譚 峻

（中國(guó)人民大學(xué)房地產(chǎn)信息中心，北京 100872）

日本建筑物區(qū)分所有制度可追溯到1890年，舊民法第40條仿效法國(guó)民法典第664條，對(duì)其作了規(guī)定。1898年制定民法典時(shí)基本沿用原規(guī)定。日本民法典第208條規(guī)定：（1）數(shù)人區(qū)分一棟建筑物而各自擁有一部分時(shí)，該建筑物及其附屬物的共用部分，推定為共有；（2）共有部分的修繕費(fèi)及其他負(fù)擔(dān)，按各自所有部分價(jià)值比例分擔(dān)。盡管法律規(guī)定簡(jiǎn)陋，但當(dāng)時(shí)的日本房屋多為木造平房，區(qū)分所有的房屋很少，只在大城市能夠見(jiàn)到，且基本是縱向分割的建筑物，這類(lèi)房屋的產(chǎn)權(quán)糾紛要比橫向分割、縱橫分割的建筑物少得多。因此，日本民法典第208條在長(zhǎng)達(dá)半個(gè)多世紀(jì)的時(shí)期里功效甚微。

1962年日本試驗(yàn)性推出《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》，1983年又進(jìn)行了大幅修訂并正式施行。趙新華在論及日本民法上的區(qū)分所有權(quán)制度時(shí)認(rèn)為，該制度立法宗旨表現(xiàn)在：第一，以對(duì)個(gè)別區(qū)分所有人權(quán)利行使行為的限制,來(lái)保障全體區(qū)分所有人正當(dāng)權(quán)利的行使；第二，以區(qū)分所有人自治原則，作為調(diào)整各區(qū)分所有人之間關(guān)系的基本原則；第三，以訴訟上的請(qǐng)求權(quán)，作為保障全體區(qū)分所有人共同利益的最后手段[1]。趙佳蓮在論及日本區(qū)分所有建筑物如何確定共有所有權(quán)共用部分的范圍指出，日本現(xiàn)行法采取排除法確定，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或管理規(guī)約的約定，對(duì)區(qū)分所有建筑物的共有部分享有占有、使用和收益權(quán)利[2]。李思倫等在論業(yè)主委員會(huì)的法律地位時(shí)認(rèn)為，日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》不完全承認(rèn)或否認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的主體資格，而是規(guī)定區(qū)分所有權(quán)人超過(guò)一定數(shù)量時(shí)可以決議并登記為法人，區(qū)分所有權(quán)人未達(dá)到一定數(shù)量的為無(wú)權(quán)利能力團(tuán)體[3]。陳華彬認(rèn)為中國(guó)大陸區(qū)分所有建筑物重建可借鑒日本法的經(jīng)驗(yàn)，重建時(shí)對(duì)業(yè)主間的權(quán)益調(diào)整，應(yīng)創(chuàng)設(shè)賣(mài)渡請(qǐng)求權(quán)和買(mǎi)回請(qǐng)求權(quán)兩種制度，對(duì)因重建所涉及的第三人權(quán)益，應(yīng)采納當(dāng)代比較法的共同經(jīng)驗(yàn)[4]。蘇潔在討論日本建筑物區(qū)分所有權(quán)剝奪問(wèn)題時(shí)指出，當(dāng)業(yè)主的某些行為對(duì)建筑物本體有損害、或?qū)ㄖ锏墓芾砗褪褂糜酗@著障礙，而難依其他方法去除時(shí)，其他業(yè)主全體或管理團(tuán)體法人可以基于業(yè)主大會(huì)的決議，以訴訟方式請(qǐng)求拍賣(mài)與該行為有關(guān)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)和基地利用權(quán)，其本質(zhì)是將特定業(yè)主從建筑物區(qū)分所有權(quán)共同體關(guān)系中予以驅(qū)逐[5]。綜上，《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》內(nèi)容全面且適應(yīng)日本社會(huì)，施行效果良好，規(guī)范了住戶(hù)行為，解決了產(chǎn)權(quán)紛爭(zhēng)，凈化了社區(qū)環(huán)境。

