摘 要：房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、房屋產(chǎn)權(quán)辦證的重要環(huán)節(jié)之一，而且房產(chǎn)面積測算與購房者的利益密切相關(guān)，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房價(jià)持續(xù)升高，購房者對它倍加關(guān)切。本文基于筆者多年從事房產(chǎn)測繪的相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，以現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)較多的房產(chǎn)測繪糾紛為切入點(diǎn)，從政策層面探討了房產(chǎn)測繪糾紛產(chǎn)生的原因和進(jìn)行房產(chǎn)測繪體制改革的必要性，全文高屋建瓴，從若干方面探討了房產(chǎn)測繪糾紛產(chǎn)生的原因，是筆者長期對行業(yè)相關(guān)政策清晰解讀的成果，相信對從事改革決策的人員有著重要的參考價(jià)值和借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪 改革背景

中圖分類號：P2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）01（c）-0036-02

近年來，在住房制度改革及其相關(guān)政策的推動下，房地產(chǎn)市場日趨活躍。但是，商品房面積糾紛經(jīng)常發(fā)生，而且呈逐年遞增的趨勢。商品房面積糾紛主要涉及的就是房產(chǎn)測繪（即房屋建筑面積測算）。房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)銷售、房屋產(chǎn)權(quán)辦證的重要環(huán)節(jié)之一，而且房產(chǎn)面積測算與購房者的利益密切相關(guān)，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房價(jià)持續(xù)升高，購房者對它倍加關(guān)切。但房產(chǎn)測繪領(lǐng)域中存在著職能不明、職責(zé)不清、規(guī)范不明等問題導(dǎo)致房產(chǎn)面積中存在著測繪結(jié)果不準(zhǔn)確、測繪成果不透明、服務(wù)質(zhì)量不好的情況。如果這個(gè)環(huán)節(jié)不暢通，將直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度、質(zhì)量和誠信度，嚴(yán)重的還能引起較大的群體上訪和社會反響。隨著政府機(jī)構(gòu)改革和非政府組織的發(fā)展，全國已經(jīng)逐漸開始了房產(chǎn)測繪體制改革，一些城市已進(jìn)入改革深化階段。在此，筆者結(jié)合自己的工作經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)探討房產(chǎn)測繪體制改革的背景。

1 房產(chǎn)面積測繪糾紛的出現(xiàn)

在全國范圍內(nèi)，廣州房地產(chǎn)市場發(fā)展較快、房產(chǎn)測繪改革較早，發(fā)展較規(guī)范且法制也比較健全，走在全國的前列。因此相對來說，出現(xiàn)的問題較少，雖然幾年也出現(xiàn)了幾起房產(chǎn)面積測繪糾紛，但只是個(gè)案，沒出現(xiàn)什么典型案例。

2002年發(fā)生在A市的一個(gè)典型的面積糾紛案例，引起較大的討論和反響，對全國房地產(chǎn)測繪的市場化改革具有典型的示范效應(yīng)和意義。而且A市從該案中吸取了教訓(xùn)，并發(fā)布了一系列的改革措施和文件。

住在A市某花園的業(yè)主發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上登記的層數(shù)與實(shí)際的樓層不符，懷疑分?jǐn)偯娣e算多了。業(yè)主多次要求開發(fā)單位出示房屋面積的實(shí)測報(bào)告、公攤細(xì)則、竣工圖紙等資料，但開發(fā)單位一直未予提供；找到原測繪單位，但A市測繪所也不予提供房屋面積的實(shí)測報(bào)告和測算圖紙等，對業(yè)主的疑問也不予回答。業(yè)主們也找到A市其余測繪單位，但A市其他測繪單位沒有愿意為此重新測量的。業(yè)主們只好自費(fèi)從B市請來一家測繪單位，并對該花園進(jìn)行了全面測量，他們提供的測繪結(jié)果顯示：A市測繪所出具的報(bào)告多了8000余平方米。

隨后在行政干預(yù)下，A市測繪所承認(rèn)，當(dāng)初給某花園提供的測繪數(shù)據(jù)的確有誤，并重新測繪、核對、更正數(shù)據(jù)，并將測繪數(shù)據(jù)與B方面的測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行了對比，就誤差進(jìn)行了說明。他們承認(rèn)，他們把每棟樓頂層四角的復(fù)式小躍層結(jié)構(gòu)標(biāo)注為一個(gè)整層，使該花園房產(chǎn)證注明的面積比復(fù)測多算了2000多平方米。但該花園業(yè)主認(rèn)為按照B方面的測量，樓盤縮水應(yīng)為8000余平方米，而A市測繪所只承認(rèn)了2000多平方米的誤差。

