董天杰 （天津市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 天津300201）

趙穎 （天津市規(guī)劃局 天津300074）

天津市公共租賃住房建設(shè)淺談

董天杰 （天津市城市規(guī)劃設(shè)計研究院 天津300201）

趙穎 （天津市規(guī)劃局 天津300074）

住房是人類生存和發(fā)展的最基本物質(zhì)條件，關(guān)系到老百姓的生活和社會的和諧穩(wěn)定。對我市公共租賃住房基本情況進(jìn)行了介紹，提出了“十二五”期間我市公租房的規(guī)劃選址、規(guī)劃方案、建筑設(shè)計等方面的要求。

公共租賃 住房 天津市

1 背景

1.1 基本情況

住房是人類生存和發(fā)展的最基本物質(zhì)條件，關(guān)系到老百姓的生活和社會的和諧穩(wěn)定。國務(wù)院在2008年12月下發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)房產(chǎn)市場健康發(fā)展若干意見》中強(qiáng)調(diào)指出“各地要從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)，采取發(fā)展租賃住房等多種方式，因地制宜解決住房問題”；在2010年“兩會”的政府工作報告中，溫家寶總理首次提出“積極發(fā)展公共租賃房”；并頒布了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。

為貫徹落實(shí)國家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的總體要求，落實(shí)市委市政府提出的著力改善民計民生、加快保障性住房建設(shè)力度的工作部署，天津制定并實(shí)施了《2008—2012年住房保障五年發(fā)展規(guī)劃》，2011年，出臺了《天津市公共租賃住房管理辦法（試行）》。

1.2 定義

天津市公共租賃住房是指人民政府提供政策支持，限定套型面積和租金標(biāo)準(zhǔn)，向符合條件的中等偏下收入住房困難家庭等群體供應(yīng)的保障性住房。新建公共租賃住房套型建筑面積以30～45 m2為主，最高不超過60 m2，并做好空間合理利用的潛伏設(shè)計。

1.3 供給對象

天津市的公共租賃房供給對象分為3類：第1類供給對象為符合廉租住房和經(jīng)濟(jì)租賃房補(bǔ)貼條件且還沒有租賃住房的家庭；第2類供給對象為還未享受其他住房保障，上年人均年收入不大于3萬元且人均住房建筑面積不大于12 m2的家庭。第一、二類供給對象具有天津市市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)非農(nóng)業(yè)戶籍。第三類供給對象為天津市其他類型中等偏下住房困難的群體，來天津工作的外地?zé)o房人群也包括在內(nèi)。

公共租賃住房是通過出租使用權(quán)，享受政府優(yōu)惠政策的保障性住房，是我市“十二五”期間新推出的住房保障方式，主要滿足城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭的基本住房需求。

為貫徹落實(shí)國家調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的總體要求，落實(shí)市委市政府提出著力改善民計民生、加快保障性住房建設(shè)力度的工作部署，天津市“十二五”期間將在市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)建設(shè)公共租賃住房（以下簡稱公租房）建筑面積450萬m2、10萬套。本著“項(xiàng)目早開工，群眾早受益”的原則，2011年計劃開工建設(shè)建筑面積420萬m2、9萬套。

2 規(guī)劃選址

公租房規(guī)劃選址采取“大分散、小集中”的方式，主要從居住者需求、周邊配套、交通出行情況、可實(shí)施性幾方面進(jìn)行考慮。

2.1 適應(yīng)需求、合理布局

公租房作為天津市的保障性住房的重要組成部分，承擔(dān)著調(diào)整我市住房結(jié)構(gòu)的職能，而職能的調(diào)整在于人群規(guī)模的準(zhǔn)確定位和空間上的準(zhǔn)確把握。為滿足住房者的需求，合理布局公租房，我們對我市環(huán)內(nèi)、環(huán)外項(xiàng)目的供需分布進(jìn)行了調(diào)查、分析：環(huán)內(nèi)計劃安排公租房6.48萬套，需求為6.08萬套，供需比為1∶0.94；環(huán)外計劃安排公租房3.2萬套，需求為3.92萬套，供需比1∶1.23。環(huán)內(nèi)、環(huán)外供需比例基本吻合，環(huán)內(nèi)滿足建設(shè)需求。

對我市東、西、南、北4個片區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查、分析如下：東部安排公租房2.1萬套，需求為2.51萬套，供需比1∶1.2；西部安排公租房2.37萬套，需求為2.60萬套，供需比1∶1.1；南部安排公租房1.58萬套，需求為1.54萬套，供需比1∶0.97；北部安排公租房2.77萬套，需求為3.35萬套，供需比1∶1.21。房源區(qū)域分布和需求基本均衡。

2.2 配套完善，利于出行

公租房的選址主要考慮與周邊軌道交通、公共服務(wù)設(shè)施的關(guān)系，選址地塊大都位于市政基礎(chǔ)設(shè)施較完善的地段，周邊道路進(jìn)出便利，利用公共交通能滿足出行要求，方便日常生活。通過對人口發(fā)展預(yù)測，從規(guī)劃上進(jìn)行科學(xué)調(diào)整，保證各項(xiàng)配套服務(wù)設(shè)施切實(shí)方便利民。

2.3 利于早開工，群眾早受益

為了盡早完成我市保障性住房的建設(shè)目標(biāo)，本著利于開工、群眾早受益的原則，選址充分考慮已完成拆遷或能夠完成拆遷的地塊；同時，選址地塊規(guī)模適中，外環(huán)線以內(nèi)不超過10公頃，外環(huán)線以外不超過30公頃。

