文|童大煥

房價調(diào)控要拔除“根子”問題

文|童大煥

在貨幣增長的大環(huán)境下，房價上漲只是所有物價上漲的一個小小組成部分。如果我們不改革土地制度和政府投資體制、不控制貨幣供應量，只想單方面控制房價，同樣只會得到一個失敗的結果

2012年3月14日，溫家寶總理在其任上最后一次記者招待會上，回答了《人民日報》記者關于房價調(diào)控的問題。

溫總理是這樣回答的：“我最近出于一種責任感，把從2003年開始的房地產(chǎn)調(diào)控認真地回顧了一下。其實我們在2003年已經(jīng)提出了6條調(diào)控措施，2005年又制定了國八條，2006年又制定了國六條。但是，為什么調(diào)控不見成效？群眾也在責怪我們，說房價越調(diào)越高，政策不出中南海。我聽到了感到十分痛心?！?/p>

“我覺得房地產(chǎn)市場關系到財政、金融、土地、企業(yè)等各項政策，涉及到中央和地方的利益關系，特別是地方從土地出讓中獲取大量的收入。涉及到金融企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的利益，改革的阻力相當之大?！?/p>

“為什么這兩年房地產(chǎn)調(diào)控在艱難中看到一點曙光？有所進展。首先是我們調(diào)控的決心堅定而不動搖；其次，我們抓住了一個抑制投機和投資性需求的要害問題，采取了有針對性的政策措施?！?/p>

“對于房地產(chǎn)市場，我有個基本看法，那就是中國有13億多人口，又處在工業(yè)化和城鎮(zhèn)化階段，對住房的需求是剛性的，而且將會是持續(xù)的。當然，我們說住有其居，并不意味著住者有其屋。從方向上看，應該鼓勵更多的人租房?！?/p>

“關于房地產(chǎn)市場發(fā)展，我有幾個觀點：第一，要保持房地產(chǎn)長期平穩(wěn)和健康發(fā)展。如果盲目發(fā)展，出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫，一旦破滅，不僅影響房地產(chǎn)市場，而且會拖累整個經(jīng)濟?！?/p>

“第二，什么叫房價合理回歸？我以為合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展?！?/p>

“第三，房地產(chǎn)的發(fā)展，毫無疑問要充分發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，就是說要充分利用市場這只手。但是政府這只手也不可以缺少，因為它更具有穩(wěn)定性和促進公平?！?/p>

有人根據(jù)溫總理的回答，推斷出房地產(chǎn)調(diào)控改革阻力大是因為地方政府和利益集團對改革造成了阻力，這樣的推斷顯得過于簡單和狹隘。

網(wǎng)絡上甚至還有人根據(jù)所謂的國際慣例，算出了頗能吸引眼球的“各地合理房價圖”。有關“專家”說，按照國際慣例，一個家庭6年的總收入可以購買一套房子，以此我們就可以推算出各地的合理房價：按每個家庭擁有2名勞動力計算，按照各地的人均可支配收入乘以2，然后乘以6，基本上就可以得出一個家庭6年的總收入，也就是該家庭所能承受的房價總和。然后在這個基礎上除以80(以每戶買80平米房子為準)，這樣得出的數(shù)據(jù)大概就是每個城市的合理房價價位了。

“理想化狀態(tài)”下的“合理房價”分別是：上海5734.5元/平米，深圳5475元/平米，北京4935.45元/平米，杭州5055元/平米，蘇州4960.5元/平米，南京4830元/平米，無錫4745.7元/平米，大連4265.25元/平米，濟南4050元/平米，天津4038.15元/平米，福州3978元/平米，長沙3967.65元/平米，成都3589.8元/平米，武漢3558元/平米，合肥3368.7元/平米，重慶3037.5元/平米，昆明3255元/平米……各地也可以根據(jù)地方政府公布的收入數(shù)據(jù)如法炮制，得出的“合理房價”想必都會在現(xiàn)有房價的三分之一以內(nèi)。

根據(jù)這些數(shù)字，房價至少得穿越回十多年前。這對于本屆政府甚至是下屆政府來說，都將是一個完全不可能完成的任務。同時，如果誰要是像抱著救命稻草似的抱著“合理房價”不放，也只能面臨著越等越貴的命運，而最終結果是，除非他買彩票意外中了個大獎，否則弄不好一輩子都會買不起房，越等越買不起。

