李建華 王國(guó)柱

(中國(guó)人民大學(xué) 法學(xué)院，北京 100872；吉林大學(xué) 法學(xué)院，吉林 長(zhǎng)春 130012)

一、問(wèn)題的提出

中國(guó)大陸地區(qū)的“按揭”一詞來(lái)源于中國(guó)香港地區(qū)，但其使用方式與香港地區(qū)不同，它是指開(kāi)發(fā)商、銀行和購(gòu)房者三方約定，由購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商預(yù)交部分房款，其余房款以銀行貸款的方式支付，購(gòu)房者以所購(gòu)房屋權(quán)益作抵押，開(kāi)發(fā)商提供必要的擔(dān)保。如果購(gòu)房者不能按期償還貸款本息，則按照約定，由銀行處置抵押房屋以償還銀行貸款。①參見(jiàn)楊德明：《商品房按揭法律問(wèn)題辨析》，《亞太經(jīng)濟(jì)》2003年第5期。所謂假按揭，主要是指開(kāi)發(fā)商串通沒(méi)有真實(shí)購(gòu)房意愿的購(gòu)房借貸申請(qǐng)人或者獨(dú)立偽造購(gòu)房借貸申請(qǐng)人，通過(guò)虛假的購(gòu)房交易套取銀行個(gè)人貸款，開(kāi)發(fā)商可能代替購(gòu)房借貸人歸還貸款的行為。②參見(jiàn)陳濤：《“假按揭”法律風(fēng)險(xiǎn)防范》，《中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)》2009年第4期(下)。筆者認(rèn)為，假按揭的“假”是指兩方面的內(nèi)容：其一，購(gòu)房目的虛假。開(kāi)發(fā)商操縱假按揭行為的目的并不是為了使名義購(gòu)房人獲得房屋的所有權(quán)，而是假借購(gòu)房向銀行辦理個(gè)人住房貸款，從而套取銀行資金。其二，名義購(gòu)房人的身份或者材料可能是虛假的。名義購(gòu)房人既有可能是開(kāi)發(fā)商的利害關(guān)系人，也有可能是開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)的購(gòu)房主體，借款人向銀行提供的信息也可能是虛假的。

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投入的開(kāi)發(fā)資金也較多，除了少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金較為充足以外，大多數(shù)中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的自有資金都很有限，因此，防止開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金短缺和資金鏈斷裂就成為中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。相對(duì)于銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的嚴(yán)格條件而言，個(gè)人住房按揭貸款的條件和程序比較簡(jiǎn)單，于是，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)個(gè)人住房貸款的途徑達(dá)到融資的目的，假按揭現(xiàn)象由此出現(xiàn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛假借款人的名義申請(qǐng)個(gè)人住房貸款并將所貸款項(xiàng)用于解決自有資金的不足，或者以虛假借款人的名義申請(qǐng)個(gè)人住房貸款并將所貸款項(xiàng)挪作他用。在實(shí)踐中，虛構(gòu)購(gòu)房者、虛構(gòu)購(gòu)買(mǎi)行為、虛構(gòu)房屋、一房多售、虛增房?jī)r(jià)和購(gòu)房面積等方式是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在假按揭中經(jīng)常采用的做法。

假按揭行為對(duì)相關(guān)當(dāng)事人和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的危害是相當(dāng)明顯的。其一，假按揭會(huì)導(dǎo)致銀行貸款質(zhì)量的下降，影響銀行的經(jīng)營(yíng)。因?yàn)榧侔唇抑械拿x購(gòu)房人往往是虛假的，在貸款不能如期償還時(shí)，銀行無(wú)法正常行使追索權(quán)。開(kāi)發(fā)商在操作假按揭的過(guò)程中，經(jīng)常通過(guò)虛假評(píng)估的方式提高商品房的價(jià)值，即使銀行對(duì)涉案商品房進(jìn)行拍賣，所得價(jià)款也難以完全清償其債權(quán)?？梢哉f(shuō)，銀行在假按揭中是首當(dāng)其沖的受害者。其二，如果在假按揭的過(guò)程中發(fā)生違約，會(huì)給借款人的信用帶來(lái)負(fù)面評(píng)價(jià)，影響其此后的貸款融資行為，并有可能承擔(dān)民事責(zé)任，借款人的個(gè)人信息也可能受到侵害。其三，如果在假按揭中存在著“一房二賣”的情形，將威脅到善意買(mǎi)受人的利益，導(dǎo)致其無(wú)法獲得房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。其四，假按揭會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮，誤導(dǎo)大量社會(huì)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，危害住房金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展，破壞金融秩序。因此，防范和消除假按揭的風(fēng)險(xiǎn)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

