■ 楊麗艷(齊齊哈爾大學(xué)哲法學(xué)院 黑龍江齊齊哈爾 161006)
在界定物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)之前,應(yīng)先明確其概念。筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主簽訂的合同。合同的內(nèi)容主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)管理,業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付服務(wù)費(fèi)用,體現(xiàn)雙方主體權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同的履行,使業(yè)主獲得物業(yè)服務(wù)管理,達(dá)到小區(qū)物業(yè)服務(wù)的增值保值、維護(hù)居住環(huán)境的舒適便利的目的。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則可以以此取得相應(yīng)的報(bào)酬,達(dá)到獲利的目的。理論界一般把物業(yè)服務(wù)的概念分為廣義和狹義兩種。
對(duì)于廣義的物業(yè)服務(wù)合同,理論界一般認(rèn)為其服務(wù)項(xiàng)目除了針對(duì)業(yè)主群體的公共事務(wù)進(jìn)行管理之外,還可以為業(yè)主個(gè)體提供私人事務(wù)的管理服務(wù)。一般來(lái)說(shuō),公共事務(wù)的日常管理,是為了業(yè)主居住環(huán)境的正常運(yùn)行所必須要提供的一種服務(wù)。而業(yè)主個(gè)體私人事務(wù)的服務(wù)則是根據(jù)單個(gè)業(yè)主所提出的一種特約服務(wù),該服務(wù)只針對(duì)單一業(yè)主進(jìn)行。總之,在廣義的物業(yè)服務(wù)合同中只要是業(yè)主提出需求,物業(yè)服務(wù)企業(yè)都可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。對(duì)于公共事務(wù)的日常管理來(lái)說(shuō),物業(yè)服務(wù)合同的雙方主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主代表的業(yè)主委員會(huì)。對(duì)私人事務(wù)的特約服務(wù)來(lái)說(shuō),該物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人只限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)和提出特約服務(wù)需求的個(gè)體業(yè)主。因此,個(gè)體業(yè)主的特約服務(wù)事項(xiàng)一般不包括在由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)簽訂的公共管理事項(xiàng)的物業(yè)服務(wù)合同中,而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和個(gè)體業(yè)主來(lái)單獨(dú)簽訂。當(dāng)然也有一些社區(qū)為了方便業(yè)主生活以及節(jié)約談判成本、降低服務(wù)價(jià)格等,由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一協(xié)商關(guān)于特約服務(wù)的內(nèi)容和價(jià)格。盡管如此,業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)也僅僅是針對(duì)一些特約服務(wù)的條件進(jìn)行協(xié)商,而具體特約服務(wù)的內(nèi)容并不由雙方協(xié)商產(chǎn)生,還需要單個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)其需求的特約服務(wù)達(dá)成協(xié)議,實(shí)質(zhì)而言,該特約服務(wù)協(xié)議與普通的服務(wù)合同沒(méi)有區(qū)別。一般普通服務(wù)合同的主體是經(jīng)營(yíng)者和個(gè)體消費(fèi)者,該合同的性質(zhì)可以是委托合同、保管合同、承攬合同等,并不適用物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。但在實(shí)踐中,人們一般將其混為一體,因?yàn)樘丶s服務(wù)協(xié)議發(fā)生在業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間,所以也認(rèn)為其是物業(yè)服務(wù)合同。
狹義的物業(yè)服務(wù)合同指的僅是業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)公共管理事項(xiàng)而達(dá)成的物業(yè)服務(wù)合同,從嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō),這是一個(gè)真正意義上的物業(yè)服務(wù)合同,因此本文只針對(duì)狹義的物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行研究。