3 規(guī)劃方案

3.1 “鄰里同質(zhì)，住區(qū)混合”的居住模式

盡管建設(shè)公租房的主要目的是為了解決新就業(yè)的“夾心層”的住房問題，但通過實(shí)際調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)除了新畢業(yè)的大學(xué)生外，城市低收入者和外來務(wù)工人員對公租房也有很高的期待。根據(jù)公租房政策，租滿5年后可以續(xù)租或購買，這在一定程度上確實(shí)會造成公租房居住區(qū)平民化甚至是貧民化趨向。為不使低收入居住區(qū)變成“貧民區(qū)”，我們在公租房的規(guī)劃中采用了“鄰里同質(zhì)，住區(qū)混合”的居住模式。如在大寺新家園規(guī)劃中由公租房、限價房和商品房共同組成整個新家園（見圖1），并使3種類型的居住小區(qū)相互融合，避免形成清晰的心理分界線，以消除可能出現(xiàn)的“社會裂痕”。通過混合各收入階層，為低收入居民提供了平等的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為其自身的社會生活能力與質(zhì)量的提升創(chuàng)造了同等的外部機(jī)會，體現(xiàn)社會公平。

3.2 錯落有致的布局形式

公租房規(guī)劃布局除考慮與周邊現(xiàn)有建筑的關(guān)系，還充分考慮沿主要道路、河流、軸線等的天際線效果，地塊內(nèi)布置多層、小高層、高層建筑，形成豐富的天際線。在新家園的規(guī)劃中，我們嘗試采用圍合空間的布局形式，在每個街坊的外側(cè)布置以24層為主的高層建筑，內(nèi)部以6層為主，中間布置11層、18層不同高度的建筑，使整個組團(tuán)具有很強(qiáng)的歸屬感、私密性。

3.3 公共服務(wù)配套設(shè)施齊全

公租房的公共服務(wù)配套設(shè)施體現(xiàn)了控規(guī)、詳規(guī)、建筑總平面設(shè)計“三位一體”。修詳編制首先從控規(guī)角度提出配套設(shè)施的要求，制訂了地區(qū)級——居住區(qū)級——居住小區(qū)級——居住組團(tuán)級——公建專用5類配套設(shè)施，滿足《天津市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)》的要求，保證托幼、小學(xué)、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生、文化活動室等配套設(shè)施的建設(shè)，適當(dāng)在地上安排運(yùn)動健身器械區(qū)和殘疾人助力車、小型三輪車及自行車停車位，方便居民使用。我們還結(jié)合公租房的特定性，配置了其他適宜的配套設(shè)施，如雙青新家園在每個模范社區(qū)的公共設(shè)施配套中增加了公共食堂、茶室、洗衣房、棋牌室、健身室、游泳池、浴室、小型旅館、社區(qū)醫(yī)療站、警務(wù)，確保了配置的配套設(shè)施切實(shí)滿足民眾的使用要求。

4 建筑設(shè)計

4.1 房型設(shè)計

按照“面積合理、功能齊全、經(jīng)濟(jì)實(shí)用”的要求，公共租賃住房以滿足中等偏下收入家庭的過渡性住房需求為原則，以套型建筑面積30～45 m2為主力戶型，建設(shè)比例不低于80%，最高不超過60 m2；精心設(shè)計房型，優(yōu)化功能布局，有效利用空間，方便生活起居。

為了適應(yīng)某些家庭因規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，生活水平的提高而對大套型的需求，也需要通過對小戶型住宅進(jìn)行靈活、可變性設(shè)計，使其能夠“生長”，從而獲得小戶型住宅的可持續(xù)發(fā)展。在公租房的房型設(shè)計中，我們也考慮了潛伏設(shè)計，為戶型將來可持續(xù)發(fā)展提供可能。例如輕墻的設(shè)置位置為將來改造提供可能，兩室一廳改造為一室一廳，可在子女獨(dú)立后，為兩口之家提供更為舒適的居家環(huán)境；兩戶合并為一戶，可以為子女結(jié)婚后與老人共同生活提供可能。

為了使公租房的戶型更好的滿足使用者的需求，我們請住宅方面的專家對房型從技術(shù)角度嚴(yán)格把關(guān)，還請符合承租條件的群眾代表結(jié)合自身的使用要求對房型提出了意見，針對上述意見，設(shè)計單位認(rèn)真進(jìn)行了調(diào)整。

4.2 豐富的空間形象

公租房雖是解決低收入群的住房問題，但要求在空間形象、立面效果方面不低于商品房標(biāo)準(zhǔn)。

公共租賃住房建筑風(fēng)格及色彩從城市整體環(huán)境出發(fā)，在建筑高度、建筑色彩等方面進(jìn)行組合變化，既強(qiáng)調(diào)整體性、連續(xù)性、層次性和多樣性，又注重近景、中景、遠(yuǎn)景的豐富協(xié)調(diào)，努力創(chuàng)造豐富多彩的城市空間。第一，建筑高度，要求每個街坊組團(tuán)的建筑高度必須有高低變化，錯落有致；第二，建筑色彩，每個街坊組團(tuán)之間、街坊內(nèi)部的建筑色彩應(yīng)有所變化；第三，建筑頂部，各街坊組團(tuán)之間頂部應(yīng)有多變化，平坡結(jié)合，沿重要景觀帶、主要河流、迎賓路、公園應(yīng)采用坡屋頂形式；第四，單體建筑，外檐色彩應(yīng)有所變化，可按照導(dǎo)則要求的“統(tǒng)一色相、橫向劃分、豎向劃分”三種組合方式進(jìn)行組合?！?/p>

2012-03-06