隨著中國(guó)大陸住房制度改革全面鋪開(kāi)，城鎮(zhèn)住房基本實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化和商品化，建筑物區(qū)分所有是大多數(shù)城鎮(zhèn)居民必須面對(duì)的問(wèn)題。學(xué)習(xí)和借鑒日本《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》的立法宗旨和精神，研究住宅小區(qū)區(qū)分所有建筑物專(zhuān)有專(zhuān)用與共有專(zhuān)用的產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題、專(zhuān)有共用與共有共用的收益分配等問(wèn)題，可以為出臺(tái)《建筑物區(qū)分所有權(quán)條例》和完善物業(yè)服務(wù)獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策；研究基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的區(qū)分產(chǎn)權(quán)保障體系，以便為出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》奠定基礎(chǔ)。

1 專(zhuān)法立法前情形

1923年9月1日的關(guān)東大地震，死亡近10萬(wàn)人、下落不明4萬(wàn)余人、受傷超過(guò)10萬(wàn)人，房屋倒塌12.8萬(wàn)間，嚴(yán)重受損12.6萬(wàn)間，大火燒毀44.7萬(wàn)間，地震中木造房屋損壞率極高；地震后引發(fā)大火，東京過(guò)火面積約38.3 km2，85%的房屋毀于一旦，橫濱過(guò)火面積約9.53 km2，96%的房屋被夷為平地；地震又引發(fā)海嘯，卷走和沖毀的房屋也達(dá)到了近千間。此次大地震經(jīng)濟(jì)損失300億美元[6]。

震后日本反思磚木結(jié)構(gòu)房屋的防火性差，西方分層建筑在災(zāi)后重建中被不少地方采納，由此產(chǎn)生了以層或以套區(qū)分的區(qū)分所有狀況，并衍生了新的法律問(wèn)題。日本東京市市政調(diào)查會(huì)和建筑學(xué)會(huì)共同建議日本政府制定新的適當(dāng)法律，對(duì)于一棟建筑物不管是何種區(qū)分所有，均應(yīng)承認(rèn)所有權(quán)，且采取單獨(dú)所有權(quán)方式予以登記[7]。

2 1962年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法

區(qū)分所有制度在第二次世界大戰(zhàn)后就受到世界大多數(shù)國(guó)家,特別是戰(zhàn)事國(guó)的重視。日本政府在20世紀(jì)50年代中期認(rèn)識(shí)到城鎮(zhèn)化發(fā)展必將造成土地的集約開(kāi)發(fā)利用，高樓大廈（區(qū)分所有建筑物）將越來(lái)越多，單憑民法典的條文無(wú)法解決區(qū)分所有的紛爭(zhēng)。為此，日本先行嘗試以試驗(yàn)法的方式制定了1962年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法；1963年4月1日該法付諸實(shí)施，同時(shí)《日本民法典》第208條廢止。

2.1 立法特色

1962年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法打破了《日本民法典》原第208條局限，用37個(gè)條文的單行法確立了日本建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，明確規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的的成立要件，專(zhuān)有部分與共用部分的基本屬性及其法律關(guān)系，并首次涉及管理組織和管理人的內(nèi)容[8]。該法的立法特色表現(xiàn)在：

第一，繼承原有法理。關(guān)于建筑物區(qū)分所有的構(gòu)成，該法將專(zhuān)有部分和共用部分一體化，共用部分不用單獨(dú)登記。關(guān)于建筑基地部分，仍然遵循日本立法的一貫思想，土地與建筑物是不同的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于在基地上沒(méi)有權(quán)利的區(qū)分所有權(quán)人，其他區(qū)分所有權(quán)人可以行使區(qū)分所有權(quán)讓與請(qǐng)求權(quán)，要求該區(qū)分所有權(quán)人讓與區(qū)分所有權(quán)。

第二，建筑物管理制度創(chuàng)新。該法的共有關(guān)系基本延用民法共有的規(guī)定（第8條至第15條），同時(shí)創(chuàng)設(shè)了共用部分設(shè)定專(zhuān)有制度（第16條）、管理人（第17條至第22條）、規(guī)約（第23條至第26條）、集會(huì)（第27條至第34條）等不同于傳統(tǒng)民法共有規(guī)定的新管理制度。

