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政策鼓勵(lì)凸顯商機(jī)

據(jù)陳俊介紹，相對(duì)住宅型樓市和商業(yè)地產(chǎn)，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)具有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：

一是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不屬于“新國八條”調(diào)控范圍內(nèi)，投資方式更加靈活；

二是，現(xiàn)在國家鼓勵(lì)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，而興建產(chǎn)業(yè)園區(qū)屬于國家鼓勵(lì)的范疇內(nèi)，且各地方政府對(duì)產(chǎn)業(yè)園的投資建設(shè)還有多方面的政策優(yōu)惠，如減免稅收等；

三是，利潤較高，以轉(zhuǎn)租為例，現(xiàn)在很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的初始租賃價(jià)格很低，甚至是零租金。當(dāng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展起來后，其廠房或者辦公室的租賃價(jià)格會(huì)相應(yīng)提高。投資者可以賺取較高的利潤。若是投資者選擇購買產(chǎn)業(yè)園區(qū)部分房產(chǎn)，等產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展起來后，房產(chǎn)將會(huì)升值十幾倍，甚至上百倍。如無錫某產(chǎn)業(yè)園區(qū)，2011年初剛剛建成，仍以從事轉(zhuǎn)租的投資者為例，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)初始階段對(duì)外的租金是0.5元/平方米/月，而且與承租方一簽就是5年的合同，到2012年初，該產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金已經(jīng)上升至2.2元/平方米/月，承租方即投資客，一平方米就能賺1.7元/月。

四是，投資額相對(duì)較低，絕大多數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較偏遠(yuǎn)，房價(jià)相對(duì)市區(qū)內(nèi)便宜很多。以湖州市為例，市區(qū)工業(yè)物業(yè)平均價(jià)格約三四千元/平方米，而周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)中平均價(jià)格約為幾百元/平方米。

商圈經(jīng)濟(jì)拉升回報(bào)率

除此以外，陳俊還介紹，很多人只是看到投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)這一個(gè)生意，其實(shí)這背后隱藏一個(gè)更大商機(jī)——商圈經(jīng)濟(jì)。以浙江義烏小商品城為例，最初建立的時(shí)候，小商品城只是一個(gè)位于義烏郊外的商城，但是現(xiàn)在當(dāng)初荒蕪之地已經(jīng)變成了一個(gè)巨大的商圈，同時(shí)使得商城及周邊地區(qū)物業(yè)的“身價(jià)”飆升了上百倍，給當(dāng)初的投資商帶來了巨大回報(bào)。據(jù)上海高力物業(yè)顧問有限公司調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，若產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過發(fā)展可形成商圈，投資者在產(chǎn)業(yè)園區(qū)上每投資1元錢，至少可以得到30倍的回報(bào)。

正是因?yàn)榭吹竭@點(diǎn)，不少浙商紛紛從商業(yè)地產(chǎn)撤出，而轉(zhuǎn)向產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

30萬元投資起步

陳俊介紹，投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)有很多種方式，對(duì)于中小投資者而言，最佳投資方式有兩個(gè)，一是轉(zhuǎn)租；二是購置，等到時(shí)機(jī)成熟再銷售。前者的好處是，投資回報(bào)較快，可能幾個(gè)月就能看到效益，但是利潤空間未必大；后者的好處是，投資回報(bào)高，但是投資時(shí)間可能較長，有時(shí)要等上幾年的時(shí)間，而且投資額也較大。

如果投資者選擇轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)，其最低投資額30萬元即可，以三線城市淄博的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為例，初始租金約0.5元/平方米/月，租期最短也要5年，30萬元大約可以承租1萬平方米。

如果投資者選擇購買相應(yīng)物業(yè)，最低投資額約120萬元，仍以淄博為例，一平方米的初始售價(jià)約兩三百元，投資者大約可購買幾千平方米的物業(yè)，擁有年限至少20年。

兩大風(fēng)險(xiǎn)不可忽視

據(jù)本刊記者調(diào)查了解，該生意有兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)非常值得關(guān)注：

第一，升值時(shí)間和空間。雖然前文說過無錫某產(chǎn)業(yè)園區(qū)的租金大約一年的時(shí)間就上漲了4倍多，但是并非所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金都能在這么短時(shí)間內(nèi)上漲那么高。據(jù)了解，近半數(shù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大約第三年的時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)升值現(xiàn)象，部分則需要等待更長的時(shí)間。

第二，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。很多地方都在大力興建產(chǎn)業(yè)園區(qū)，但是受當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展以及其他因素的制約，產(chǎn)業(yè)園區(qū)可能最終難以發(fā)展起來。如果投資失誤，損失巨大。

“五看”評(píng)估投資價(jià)值

據(jù)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士介紹，評(píng)估產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否具有投資價(jià)值，主要有以下幾個(gè)指標(biāo)：

1. 看地點(diǎn)。首選國家鼓勵(lì)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)范圍內(nèi)的城市，次選東部城市，第三選南部城市，第四選中西部城市。

2. 看時(shí)間。建成時(shí)間超過3年，且招商情況不佳的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，謹(jǐn)慎投資，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)卣膭?lì)之下，3年的時(shí)間尚未發(fā)展起來，未來不容看好。

3. 看產(chǎn)業(yè)。新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)承擔(dān)的主產(chǎn)業(yè)是否是當(dāng)?shù)卣膭?lì)的產(chǎn)業(yè)，或是當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，若不是，建議謹(jǐn)慎投資。

4. 看規(guī)劃。新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊是否有一些市政規(guī)劃，或者房產(chǎn)公司的投資計(jì)劃，時(shí)限最好不要超過3年。

5. 看配套。新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的交通是否發(fā)達(dá)，離港口、車站、機(jī)場(chǎng)是否方便。