林偉國

摘 要：文章分析了我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資的現(xiàn)狀，并針對現(xiàn)狀中存在的一些困境，探究了解決這些困境的創(chuàng)新途徑。

關鍵詞：房地產(chǎn)；銀行融資困境；創(chuàng)新途徑

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）23-0029-02

當前，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)以銀行貸款為主要融資形式，也是其最適合的融資形式。但是，該形式也具有顯著的缺點，比如，易受銀行信貸政策及國家經(jīng)濟制度的影響，假如經(jīng)濟政策緊縮，將造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟鏈不能很好運轉(zhuǎn)，甚至使整個房地產(chǎn)企業(yè)壓力過大而破產(chǎn)。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有較大風險，極易被銀行機構(gòu)作為重點的貸款審查目標，一旦經(jīng)營中出現(xiàn)風險因素，就很難再向銀行貸款。

1 房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資困境

雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)有很多融資途徑，但是借助股票上市等融資形式，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務指標及規(guī)模要求很高，很多房地產(chǎn)企業(yè)達不到要求，尤其是一些中小企業(yè)。因此，我國中小型房地產(chǎn)的主要依靠銀行貸款獲得運營資金，比如個人按揭及銀行信貸等。這種情況下，就使中小型房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道過于單一，在實際運營中遇到一些困境，具體分析如下。

1.1 銀行貸款縮水嚴重

在商業(yè)性銀行的信貸一直是我國房地產(chǎn)企業(yè)外部融資的主要渠道，據(jù)有關調(diào)查顯示，2012年我國房地產(chǎn)企業(yè)的社會融資總金額將近16萬億元，其中約9萬億元來源于商業(yè)性銀行，大概占據(jù)總?cè)谫Y額度的55%。房地產(chǎn)企業(yè)是一個資金高度集中的行業(yè)，對銀行的依賴性過大，據(jù)粗略估算直接融資占企業(yè)融資總值的60%左右。依照國際標準，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款不應超過總投資的40%，這就表明我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源過度依賴銀行。但是，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了有史以來最嚴格的政策調(diào)控，導致個人買房貸款與房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的貸款比例在整個運營資金中嚴重降低，比如，2010年年貸款比例為30%；2011年僅占25%。與之相對應的是，房地產(chǎn)開發(fā)所需要的人工與材料都不斷漲價，使其運營資本需求隨之大幅升高。房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款資金用于開發(fā)活動的土地購買、房產(chǎn)的開發(fā)及銷售等整個運營過程。一旦貸款資金出現(xiàn)波動的話，其整個經(jīng)營活動就會出現(xiàn)很大的風險，與之相對應的銀行貸款也會出現(xiàn)很多安全隱患，最終威脅到國家的金融資金安全。在當前強有力的宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策下，商業(yè)銀行針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度也日漸收緊。對很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在申請貸款時所遇到的難題日漸增多，過高的申請資格將很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)都擋在了銀行門外。

1.2 利息過高

近年來，中國人民銀行接連不斷地調(diào)整商業(yè)性銀行的貸款利率。僅一年內(nèi)存款利率就上調(diào)可近0.3個百分點，使得貸款利率也隨之飆升。隨著銀行存款利率的連續(xù)攀升，銀行的加息政策也有明顯的預期。由于金融危機對人民幣帶來的升值危機，造成很多熱錢的涌入，給我國經(jīng)濟帶來一些不良因素，尤其是為房地產(chǎn)行業(yè)來帶了難以承受的壓力。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，銀行加息就意味著運營成本的提升，提高的利息貸款額度較高的房產(chǎn)起來帶來巨大壓力，促使這些企業(yè)不斷縮減開發(fā)期限，以實現(xiàn)快速回籠資金的目的。對于已經(jīng)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，銀行加息就意味著他們的股票將降低折現(xiàn)價值，企業(yè)的必要收率標準將被提升，最終導致企業(yè)的經(jīng)濟效益受損、股票市值被迫下調(diào)。與此同時，因為利息過高的影響，房地產(chǎn)企業(yè)未來的銷售量也可能下降，并且房價也很可能下跌，導致房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展預期也可能迫使投資商不斷下調(diào)該企業(yè)的股票估值。