對(duì)假按揭的法律風(fēng)險(xiǎn)的防范，應(yīng)當(dāng)首先從源頭入手，加強(qiáng)銀行按揭業(yè)務(wù)管理，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，完善金融監(jiān)管體系，加強(qiáng)金融信用法制建設(shè)。同時(shí)，要完善社會(huì)征信制度建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)公民個(gè)人信息的保護(hù)。本文的關(guān)注點(diǎn)側(cè)重于假按揭行為發(fā)生后的司法處理，尤其關(guān)注相關(guān)當(dāng)事人法律責(zé)任的承擔(dān)和受害方利益的保護(hù)。

二、商品房假按揭中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任

在有些假按揭中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商扮演著重要角色，是假按揭的策劃者、組織者和實(shí)施者。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)聯(lián)系當(dāng)事人、偽造貸款資料、幫助“購(gòu)房人”集中申請(qǐng)按揭貸款。為了應(yīng)對(duì)銀行的審查，開(kāi)發(fā)商往往偽造借款人的身份證明、收入證明、購(gòu)房文件、擔(dān)保文件等，以此騙取銀行貸款。為了使假按揭的事實(shí)不被揭露，開(kāi)發(fā)商以自己的資金為“購(gòu)房人”償還貸款，確保自己對(duì)銀行資金的長(zhǎng)期占有和使用?？梢哉f(shuō)，開(kāi)發(fā)商是“假按揭”的實(shí)際受益者，也是承擔(dān)還款義務(wù)的真實(shí)主體，因此，對(duì)開(kāi)發(fā)商行為的性質(zhì)進(jìn)行判斷是假按揭案件處理中的關(guān)鍵問(wèn)題。

在假按揭中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的身份是商品房買(mǎi)賣合同中的房屋出售人和按揭貸款中的保證人。其中，房屋出售人的身份至關(guān)重要，其行為決定著商品房買(mǎi)賣合同的效力，問(wèn)題的核心也集中在商品房買(mǎi)賣合同效力的判斷上。我國(guó)《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無(wú)效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會(huì)公共利益；(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”就假按揭中商品房買(mǎi)賣合同的訂立而言，盡管該合同具有合法的形式，但名義購(gòu)房人可能是并不存在的虛擬主體；即使名義購(gòu)房人是真實(shí)存在的，由于名義購(gòu)房人多為房地產(chǎn)企業(yè)的員工，其知曉假按揭的真實(shí)情況而仍與開(kāi)發(fā)商訂立購(gòu)房合同。因此，這種合同符合《合同法》第52條第(二)項(xiàng)規(guī)定的“惡意串通損害國(guó)家、集體或者第三人利益”的情形，應(yīng)為無(wú)效合同。此外，該合同也符合《合同法》第52條第(四)項(xiàng)規(guī)定的“損害社會(huì)公共利益”的情形。因?yàn)榧侔唇椰F(xiàn)象的增多會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此，按照《合同法》第52條第(二)項(xiàng)和第(四)項(xiàng)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商和名義購(gòu)房人之間訂立的商品房買(mǎi)賣合同是無(wú)效的。作為假按揭的始作俑者和主導(dǎo)者，開(kāi)發(fā)商需要承擔(dān)法律責(zé)任是毋庸置疑的。由于假按揭涉及的資金往往較大，開(kāi)發(fā)商除了承擔(dān)民事責(zé)任外，還可能承擔(dān)刑事責(zé)任。在轟動(dòng)一時(shí)的“北京森豪公寓騙貸案”中，由鄒慶任法定代表人的華運(yùn)達(dá)公司承建了位于北京市東二環(huán)附近的“森豪公寓”項(xiàng)目。在森豪公寓開(kāi)盤(pán)后不久，華運(yùn)達(dá)公司出現(xiàn)了資金不足的問(wèn)題，為了解決資金難題，鄒慶想到了假按揭。華運(yùn)達(dá)房地產(chǎn)公司以企業(yè)職工、職工家屬以及其他關(guān)系人的名義，與華運(yùn)達(dá)公司簽訂商品房銷售合同，進(jìn)而以這些“購(gòu)房人”的名義向銀行申請(qǐng)按揭貸款。華運(yùn)達(dá)公司先后虛擬了257名假購(gòu)房人，通過(guò)森豪公寓獲得了6.4億元貸款，并被用于其他地產(chǎn)項(xiàng)目上。后來(lái)，因?yàn)橛嘘P(guān)部門(mén)對(duì)銀行進(jìn)行不良資產(chǎn)的審計(jì)，最終案發(fā)。法院認(rèn)定，鄒慶等人共實(shí)施了3起合同詐騙、4起信用證詐騙，數(shù)罪并罰，判處鄒慶無(wú)期徒刑，剝奪政治權(quán)利終身，并沒(méi)收個(gè)人全部財(cái)產(chǎn)。[注]參見(jiàn)呂斌：《北京森豪假按揭大案的主角和配角》，《法人》2009年第6期。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，根據(jù)案件情節(jié)對(duì)其行為加以認(rèn)定，并追究其民事責(zé)任和刑事責(zé)任是假按揭司法處理的重要內(nèi)容。

