宋立鵬 王顏
樓市整體表現(xiàn)優(yōu)異帶熱公寓
根據(jù)中原地產(chǎn)2012年10月的月報數(shù)據(jù)顯示,濟南在10月成交公寓產(chǎn)品452套,約2.35萬平米,環(huán)比分別上漲了115%和122%,達(dá)到了2012年以來的成交高峰。
實際上,這種公寓市場的火熱現(xiàn)象并不僅僅是曇花一現(xiàn),而是之前市場積累的一次集中釋放。觀察2012年濟南市場公寓成交量月度趨勢就可以發(fā)現(xiàn),雖然這10個月的公寓成交趨勢有升有降,但市場的整體成交走勢還是呈上升狀態(tài)的。而供應(yīng)方面的情況也與此類似。2012年濟南市公寓在售供應(yīng)量月度趨勢顯示,相比一季度,濟南的公寓供應(yīng)狀態(tài)在4月份有一次明顯的躍升,隨后一直保持穩(wěn)定,并在10月份達(dá)到高峰。
均價方面,從1月份以來濟南公寓市場的均價便處于來回波動的狀態(tài)。雖然從1月的15913元/m2到2月的10689元/m2,公寓均價下滑了有3成之多,但其后便一直處于波動上升的狀態(tài)。10月份的均價雖然再次環(huán)比下降,但相較2月到8月的數(shù)據(jù)已經(jīng)上漲了不少。
公寓市場為何會漸漸熱起來?這要歸功于2012年本地商品房市場的整體向好。經(jīng)歷了年初的樓市“冬眠期”,進(jìn)入“金三銀四”之后濟南的商品房市場開始回歸正軌,而在之后的幾個月中,樓市表現(xiàn)也一直維持在一種穩(wěn)步爬升的狀態(tài),直到“金九銀十”迎來一波高潮??梢哉f,從2012年三月份以來,濟南樓市便沒有所謂的“淡季”,商品房市場的狀態(tài)火熱不僅帶紅了住宅市場,也使得公寓市場得以慢慢走出低谷,漸漸熱起來。
投資需求為主暫難趕超住宅
對比前幾年濟南公寓的年供應(yīng)量和成交量可以發(fā)現(xiàn),雖然2012年公寓市場的表現(xiàn)還比不上2008年2009年最為繁榮的階段,但取得的一些成績已經(jīng)表現(xiàn)出了明顯的回溫態(tài)勢。截至2012年10月份,濟南市年內(nèi)新增公寓供應(yīng)面積累計達(dá)到了23.79萬m2,已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過2009年以來的各年同期。成交方面,累計15.52萬m2的成交面積雖然還及不上2009年與2010年的數(shù)據(jù),但已經(jīng)超過了2011年的13.19萬m2。
雖然本地公寓市場在逐漸走出低谷基本上已經(jīng)是一個不爭的事實,但年內(nèi)公寓成交均價的來回波動則證明,這一市場目前的狀態(tài)依然不穩(wěn)定。2012年先后出現(xiàn)了數(shù)次公寓零供應(yīng)和零成交的尷尬情況,這也是為何新增供應(yīng)量已經(jīng)趕超之前,但成交量卻還趕不上2009年2010年同期的原因。
公寓市場難以趕超住宅市場,恐怕還是由于其自身的產(chǎn)品性質(zhì)所決定。根據(jù)樂居記者對濟南市三個公寓代表性項目的實地探訪發(fā)現(xiàn),目前大多數(shù)購房者購買公寓的投資用途還是以投資為主,占到了整個購買群體的7成左右;而真正購買公寓作為居住用途的,還是以一些年輕人為主,比起其他購房群體,他們更愿意嘗試新鮮事物。
濟南公寓市場的漸熱,預(yù)示著一個屬于公寓的新時代可能即將開啟;不過相對于住宅市場來說,這個市場還太小,還需要長久的發(fā)展。所以最為適合的稱呼應(yīng)該是——公寓“小”時代。
未來西部北部可能成為熱土
目前,濟南市場上在售以及待售的公寓項目有30個左右,而這其中位于歷下區(qū)的項目是最多的,差不多占了總數(shù)的4成以上;而在2012年前10個月,歷下區(qū)的公寓成交面積以及成交均價也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他區(qū)域。對于公寓來說,商圈是決定其生命力的最大因素,沒有一個公寓項目可以離開商圈獨自生存。因此相對于住宅來說,區(qū)位對于公寓的影響只大不小。這也就能解釋為何眾多公寓項目會扎堆歷下區(qū)了,畢竟這里是目前濟南最成熟的商圈聚集地