2 房地產(chǎn)企業(yè)融資新途徑

針對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)銀行融資中遇到的諸多困境，只有不斷創(chuàng)新融資渠道與方式，才能使其快速、有效地擺脫融資限制，為該行業(yè)的健康、可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造有利的資金保障。

2.1 創(chuàng)新銀行信貸途徑，努力獲取貸款

并購貸款是銀行為貸款客戶提供的一種新的融資產(chǎn)品，具體來說，是商業(yè)性銀行為并購控股子公司或者企業(yè)發(fā)放的，用來支付并購貸款。該融資產(chǎn)品是針對我國國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶，在企業(yè)的改組或改制過程中，有償收購、兼并國內(nèi)的其他已建成工程、企業(yè)法人或者進行債務或資產(chǎn)的重組時對資金的需求而制定的融資方式，是特殊的貸款產(chǎn)品。從2008年中國銀監(jiān)會頒布《商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引》開始，商業(yè)銀行為貸款客戶提供的融資產(chǎn)品日益豐富，當前很多企業(yè)都熱衷于申請并購貸款。另外，結(jié)語債券及股本之間的融資產(chǎn)品，比如可封閉性交易貸款，也很適合中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資特點。價值聯(lián)息形式的貸款，雖然有一定的投資風險，但其也是較為便捷的融資方式，房地產(chǎn)企業(yè)也可依據(jù)自身的情況，合理利用的話也能給企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟效益。另外一種股權(quán)質(zhì)押形式的貸款，在目前銀行貸款緊縮的情況下，其以成本低、效益高等優(yōu)點為房地產(chǎn)企業(yè)拓寬了新的融資途徑。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可深刻分析自身的特點，恰當?shù)剡x擇適合自己的融資方式，積極拓展該類融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展注入新的活力。

2.2 積極吸納產(chǎn)業(yè)投資及信托資金

當前，信托行業(yè)正處于迅猛發(fā)展期，信托產(chǎn)品的規(guī)模及總資產(chǎn)都有了大幅提升，從信托行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以指導，僅僅2010年我國信托企業(yè)的資產(chǎn)總值就超過了30 000億元，與2004年起步階段的2 000億元相比，增長了15倍。而房地產(chǎn)企業(yè)的信托在整個信托資產(chǎn)中就超過了十分之一比重，并且房地產(chǎn)信托一直處于增長趨勢。在《通知》頒布之后，信托領域?qū)I(yè)人士表示，因為房地產(chǎn)行業(yè)的信托對整個信托領域有重要意義，監(jiān)管部門不會全面停辦房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品，針對房地產(chǎn)行業(yè)的信托產(chǎn)品知識暫緩推出，很快就會全面放開的。另外，研發(fā)并推出類似基金的中長期房產(chǎn)信托產(chǎn)品，可能是未來信托行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。當前，融資產(chǎn)品是信托領域開發(fā)的主要產(chǎn)品，一般期限較短，假如能設基金類型的中長期房產(chǎn)資金信托的話，不僅能大幅滿足企業(yè)的發(fā)展需求，也將更加符合銀監(jiān)會的規(guī)定。中國銀監(jiān)會的發(fā)言人曾在信托峰會上指出：希望信托企業(yè)能研制出更適合企業(yè)發(fā)展的中長期私募計劃。