事實上，一切試圖單方面打壓房價的人們都忘了兩個造成物價上漲的根本原因：一是通貨膨脹；二是土地價格上漲。而土地價格上漲又是由現(xiàn)有的土地制度、分稅制和各地方政府親自沖到微觀經(jīng)濟第一線的招商引資的強烈沖動造成的。根子問題不解決，房價上漲問題就無解。

在過去14年間，中國的廣義貨幣（M2）數(shù)量以平均17.5%的增長率在增加，最高速度為2009年的29.4%，最低為2000年的12.3%；而且在絕大多數(shù)時間里（在過去14年時間里有11年），貨幣數(shù)量增長率都高于GDP增長率。其中，2009～2010年的數(shù)據(jù)來自財政部，其他年份的數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計局。而美國在過去20年期間，只有7年的時間M2增長率高于GDP增長率，而這7年時間都是在經(jīng)濟危機期間。也就是說，在很長一段時間里，中國經(jīng)濟增長都來自貨幣推動。如果不算14年，就算過去10年，（M2）數(shù)量也是以平均17.5%的增長率在增加，那么10年過去，貨幣量是十年前的4.27倍。

世界上有什么地方貨幣如此大量增長而物價卻保持不動？我們在拿高房價開刀的時候，何時又拿高車價、高菜價開過刀呢？君不見現(xiàn)在大蔥都快成奢侈品了。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)與人們的感受一致，受食品價格上漲因素推動，3月份全國CPI與去年同期比上漲3.6%，并迅速終結了僅僅維持一個月的“正利率時代”。其中食品價格上漲7.5%，鮮菜價格漲幅更是高達20.5%。

在貨幣增長的大環(huán)境下，房價上漲只是所有物價上漲的一個小小組成部分。大家眼里都只“選擇性看見”房價上漲，卻忽略了導致整體物價上漲的根本原因，結果是發(fā)改委成了物價委，還是摁不住按下葫蘆浮起瓢的物價，各類商品價格都玩起了捉迷藏、躲貓貓，國家有關部門一不留神它就噌噌噌往上漲！

通脹是對普通國民的無聲掠奪，正所謂大盜不盜，小偷趁著夜黑風高之夜，翻墻撬鎖偷到你家里；大盜則在光天化日之下，站在大街上，不動聲色就將你的財富轉移到了他手里。樓價現(xiàn)象更多的是貨幣現(xiàn)象。哈耶克說：通貨膨脹是由政府及其工作人員造成的，除此之外的任何人都不可能造成通貨膨脹。再用腦子想想我們的房地產(chǎn)吧，別動不動就把原因歸結于地方政府、利益集團什么的，除了制造仇恨和對立，什么問題也解決不了。

凱恩斯說：通過連續(xù)的通貨膨脹，政府可以秘密地，不為人知地剝奪人民的財富，在使多數(shù)人貧窮的過程中，卻使少數(shù)人暴富。今天我們通過通脹剝奪了大部分人，然后把責任歸結到房地產(chǎn)頭上，而不是從根本的通貨膨脹上找原因。牛頭不對馬嘴，怎么能夠不南轅北轍呢？

浙江財經(jīng)學院教授謝作詩說：不管你是否相信，從2007年到2008年以來，中國的經(jīng)濟增長在一定程度上是一種假象。從2008年起，中國8%到10%的總體增長率是由平均占GDP三至四成的新增貸款推動的。這些貸款中，最高20%到25%的部分到頭來可能會淪為壞賬，虧損幅度相當于GDP的6%到10%。如果把這些虧損減去，中國經(jīng)濟的增長速度就會低很多。

1988年9月19日，諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者弗里德曼在中南海曾對中國領導人說過：一旦通貨膨脹出現(xiàn)，它的社會影響是很嚴重的。只有一種辦法可以對付通貨膨脹問題，這個辦法就是控制貨幣供應量。我們無法通過控制單個商品的價格來控制通貨膨脹。許多國家曾試圖這樣做，但最后都失敗了。1600多年之前，羅馬帝國曾經(jīng)試圖通過這種方法來控制通貨膨脹，但最后還是失敗了。在1971年，美國的通貨膨脹率是4.5%，總統(tǒng)尼克松采取了工資和價格控制方案，最后同樣失敗了。

今天，如果我們不改革土地制度和政府投資體制、不控制貨幣供應量，只想單方面控制房價，同樣只會得到一個失敗的結果。

（作者系信孚研究院研究員）