)消費(fèi)者的引力和消費(fèi)者去購(gòu)物場(chǎng)所感覺(jué)到的各種阻力決定了商圈規(guī)模大小的規(guī)律。

哈夫站在消費(fèi)者的角度，認(rèn)為消費(fèi)者前往某一商業(yè)物業(yè)發(fā)生消費(fèi)的概率，取決于該商業(yè)設(shè)施的營(yíng)業(yè)面積、規(guī)模實(shí)力和時(shí)間三個(gè)主要要素，商業(yè)物業(yè)的營(yíng)業(yè)面積大小反映了商店商品的豐富性，商業(yè)物業(yè)的規(guī)模實(shí)力反映了該商店的品牌質(zhì)量、促銷(xiāo)活動(dòng)和信譽(yù)等，從居住地到該商業(yè)物業(yè)的時(shí)間長(zhǎng)短反映了消費(fèi)者到目的地的方便程度。這一模型的表達(dá)公式如下：

Pij=

μ表示商店魅力對(duì)消費(fèi)者選擇影響的參變量，λ表示需要到物業(yè)的時(shí)間對(duì)消費(fèi)者選擇該影響的參變量。其中，Pij=i地區(qū)消費(fèi)者到j(luò)商店購(gòu)物的概率；Sj=j商店的魅力（面積、知名度、促銷(xiāo)活動(dòng)等）；Tij=i地區(qū)到j(luò)商店的阻力（交通時(shí)間、方便程度、阻礙等）；n=相互競(jìng)爭(zhēng)的零售物業(yè)數(shù)。

（二）解釋假設(shè)

1、假設(shè)保障房商圈的潛在消費(fèi)者到達(dá)該商圈的平均T1值為1，則到達(dá)其他商圈的平均T2值為>1。因?yàn)楸Ｕ戏可倘Φ闹饕獫撛谙M(fèi)者以保障房受眾為主，其居住地就位于保障房商圈內(nèi)，這就使得保障房商圈的潛在消費(fèi)者達(dá)到保障房商圈的阻力小于其他任何商圈，這在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中是成立的。

2、a.其他商圈中大眾消費(fèi)類(lèi)商店的S2值為1，進(jìn)駐保障房商圈的商店的S1值<1；b.其他商圈中大眾消費(fèi)類(lèi)商店的S2值為1，進(jìn)駐保障房商圈的商店的S1值=1；c.其他商圈中大眾消費(fèi)類(lèi)商店的S2值為1，進(jìn)駐保障房商圈的商店的S1值>1。該假設(shè)包含了保障房商圈與其他商圈在商品魅力比較上的所有類(lèi)型，即低于、相同和高于，所以此假設(shè)也符合實(shí)際。

3、由于μ、λ值很難求出，所以假設(shè)μ=1，λ=2。此取值是根據(jù)日本通產(chǎn)省對(duì)哈夫模型的修正而得到的，具有較高的科學(xué)依據(jù)。

4、保障房商圈的n1值小于其他商圈的n2值。由于體量、品質(zhì)、人流的原因，保障房商圈的商家數(shù)量會(huì)小于其他商圈的商家數(shù)量，這在現(xiàn)實(shí)中是符合實(shí)際的。

（三）解釋過(guò)程。在保障房入住初期，保障房受眾的購(gòu)物行為將呈現(xiàn)如下特征：要么選擇去其他商圈，要么在保障房商圈購(gòu)買(mǎi)。在其他假設(shè)不變的情況下，討論[（2）a]的假設(shè)，即T1

此時(shí)，無(wú)法比較消費(fèi)者選擇各個(gè)商圈店鋪的概率大小，即以保障房受眾為主的消費(fèi)者在選擇保障房商圈還是其他商圈上有不確定性。

在其他假設(shè)不變的情況下，討論[（2）b]的假設(shè)，即T1

此時(shí)，可以看出，P1大于P2，即消費(fèi)者選擇在保障房商圈購(gòu)物的概率更大。

在其他假設(shè)不變的情況下，討論[（2）c]的假設(shè)，即T1S2，n1

此時(shí)，可以看出，P1大于P2，即消費(fèi)者選擇在保障房商圈購(gòu)物的概率更大。

綜上可以得出結(jié)論：從哈夫概率模型推斷，保障房商圈是可以存在的，而且隨著保障房商店魅力的提升，保障房商圈的吸引力越大，其形成的可能更大，成型速度也越快。

保障房商圈的魅力不是指在商店的檔次、面積、知名度上，而是在于商店經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品或服務(wù)的性價(jià)比、促銷(xiāo)活動(dòng)、售后服務(wù)等方面。因?yàn)楸Ｕ戏可倘Φ哪繕?biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)地位特征決定了其關(guān)注的商店魅力更偏重于實(shí)際的利益，而并非傳統(tǒng)的生活品位。

六、社會(huì)價(jià)值

保障房商圈存在的可能不僅從多種商圈模型上得到印證，而且從社會(huì)價(jià)值的角度來(lái)說(shuō)也具有生命力。首先，保障房商圈的存在方便了主要是保障房受眾的日常生活，這是保障房存在的基礎(chǔ)，也是其社會(huì)價(jià)值的最大體現(xiàn)；其次，保障房商圈的存在，提升了與保障房相配套的商業(yè)用房及其他周邊商業(yè)用地的價(jià)值，為政府提供了一部分保障房建設(shè)資金，減輕保障房建設(shè)巨額資金需求的壓力，釋放更多的財(cái)政預(yù)算用于教育、醫(yī)療等其他領(lǐng)域；最后，保障房商圈的形成，必然形成大量的就業(yè)崗位，為社會(huì)創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。

七、總結(jié)

保障房商圈算是一種比較新的商業(yè)形態(tài)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)及商圈理論上對(duì)其的解釋也證明了它存在的可能。作為一種新型的商業(yè)類(lèi)型，對(duì)它進(jìn)行更進(jìn)一步的理論研究有助于它的功能完善和進(jìn)一步的發(fā)展。促進(jìn)保障房商圈的建設(shè)，能增強(qiáng)保障房的功能性，同時(shí)也為保障房的建設(shè)提供一定的資金渠道，對(duì)社會(huì)及政府都具有重要的意義。

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