李文

[關(guān)鍵詞]房屋征收；補償；安置協(xié)議

一、概述

國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》已于2011年1月21日公布施行，其明確規(guī)定作為雙方當(dāng)事人的征收人和被征收人的法律地位是平等的。但在實際工作中發(fā)現(xiàn)雙方當(dāng)事人經(jīng)濟(jì)實力和主動性方面還是有一些差異的，相對被征收人來說，房屋征收人作為協(xié)議主體一方是經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)大的政府，是有計劃、有準(zhǔn)備的啟動房屋征收程序的控制方，一旦房屋征收決定發(fā)布，無論與被征收人能否達(dá)成協(xié)議，為了公共利益的需要，會以下達(dá)補償決定的方式將此項活動進(jìn)行下去。在房屋征收過程中，征收人和被征收人雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系要通過《房屋征收補償安置協(xié)議》來確定，通過規(guī)范簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議》給予被征收人經(jīng)濟(jì)補償是更注重于保護(hù)被征收人的合法權(quán)益的有效途徑，因此顯得尤為重要。

二、房屋征收補償安置協(xié)議的性質(zhì)

房屋征收補償安置協(xié)議是民事合同，征收人代表公共利益與被征收人是平等的民事主體，雙方的地位是平等的，雙方的合法權(quán)益都受到法律的平等保護(hù)。按照協(xié)議約定，被征收人對原房屋不再享有所有權(quán)，轉(zhuǎn)化為經(jīng)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素以房地產(chǎn)市場評估價格確定的貨幣補償金或?qū)φ{(diào)換的房屋享有所有權(quán)。征收人對被征收人的補償安置，實質(zhì)上是一種損失賠償?shù)呢敭a(chǎn)關(guān)系。因此，達(dá)成的協(xié)議應(yīng)是一份民事合同。

三、房屋征收補償安置協(xié)議的主要內(nèi)容

1.征收人與被征收人的基本情況。包括：征收人的名稱、法人代表；被征收人的姓名、地址、身份證號等。

2.被征收房屋的具體情況，包括房屋的產(chǎn)權(quán)證號、房屋的坐落地點、面積、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、樓層以及附屬物和附屬設(shè)施等等。

3.被征收房屋的價值。對被征收房屋的價值評估，要根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。

4.補償方式?？梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。由被征收人自主選擇。

5.房屋征收補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失費。搬遷補助費，有線電視、電話、寬帶、空調(diào)等設(shè)施補償費及搬家費等。如私有房屋是商用的，還須支付停產(chǎn)停業(yè)損失費。

6.臨時安置補助費、待安期限。待安期限是指在被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償形式下，征收人向被征收人提供按協(xié)議約定的調(diào)換房屋的時間界限，逾期未能提供調(diào)換房屋的，自逾期之月起增加臨時安置補助費。

7.補償款給付時間、搬遷期限和房屋交接。補償款給付時間是指征收人向被征收人給付房屋征收補償款的期限；搬遷期限是被征收人自行搬遷的時間界限；房屋交接是指征收人和被征收人就被征收房屋及其有關(guān)權(quán)利憑證的交接。

8.違約責(zé)任。即指雙方當(dāng)事人違反房屋征收補償協(xié)議而依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律后果。

四、當(dāng)前房屋征收補償安置協(xié)議簽訂存在的問題

1.現(xiàn)場工作人員對房屋征收政策理解有差距，懵懵懂懂隨意簽訂補償安置協(xié)議。國務(wù)院房屋征收條例剛剛出臺一年左右，各地的配套政策還沒有健全，房屋征收工作目前還處在調(diào)整適應(yīng)期，面臨著制度、體制、機(jī)構(gòu)、人員等方面的調(diào)整，現(xiàn)場工作人員多數(shù)人沒有經(jīng)過業(yè)務(wù)培訓(xùn)和相關(guān)知識培訓(xùn)，因而對房屋征收工作的服務(wù)內(nèi)容、政策、群眾思想工作、處理問題的方法、擺正利弊關(guān)系、怎樣不遺留問題等基本方法掌握得不全、不深、不透，協(xié)議的簽訂很隨意盲目。更有甚者，一些工作人員急于求成，不是耐心細(xì)致地向被征收人解釋政策、做思想工作，幫助群眾解決實際困難，而是方法簡單、作風(fēng)粗暴、態(tài)度蠻橫，群眾十分反感，致使簡單的問題復(fù)雜化，矛盾激化，這就給簽訂房屋征收補償安置協(xié)議工作帶來了困難和麻煩，造成征收工作曠日持久、舉步不前，陰陽合同、涂改協(xié)議、暗箱操作現(xiàn)象時有發(fā)生，以致出現(xiàn)群眾不滿、拒絕配合等問題。

2.被征收人對補償安置的期望值越來越高，不按政策標(biāo)準(zhǔn)恣意簽訂補償安置協(xié)議。隨著房價的高漲和房屋征收工作的推進(jìn)，為追求進(jìn)度，征收人心理動搖，暗地里做出種種違規(guī)操作行為，有的通過各種手段誘騙對方而簽訂協(xié)議，這種協(xié)議的簽訂屬于蠻干，很有可能造成惡性事件。有的友情操作過度而簽訂協(xié)議，這種協(xié)議的簽訂屬于放水，滿足極少數(shù)人的漫天要價，損害先簽約住戶的利益和政府的公信力。協(xié)議一旦簽訂，不管是否規(guī)范先拆再說，使被征收人不容反悔，無法訴訟。被征收人意識到早簽協(xié)議就會承擔(dān)補償價格低的風(fēng)險，紛紛采取觀望的態(tài)度，這種補償標(biāo)準(zhǔn)先緊后松的現(xiàn)象，更加激化了房屋征收矛盾，使得房屋征收工作走進(jìn)惡性循環(huán)的死胡同。