對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性,多數(shù)學(xué)者認(rèn)為屬于委托合同的一種,但筆者認(rèn)為此觀點(diǎn)并不合理,作為一種新型的合同類(lèi)型,物業(yè)服務(wù)的客體是物業(yè)服務(wù),而物業(yè)服務(wù)既包括物業(yè)管理,又包括物業(yè)服務(wù),屬于綜合性的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。其涉及到的范圍比較廣泛,產(chǎn)生的法律關(guān)系也較為復(fù)雜,不同于一般的民事合同。正因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同的客體是一種負(fù)責(zé)的綜合性服務(wù),不同于一般民事合同的客體,因此物業(yè)服務(wù)合同屬于一種獨(dú)立的合同類(lèi)型,不屬于合同法規(guī)定的任何一種合同。
在我國(guó)很多學(xué)者都把物業(yè)服務(wù)合同看作是委托合同的一種,認(rèn)為“物業(yè)服務(wù)合同從民事合同類(lèi)型上來(lái)看屬于委托合同”。筆者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同與委托合同中的有償委托合同雖然有很多相似之處,例如合同雙方主體都在合同中約定一方為他方處理事務(wù),他方負(fù)責(zé)提供費(fèi)用或報(bào)酬,但這兩種合同仍存在明顯的區(qū)別。
第一,合同主體不同。在委托合同中,合同的雙方主體是委托方和受托方,屬于一般民事主體,包括自然人和法人。而在物業(yè)服務(wù)合同中,合同主體雖然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì),但如上所述,它還涉及到了第三方主體,即業(yè)主,所以物業(yè)合同的權(quán)利義務(wù)實(shí)際上涉及到的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主三方。其中業(yè)主委員會(huì)不同于一般的民事主體,既不是自然人,也不具有法人資格,沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)、組織機(jī)構(gòu),因此不能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任,但具有自己的名稱(chēng)和場(chǎng)所。業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主對(duì)外實(shí)施行為,其產(chǎn)生的后果由全體業(yè)主來(lái)承擔(dān)。但在客觀上,它在參加民事活動(dòng)中行使了一定的民事權(quán)利,例如,簽訂物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利、代表業(yè)主全體進(jìn)行訴訟的權(quán)利等,因此業(yè)主委員會(huì)屬于民事主體,但其行為具有一定的限制,因此屬于不完全民事主體,不同于一般合同中的民事主體。
第二,合同的形式不同。合同法中規(guī)定,委托合同可以采用口頭形式、書(shū)面形式等,屬于不要式合同,其合同的成立只要雙方當(dāng)事人意思表示一致就可以是基于委托人對(duì)受托人的信賴(lài)為前提的。而對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同來(lái)說(shuō),其必須采用書(shū)面形式,屬于要式合同。不僅如此,依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照法律規(guī)定的招標(biāo)投標(biāo)方式來(lái)決定的,因此在簽署物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí),都采用一定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本。
第三,合同事項(xiàng)轉(zhuǎn)承不同。在委托合同中,受托人必須親自實(shí)施委托事項(xiàng),除非經(jīng)過(guò)委托人同意,或者有其他不可避免的事務(wù),不能將委托事項(xiàng)轉(zhuǎn)托給他人來(lái)進(jìn)行處理,這是因?yàn)槲泻贤哂幸欢ㄈ松硪栏叫裕腔谖腥藢?duì)受托人的信賴(lài)而訂立的。但在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)服務(wù)合同中一些專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容轉(zhuǎn)托給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行,并不需要經(jīng)過(guò)合同相對(duì)人——業(yè)主委員會(huì)的同意。在物業(yè)服務(wù)合同中,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不將服務(wù)內(nèi)容整體轉(zhuǎn)包,或是各項(xiàng)業(yè)務(wù)分別包給其他公司就可以。
第四,法律后果歸屬不同。在委托合同中,代理人的行為產(chǎn)生的法律后果是由委托人來(lái)承擔(dān)的,代理人在從事委托事務(wù)中取得的一切利益,都?xì)w屬于委托人。而在物業(yè)服務(wù)合同中,合同的權(quán)利、義務(wù)及其責(zé)任,都是按照合同的約定來(lái)進(jìn)行的。由合同雙方當(dāng)事人各自承擔(dān)。