兩者分歧主要在于地下一層設(shè)備房。根據(jù)國家對房屋公攤面積的規(guī)定，地下室的設(shè)備房只有高度超過2.2 m才能算進(jìn)公攤面積。B方面根據(jù)層到層的測量方法認(rèn)定1號樓的層高2.2 m，可以計(jì)入總建筑面積，2號和3號樓的層高不足2.2 m，故未將設(shè)備層計(jì)入總建筑面積；而A方面的報(bào)告認(rèn)為，他們采用中到中的測量方法，三棟樓地下設(shè)備層的層高均達(dá)2.2 m，可以進(jìn)行分?jǐn)偂方面認(rèn)為依據(jù)建設(shè)部頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》解釋細(xì)則，采用層到層的測量方法正確，而A方面采用中到中的測量方法沒有法律依據(jù)。但A市國土資源和房屋管理局表示，A市測繪所重新測定的面積是經(jīng)得住檢查的。首先，它符合國家及A市的有關(guān)規(guī)定；其次，也是符合實(shí)際的，如對樓板厚度進(jìn)行了鉆孔測量以確保精度等。從復(fù)查的結(jié)果來看，測繪部門的確比實(shí)際面積多算了2000多平方米。其開發(fā)單位已在不同場合多次表示，將嚴(yán)格按照復(fù)測結(jié)果及與業(yè)主簽定的合同約定進(jìn)行面積結(jié)算，按照多退少補(bǔ)的原則將誤差面積調(diào)整的房款及時(shí)與業(yè)主結(jié)算，并重新核發(fā)房產(chǎn)證。

2 房產(chǎn)測繪中存在的問題分析

房產(chǎn)測繪中存在的主要問題如圖1所示，具體如以下幾點(diǎn)。

2.1 職能界定不明、職責(zé)定位不清

職能定位不明確，把制定政策、監(jiān)督管理，測繪成果審核利用，產(chǎn)權(quán)登記和測繪業(yè)務(wù)的經(jīng)營職能相混雜，此次機(jī)構(gòu)改革賦予這職能，那次機(jī)構(gòu)改革賦予那職能，缺乏一個(gè)較為系統(tǒng)、規(guī)范、完善的管理機(jī)制，尤其不注重監(jiān)督管理和規(guī)范市場的職能。而且全國各地職能配置的情況也都各不相同。由于職能定位不明確，導(dǎo)致其“全方位”、“基礎(chǔ)性”、“戰(zhàn)略性”的職能遭到削弱。

關(guān)鍵還是對房地產(chǎn)測繪工作的性質(zhì)、職能沒有一個(gè)科學(xué)、統(tǒng)一、正確的認(rèn)識和定位，經(jīng)常被誤認(rèn)為簡單的測繪業(yè)務(wù)，其特有的鮮明的政策性、強(qiáng)制性、統(tǒng)一性、連續(xù)性、可信性及法律效力等往往被忽略，甚至在本系統(tǒng)內(nèi)都還沒有得到統(tǒng)一的認(rèn)識和應(yīng)有的重視。

2.2 行業(yè)多頭管理、機(jī)構(gòu)定位不清

從機(jī)構(gòu)設(shè)置來說，房地產(chǎn)測繪工作的性質(zhì)、職能沒有合理定位。一是多頭管理。每次政府機(jī)構(gòu)改革，建設(shè)部和國家測繪局經(jīng)常爭奪房產(chǎn)測繪的控制權(quán)，建設(shè)部門認(rèn)為房產(chǎn)測繪是產(chǎn)權(quán)登記的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，為產(chǎn)權(quán)登記提供準(zhǔn)確的房產(chǎn)面積，應(yīng)歸建設(shè)部主管；而國家測繪局認(rèn)為房產(chǎn)測繪屬于測繪的一部分，應(yīng)歸測繪局主管。最后協(xié)調(diào)建設(shè)部主管全國的房產(chǎn)測繪管理，負(fù)責(zé)測繪成果的審核、管理和應(yīng)用，并會同國家測繪局管理房產(chǎn)測繪單位的資質(zhì)。二是國家管理房屋面積測算規(guī)范的部門多達(dá)三家（建設(shè)部、國家測繪局、國家技術(shù)監(jiān)督局），各自制定發(fā)布了各自版本的房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范，雖然有效解決了房產(chǎn)面積計(jì)算中的一些具體問題，但由于缺乏統(tǒng)一性和連續(xù)性，往往造成房產(chǎn)測繪人員技術(shù)思路上的混亂。三是房地產(chǎn)測繪管理機(jī)構(gòu)的定位不明確，總是反反復(fù)復(fù)，機(jī)構(gòu)性質(zhì)有時(shí)為行政單位，有時(shí)為事業(yè)單位，規(guī)格一時(shí)直轄，一時(shí)掛靠（歸口）。

行業(yè)的多頭管理，機(jī)構(gòu)定位不明確，最終由于長期缺乏一個(gè)較為系統(tǒng)、規(guī)范、完善的管理機(jī)制，導(dǎo)致你管、我管、他也管道錯(cuò)綜復(fù)雜的交叉管理模式勢必造成權(quán)利交叉、多頭管理、無序開發(fā)的混亂局面，有利可圖蜂擁而上，出現(xiàn)問題互相推委，而下級部門無所適從，最后誰也沒管好的散亂局面。