3.個別工作人員與被征收人私下串通弄虛作假，虛構(gòu)信息肆意簽訂補償安置協(xié)議。按照規(guī)定，簽訂協(xié)議時征收人、實施單位、被征收人三方都需簽字確認(rèn)。但實際工作中都是由實施單位工作人員與被征收人協(xié)商簽訂，征收人只負(fù)責(zé)通過審核形式要件進(jìn)行蓋章確認(rèn)。這就為個別工作人員與被征收人聯(lián)手弄虛作假不當(dāng)謀利提供了方便。比如，有的通過雙方當(dāng)事人的“合謀”提供假材料而共享利益，有的利用示范性協(xié)議文本虛構(gòu)被征收人信息制造假協(xié)議騙得補償。

五、簽訂協(xié)議過程中出現(xiàn)問題的處理方法

1.提高房屋征收工作人員的綜合素質(zhì)。對房屋征收工作人員要加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)和思想作風(fēng)建設(shè)，增強(qiáng)法規(guī)意識和群眾觀念，提高宣傳政策、執(zhí)行政策及群眾工作的能力和水平。要堅持以民為本，用換位思考的方法，多給被征收人一份尊重、一份體諒、一份關(guān)心，讓被征收人理解到項目如果不能有序推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展、群眾生活環(huán)境的改善和生活質(zhì)量的提高都會受到影響。切實做到依法征收、和諧征收，嚴(yán)禁采用恐嚇、脅迫及哄騙等手段去和被征收人簽訂補償安置協(xié)議，堅決杜絕非法、違規(guī)、野蠻、刁橫現(xiàn)象的發(fā)生。如果補償標(biāo)準(zhǔn)自始至終都保持一致，不因簽訂協(xié)議的早晚而有所改變的話，那么“釘子戶”問題也會迎刃而解。

2.統(tǒng)一安置標(biāo)準(zhǔn)保持政策一貫性。嚴(yán)格按條例要求在征收現(xiàn)場公開征收調(diào)查情況和補償安置方案及估價報告等內(nèi)容并征求意見，做到統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一管理，并宣傳到位、落實到位，給被征收人充分學(xué)習(xí)理解政策的時間、充分協(xié)商簽訂協(xié)議的時間、充分搬家準(zhǔn)備的時間。貫徹執(zhí)行征收政策，統(tǒng)一政策解釋口徑，妥善處理好有情征收與依法征收的關(guān)系，既要鼓勵被征收人積極搬遷，又要嚴(yán)格執(zhí)行補償安置標(biāo)準(zhǔn)。要建立健全對被征收人的激勵機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行按期搬遷獎勵和特殊群體居民保底安置政策、先搬先選房政策，刺激和調(diào)動征收居民提早簽訂協(xié)議的積極性。

3.規(guī)范程序加大社會監(jiān)督力度。規(guī)范協(xié)議簽訂程序，杜絕征收過程中與侵犯被征收人合法權(quán)益的現(xiàn)象，確保征收工作的公正合理、公開透明，做到以公開求公正，以公正得人心。協(xié)議簽訂后由審計、紀(jì)檢等部門進(jìn)行審核，再公布審核結(jié)果，同時公示出相應(yīng)的救濟(jì)途徑。在房屋征收過程中要堅持公開、公平、公正的原則，建立相應(yīng)的監(jiān)督制約機(jī)制，既要接受相關(guān)部門的監(jiān)督，也要接受被征收人及媒體、輿論的監(jiān)督，依法對被征收人進(jìn)行安置補償，簽訂協(xié)議做到公道廉潔、一視同仁，杜絕一切非法手段索取私利。

4.變革現(xiàn)行的管理和操作模式。為切實做到“陽光征收、公平補償、結(jié)果公開”，應(yīng)啟用計算機(jī)輔助管理國有土地上房屋征收行為，實現(xiàn)征收管理工作的信息化和電子化。通過互聯(lián)網(wǎng)輔助房屋征收管理部門實現(xiàn)征收補償、安置的實時監(jiān)督和動態(tài)管理，提高管理效率。用計算機(jī)管理補償安置協(xié)議，就是由人說了算變成由計算機(jī)說了算，具有文檔電子化、格式統(tǒng)一化、數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化、平臺唯一化、檢索自動化的特點，實質(zhì)上就是“陽光征收”在實際操作上的具體運用，實現(xiàn)征收補償?shù)暮侠硇浴⒐?，有利于加?qiáng)對征收工作的調(diào)度和指導(dǎo)，有利于及時發(fā)現(xiàn)并糾正房屋征收簽協(xié)議過程中的違法違規(guī)行為。利用電子登記模塊的已有信息，自動生成補償安置協(xié)議，可以有效地規(guī)范現(xiàn)場工作人員的房屋征收與補償行為，最大限度地消除被征收人對補償?shù)囊苫蠛筒粷M，對化解征收與補償矛盾糾紛，順利推進(jìn)房屋征收與補償工作將起到十分重要的作用。

（編輯/劉佳）