第三，明確了區(qū)分所有權(quán)標(biāo)的的要件。該法第1條明確規(guī)定：將一棟建筑物在構(gòu)造上區(qū)分為數(shù)部分，供給獨(dú)立的住宅、店鋪、事務(wù)所、倉(cāng)庫(kù)或其他建筑物用途使用時(shí)，依照本法規(guī)定，對(duì)相應(yīng)部分取得各自的所有權(quán)。

2.2 問(wèn)題思考

1962年建筑物區(qū)分所有權(quán)立法時(shí)，為避免與民法沖突，仍然堅(jiān)持土地與建筑物屬不同不動(dòng)產(chǎn)規(guī)定；關(guān)于共用部分的管理，仍然以民法上分別共有的法理為基礎(chǔ)，基地屬于共有或準(zhǔn)共有。該法所規(guī)定的規(guī)約、集會(huì)等新的管理制度，屬于任意制度，沒(méi)有強(qiáng)制性，是否采用由區(qū)分所有權(quán)人選擇。對(duì)于區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)，立法者將區(qū)分所有權(quán)理解為盡可能自由的、毫無(wú)限制的所有權(quán)，即專(zhuān)有部分的權(quán)利與一般所有權(quán)的內(nèi)容大致相同，而其余的規(guī)約、集會(huì)等管理制度只是一種附加制度。

由于日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，中高層區(qū)分所有式住宅很快成為城鎮(zhèn)居住的主要形態(tài)，1962年的立法并未處理好基地與建筑物間的關(guān)系，這給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來(lái)混亂。大樓住戶(hù)大多數(shù)都不關(guān)心大樓的管理事務(wù)，如何進(jìn)一步使管理制度落實(shí)，讓住戶(hù)間和諧共處也是該法亟待解決的問(wèn)題。

3 1983年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法

3.1 修訂背景

進(jìn)入20世紀(jì)80年代，日本居住型的區(qū)分所有大廈在城鎮(zhèn)遍地開(kāi)花，數(shù)量龐大。另外為推進(jìn)土地立體集約利用，建筑物的規(guī)模日趨大型化，一棟建筑物的建筑面積越來(lái)越大，在城鎮(zhèn)地區(qū)一筆地的建筑容積率都很高。1962年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法難以因應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。1983年日本對(duì)該專(zhuān)法大幅修訂，主要集中在3點(diǎn)：一是基地登記問(wèn)題；二是完善管理制度；三是建筑物重建的規(guī)定。

3.2 修訂主要內(nèi)容

1983年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法共3章70條。該法的核心內(nèi)容為：第一章，建筑物的區(qū)分所有，共計(jì)64條，主要規(guī)定區(qū)分所有建筑物的法律關(guān)系、建筑物管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與管理人選聘、集會(huì)決議的制定與效力、建筑物的維護(hù)與重建等；第二章，社區(qū)，含4條，主要涉及建筑物社區(qū)管理規(guī)約等內(nèi)容；第三章，罰則，含2條[9]。

1983年修法時(shí)建立了專(zhuān)有部分所有權(quán)與基地利用權(quán)一體化制度，從屬于專(zhuān)有部分的基地利用權(quán)，在專(zhuān)有部分中不再特別加以登記。如果基地是由數(shù)人擁有所有權(quán)或者其他的利用權(quán)，除非區(qū)分所有權(quán)人在規(guī)約中有約定，否則專(zhuān)有部分與該專(zhuān)有部分有關(guān)的基地利用權(quán)是不能分離處分的（第22條第1款及第3款）。

