文/魏雅華

中國樓市：熊市周期會多長

文/魏雅華

中國樓市的十年瘋漲，使中國樓市遠遠地超出了普通老百姓的購買力，使中國老百姓的住房痛苦指數(shù)位居世界之巔。中國樓市的十年瘋漲，透支了中國樓市本世紀第二個十年的上行空間，中國樓市將為本世紀第一個十年的瘋漲付出代價。那么，這個問題便會油然而生——

中國樓市的牛市其實從上個世紀八十代末便已初露端倪?？赡菚r的牛市漲幅雖偏大，但也還在正常區(qū)間。

可新世紀的第一個十年，中國樓市展開了一場建國六十多年以來，前所未有的轟轟烈烈的大牛市。中國的房價翻著跟頭地漲，其勢如錢塘之潮。一線城市的房價，居然有漲了十幾倍的。

我們讓時光倒帶，十年前的公元2001年，北京的平均房價尚在3000～4000元/每平方米之間波動，可2011年夏天，北京的平均房價己上漲到了3萬元/每平方米。

2012年，在三年的嚴厲的一輪又一輪的政府調控重拳之下，我們終于看到了中國樓市的拐點，現(xiàn)在已經沒有人懷疑中國樓市：本世紀最嚴寒的冬天來了。

2012年中國樓市沒有“開門紅”

新年第一周，全國主要的一二線城市樓市成交全線下滑。而同時，京滬深穗等10個典型城市新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，再次創(chuàng)下新高，商品房住宅存銷比更是高達14.4。也就是說，按照目前的銷售速度，要14.4個月才能將當前的庫存消化光。從供求關系來判斷，預計2012年一季度樓市將繼續(xù)深度調整，而要改變這種局面，則有待下半年。

來自中原地產的統(tǒng)計顯示，2012年第一周，上海成交1839套，環(huán)比上上周下降43%；廣州成交1038套，環(huán)比下降37%；深圳成交579套，環(huán)比下降30%。

全國主要的一二線城市中，接近九成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下調的現(xiàn)象。其中北京、上海、廣州、深圳等一線城市全部環(huán)比下滑。18個主要城市中有5個城市的成交量環(huán)比下降超過了50%，下降超過10%的城市更是達到了14個。10個大城市存量上升近四成。

分城市來看，北京、上海、深圳、廣州，四個一線城市新建商品住宅庫存總量比去年同期增長約46%左右。其中，廣州新建商品住宅庫存800萬平方米，同比增長64.53%。

中國江蘇網1月19日訊： 如果開發(fā)商手頭上現(xiàn)有的房源庫存不能得到及時消化，那么接下來錫城樓市庫存量還將再創(chuàng)新高。

昨天，無錫市產監(jiān)處發(fā)布的《四季度錫房指數(shù)報告》顯示，受新一輪調控政策及信貸緊縮等多方面因素影響，2011年無錫市區(qū)房地產買賣共成交53096套，同比下降37.63%，略高于2008年金融危機前的水平。成交的下滑與新增供應的不斷增長之間的巨大落差，已造成錫城商品房剩余可售體量高于周邊同類城市。分析認為，目前市場上的存量商品住宅為57025套，以近三年月均銷量測算，剩余可售商品住宅去化周期已達16個月。也就是可以賣到2013年5月份。

2012年，在三年嚴厲的一輪又一輪的政府調控重拳之下，我們終于看到了中國樓市的拐點，現(xiàn)在已經沒有人懷疑中國樓市：本世紀最嚴寒的冬天來了。不過，我們不必為此憂心如焚，中國樓市將在熊市和牛市的反復錘打中走向成熟。

進入2012年，樓市成交依舊慘淡。根據某機構最新統(tǒng)計，上周(1月9日至15日)監(jiān)測的40個城市中，32個城市樓市周均成交量同比下降，18個城市成交量降幅在50%以上，其中溫州同比降幅高達74.16%。

據中央電視臺經濟頻道的統(tǒng)計，中國一二三線大中城市庫存消化周期，長達10個月到26個月。也就是說，在未來的兩到三年中，中國樓市即便一平方米的新樓不建，供應量也綽綽有余。

這一切都再清楚不過地表明，中國樓市本世紀最嚴寒的冬天來了。

現(xiàn)在，已經沒有人懷疑中國樓市已經進入熊市，我們僅僅要問的是：本輪熊市的周期會有多長？

房地產庫存量激增告訴了我們什么

判斷中國房地產未來走勢最重要的數(shù)據，莫過于房地產庫存量了。道理很簡單：房價取決于市場的供需關系。

2012年1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據顯示，去年12月，全國70個大中城市中，有52個城市的新建商品住房價格環(huán)比下降。房價持平的有16個，僅兩個城市環(huán)比上漲。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據向來變動甚微，可就是這細微的變動，已經能讓我們很清晰地聽到大潮襲來的聲音?；仡檱医y(tǒng)計局多年來發(fā)布的中國樓市的數(shù)據，多年以來都感覺不到這樣的寒意，包括經濟大滑坡的2008年。