公寓為商用,水電費按商用算,土地使用年限為50年,不可以遷戶口。住宅水電費按民用算,土地使用年限為70年。公寓交納的稅費和土地出讓金都比住宅要高,所以公寓的銷售價格要比住宅稍高。
公寓普遍的特點是位置屬于中心地段,一般以小戶型全裝修出現(xiàn)。居住人群主要以長住的商務(wù)客群為主,看重的是便利的位置和準(zhǔn)酒店式的居住體驗,同時比酒店低的租金。但也有極個別的是大戶型超豪華的產(chǎn)品,但是客群只是層次更高,以家庭一起過來居住的長住商務(wù)客。這類人群通常只是住個一年半載的,所以對于酒店式的享受很在乎,同時對于有無燃?xì)夤?yīng),水電是否平價并不在乎。由于帶有部分的投資屬性,所以小戶型,低總價就是很重要的特點。
從功能上來講,公寓要在保證基本居住功能的基礎(chǔ)上,更講究舒適性,功能的完備性、服務(wù)和結(jié)構(gòu)的合理性。首先,單套公寓的面積要達(dá)到120平方米,這樣它才能在室內(nèi)功能分區(qū)上做得比較好,面積過小,那么舒適性和功能性就大打折扣了。而且,公寓的空間面積也應(yīng)該大,這個空間面積主要體現(xiàn)在層高上,早期的一些住宅,不太強調(diào)層高的問題。公寓的平面面積大了,如果層高不夠的話,容易讓人有種壓抑感,所以公寓一般要求層高在2.8米以上。在配套上,公寓要達(dá)到24小時電梯和24小時熱水的標(biāo)準(zhǔn)。
在建筑質(zhì)量和建筑標(biāo)準(zhǔn)上,公寓基本以板樓為主,通風(fēng)性要好,陽光充足。其他方面公寓和住宅沒有什么本質(zhì)區(qū)別。
普通住宅,一般是以家庭為單位居住,2房3房為主力,品質(zhì)檔次高低不同。居住人群要看中居住環(huán)境、綠化、學(xué)校等配套。由于是長期居住,因此要關(guān)心物業(yè)費、水電費等開支,交通便利也很重要,但是較之商用人群還是有一定容忍度,允許新盤之后再完善相關(guān)的生活配套設(shè)施。
鏈接:濟南規(guī)定居住公寓界定須使用年限為70年
目前,省城樓市,公寓差別很多,比如有的公寓國土使用年限為70年,有的只有50年,有的只有35年。按規(guī)定,目前省城樓市中公寓種類繁多,但不外乎兩大類,一類是居住用地公寓,另一類是商業(yè)金融業(yè)用地公寓。濟南市明確要求,公寓建設(shè)項目報審時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃總平面圖中明確其建筑布局、出入口位置及建設(shè)規(guī)模、比例。單體平面圖上應(yīng)當(dāng)逐套標(biāo)注公寓的具體類別。
規(guī)劃部門在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件時,城鄉(xiāng)建設(shè)部門在辦理建筑工程施工許可證和商品房預(yù)(現(xiàn))售許可證時,均應(yīng)標(biāo)明公寓性質(zhì)為“居住公寓”或“商務(wù)公寓”。開發(fā)企業(yè)在房屋預(yù)(銷)售時,銷售現(xiàn)場應(yīng)公示公寓的國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)(現(xiàn))售許可證等證書。簽訂商品房買賣合同時,房屋用途欄應(yīng)標(biāo)明“居住公寓”或“商務(wù)公寓”。
公寓在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時,房屋登記機構(gòu)應(yīng)按照規(guī)劃部門確定的具體公寓類別,在房屋產(chǎn)權(quán)證上的規(guī)劃用途一欄標(biāo)注。標(biāo)注為居住公寓的房屋就在此次限購范圍之內(nèi),而標(biāo)注為商務(wù)公寓的房屋則不在此次限購范圍內(nèi)。市民可通過公寓的國土使用年限進(jìn)行簡單的判斷,如國土使用年限為70年,一般情況下,該公寓就是居住公寓。