陳秋陽

摘 要 隨著我國經濟的不斷發(fā)展，特別是城市化的不斷加速和城鄉(xiāng)差距的不斷較少，“小產權房”迅速發(fā)展，并在中國房地產市場上占據了一席之地?！靶‘a權房”帶來的問題越來越多，并且逐漸明顯。本文從小產權房的概念入手逐步分析，提出從短期和長期兩個角度的相關意見。

關鍵詞 小產權房 法律規(guī)制 解決思路

隨著房地產價格的不斷上漲，小產權房也應運而生，小產權房逐漸成為我國的一個熱點問題。

一、小產權房概述

1、小產權房的概念

小產權房，是指在農村集體土地上建設的房屋，為繳納土地出讓金等費用，其產權證不是有國家統(tǒng)一頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫“小產權”房，這種房子沒有國家頒布的土地使用證，國土房管局也不會給予備案。

2、小產權房的特征

（1）小產權房的施工建設、銷售等違反我國的法律。首先要具備國有土地使用證書，確認使用權；其次在建設時要有建設用地規(guī)劃許可證及建設工程規(guī)劃許可證；第三施工時要向所在地縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證；最后在銷售時要去的商品房預售許可證。

（2）小產權房的土地歸集體所有。集體土地要想轉化為建筑用地，必須進過國家批準，而建設小產權房的土地并沒有通過正當途徑將其轉化為國有土地，因此小產權房用地仍是集體土地。

（3）小產權房沒有合法的產權證明。房屋作為一種不動產，只有經過了登記、頒發(fā)相應的證書才一度對其房屋享有完全意義上的產權。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條以及《中華人民共和國土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，商品房房屋登記部門應該是縣級以上人民政府房地產管理部門。而小產權房一種是根本沒有產權證，即使有可是有農村集體頒發(fā)的產權證，是沒有法律效力的。

二、小產權房產生的社會根源

1、現(xiàn)有的法律制度欠缺

小產權房產生主要原因，是我國現(xiàn)有的法律法規(guī)不健全，我國只是出臺了一些禁止性的規(guī)定，沒有一套有效的措施和解決機制。正是因為法律的漏洞，使得許多人有了可乘之機。

2、經濟狀況加速小產權房涌現(xiàn)

商品房房價過高，一批低收入者無力購買商品房，不得不鋌而走險選擇安全系數小的小產權房。2009年北京數據顯示，商品房是小產權房的2～3倍。巨大的價格差距促使部分人選擇價格低廉的小產權房。

3、文化因素

一份調查中顯示購買小產權房的有72%的人為初中水平的人，甚至還有一小部分的文盲。很多住戶對于小產權房的未來很是樂觀，他們認為購買小產權房是你情我愿的合同行為，并不違反國家的法律法規(guī)，應該得到支持。并且多數人認為法不責眾，國內那么多人購買，政府不能全部拆遷，這會激起很高的民憤。這反映出這群人只知道“理”“習慣”，不懂法律。相比而言，高中以上文化水平的人對于小產權房有一定的了解或是有模糊的感知。他們意識到購買小產權房需要承擔很大的風險，甚至還會被國家統(tǒng)一整改，產權得不到保護。

三、解決小產權房問題的建議

小產權房的形成不是一日形成的，同樣對于小產權房的治理也不可操之過急，和合理的進行梳理，這就要求治理既要考慮短期措施，又要兼顧長期的治理。

（一）解決小產權房的短期機制

1、不要盲目拆除，要有重點、有目標拆除。

對于小產權房的治理有些人追求速度，不區(qū)分對待認為小產權房都應馬上拆除，但是在建設小產權房的時候也是動用了人力和物力，消耗了大量的資源。同時“存在即合理”小產權房的存在必然有其存在的理由，盲目的拆除也會加大社會的矛盾。我們可以治拆除一些占道等違反我國法律法規(guī)建設的小產權房。

2、對于已經購買的可以要求交納相應的價格來補齊相應證件。

對于絕大部分小產權房是不會侵害社會利益的，政府可以要求房主繳納相應的費用。頒發(fā)相關證件。

（二）建立以法律為主導的長期解決機制

1、確定小產權房買賣合同效力。

小產權房是集體土地所有，所以對于小產權的購買合同應該分類型確定效力。第一種對于本集體內部進行交易，和同時有效地。第二種小產權房轉讓給集體成員以外的成員，我們可以把他作為一個租賃合同，購房者只買到占有和使用權，而不是房屋的所有權和土地使用權。

2、改革土地二元制結構。

二元制結構的存在是我國小產權房存在的關鍵，只有土地制度的改革才能推動小產權房改革的進行確認土地自由流動的制度，是農民真正成為土地的主人，賦予集體土地和國有土地相同的權利，可以進入市場進行買賣。但是這一切都在保障我國耕地紅線的基礎之上進行，保障糧食生產。

3、確立土地登記規(guī)則，促進土地流轉交易的有序性。

將流轉的土地進行詳細的記錄，便于管理和統(tǒng)計。

總之，小產權房的問題不是一朝一夕能解決的，小產權房問題也關系著社會穩(wěn)定和國民經濟的發(fā)展，對于我國經濟有重大的影響。政府和相關部門要相關配合，全面考慮各方利益要求，共建和諧社會。

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（作者單位：西南大學經濟管理學院）