“新型城鎮(zhèn)化”對房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)而言，無疑是重磅利好，但需要注意的是，新一屆政府反復(fù)強調(diào)“新型城鎮(zhèn)化”。如何理解好“新型”2字的含義、把握好政策導(dǎo)向，這對房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展顯得尤為重要?！靶滦统擎?zhèn)化”之新，在于“以人為本”，其核心是實現(xiàn)人口的城鎮(zhèn)化，其本質(zhì)是由偏重城市物質(zhì)形態(tài)的擴張?zhí)嵘?，向滿足人的需求、促進人的全面發(fā)展轉(zhuǎn)變；由偏重數(shù)量規(guī)模增加，向更加注重質(zhì)量內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變；由偏重經(jīng)濟發(fā)展，向更加注重經(jīng)濟、社會協(xié)調(diào)發(fā)展轉(zhuǎn)變；由偏重城市發(fā)展，向更加注重城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的轉(zhuǎn)變。

據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到世界平均水平。但是，不少地方對城鎮(zhèn)化的認識仍然停留在大拆大建上，不僅已有的中心城市規(guī)模迅速擴大，各地中等城市也爭相提出“建設(shè)國際化大都市”的口號，似乎現(xiàn)代化城市的主要標(biāo)志就是一個“大”字。在這些片面認識的作用下，一些地方的城鎮(zhèn)化脫離實際，出現(xiàn)了盲目、愚昧的貪大求洋，反而造成發(fā)展不協(xié)調(diào)、管理服務(wù)不配套的惡果。如此往復(fù)，生活質(zhì)量難保障、社會關(guān)系難協(xié)調(diào)，矛盾越積越多，只會離城鎮(zhèn)化的初衷越來越遠。

“新型城鎮(zhèn)化”既是拉動內(nèi)需的潛力所在，更是人們對未來生活的美好憧憬。城鎮(zhèn)化不應(yīng)是滿目“水泥森林”、沉沉霧霾，也不應(yīng)是住不起房、就不了業(yè)、上不起學(xué)、看不了病，而應(yīng)是城市無論大小，發(fā)展各具特色；生活無論何地，同樣方便舒適。摒棄貪大求洋的畸形城鎮(zhèn)化思想，全力滿足人們的幸福感，才能真做好城鎮(zhèn)化這篇大文章。

住建部政策研究中心主任秦虹認為，李克強總理提出城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，但人在城鎮(zhèn)里得有地方住，有住房的需求。人在城市里要工作，要有地方上班，要有工廠廠房，要提供商鋪和寫字樓。因此，人的城鎮(zhèn)化并不意味著跟房地產(chǎn)業(yè)沒有任何關(guān)系。在秦虹眼里，房地產(chǎn)業(yè)是城市運行中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，提供城市居民基本的生活資料與生產(chǎn)資料。她說：“無論是否承認，房地產(chǎn)業(yè)在中國都是國民經(jīng)濟的支柱，是中國經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)，我們要始終認真對待。”

財政部數(shù)據(jù)顯示，今年上半年營業(yè)稅同比增長12.9%，主要是前幾個月房地產(chǎn)市場成交額大幅增加，從而帶動了房地產(chǎn)營業(yè)稅的相應(yīng)增長。從其他稅種情況來看，受房地產(chǎn)市場成交額大幅增加帶動，契稅1946億元人民幣，同比增長39.8%；土地增值稅1768億元人民幣，同比增長28.1%。此外，部分地區(qū)的房地產(chǎn)相關(guān)稅收占增量超過80%，而稅收只是地方財源的一部分。值得關(guān)注的是2013年前6個月，全國政府性基金收入21061億元人民幣，比去年同期增加5870億元人民幣，增長38.6%，而地方政府性基金收入同比增長41.9%。在這項統(tǒng)計中，占比最大的便是土地出讓收入，其中國有土地使用權(quán)出讓收入16722億元人民幣，同比增加5292億元人民幣，增長率高達46.3%。經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的依賴局面，無法在短時間內(nèi)改變，經(jīng)濟學(xué)家、美國匹茲堡大學(xué)經(jīng)濟學(xué)博士徐滇慶認為，發(fā)展房地產(chǎn)和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整之間并不矛盾。但是，僅靠衣、食、行等來拉動經(jīng)濟是無力的，消費結(jié)構(gòu)升級一定需要一個物質(zhì)基礎(chǔ)，這個物質(zhì)基礎(chǔ)就是由改善住房條件來提供，由越來越多來城里居住的人口提供。住房是最大的內(nèi)需，離開了這條，中國經(jīng)濟發(fā)展將沒有動力、沒有消費，更絲毫沒有擴大內(nèi)需的指向。

首創(chuàng)置業(yè)等知名企業(yè)，已經(jīng)先行一步尋找城鎮(zhèn)化發(fā)展下的機遇。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光認為，房地產(chǎn)業(yè)是為做建筑形態(tài)而生，因此城鎮(zhèn)化離不開房地產(chǎn)企業(yè)。當(dāng)然“新型城鎮(zhèn)化”也涉及到地產(chǎn)商下一步的布局，他說：“城鎮(zhèn)化很容易讓企業(yè)發(fā)現(xiàn)價值洼地，但要慎重考慮清楚，究竟更適合在大中城市發(fā)展，還是去主攻二、三線城市。”

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長兼總裁張力則更傾向于去一、二線城市淘金。他認為從客觀上來講，很多人、特別是富人，都希望向一、二線大城市遷移，因為一、二線城市的工作條件、教育和醫(yī)療條件都更好。相比而言，三、四線城市的發(fā)展前景不佳，購買力依舊較弱。

然而，無論外部環(huán)境怎樣變化，無論怎樣做機會選擇，房地產(chǎn)業(yè)都必須面對自身企業(yè)的經(jīng)營問題和商業(yè)模式。嘉凱城集團黨委副書記楊益華談到，如果堅守依靠土地升值的開發(fā)模式，只可能等來死路一條，盈利模式必須要隨大環(huán)境的變化而變化，絕不可抱著謹(jǐn)慎心理墨守常規(guī)。當(dāng)然，最核心的問題是如何控制風(fēng)險，因為全盤可掌控的企業(yè)，能夠穩(wěn)妥、踏實，從而走得更遠。

高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍說：“以產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟為基礎(chǔ)的城鎮(zhèn)化建設(shè)，將為經(jīng)濟增長的高質(zhì)量及可持續(xù)性提供保障。在改變經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局的同時，城鎮(zhèn)化還將為房地產(chǎn)市場帶來新的發(fā)展方向和增長潛力，甚至將改變房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則與格局?！?高緯環(huán)球的掌門人預(yù)計，中國政府將通過一系列的體制改革、科學(xué)規(guī)劃，來改變傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化中過度依賴土地財政、單憑投資拉動經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，穩(wěn)步推進以產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟為基礎(chǔ)的“新型城鎮(zhèn)化”。