三、商品房假按揭中善意銀行利益的保護(hù)

假按揭以套取銀行貸款為目的，除了銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商惡意串通的情形外，善意的銀行由于對(duì)假按揭并不知情，就成為假按揭中最大的、最直接的受害者。本文在探討銀行利益保護(hù)時(shí)，都是指善意銀行而言。假按揭會(huì)大量占用銀行的信貸資金，形成不良資產(chǎn)，假按揭問(wèn)題一旦被揭露出來(lái)，銀行將陷入極其被動(dòng)的境地，其法律風(fēng)險(xiǎn)將十分明顯。

假按揭危害銀行利益的根源在于，按揭借款合同的效力瑕疵。在假按揭的借款合同中，借款人由于沒(méi)有實(shí)際獲得借款，僅僅是名義借款人。在借款合同效力受到質(zhì)疑的情況下，銀行就會(huì)陷入進(jìn)退維谷的困境。如果完全由借款人承擔(dān)還款義務(wù)，則與實(shí)質(zhì)正義不符，作為自然人的借款人往往不具備還款能力，特別是在借款人為虛構(gòu)的情況下，要求借款人承擔(dān)還款義務(wù)無(wú)異于天方夜譚。在法律沒(méi)有特殊規(guī)定的情況下，由于開(kāi)發(fā)商并不是名義上的借款合同主體，要求其承擔(dān)還款義務(wù)也有違合同相對(duì)性原則。抵押合同是借款合同的從合同，抵押權(quán)從屬于主債權(quán)而存在，一旦借款合同被確認(rèn)為無(wú)效，作為從合同的抵押合同也歸于無(wú)效，銀行也就喪失了對(duì)借款人所購(gòu)房屋的優(yōu)先受償權(quán)，這對(duì)于銀行利益的保障是極為不利的。此外，如果借款合同被確認(rèn)為無(wú)效，在法律沒(méi)有特殊規(guī)定的情況下，借款合同中約定的關(guān)于開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任的條款也就歸于無(wú)效，銀行就無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