中國房地產市場的泡沫正在破裂，而這是幾乎不可能扭轉的趨勢。2011年，國內房價的平均跌幅已接近25%。這不是國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據，是經過從地產中介手上獲得一手資料后分析得出的結論。這是房價下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

2012年將進入房價下跌的第二浪。

從現(xiàn)在算起，對很多地產商而言，未來六個月會過得很困難。而目前正在建設中的房產建筑面積為46億平方米，其中住宅面積占33億平方米。如此龐大的超額庫存量，讓那些一直在喊“房價還會再漲二十年”的經濟學家們都噤若寒蟬。

2012年1月19日，新華社發(fā)文稱，各種數(shù)據顯示，在房地產調控的持續(xù)作用下，全國房價回落的趨勢仍在繼續(xù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，截至去年末，全國商品房待售面積為27194萬平方米，與2010年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%，庫存量處于高位運行狀態(tài)。

商品房庫存量激增40%，這數(shù)字夠嚇人的。我想，隨便哪個房地產商都能知道這個數(shù)字的分量。

來自中國房地產決策咨詢系統(tǒng)和國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，截至2011年12月底，我國10個典型城市，新建商品住宅庫存總量高達5998萬平方米，同比增長約39.22%，環(huán)比上月新增4.05%，庫存量處于高位運行狀態(tài)。

這是全國的概況，我們來看看部分城市商品房庫存量增長情況：

截至2011年12月底，長春市新建商品住宅（已經取得預售許可證的商品住宅）庫存總量高達470多萬平方米。如果按照2011年長春市新建商品房的銷售速度，消化如此巨量的庫存，至少需要22個月。

2011年，廣州一手住宅吸納率(成交量與批準預售量之比)僅為0.81。連續(xù)兩年供過于求，庫存量接近800萬平方米。

據南京樓市房地產網站消息，截至2012年元月20日，南京樓市商品住宅庫存量已高達55198套，消化如此巨量的庫存，至少需要20個月。

日本六年樓市暴漲，十二年樓市暴跌

讓我們來看看日本。我們之所以選擇日本，是因為日本和中國同樣是一個地少人多的國家，而且更甚于中國。日本的人口密度為每平方公里337人，位列全球第30位。而中國的人口密度為每平方公里136人。位列全球第77位。這樣比可以讓那些持中國地少人多論的人心服口服。

重溫日本房地產泡沫破滅的這段歷史，簡直就是一場噩夢。

二十世紀80年代后期，日本經濟擺脫了“石油危機”的影響后，開始快速回升，生產和需求十分旺盛，日本經濟出現(xiàn)了歷史上少有的大繁榮。

這個時期，日本出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本央行為了刺激經濟的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，大量游資熱錢不斷流入股市和房地產市場，出現(xiàn)房地產商、建筑公司甚至一些中小企業(yè)，都利用土地擔保向銀行貸款，再購買土地進行房地產開發(fā)，致使股票和房地產價格暴漲。

日本金融機構認為，有房地產實物抵押的按揭貸款，是一項低風險、且有大利可圖的賺錢買賣，紛紛給房地產公司和建筑公司發(fā)放大額貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴大的惡性循環(huán)。

讀到此處，你是不是有些眼熟耳熟?

據日本國土廳公布的調查統(tǒng)計數(shù)據，東京都的商業(yè)用地1980年的價格指數(shù)為100，1985年為120.1，1988年暴漲到了334.2，在短短的3年間暴漲了近3倍。

從2002到2005年，中國的商業(yè)用地漲幅，大大地超過了日本這一時期的漲幅。可我們的土地管理部門卻說，地價的上漲不會導致房價的上漲，所以，不會危及國家的金融安全，也不會導致房地產泡沫的泛起。

日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。

到1990年，又是兩年過去，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。

就是那句話：上帝欲讓其死亡，必先使其瘋狂。

日本房地產泡沫來勢兇猛，破滅得也同樣兇猛而突然。由于日本經濟的高度開放和高度市場化，加之日元的大幅升值（這一點更像中國的2005、2006年），如蠅逐臭的國際熱錢如潮水般地涌入，使得日本房地產泡沫的漲勢如印度洋的海嘯一般勢不可擋。

