■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，沈陽 110016）

普及產(chǎn)權交易領域稅收常識（六）
——財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

■ 王澤宇

（沈陽市國家稅務局，沈陽 110016）

1 企業(yè)處置固定資產(chǎn)時，應如何進行會計處理？

根據(jù)《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》（財會〔2006〕3號）第二十三條規(guī)定：“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢固定資產(chǎn)或發(fā)生固定資產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。固定資產(chǎn)的賬面價值是固定資產(chǎn)成本扣減累計折舊和累計減值準備后的金額。

固定資產(chǎn)盤虧造成的損失，應當計入當期損益?！?/p>

2 投資性房地產(chǎn)的定義和范圍是什么？

2.1 根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（財會〔2006〕3號）第二條規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售?！?/p>

第三條規(guī)定：“本準則規(guī)范下列投資性房地產(chǎn)：

（一）已出租的土地使用權。

（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。

（三）已出租的建筑物?！?/p>

2.2 根據(jù)《〈企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)〉應用指南》（財會〔2006〕18號）第一條規(guī)定：“投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權、已出租的建筑物。

（一）已出租的土地使用權和已出租的建筑物，是指以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權和建筑物。其中，用于出租的土地使用權是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權；用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權的建筑物。

（二）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，是指企業(yè)取得的、準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。

（三）某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理，能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)?！?/p>

（四）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其經(jīng)營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)?！?/p>

3 處置投資性房地產(chǎn)時，應如何進行會計處理？

根據(jù)《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》（財會〔2006〕3號）第十七條規(guī)定：“當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產(chǎn)?！?/p>

第十八條規(guī)定：“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。”

4 企業(yè)合并發(fā)生當期的期末，合并方應如何披露信息？

根據(jù)《企業(yè)會計準則第20號——企業(yè)合并》（財會〔2006〕3號）第十八條規(guī)定：“企業(yè)合并發(fā)生當期的期末，合并方應當在附注中披露與同一控制下企業(yè)合并有關的下列信息：

（一）參與合并企業(yè)的基本情況。

（二）屬于同一控制下企業(yè)合并的判斷依據(jù)。

（三）合并日的確定依據(jù)。

（四）以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)以及承擔債務作為合并對價的，所支付對價在合并日的賬面價值；以發(fā)行權益性證券作為合并對價的，合并中發(fā)行權益性證券的數(shù)量及定價原則，以及參與合并各方交換有表決權股份的比例。

（五）被合并方的資產(chǎn)、負債在上一會計期間資產(chǎn)負債表日及合并日的賬面價值；被合并方自合并當期期初至合并日的收入、凈利潤、現(xiàn)金流量等情況。

（六）合并合同或協(xié)議約定將承擔被合并方或有負債的情況。

（七）被合并方采用的會計政策與合并方不一致所作調(diào)整情況的說明。

（八）合并后已處置或準備處置被合并方資產(chǎn)、負債的賬面價值、處置價格

5 以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的，應如何進行會計處理？

（一）債務人的處理：

1.根據(jù)《企業(yè)會計準則第 12 號——債務重組》（財會〔2006〕3號）第五條規(guī)定：“以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值之間的差額，計入當期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與其賬面價值之間的差額，計入當期損益?！?/p>

2.根據(jù)《〈企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組〉應用指南》（財會〔2006〕18號）（財會〔2006〕18號）第三條第一款規(guī)定：“債務人應當將重組債務的賬面價值超過清償債務的現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值、所轉(zhuǎn)股份的公允價值、或者重組后債務賬面價值之間的差額，在滿足《企業(yè)會計準則第 22 號--金融工具確認和計量》所規(guī)定的金融負債終止確認條件時，將其終止確認，計入營業(yè)外收入（債務重組利得）。

非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價值與賬面價值的差額，應當分別不同情況進行處理：

非現(xiàn)金資產(chǎn)為存貨的，應當作為銷售處理，按照《企業(yè)會計準則第 14 號--收入》的規(guī)定，以其公允價值確認收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本。

非現(xiàn)金資產(chǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的，其公允價值和賬面價值的差額，計入營業(yè)外收入或營業(yè)外支出。

非現(xiàn)金資產(chǎn)為長期股權投資的，其公允價值和賬面價值的差額，計入投資損益。

（二）債權人的處理：

1.根據(jù)《企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組》（財會〔2006〕3號）第十條規(guī)定：“以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務的，債權人應當對受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)按其公允價值入賬，重組債權的賬面余額與受讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價值之間的差額，比照《企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組》第九條的規(guī)定處理?！?/p>

2.根據(jù)《〈企業(yè)會計準則第 12 號--債務重組〉應用指南》（財會〔2006〕18號）（財會〔2006〕18號）第三條第二款規(guī)定：“債權人應當將重組債權的賬面余額與受讓資產(chǎn)的公允價值、所轉(zhuǎn)股份的公允價值、或者重組后債權的賬面價值之間的差額，在滿足《企業(yè)會計準則第 22 號--金融工具確認和計量》所規(guī)定的金融資產(chǎn)終止確認條件時，將其終止確認，計入營業(yè)外支出（債務重組損失）等。

重組債權已計提減值準備的，應當先將上述差額沖減已計提的減值準備，沖減后仍有損失的，計入營業(yè)外支出（債務重組損失）；沖減后減值準備仍有余額的，應予轉(zhuǎn)回并抵減當期資產(chǎn)減值損失。

債權人收到存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、長期股權投資等非現(xiàn)金資產(chǎn)的，應當以其公允價值入賬?！薄?/p>