銀行利益能否獲得有效的保護(hù)，對(duì)按揭貸款合同效力的認(rèn)定是關(guān)鍵。在此，有兩點(diǎn)需要明確：其一，關(guān)于抵押貸款合同與商品房買(mǎi)賣合同之間的關(guān)系。抵押貸款合同盡管在合同目的上具有為商品房買(mǎi)賣提供保障的作用，但抵押貸款合同并非商品房買(mǎi)賣合同的從合同，抵押貸款合同與商品房買(mǎi)賣合同是兩種相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系。銀行是抵押貸款合同的主體但并非商品房買(mǎi)賣合同的主體，而開(kāi)發(fā)商是商品房買(mǎi)賣合同的主體但并非抵押貸款合同的主體，兩種合同不是真正意義上的主從合同。其二，銀行善意與否決定著抵押貸款合同的效力。抵押貸款合同的主體包括購(gòu)房人和銀行。就購(gòu)房人而言，假按揭的購(gòu)房人主要包括開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)的主體和開(kāi)發(fā)商的內(nèi)部關(guān)系人。開(kāi)發(fā)商或者通過(guò)虛構(gòu)的購(gòu)房人直接實(shí)現(xiàn)貸款的目的，或者將其真實(shí)意圖告知內(nèi)部關(guān)系人并以內(nèi)部關(guān)系人名義進(jìn)行貸款，無(wú)論如何，購(gòu)房人一方的意思表示都是虛偽的。就提供貸款的銀行而言，其在假按揭中扮演的角色不可一概而論。有些情況下，銀行的信貸部門(mén)與房地產(chǎn)企業(yè)存在著暗箱操作，開(kāi)發(fā)商是在銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人的幫助下完成假按揭的，銀行對(duì)假按揭的情形是完全知情的。如果有證據(jù)表明開(kāi)發(fā)商與銀行之間在假按揭過(guò)程中存在著惡意串通行為，則可以認(rèn)定抵押貸款合同無(wú)效；如果銀行對(duì)假按揭行為不知情，則作為善意相對(duì)人的銀行的利益需要加以保護(hù)。

在司法實(shí)踐中，出于保護(hù)善意銀行的目的，有些法院往往認(rèn)定抵押貸款合同有效，以此保障銀行對(duì)抵押房屋優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但是，將假按揭中的抵押合同直接認(rèn)定為有效的處理方式也是有明顯弊端的：其一，違背合同效力判定的一般規(guī)則。合同的生效要件包括當(dāng)事人具有相應(yīng)的行為能力、意思表示真實(shí)、標(biāo)的合法、符合法律規(guī)定的形式等。在抵押貸款合同中，借款人的意思表示瑕疵是不容忽視的。“按揭購(gòu)房人進(jìn)行抵押貸款的動(dòng)機(jī)為購(gòu)買(mǎi)商品房，并且此動(dòng)機(jī)已經(jīng)外化，銀行對(duì)此有充分的信賴。而在假按揭案件中，購(gòu)房者的動(dòng)機(jī)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商欲套取資金的動(dòng)機(jī)，已經(jīng)外化的動(dòng)機(jī)發(fā)生變化，可能造成銀行信賴?yán)娴膿p失，所以不能完全確認(rèn)抵押貸款合同有效。”[注]江河：《“假按揭”案件之民事法律適用》，《法律適用》2011年第8期。借款人的內(nèi)心真意已經(jīng)具有了非法目的，不能將其歸入動(dòng)機(jī)的范疇，可以認(rèn)為借款人的意思表示是不真實(shí)的。在合同一方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)的情況下，不能認(rèn)定合同有效。其二，認(rèn)定抵押貸款合同有效，并非一定有利于銀行利益的保護(hù)。法院在認(rèn)定抵押貸款合同有效時(shí)，主要是出于保障銀行對(duì)房屋的優(yōu)先受償權(quán)的考慮。如果將借款合同認(rèn)定為有效，則抵押合同也有效，銀行可以就其抵押權(quán)優(yōu)先受償。實(shí)際上，將銀行束縛在有效合同之下，使其必須通過(guò)行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)其債權(quán)，并不能保證銀行的利益不受侵害。在假按揭行為中，開(kāi)發(fā)商為了套取更多資金，往往采取提高房屋價(jià)格，通過(guò)虛假評(píng)估致使商品房評(píng)估價(jià)格虛高等方式使抵押房屋的評(píng)估價(jià)值不合理地高于同類商品房的市場(chǎng)價(jià)值，銀行通過(guò)拍賣等方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)并不一定能保證銀行的利益不受損害。