第五,合同解除權(quán)不同。在委托合同中,合同雙方當(dāng)事人都可以隨時(shí)解除合同。但物業(yè)合同的解除,有其嚴(yán)格的法律規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條第三款規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的解除需要過(guò)半數(shù)業(yè)主的同意,過(guò)半數(shù)指的是專(zhuān)有權(quán)面積占有總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主人數(shù)。由此可見(jiàn),物業(yè)服務(wù)合同的解除是相當(dāng)嚴(yán)肅的,與委托合同的任意解除截然不同。
對(duì)于雇傭合同,在我國(guó)合同法中并沒(méi)有明確規(guī)定,但我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第四百八十二條規(guī)定:“稱(chēng)雇傭者,為當(dāng)事人約定,一方于一定或不定之期限內(nèi)為他方服勞務(wù),而由他方給付報(bào)酬之契約”。物業(yè)服務(wù)合同和雇傭合同也具有一定的相似性,二者都是一方向合同另一方提供勞務(wù),但物業(yè)服務(wù)合同與雇傭合同還是具有較明顯的區(qū)別。
第一,合同的主體不同。在雇傭合同中,雇主屬于一般民事主體,可以是自然人也可以是法人,但被雇傭人只能是自然人。被雇傭人用其勞動(dòng)技能或工作經(jīng)驗(yàn)來(lái)滿(mǎn)足雇主的需求。而在物業(yè)服務(wù)合同中,被雇傭人是物業(yè)服務(wù)企業(yè),而前面筆者已經(jīng)介紹了物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能是具有獨(dú)立人格的法人,因此物業(yè)服務(wù)合同中的被雇傭人與雇傭合同中的被雇傭人是不一樣的。
第二,處理事務(wù)的自主權(quán)不同。在雇傭合同中,被雇傭人在實(shí)施勞務(wù)的過(guò)程中,必須完全按照雇傭人的指示進(jìn)行,自己沒(méi)有自主權(quán),不能作出任何決定。而在物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要不違反法律、法規(guī)的規(guī)定以及合同的約定,其具有一定的行為自主權(quán),可以以自己的意愿來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),其他人不能進(jìn)行隨意干涉。
第三,對(duì)勞務(wù)的關(guān)注不同。雇傭合同屬于一種純粹的勞務(wù)性服務(wù)合同,合同雙方主體一般只注重勞動(dòng)本身,合同的最終目的就是勞務(wù)。而在物業(yè)服務(wù)合同中,勞務(wù)僅僅是完成服務(wù)的一種手段,物業(yè)服務(wù)合同的最終目的是如何提供與服務(wù)費(fèi)用相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù),因此二者的勞務(wù)關(guān)注不同。
對(duì)比物業(yè)合同與承攬合同,可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共性。二者都屬于雙務(wù)、有償、諾成性合同。但物業(yè)服務(wù)合同與承攬合同仍然存在著明顯差別。
第一,合同的標(biāo)的不同。在承攬合同中,承攬人通過(guò)付出勞務(wù)為定做人提供相應(yīng)的物品,因此其合同標(biāo)的表現(xiàn)為有形的財(cái)產(chǎn)。而物業(yè)合同的標(biāo)的,是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的一種服務(wù),即勞務(wù)。這是對(duì)住宅小區(qū)的一種綜合性管理服務(wù)。其目的是維持小區(qū)建筑的使用能力,改善小區(qū)的居住環(huán)境和秩序。由此可見(jiàn),物業(yè)服務(wù)合同的目的是保持原有物品的狀態(tài),因此其標(biāo)的是一種無(wú)形財(cái)產(chǎn)。
第二,合同的履行標(biāo)準(zhǔn)不同。從理論上來(lái)將,加工承攬合同屬于完成工作的合同,按照定做人的要求,承攬人完成一定的工作,向定做人交付工作的成果,工作即履行完畢,其目的是為了滿(mǎn)足定做人的要求,因此合同雙方當(dāng)事人只關(guān)注合同最終承諾的實(shí)現(xiàn),并不關(guān)注合同是如何履行的。而在物業(yè)服務(wù)合同中,因其目的是為了保持原有物的良好狀態(tài),所以這種狀態(tài)是一種事務(wù)性的,并不能表現(xiàn)為一種特定的產(chǎn)品。因此對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同的衡量標(biāo)準(zhǔn)在很大程度上取決于合同的約定和業(yè)主的滿(mǎn)意程度,具有一定的主觀因素。