盡管日本政府也早早發(fā)覺日本房地產泡沫所潛在的危機，并采取了許多行之有效的對策，這些對策的確不僅推晚了房地產泡沫破滅的時間，還降低了房地產泡沫破滅所帶給日本經濟的傷害。

例如：在日本的稅制中，對于房地產，在取得、保有、買賣三個階段都要課稅。而當前我國的房地產稅收制度還不盡合理，不動產稅還處于論證階段。日本的經驗告訴我們，財政稅收政策對控制房地產投機的作用遠大于金融政策，重稅可以有效抑制房地產投機行為。

恰恰是這些及時而有效的對策，才沒有使日本房地產泡沫演化成泰國式的，并擴大成東南亞經濟危機的全球性的一場大災難。

1991年，歷時6年的日本房地產泡沫從天堂步入地獄，日本股價和房地產價格同時開始暴跌。

據日本國土交通省公布的調查數(shù)據，截至2002年7月1日，日本的土地價格已經連續(xù)11年下跌，東京、大阪和名古屋三大城市的土地價格，已經連續(xù)12年下跌。2003年1月，日本全國平均住宅用地比上年同期下降5.8%，商業(yè)用地下降8%，均連續(xù)12年下跌。

2003年全國土地的平均價格，已經低于泡沫經濟發(fā)生前的1983年。土地價格被一棒打回了原形。

東京部分地區(qū)的商業(yè)和辦公用房及其地價，平均跌去75%，只有房地產業(yè)鼎盛時期的1/4，住宅及其用地的價格也只有1990年的40%。泡沫留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟十多年來一蹶不振，至今未能恢復元氣。

中國房地產泡沫的破滅所導致的金融危機，估計不會像日本爆發(fā)得那樣兇猛而突然。那是因為中國股市長期低迷，至今也仍處在冰點，中國金融經濟巨人有一條腿是瘸的，所以難以走得很快，在很大程度上推晚了金融危機爆發(fā)的時間。

但這并不意味著中國房地產泡沫的破滅所導致的金融危機，對中國經濟的打擊會比日本輕。

房地產價格的暴跌重創(chuàng)了日本金融業(yè)。房地產價格的暴跌導致許多房地產商和建筑公司的投資血本無歸，紛紛倒閉破產。

據統(tǒng)計，在十多年來日本的破產企業(yè)中，房地產商和建筑公司的比例最大。僅2000年，日本包括房地產商在內的建筑行業(yè)，就有6000多家公司破產，占當年全部破產企業(yè)的33.6%。

看看這個現(xiàn)實，估計中國房地產泡沫的破滅，所導致的房地產商和建筑公司的破產數(shù)量絕不會才這么點兒。正處在房地產業(yè)全盛期的中國，現(xiàn)在每年倒閉的房地產企業(yè)都超過了3000家。

除房地產商和建筑公司之外，日本幾乎所有的大企業(yè)都不同程度地介入了房地產行業(yè)，一些涉足房地產業(yè)較深的大企業(yè)因此紛紛倒閉。2002年，日本有28家上市公司倒閉，創(chuàng)戰(zhàn)后上市企業(yè)倒閉的最高記錄，其中有1/3以上都涉足了房地產業(yè)。

中國股市涉足房地產業(yè)的上市公司，多于日本涉足房地產業(yè)的上市公司，其總數(shù)有100多家。如果中國房地產泡沫破滅，中國股市也難逃此劫。

日本6年的房地產泡沫泛起，花了12年來償還這筆賭債，可至今都沒能還清，可謂創(chuàng)深痛劇。

讓我們再來看看日本房地產泡沫的破滅，是如何在禍害著日本的金融業(yè)。

房地產公司在向銀行貸款時，雖然基本上都有房地產實物作擔保，但隨著土地價格的不斷下跌，擔保的價值日益下降，致使日本金融機構的不良債權大幅增長。

從1995年以來，日本全國的金融機構雖然已經利用營業(yè)利潤或者房地產、股票等資產處理了約50萬億日元的壞賬，但不良債權的余額不僅沒有減少，反而越來越多。據日本金融廳發(fā)表的統(tǒng)計數(shù)據，截至2002年3月底，日本全國金融機構的不良債權余額仍有52.4萬億日元，連續(xù)兩年還在增加。

不良債權增加導致金融機構抗風險能力低下。

目前，日本13家大型銀行的平均資本充足率已經降至8%，為國際清算銀行規(guī)定的下限。國際著名的企業(yè)信用評級機構不斷降低日本金融機構的信用等級，導致其在國際金融市場的籌資難度加大，成本提高。另一方面。金融機構為了減少不良債權的發(fā)生，不得不提高貸款門檻，縮小了信貸規(guī)模，使得日本央行放松銀根的政策不能產生效果，許多企業(yè)因得不到生產所需資金被迫破產。

