最近，美國(guó)的全國(guó)性電視臺(tái)哥倫比亞廣播公司（CBS）邀請(qǐng)到SOHO中國(guó)的聯(lián)席總裁張欣和萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石，做了一期關(guān)于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫的報(bào)道。王石表示中國(guó)房市存在嚴(yán)重泡沫，非常危險(xiǎn)，甚至是個(gè)災(zāi)難。張欣在采訪中也表示中國(guó)的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點(diǎn)。

兩位總裁還“英雄所見(jiàn)略同”的都把目光放到了美國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)上。據(jù)報(bào)道，張欣家族打算收購(gòu)紐約曼哈頓第五大道通用大廈40%股權(quán)，而萬(wàn)科也剛剛宣布，將與號(hào)稱美國(guó)最大的房地產(chǎn)商鐵獅門(mén)合作開(kāi)發(fā)舊金山黃金地段的富升街201號(hào)項(xiàng)目。雖然是個(gè)公寓項(xiàng)目，但鐵獅門(mén)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)無(wú)疑是萬(wàn)科從這次合作中學(xué)習(xí)的對(duì)象。

這兩筆投資，雖然分布在美國(guó)的東西兩岸，但都是商業(yè)地產(chǎn)最為昂貴的城市：舊金山和紐約曼哈頓。但根據(jù)最近的一份專業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，紐約多數(shù)房地產(chǎn)公司的高管認(rèn)為，曼哈頓商業(yè)地產(chǎn)相比世界其他主要城市的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)估值過(guò)高。而萬(wàn)科的投資，也不可避免地出現(xiàn)“出大頭，拿小頭”的局面，因?yàn)楹芏嗬姝h(huán)節(jié)已經(jīng)被合作方壟斷。這種昂貴地段的投資，有可能意味著較低的資本化率，也即是較低的租金收益，和更高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

如何同時(shí)兼顧投資美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)呢？收購(gòu)“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)也許是一條捷徑。

不少國(guó)內(nèi)的朋友都已經(jīng)了解住宅地產(chǎn)的“法拍屋”，也就是貸款銀行在房主不履行還貸義務(wù)的時(shí)候，將住宅作為抵押品收回，然后通過(guò)法律程序拍賣(mài)的房子，簡(jiǎn)稱“法拍屋”。商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)也可以經(jīng)過(guò)類似的程序，成為“法拍屋”。比如2006年，鐵獅門(mén)與黑巖地產(chǎn)一同以54億美元收購(gòu)的紐約城東河區(qū)110座建筑的11232套公寓，由于失業(yè)率上升、出租率下降、法庭判定租金上漲違法等原因使得運(yùn)營(yíng)收入無(wú)法支付貸款本息，不得不在2010年初選擇違約，這套公寓區(qū)也成為了歷史上最大的“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)，至今仍在尋找買(mǎi)主，據(jù)估計(jì)其價(jià)格已經(jīng)從最高點(diǎn)跌落60%以上，僅有19億美元。

投資“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)，可以帶來(lái)各方面的收益。首先，銀行急于脫手，可能以較低的價(jià)格購(gòu)入，意味著較高的投資回報(bào)率。雖然這些地產(chǎn)不像第五大道上的寫(xiě)字樓那么光鮮亮麗，但是投資看的是回報(bào)率，而不是回頭率。

其次，分散行業(yè)及地域風(fēng)險(xiǎn)。從筆者手上的一份拍賣(mài)名單來(lái)看，將近200個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，包括出租公寓、零售物業(yè)、寫(xiě)字樓、旅館等各種商業(yè)地產(chǎn)，全美50個(gè)州里總共有30多個(gè)州榜上有名，主要分布在德州、福羅里達(dá)州、加州、亞利桑那州等大州或是房地產(chǎn)價(jià)格下滑比較嚴(yán)重的區(qū)域。根據(jù)不同的行業(yè)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況，可以構(gòu)造一個(gè)同等回報(bào)下更低風(fēng)險(xiǎn)的商業(yè)地產(chǎn)投資組合，豈不是遠(yuǎn)勝于把賭注壓在一兩個(gè)物業(yè)上？

商業(yè)地產(chǎn)管理不同于普通的物業(yè)管理，需要對(duì)資本市場(chǎng)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)周期、行業(yè)特性、租客的財(cái)政狀況、人口趨勢(shì)都有精準(zhǔn)的了解，同時(shí)需要對(duì)大量數(shù)據(jù)進(jìn)行分析、建模，對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，才能“運(yùn)籌帷幄之中，決勝千里之外”。投資“法拍屋”商業(yè)地產(chǎn)，更需要和特別服務(wù)商（Special Servicer）建立良好關(guān)系，因?yàn)樗麄冐?fù)責(zé)代表貸款銀行的利益，與業(yè)主進(jìn)行談判，同租客進(jìn)行協(xié)商，在無(wú)法達(dá)成修改貸款條款一致意見(jiàn)的時(shí)候，代表銀行拍賣(mài)物業(yè)。在此過(guò)程中，他們積累了豐富的管理不良資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，在物業(yè)出售之后，也可以為新業(yè)主所留用，繼續(xù)管理這一物業(yè)，直至完全恢復(fù)為良性資產(chǎn)。從管理不良資產(chǎn)中得來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，自然是彌足珍貴，千金難買(mǎi)。