為了更好地維護(hù)作為善意銀行的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)賦予銀行更多的自主選擇權(quán)。根據(jù)我國(guó)《合同法》第54條關(guān)于可變更、可撤銷合同的規(guī)定，購(gòu)房人一方欠缺購(gòu)買(mǎi)商品房的真實(shí)意圖，其假借購(gòu)房之名套取銀行貸款的目的十分明顯，因此，購(gòu)房人屬于以欺詐手段使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立合同，銀行有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷合同。與此同時(shí)，我國(guó)《合同法》第203條也規(guī)定：“借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或解除合同?！笨梢?jiàn)，法律在處理未按約定用途使用借款的貸款合同效力時(shí)，態(tài)度是謹(jǐn)慎的，并沒(méi)有直接確認(rèn)貸款合同無(wú)效，而是將決定貸款合同效力的權(quán)利賦予了銀行，由銀行自己判斷利益是否受損，是否承認(rèn)貸款合同的效力，是否對(duì)涉案商品房主張抵押權(quán)。銀行根據(jù)其對(duì)商品房?jī)r(jià)值的評(píng)估，決定是否對(duì)該商品房主張抵押權(quán)，這樣就避免了銀行被強(qiáng)制有效的抵押貸款合同所束縛，使銀行具有更主動(dòng)的決定權(quán)。為了明確裁判規(guī)則，建議在司法解釋中賦予作為善意方的銀行自主決定抵押合同效力以及是否行使優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利，具體條文如下：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)虛構(gòu)購(gòu)房主體或者假借他人名義向銀行申請(qǐng)商品房抵押貸款，如果銀行經(jīng)過(guò)審慎審查后無(wú)法知悉上述事實(shí)，銀行有權(quán)決定是否撤銷抵押貸款合同，以及是否行使對(duì)該商品房的優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

四、商品房假按揭中名義購(gòu)房人的地位及法律責(zé)任

在假按揭中，購(gòu)房人存在著兩種情形：其一，購(gòu)房人在假按揭中真實(shí)存在，購(gòu)房人多為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部職工，迫于所在單位的壓力而訂立商品房買(mǎi)賣合同和抵押貸款合同，其所提供的各種身份證明也是真實(shí)的，購(gòu)房人對(duì)假按揭的事實(shí)也是知情的。其二，購(gòu)房人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商虛構(gòu)的，并不真實(shí)存在。開(kāi)發(fā)商通過(guò)偽造身份證明的方式虛構(gòu)購(gòu)房人，或者盜用他人身份證明訂立購(gòu)房合同，向銀行申請(qǐng)貸款，即使被盜用身份證明的人真實(shí)存在，該人也對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為毫不知情，故從假按揭的法律關(guān)系上考察，購(gòu)房人是虛構(gòu)的。

本文在法律關(guān)系主體的意義上所稱的購(gòu)房人，都是指真實(shí)存在的購(gòu)房人，但該購(gòu)房人的存在價(jià)值只是服從和服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因此，筆者稱其為“名義購(gòu)房人”。盡管名義購(gòu)房人受制于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但其也是不容忽視的一方主體。正是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部職工和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系人的配合之下，開(kāi)發(fā)商套取銀行貸款的目的才得以實(shí)現(xiàn)。但是，在考慮名義購(gòu)房人法律責(zé)任承擔(dān)的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分具體情形加以認(rèn)定。大多數(shù)假按揭中的名義購(gòu)房人都是迫于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的壓力或者礙于情面而配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行假按揭，名義購(gòu)房人不以占有和使用按揭貸款為目的，盡管名義購(gòu)房人會(huì)從開(kāi)發(fā)商處獲得一定的報(bào)酬，但數(shù)額往往較小。在假按揭中，商品房買(mǎi)賣合同應(yīng)判定為無(wú)效，其無(wú)效原因主要來(lái)自于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，名義購(gòu)房人的行為或者過(guò)失是相對(duì)次要的，因此，法院不要求名義購(gòu)房人承擔(dān)民事責(zé)任也是合理的。與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相比，名義購(gòu)房人獲得的非法所得數(shù)額很少，沒(méi)有占有銀行資產(chǎn)的主觀故意，也沒(méi)有占有銀行資產(chǎn)的客觀行為，可以不追究名義購(gòu)房人的刑事責(zé)任。但是，如果名義購(gòu)房人存在著配合開(kāi)發(fā)商進(jìn)行假按揭行為的明顯主觀故意，并且與開(kāi)發(fā)商共同套取和占有銀行貸款，則可以根據(jù)其具體情節(jié)和涉案數(shù)額追究其民事責(zé)任或刑事責(zé)任。