在學(xué)術(shù)界,有一些學(xué)者認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同不屬于現(xiàn)行立法中規(guī)定的任意一種有名合同,又不是一般的無(wú)名合同。因此應(yīng)當(dāng)是一種類(lèi)型結(jié)合合同,屬于混合合同的一種。物業(yè)合同具有委托合同、加工承攬合同、勞務(wù)合同三種合同的特征。業(yè)主將小區(qū)的綜合事務(wù)管理交與物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理,體現(xiàn)了委托合同的性質(zhì),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)又可以將物業(yè)管理中的專(zhuān)業(yè)事務(wù)轉(zhuǎn)包給專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司來(lái)處理,體現(xiàn)了加工承攬合同的性質(zhì)。而物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的又是一種勞務(wù),因此又具有了一般勞務(wù)合同的性質(zhì)。但是混合合同的一個(gè)本質(zhì)特征是體現(xiàn)在合同中互不相同的數(shù)個(gè)履行行為之間,并且具有內(nèi)在的聯(lián)系,從物業(yè)服務(wù)合同中來(lái)看物業(yè)服務(wù)企業(yè)所實(shí)施的數(shù)個(gè)履行行為都是為了實(shí)現(xiàn)合同的目的而進(jìn)行的,該行為具有綜合性和連續(xù)性的特征,其中的任何一項(xiàng)單一的法律行為都不能構(gòu)成整體的物業(yè)服務(wù)合同。雖然混合性合同的觀點(diǎn)具有一定的合理性,但該觀點(diǎn)存在一個(gè)重要的問(wèn)題,即所謂的混合合同也是一種無(wú)名合同,但是物業(yè)服務(wù)合同有其明確的法律原則,以合同法總則的適用為基礎(chǔ),以相應(yīng)的行政法律規(guī)范為指導(dǎo),依據(jù)民法的基本原則所產(chǎn)生的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系,因此物業(yè)服務(wù)合同并不是混合合同。
通過(guò)對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)的認(rèn)定,筆者分析了物業(yè)服務(wù)合同與相關(guān)合同之間的區(qū)別。物業(yè)服務(wù)合同是特定主體之間所簽訂的為業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體進(jìn)行物業(yè)管理事務(wù)的處理的合同,該合同的內(nèi)容具有綜合性的特征。物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容既有對(duì)全體業(yè)主的公共事務(wù)的專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)管理,也包括物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù),還包括對(duì)物業(yè)管理事務(wù)的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同是產(chǎn)生于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的基礎(chǔ)上的,融合了許多行政法要素的債券合同。
作為一種新型的服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)合同成為實(shí)踐中使用較廣泛的合同之一,隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,直接影響到居民的生活,但由于我國(guó)立法制度的空白和理論上的分歧,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)很統(tǒng)一,因此而產(chǎn)生的法律糾紛也較繁多。所以,要解決物業(yè)服務(wù)合同的法律適用問(wèn)題,立法應(yīng)當(dāng)考慮將這種新型的獨(dú)立性合同納入法律規(guī)范內(nèi),修訂合同法或制定民法典將其有名化,符合司法理性的需求,提高司法機(jī)關(guān)的辦案效率和辦案質(zhì)量。
1.陳華彬.建筑物區(qū)分所有權(quán)研究[M].法律出版社,2007
2.曾祥生.物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)辨析—兼談無(wú)名合同有名化問(wèn)題[J].南昌大學(xué)學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),2007(4)
3.武順華,謝慶彬.論物業(yè)服務(wù)合同的特殊性[J].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報(bào),2007(1)
4.李茂.物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題研究.太原師范學(xué)院學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版),2007,6(6)
5.程磊.前期物業(yè)服務(wù)期滿(mǎn)后續(xù)行為的法律性質(zhì).現(xiàn)代物業(yè),2009(11)
6.胡紅林.物業(yè)服務(wù)合同法律問(wèn)題研究.法制與社會(huì),2009(3)