以下新規(guī)定應(yīng)對(duì)新的情況：（1）共用部分的變更，必須由區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)3/4以上的“特別多數(shù)決”決定。（2）承認(rèn)大廈管理人的訴訟權(quán)利。（3）規(guī)約的設(shè)定或變更等，需征得區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)均達(dá)3/4以上的“特別多數(shù)決”通過(guò)。（4）集會(huì)的召集及議事程序的規(guī)定，制定保護(hù)少數(shù)區(qū)分所有權(quán)人及讓與程序能順利進(jìn)行的規(guī)定。（5）增加區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人是團(tuán)體成員；如果具備一定的要件，并經(jīng)登記，這個(gè)團(tuán)體可以取得法人資格，屬制度創(chuàng)新。（6）制定義務(wù)違反人制裁措施。（7）增加重建需有區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)均達(dá)4/5以上的“特別多數(shù)決”才能進(jìn)行。（8）關(guān)于承租人及占有人在區(qū)分所有建筑物的權(quán)利與義務(wù)規(guī)定。（9）為確保區(qū)分所有權(quán)人、管理人、團(tuán)體法人之債權(quán)，增加擴(kuò)大其制裁手段規(guī)定；關(guān)于第三人的債權(quán)，也明確了區(qū)分所有權(quán)人在一定范圍內(nèi)有責(zé)任[10]。

1983年的立法，創(chuàng)設(shè)了區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體可以取得法人資格；因?qū)Ｓ胁糠峙c基地利用權(quán)一體化，使不動(dòng)產(chǎn)登記制度趨于完善；此外建立了居住社區(qū)的適用規(guī)定?？梢哉f(shuō)至此日本建筑物區(qū)分所有權(quán)法已基本完備，主體框架一直沿用至今。

4 2003年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法

4.1 修訂背景

在日本大中城市，住宅大廈已經(jīng)成為青年人選擇的主要居住形態(tài)。另一方面，老舊的區(qū)分所有建筑物數(shù)量也十分龐大，依據(jù)日本國(guó)土交通省推算，到2012年年底，屋齡超過(guò)30年的老舊區(qū)分所有建筑物達(dá)到百萬(wàn)套，這些老舊房屋面臨更新重建。從近幾年重建進(jìn)展看，團(tuán)體重建決議往往造成區(qū)分所有權(quán)人間的對(duì)立，很多情況下不得不通過(guò)訴訟程序來(lái)解決。日本的有識(shí)之士希望修訂1983年的建筑物區(qū)分所有權(quán)法來(lái)解決上述問(wèn)題。

4.2 修訂的主要內(nèi)容

4.2.1 共用部分的修訂 這次修訂對(duì)日常大廈維護(hù)，不管工程規(guī)模大小、費(fèi)用多少，只要過(guò)半數(shù)的“普通多數(shù)決”決定就可以實(shí)施了，這對(duì)維持大廈正常功能是十分有益的。

4.2.2 管理人權(quán)限擴(kuò)展 管理人及管理企業(yè)法人可以代理區(qū)分所有權(quán)人，參與有關(guān)訴訟活動(dòng)，并可以成為原告或被告。這次修訂擴(kuò)展了管理人權(quán)限，將因他人侵權(quán)行為與不當(dāng)?shù)美a(chǎn)生的損害賠償請(qǐng)求，均劃歸為管理人可以代行請(qǐng)求的范圍，部分賠償金還可由管理人受領(lǐng)后直接當(dāng)成共用部分的修復(fù)費(fèi)用。

4.2.3 規(guī)約的包容性 這次修訂明確有悖公序良俗的規(guī)約就是無(wú)效。新法施行后，在制定原始規(guī)約或?qū)徱暸f規(guī)約時(shí)，可以參照第30條第3項(xiàng)的規(guī)定判斷規(guī)約的包容性，有失包容性的規(guī)約即可判定無(wú)效。

4.2.4 信息化手段的采用 這次修訂明定規(guī)約及集會(huì)的會(huì)議紀(jì)錄除以書(shū)面形式做成外，也可以電子記錄方式為之；在集會(huì)表決權(quán)的行使方面，當(dāng)?shù)玫絽^(qū)分所有權(quán)人全體同意時(shí)，可以不召開(kāi)集會(huì)而以書(shū)面或電子記錄方法產(chǎn)生決議?，F(xiàn)在計(jì)算機(jī)及信息化技術(shù)已經(jīng)普及，以電子簽名的方式理應(yīng)得到認(rèn)可。