2.3 行業(yè)保護(hù)、復(fù)核無門

房地產(chǎn)測繪單位普遍存在即是“運(yùn)動員”又是“裁判員”的情況，測繪機(jī)構(gòu)無法為測量失實(shí)承擔(dān)責(zé)任。而且房地產(chǎn)測繪領(lǐng)域存在著嚴(yán)重的行業(yè)保護(hù)主義，因此業(yè)主當(dāng)對房屋產(chǎn)權(quán)面積提出疑問時(shí)，往往投訴無門，無第三方對原測繪成果進(jìn)行復(fù)核和鑒定。因此在原來的測繪體制下，有些測繪中存在測繪結(jié)果不準(zhǔn)確、服務(wù)質(zhì)量不好的情況。

在上述案例的面積糾紛中，消費(fèi)者就是因?yàn)閷市測繪所測算的房屋面積存在嚴(yán)重失實(shí)而進(jìn)行投訴，但是解決和處理糾紛，并且對房屋面積進(jìn)行復(fù)測的仍是這家測繪所，測繪機(jī)構(gòu)既當(dāng)運(yùn)動員又當(dāng)裁判員，根本無法以公平公正的原則來提供測繪服務(wù)。而且當(dāng)業(yè)主尋求委托A市其余房產(chǎn)測繪企業(yè)進(jìn)行復(fù)核，但沒有一家測繪單位愿意為此重新測量的。無奈之下，業(yè)主們只好自費(fèi)從B市請來一家測繪單位，以第三方身份進(jìn)行復(fù)測。

2.4 規(guī)范不明、裁量權(quán)大

上述案例中B方面認(rèn)為依據(jù)建設(shè)部頒布的《建筑面積計(jì)算規(guī)則》解釋細(xì)則，采用層到層的測量方法正確，而A方面采用中到中的測量方法已過時(shí)，不具備法律依據(jù)。層到層的測量方法符合國家及A市的有關(guān)規(guī)定，也是符合實(shí)際的，如對樓板厚度進(jìn)行了鉆孔測量以確保精度。房地產(chǎn)面積測繪糾紛多是全國性普遍存在的問題，其主要原因就是測量規(guī)范不夠明確，主要有如下幾點(diǎn)。

一是國家管理房屋面積測算規(guī)范的部門各自制定發(fā)布了各自版本的房產(chǎn)測量技術(shù)規(guī)范，造成測繪人員技術(shù)思路上的混亂。不同測繪人員的意見不一，最后出現(xiàn)一個(gè)項(xiàng)目可能出現(xiàn)多種測算成果。

二是國際標(biāo)準(zhǔn)的測量規(guī)范原則性較強(qiáng)，而具體性不夠。不少條款沒有具體的解釋，因此對同一條款，各地的理解也不同，甚至不同測算人員的理解也各不相同。

三是測量規(guī)范跟不上新的建筑形式的變化?，F(xiàn)在最新的國標(biāo)規(guī)范是2000年8月頒布的。而隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，涌現(xiàn)了不少新的建筑形式，測量規(guī)范沒有明確界定，比如架空層公共部位是否納入分?jǐn)傔B國家最新的規(guī)范也沒有明確。

2.5 測繪成果不透明

上述案例中，開發(fā)單位、測繪單位和房管部門都不向業(yè)主提供房屋面積的實(shí)測報(bào)告、公攤細(xì)則、竣工圖紙等資料，也不向業(yè)主解釋面積測算的內(nèi)容、方式等。只有等業(yè)主向消費(fèi)者協(xié)會投訴，并在在有關(guān)行政部門的干預(yù)下，測繪單位-A市測繪所也只承認(rèn)存在錯(cuò)誤，還沒有拿出第一次測繪的成果，只是在第二次復(fù)測后，將復(fù)核結(jié)果向全體業(yè)主公示。

在各地的房產(chǎn)測繪市場中，測繪成果經(jīng)房管部門所屬的測繪單位測算后，并經(jīng)房管部門實(shí)質(zhì)性審核后，就直接用于辦理產(chǎn)權(quán)登記，而測繪成果作為內(nèi)部資料由房管部門（審核部門）保存，測繪單位和開發(fā)單位也持有該測繪成果，但這三個(gè)部門都沒有公開。

2.6 公攤測算專業(yè)性強(qiáng)

房產(chǎn)面積糾紛經(jīng)常都是公攤面積出問題。由于套內(nèi)建筑面積較容易測出，而公攤面積測算十分復(fù)雜，涉及到幢、棟、層和功能區(qū)的分?jǐn)?。一份房產(chǎn)測繪面積報(bào)告書涉及面廣，計(jì)算工程龐大，往往有幾十頁，甚至上百頁。業(yè)主若非專業(yè)人士，幾乎看不懂測繪成果，對公攤面積的測算更是一頭霧水，如是否可分?jǐn)?、分?jǐn)偟姆秶?、公攤點(diǎn)具體部位等。唯一了解的就是所購買的房屋面積多大，套內(nèi)建筑面積多大和公攤面積多大。

3 結(jié)語

從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)市場日趨活躍，而與之匹配的房產(chǎn)測繪體制卻存在諸多弊端，致使出現(xiàn)很多糾紛，嚴(yán)重阻礙了和諧社會的進(jìn)程，本文作者結(jié)合多年的工作經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了若干房產(chǎn)測繪體制的弊端，希望可以對一些城市的改革提供參考。

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