信托行業(yè)建立私募基金，有助于房地產(chǎn)開發(fā)商集結(jié)社會上各個領域的資源，可將原本用于炒地炒盤的資金更多地流通到房產(chǎn)開發(fā)中，這樣的話不僅幫社會資金找到了更好的出路，同時還滿足了房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對資金的需求?？梢姡侥蓟鹗狗康禺a(chǎn)企業(yè)更充分地發(fā)揮了本身的金融優(yōu)勢，同時也給信托、銀行等部門提供了一個更安全的避險工具，分散了金融領域過于集中的融資風險。比如，夾層融資是結(jié)語股權(quán)與債權(quán)中間的一種信托產(chǎn)品，對股票機公司推薦者來說，夾層投資一般提供的是長期性的、形式靈活的融資產(chǎn)品，該融資稀釋度比股市要小，并可依據(jù)企業(yè)的發(fā)展需求做出適當調(diào)整，其付款細節(jié)也能依據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金情況確定。夾層投資屬于蒂姆股權(quán)的一種形式，當企業(yè)在缺乏現(xiàn)金進行收購與擴張的，并且當前的信用額度不夠支付企業(yè)所需資金的情況下，就可考慮選擇夾層融資的形式。

2.3 科學引進外資

一般來說，外資有更強的投機性與逐利性，當外資被大量引起我國的房地產(chǎn)領域時，將產(chǎn)生很大的影響力。但對外資的引入，必須輔助強有力的宏觀引導，促使外資與我國房地產(chǎn)行業(yè)的高度兼容。對外資的引入，主要有以下幾種形式：第一，提高國內(nèi)房產(chǎn)基金的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為金融市場的一部分。國內(nèi)發(fā)展房地產(chǎn)基金時，政府部門應積極給予政策支持，只有這樣才能確保房地產(chǎn)基金的快速、正常發(fā)展。比如，1960年，美國政府就多次頒布《美國房地產(chǎn)投資信托法》等相關的稅收政策，給美國國內(nèi)的房產(chǎn)基金的快速發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。第二，健全與房地產(chǎn)基金有關的各種法令法規(guī)，制定完備的基本信息披露制度、紅利分配制度、風險防范制度、內(nèi)部稽核制度等，為我國房地產(chǎn)基金的健康、穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造一定的法律保障。第三，建立合理的入市及退市制度，為外資基金引進我國房產(chǎn)領域做好準備，爭取吸納足夠多的海外資本用于國內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。另外，也應引導國外基金積極發(fā)貨經(jīng)營物業(yè)及長期持有的優(yōu)勢，以我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展水平及抗風險能力。

2.4 提高股權(quán)融資比例

房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)融資是資本與企業(yè)有機結(jié)合的最佳融資方式。借助股權(quán)融資，房產(chǎn)企業(yè)能大幅提升自有資金的占有比例，可優(yōu)化企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，由此可降低企業(yè)的融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)可通過配股增發(fā)或公開發(fā)行等方式在資本市場融資，以有效緩解國家及銀行頒布的各種經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊，減小資金方面的壓力。但是當前國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市的要求很高，條件頗為苛刻，因此很多房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)都因條件不夠被關在股市大門之外。所以，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資比例，首先政府機構(gòu)應適當降低企業(yè)上門的條件，使房地產(chǎn)企業(yè)由更多的機會進入資本市場完成融資目標；其次，房地產(chǎn)企業(yè)之間也可采用借殼上市、并購重組等形式以達到上市融資的目的，最終解決發(fā)展中遇到的融資問題。當前，在國際流動資金過剩的背景下，特別是我國的資本市場進行了股權(quán)分置后，國內(nèi)的資本市場欣欣向榮。在當前環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)不管是直接上市，還是借殼上市，都較易獲得很好的融資成果。但是，因為我國很多房地產(chǎn)企業(yè)沿襲的是“房屋制造商”的經(jīng)營模式，將土地作為最主要的制造原料，以建設房屋后賣給買房者以實現(xiàn)資金的增值與資金回籠，該模式造成房地產(chǎn)企業(yè)的資金存在很大不穩(wěn)定因素，所以其股價一般不高。

總之，針對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的銀行融資困境，各個房地產(chǎn)企業(yè)應依據(jù)自身條件、發(fā)展成本、資金需求量等情況，選擇恰當?shù)娜谫Y方式，在獲得豐富發(fā)展資金的同時，也應不斷優(yōu)化企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，以提升企業(yè)的發(fā)展后勁及抗風險能力，最終促進企業(yè)的健康、快速、可持續(xù)發(fā)展。

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