4.2.5 買(mǎi)取請(qǐng)求權(quán)的變革 在區(qū)分所有建筑物遭受大規(guī)模毀壞時(shí)，為了實(shí)施修復(fù)工程，必須要有全體區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)3 / 4以上“特別多數(shù)決”同意，但即使多數(shù)決通過(guò)，該法仍顧及某些區(qū)分所有權(quán)人不愿負(fù)擔(dān)高額的修復(fù)費(fèi)用，賦予未贊成決議者可以要求贊成決議者，以市價(jià)買(mǎi)取自己區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利。1983年的法律將該請(qǐng)求權(quán)何時(shí)及對(duì)誰(shuí)來(lái)行使，完全取決于未贊成決議者的意見(jiàn)。這次修訂時(shí)引入買(mǎi)取指定制度，未贊成決議人只能對(duì)買(mǎi)取指定人行使買(mǎi)取請(qǐng)求；在未指定買(mǎi)取指定人時(shí)，未贊成決議者可以任意選擇贊成決議者行使買(mǎi)取請(qǐng)求權(quán)；為確保贊成決議者間負(fù)擔(dān)公平，受買(mǎi)取請(qǐng)求的贊成決議者對(duì)其他贊成決議者，可以以買(mǎi)取當(dāng)時(shí)區(qū)分所有權(quán)的時(shí)價(jià)，再向其余決議贊成人行使買(mǎi)取請(qǐng)求權(quán)[11]。

4.2.6 重建決議要件更具合理 （1）刪除重建客觀(guān)要件。區(qū)分所有權(quán)人只要在集會(huì)中以區(qū)分所有權(quán)人及表決權(quán)各4 / 5以上“特別多數(shù)決”，就可以通過(guò)拆除原建筑物、建新建筑物的決議，并不需要其他客觀(guān)要件。1983的法律除特別多數(shù)決外，還加上了客觀(guān)要件，主要考慮的是區(qū)分所有權(quán)人個(gè)人的權(quán)利。這次修訂顯然注重了團(tuán)體決議的考量。（2）從寬認(rèn)定重建的同一要件。1983年的法律規(guī)定在依重建決議建新建筑物時(shí)，必須建在現(xiàn)在建筑物同一塊土地上，且該新建筑物與現(xiàn)在的建筑物主要用途必須相同。這次修訂時(shí)，凡現(xiàn)有的建筑物基地、或其一部分土地上均可建造新建筑物；重建后的新建筑物的用途可以與原建筑物不同。（3）強(qiáng)調(diào)重建決議程序的重要性。區(qū)分所有建筑物重建往往耗資巨大，如果集會(huì)決議通過(guò)重建，少數(shù)反對(duì)者也必須要出賣(mài)其區(qū)分所有建筑物。因此本次修訂時(shí)特別強(qiáng)調(diào)了重建決議集會(huì)程序的重要性，集會(huì)召集通知，必須在開(kāi)會(huì)日二個(gè)月前送達(dá)全部區(qū)分所有權(quán)人，通知內(nèi)容必須包括重建議案的概括、重建理由、修繕計(jì)劃等；集會(huì)召集人在開(kāi)會(huì)前一個(gè)月，必須召開(kāi)重建事項(xiàng)說(shuō)明會(huì)[12]等。

5 建筑物區(qū)分所有權(quán)法理

5.1 概述

建筑物所有形態(tài)分3類(lèi)：?jiǎn)为?dú)所有、共同所有和區(qū)分所有。單獨(dú)所有就是獨(dú)有，一人單獨(dú)享有一棟建筑物的所有權(quán)，其所有權(quán)行使及于整個(gè)建筑物；共同所有也稱(chēng)共有，多人共享一棟建筑物的所有權(quán)，每個(gè)共有人行使權(quán)利可及于建筑物全部；區(qū)分所有是指多人區(qū)分一棟建筑物而各享其不重疊的一部分的所有權(quán)。