五、商品房假按揭中善意買(mǎi)受人利益的保護(hù)

在假按揭中，存在著商品房二重買(mǎi)賣的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商一方面與特定的關(guān)系人串通訂立商品房買(mǎi)賣合同、辦理按揭貸款，進(jìn)而套取銀行貸款，另一方面，開(kāi)發(fā)商又將該商品房出售給第三人，再次取得售房款。這種“一房二賣”的行為不僅導(dǎo)致了善意買(mǎi)受人與名義購(gòu)房人之間的權(quán)利沖突，而且會(huì)導(dǎo)致善意買(mǎi)受人與銀行之間的權(quán)利沖突，而后者具有更強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性。

如前文所述，在假按揭中，開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房人之間的商品房買(mǎi)賣合同無(wú)效。從根本上講，名義購(gòu)房人無(wú)法基于無(wú)效的合同取得房屋的所有權(quán)。關(guān)于名義購(gòu)房人與銀行之間的抵押貸款合同，善意的銀行可以行使撤銷權(quán)。如果銀行行使撤銷權(quán)，則名義購(gòu)房人與銀行之間訂立的抵押貸款合同歸于無(wú)效，銀行不再對(duì)該房屋享有抵押權(quán)；如果銀行不行使撤銷權(quán)，則抵押合同有效，銀行對(duì)該商品房享有抵押權(quán)。在上述不同情形之下，該商品房的善意買(mǎi)受人的權(quán)利會(huì)受到不同的影響。在此分述之：

第一，名義購(gòu)房人與善意買(mǎi)受人之間權(quán)利的沖突。由于開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣合同存在著當(dāng)事人惡意串通損害第三人利益的情形，同時(shí)會(huì)妨礙房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，因此應(yīng)當(dāng)判定為無(wú)效。在這個(gè)意義上，購(gòu)房人不能取得房屋所有權(quán)，名義購(gòu)房人與善意買(mǎi)受人之間并不存在權(quán)利的沖突。但是，實(shí)際情況并非完全如此。在辦理了房屋權(quán)屬登記的情況下，從開(kāi)發(fā)商與善意買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣合同到開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房人之間的商品房買(mǎi)賣合同被確認(rèn)為無(wú)效，再到名義購(gòu)房人的權(quán)屬登記被撤銷，存在著時(shí)間間隔。在這段時(shí)間內(nèi)，名義購(gòu)房人作為登記名義人與善意買(mǎi)受人之間仍然會(huì)存在權(quán)利沖突。在此情形下，為了防止登記名義人擅自處分該房屋，善意買(mǎi)受人可以通過(guò)《物權(quán)法》第19條規(guī)定的異議登記制度保護(hù)自身權(quán)益。[注]參見(jiàn)王利明主編：《民法》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2010年版，第169頁(yè)。善意買(mǎi)受人完全有理由認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)是錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。如果登記名義人同意更正，善意買(mǎi)受人的權(quán)利即獲得保護(hù)；如果登記名義人不同意更正，則善意買(mǎi)受人可以申請(qǐng)異議登記，善意買(mǎi)受人的權(quán)利即可獲得暫時(shí)的保護(hù)。在異議登記期間，善意買(mǎi)受人可以向法院提起訴訟，請(qǐng)求法院確權(quán)。