日本大型金融機構曾計劃在2002年度（2002年4月至2003年3月）處理不良債權2.5萬億日元（這個數(shù)字與中國銀行業(yè)所沖銷的不良債權相比，微不足道，尚不到中國銀行業(yè)同一時期沖銷的不良債權1/10）。但隨著日本政府加快不良債權處理政策的實施，金融機構必須處理的壞賬數(shù)額遠遠高于當初的預測。

讀到此處，你便會體諒國家出臺的一系列宏觀調控政策，重拳出擊中國房地產市場，是在避免中國房地產市場重蹈日本房地產泡沫破滅的覆轍，是在懸崖勒馬。

看罷了日本，我們再看中國香港。這個寸土寸金的彈丸之地，房地產也會鬧危機。

香港房價曾經六年下跌了60%

香港的房地產危機爆發(fā)于東南亞經濟風暴的襲擊。

20世紀80年代中期，泰國政府把房地產作為優(yōu)先投資的領域，并陸續(xù)出臺了一系列刺激性政策，由此促生了房地產市場的繁榮。

海灣戰(zhàn)爭結束后，大量開發(fā)商和投機者紛紛涌入了房地產市場，加上銀行信貸政策的放任，促成了房地產泡沫的出現(xiàn)。與此同時，大量外國資本也進入東南亞其他國家及地區(qū)的房地產市場進行投機性活動。

在金融危機爆發(fā)以前的1996年，泰國的房地產業(yè)已處于全面危險的境地，房屋空置率持續(xù)升高，其中辦公樓空置率竟達50%。隨著1997年東南亞金融危機的爆發(fā)，泰國等東南亞國家的房地產泡沫徹底破滅，并直接導致各國及地區(qū)經濟嚴重衰退。

東南亞金融危機還直接導致了中國香港房地產泡沫的破滅。香港的房地產熱最早可以追溯到上世紀70年代。

當時，李嘉誠、包玉剛等商界巨子紛紛投資房地產領域，香港十大房地產公司也先后公開上市，而來自日本、東南亞和澳大利亞等地的資金也蜂擁而入。在各種因素的推動下，香港的房價和地價急劇上升。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價最高的地區(qū)。

1984到1997年，香港房價年均增長超過20%。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現(xiàn)了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。

就在香港的房地產泡沫達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。1998到2004年，香港樓價大幅下跌。據專家計算，從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而在這場泡沫中，香港平均每位業(yè)主損失267萬港元，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

中國樓市本輪熊市的周期會多長

重讀這段歷史，你就會明白，我們?yōu)槭裁丛诜磸偷亍⒉粩嗟馗嬲]，要壓抑房地產泡沫的泛起。房地產泡沫既能把人送進天堂，也能把人送進地獄。而進入天堂的人不會超過5%，可墜入地獄的人是95%吶。

樓市的漲跌就像大海的波濤，有起有伏，有漲有跌，呈正弦波前進，呈螺旋狀上升。中國樓市已上行了二十多年，經歷了二十多年的大牛市。尤其是在進入新世紀后的這十年。

中國樓市的十年瘋漲，使中國樓市遠遠地超出了中國普通老百姓的購買力。使中國老百姓的住房痛苦指數(shù)位居世界之巔。中國樓市的十年瘋漲，透支了中國樓市本世紀第二個十年的上行空間，中國樓市將為本世紀第一個十年的瘋漲支付代價。那么，這個問題便會油然而生：中國樓市本輪熊市的時間周期會多長？

中國樓市本輪熊市的時間周期不會像日本那樣長，因為人民幣不像日元那樣對美元卑躬屈膝，人民幣盡管也在升值，但不像日元升得那么血流成河。所以中國樓市熊市的時間周期不會長到十年八年，但熊上三到五年，或五六年則是完全可能的。跌幅則可能在30～50%。

還有一個理由也能支持上述判斷，那就是中國的城市化進程。在日本，這一進程早在上世紀六七十年代已經結束，而中國大規(guī)模的城市化進程還未開始。而香港則根本不存在這一問題。

中國樓市熊市不會重創(chuàng)中國經濟，而中國樓市的熊市所危及的也僅限于商品房這一塊，而在中國大地上大規(guī)模興建的保障房建設，則能大大地減輕中國樓市熊市對中國經濟的痛苦和重壓。

不必對中國樓市的熊市到來而憂心如焚，中國樓市將會在熊市和牛市的反復錘打中百煉成鋼。

（作者為搜狐財經評論員 陜西電視臺新聞頻道《今日點擊》評論員）

編輯：靳偉華 jinweihua1014@sohu.com