區(qū)分所有又分3種：橫向區(qū)分、縱向區(qū)分和交叉區(qū)分。區(qū)分所有權(quán)的行使，僅能及于建筑物所區(qū)分的特定專(zhuān)有部分，而不能及于建筑物全部，此點(diǎn)與獨(dú)有同而與共有異；區(qū)分所有的建筑物存在共用部分，該部分一般推定為各區(qū)分所有人共有，各區(qū)分所有人權(quán)利義務(wù)是可以所及的，此點(diǎn)與獨(dú)有異而與共有同。

從建筑物結(jié)構(gòu)看，區(qū)分所有建筑物包括專(zhuān)有部分、共用部分和建筑物坐落的基地3個(gè)部分。從居住環(huán)境或社區(qū)生活看，區(qū)分所有建筑物還包括建筑物的管理與維護(hù)、住戶(hù)間的和諧互動(dòng)關(guān)系。

5.2 專(zhuān)有部分與共用部分

專(zhuān)有部分是物理構(gòu)成區(qū)分所有建筑物的基礎(chǔ)，也是法理構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)的重要標(biāo)的。區(qū)分所有權(quán)支配的客體可以同時(shí)存在多個(gè)所有權(quán)，傳統(tǒng)民法“一物一權(quán)”原則被打破；區(qū)分所有權(quán)的行使方式被改變，權(quán)利人只能行使法律上的處分權(quán)，不能行使事實(shí)上的處分權(quán)，如可以將房屋出賣(mài)給他人，但不能將房屋拆毀。

共用部分是專(zhuān)有部分彼此相結(jié)合的紐帶，沒(méi)有它們，區(qū)分所有權(quán)人就無(wú)法進(jìn)入專(zhuān)有部分。各國(guó)民法都遵循區(qū)分所有建筑物之大門(mén)、樓梯、電梯、走廊、屋頂?shù)韧贫楦鲄^(qū)分所有人共有，由區(qū)分所有人依其目的、性質(zhì)、構(gòu)造而共同使用，同時(shí)對(duì)共有部分的管理也負(fù)有相應(yīng)義務(wù)。

在區(qū)分建筑物產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)關(guān)系中，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，是對(duì)共用部分享有共有權(quán)和共同管理權(quán)的前提與基礎(chǔ)。區(qū)分所有權(quán)人喪失了對(duì)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，也就喪失了對(duì)共用部分的共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。因此，區(qū)分所有建筑物的專(zhuān)有部分與共用部分具有一體性與不可分離性，同時(shí)，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專(zhuān)有部分行使所有權(quán)要受一定限制。

建筑物的一部分要成為所有權(quán)客體而成立區(qū)分所有，從法理上講必須具備實(shí)質(zhì)的獨(dú)立性：一是構(gòu)造上是獨(dú)立空間，二是利用上能獨(dú)立使用；同時(shí)還須具備形式的獨(dú)立性，即區(qū)分所有權(quán)人以區(qū)分所有意思辦理了區(qū)分所有權(quán)登記。

5.3 建筑基地

區(qū)分所有建筑物與基地關(guān)系，世界各國(guó)或地區(qū)主要以基地的共有關(guān)系（共有所有權(quán)）或準(zhǔn)共有（共有地上權(quán)或租賃權(quán)）關(guān)系來(lái)處理。中國(guó)大陸則用土地使用權(quán)制度加以規(guī)范。有學(xué)者認(rèn)為，絕大多數(shù)區(qū)分所有建筑物直接與基地接觸的僅為一樓部分，二樓以上部分是受下層建筑物逐級(jí)支撐未直接與基地地面接觸，因而不存在基地所有權(quán)（或地上權(quán)、租賃權(quán)），各區(qū)分所有人只要各自對(duì)其專(zhuān)有部分的空間部分享有空間權(quán)即可，區(qū)分所有建筑物與基地的關(guān)系，應(yīng)該由空間權(quán)關(guān)系來(lái)規(guī)范[9]。