第二，在銀行對(duì)抵押合同不行使撤銷權(quán)的情況下，銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)對(duì)該商品房享有抵押權(quán)，就該商品房的價(jià)值優(yōu)先受償。這樣，銀行對(duì)該商品房的抵押權(quán)就與善意買(mǎi)受人就該房屋享有的期待權(quán)(登記請(qǐng)求權(quán))相沖突。關(guān)于抵押房屋的出售，我國(guó)《物權(quán)法》第191條進(jìn)行了規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”該條規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)抵押權(quán)人利益的保護(hù)，在處理假按揭中抵押房屋出售問(wèn)題時(shí)具有重要參考價(jià)值。但鑒于假按揭的特殊性，該條規(guī)定并不能完全滿足假按揭中抵押房轉(zhuǎn)讓的需要，需要發(fā)揮司法機(jī)關(guān)的能動(dòng)性。如果銀行的抵押權(quán)有效，銀行也屬善意當(dāng)事人，此時(shí)銀行和善意買(mǎi)受人的利益都有保護(hù)的正當(dāng)性，應(yīng)當(dāng)對(duì)兩者利益進(jìn)行公平地衡量。在司法實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)力求既實(shí)現(xiàn)銀行的抵押權(quán)，又實(shí)現(xiàn)善意買(mǎi)受人對(duì)房屋的所有權(quán)。具體處理規(guī)則如下：開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房人訂立的商品房買(mǎi)賣合同屬于無(wú)效合同，購(gòu)房人盡管已經(jīng)取得房屋登記，但其只是登記名義人，銀行可以善意方取得對(duì)該商品房的抵押權(quán)。在此情況下，銀行就該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)沒(méi)有法律障礙，問(wèn)題在于如何使得善意買(mǎi)受人取得房屋的所有權(quán)。在開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房人訂立的買(mǎi)賣合同無(wú)效的情形下，開(kāi)發(fā)商與名義購(gòu)房人應(yīng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，即將該房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商的名下，然后再基于開(kāi)發(fā)商與善意買(mǎi)受人之間訂立的有效買(mǎi)賣合同，由開(kāi)發(fā)商將該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給善意買(mǎi)受人。需要注意的是，房屋轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商名下并從開(kāi)發(fā)商名下轉(zhuǎn)出，其間沒(méi)有時(shí)間的間隔，只具有法律上所有權(quán)完整變動(dòng)的意義。經(jīng)過(guò)這一番流轉(zhuǎn)，該商品房就轉(zhuǎn)入善意購(gòu)買(mǎi)人名下，銀行的抵押權(quán)同時(shí)得以實(shí)現(xiàn)。因此，只需對(duì)購(gòu)買(mǎi)該商品房的價(jià)金支付方式加以明確，銀行的利益就可以得到保障，這樣就兼顧了銀行和善意受讓人的利益。當(dāng)然，本文設(shè)計(jì)的保護(hù)善意買(mǎi)受人的司法處理規(guī)則并非將善意買(mǎi)受人限制在有效的買(mǎi)賣合同之中。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條的規(guī)定[注]《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條規(guī)定：“出賣人在訂立商品房買(mǎi)賣合同后，未告知買(mǎi)受人而將房屋抵押給第三人或?qū)⒎课葙u與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等五種情形下的欺詐行為，規(guī)定了買(mǎi)房人可以要求解除合同，返還購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)款一倍的賠償責(zé)任?！保欠癯姓J(rèn)開(kāi)發(fā)商與善意買(mǎi)受人之間的商品房買(mǎi)賣合同效力是善意買(mǎi)受人的自主選擇權(quán)。筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在司法解釋中對(duì)假按揭中善意買(mǎi)受人和作為善意方的銀行的利益保護(hù)規(guī)則加以規(guī)定，具體條文設(shè)計(jì)如下：“在假按揭中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將出售給名義購(gòu)房人的商品房又出售給善意買(mǎi)受人，善意買(mǎi)受人有權(quán)取得該商品房的所有權(quán)。如果銀行對(duì)假按揭的情形不知情，承認(rèn)抵押貸款合同有效并主張行使抵押權(quán)，人民法院可以判令涉案商品房轉(zhuǎn)移登記于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下并即時(shí)轉(zhuǎn)移登記于善意買(mǎi)受人名下，銀行就善意買(mǎi)受人所支付的購(gòu)房款優(yōu)先受償?！?/p>