5.4 建筑管理

建筑物管理，抑或是社區(qū)管理（居住小區(qū)管理），直接影響到百姓居住質(zhì)量和生活品質(zhì)。生活在同一社區(qū)（小區(qū)）、或同一棟建筑物的各區(qū)分所有人，為保障不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，維持共同和諧生活秩序，應(yīng)該建立一套完善的社區(qū)（小區(qū)）或大廈管理制度，規(guī)范各區(qū)分所有權(quán)人、或房屋使用人間的互動(dòng)關(guān)系，分清彼此間的權(quán)益與義務(wù)。管理制度涉及3方面：管理機(jī)構(gòu)、管理規(guī)約和管理方式。

6 結(jié)束語(yǔ)

日本對(duì)建筑物區(qū)分所有專(zhuān)門(mén)立法，雖比歐洲國(guó)家晚了幾十年，但日本選擇了高起點(diǎn)。當(dāng)初的社會(huì)效果雖不佳，但通過(guò)1983年和2003年的兩次修訂，跟上了時(shí)代步伐，同時(shí)也較好解決了日本高度城鎮(zhèn)化、人口集中化帶來(lái)的社區(qū)環(huán)境繁雜及住宅產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)展問(wèn)題。

日本在1962年開(kāi)始制定建筑物區(qū)分所有專(zhuān)法，由于是試驗(yàn)性的立法，仍采行日本民法典的原有理念，加上缺乏對(duì)區(qū)分所有權(quán)性質(zhì)的深入認(rèn)識(shí)，法律的實(shí)施反而造成許多建筑物管理上的紛爭(zhēng)。隨后的20年里，日本法務(wù)省對(duì)1962年的立法缺失時(shí)時(shí)反省，并不斷對(duì)區(qū)分所有權(quán)特性深入研究，1983年的修訂較1962年版做了大幅度修正，條文由37條增加到70條，建筑物區(qū)分所有制度建立起來(lái)。

2003年該法再次修訂，這次修訂不再著眼于整部法律結(jié)構(gòu)性改變，而是應(yīng)對(duì)日本過(guò)去20年來(lái)社會(huì)變化，做若干法條細(xì)節(jié)上的變動(dòng)，如建筑物修繕與維護(hù)限制條件放寬、重建范圍擴(kuò)大等都充分反應(yīng)環(huán)境變遷下的迫切需求。另外建筑物管理制度更加靈活、方便有效，社區(qū)的發(fā)展逐漸成為區(qū)分所有制度的重心。

日本在本世紀(jì)初對(duì)建筑物區(qū)分所有法所做的修訂，反映日本政府對(duì)百姓居住問(wèn)題的重視。中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)或較發(fā)達(dá)地區(qū)人口密度大，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)人口流動(dòng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景與日本有不少相似之處。中國(guó)在1998年全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革后，住房已經(jīng)成為老百姓最主要、也是最重要的私有財(cái)產(chǎn)；而中國(guó)城鎮(zhèn)絕大多數(shù)住房都是多層或高層建筑，其產(chǎn)權(quán)人或住戶(hù)都面臨建筑物區(qū)分所有問(wèn)題。中國(guó)政府應(yīng)該秉承“為人民服務(wù)”宗旨，在《物權(quán)法》實(shí)施后，為應(yīng)對(duì)快速城鎮(zhèn)化帶來(lái)的諸多問(wèn)題和自身法規(guī)的缺失，有必要借鑒日本的做法，針對(duì)中國(guó)的人文社會(huì)環(huán)境，以出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》為契機(jī)，起草中國(guó)的《建筑物區(qū)分所有權(quán)條例》，構(gòu)建較完備的建筑物區(qū)分所有法律制度體系。

（References）:

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［7］ 譚峻.建筑物區(qū)分所有權(quán)與不動(dòng)產(chǎn)登記制度研究［M］.北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2012：147-148.

［8］ 劉得寬.民法諸問(wèn)題與新展望［M］.臺(tái)北：五南圖書(shū)出版有限公司，1995：89-91.

［9］ 溫豐文.建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究［M］.臺(tái)北：三民書(shū)局股份有限公司，1992：187-189.

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［12］ 折田泰宏.區(qū)分所有法修正草案［J］.法學(xué)家（日本），2002，（6）：12-26.