王剛

經(jīng)濟決定金融似乎是不變的真理，伴隨著經(jīng)濟增速的下行，銀行業(yè)貸款增長率下降，而不良貸款攀升。在這樣的形勢下，很多農(nóng)村信用社為完成貸款營銷指標、實現(xiàn)財務計劃，又確保信貸資產(chǎn)安全，青睞辦理房地產(chǎn)抵押貸款。同時，基于保全資產(chǎn)的考慮，對一些“借新還舊”，也采取了房地產(chǎn)抵押方式。的確，相對信用、保證方式而言，房地產(chǎn)抵押安全系數(shù)較高，但也并非是“完美無缺”的。如果認識不足，不能有效識別給，就會陷入“美麗光環(huán)下的陷阱”， 導致一些債權(quán)很難實現(xiàn)。

一、當前房地產(chǎn)抵押貸款存在的風險

（一）市場風險。房地產(chǎn)抵押貸款是用估價乘以抵押率確定的，而估價是估價時點的公開市場價。若處置房地產(chǎn)時，房地產(chǎn)價格下降，抵押物必然貶值。自1991年全面推行城鎮(zhèn)住房制度改革以來，我國房地產(chǎn)價格逐步上漲，從未下降過，致使人們樂觀地低估了房地產(chǎn)抵押風險，高估了房地產(chǎn)增值與變現(xiàn)能力。然而，很多專家調(diào)查研究認為，當前我國存在房地產(chǎn)泡沫。在2013年6月成都財富論壇上，美國前財長亨利.保爾森以美國次貸危機為鑒，忠告中國“應當及時處理房地產(chǎn)泡沫”。因此，在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，應充分考慮到因泡沫破裂引發(fā)的房地產(chǎn)貶值風險。

（二）操作風險。一是有的信貸人員片面看重房地產(chǎn)抵押，放松了對借款人調(diào)查，忽視了對借款人投資項目和第一還款來源的分析。二是片面依賴房地產(chǎn)管理部門和評估機構(gòu)，沒有和借款人、抵押人一起辦理評估和抵押手續(xù)，沒有充分調(diào)查房地產(chǎn)情況，不了解評估與抵押過程中存在的瑕疵，很少考慮房地產(chǎn)變賣的難易程度。三是有的客戶經(jīng)理指定評估機構(gòu)，謀取個人利益；與借款人串通，對虛假的收入證明等資料，睜一眼閉一眼，蒙騙過關(guān)，給不法分子以可乘之機。四是基于完成貸款營銷指標的考量，有的客戶經(jīng)理在思想上往往使用最高抵押率（70%），這會導致風險的提高。目前處分抵押房地產(chǎn)支付的費用一般為成交額的7-9%，繳納的稅費一般為成交額的10%左右，這兩項加起來約為成交額的20%。同時，債權(quán)還包括借款人未償還的利息，而未償還的利息多數(shù)占本金的10%以上。從信用社處置抵押房地產(chǎn)的情況看，處置價格遠低于借款時的估價。因此，按估價70%的抵押率存在著風險。五是缺乏對評估機構(gòu)合法性的審查，沒有讓多家評估機構(gòu)競爭參與，沒有按照公正、公開、透明的原則擇優(yōu)選評估機構(gòu)，導致評估報告的質(zhì)量參差不齊。四是農(nóng)村信用社缺乏具備房地產(chǎn)估價專業(yè)知識和技能的人員，沒有建立房地產(chǎn)抵押貸款風險評價機制，對評估價值的客觀公正性、抵押的合規(guī)合法性缺乏有效的內(nèi)部審核，也很難弄明白房地產(chǎn)市場的走勢和抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力。六是在簽訂借款合同中，有的客戶經(jīng)理沒有仔細審閱、核對《他項權(quán)證》，不能發(fā)現(xiàn)與房地產(chǎn)證件不一致的地方；簽訂借款合同不認真，易出現(xiàn)借款期限短于抵押期限、借款合同約定的抵押編號與實際簽訂的抵押合同編號不一致，致使抵押合同無效。七是有的客戶經(jīng)理認為房地產(chǎn)抵押貸款風險較小，放松了貸后檢查，對借款人改變資金用途、投向高風險行業(yè)、投向限控行業(yè)，對房屋結(jié)構(gòu)改變、毀損、滅失及土地改變用途等情況，不能及時發(fā)現(xiàn)、不能及時采取應對措施，致使風險加大。

（三）法律風險。一是評估機構(gòu)違反法規(guī)。自2006年3月1日實施《房地產(chǎn)估價指導意見》以來，房地產(chǎn)評估市場逐步規(guī)范，但在實踐中，提供虛假評估報告、估價失真等問題仍然存在，且很難追究其法律責任。有的評估機構(gòu)聘用不具備評估能力且缺乏職業(yè)操守的人員，濫用假設和限制條件，低估法定優(yōu)先受償款，按照委托人的意愿高估房地產(chǎn)價值；在撰寫估價報告時，千篇一律，沒有說明當?shù)胤康禺a(chǎn)市場變化趨勢，沒有針對估價對象所處區(qū)位環(huán)境變化、城建規(guī)劃變動充分揭示未來可能發(fā)生的風險，對抵押物變現(xiàn)能力分析不客觀，誤導信用社使用較高的抵押率。同時，有的評估機構(gòu)沒有堅持謹慎原則，沒有全面細致地了解評估對象，沒有針對不同區(qū)域、不同評估對象合理確定估價方法，造成評價結(jié)果與實際差距較大。二是房地產(chǎn)登記部門帶來的法律風險。家庭房產(chǎn)證多數(shù)注明1人，注明共有人的很少，而家庭財產(chǎn)在法律上是家庭成員的共有財產(chǎn)。有的房管部門把關(guān)不嚴，沒有要求家庭所有共有人到場簽字，也不能保證委托書的真實性、有效性；對房產(chǎn)是否出租不了解，很少要求提供出租合同。同樣，在企業(yè)房地產(chǎn)抵押登記方面，也存在以上問題，董事簽字不真實的現(xiàn)象時有發(fā)生，容易造成抵押無效。對房地產(chǎn)管理部門在辦理抵押過程中的過錯與失職很難追究，即使打官司，也很難挽回損失。另外，法院不向房地產(chǎn)管理部門送達調(diào)解書、判決書。對法院調(diào)解、判決的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)管理部門在不知情的情形下會受理申請、辦理抵押手續(xù)。這種情況會出現(xiàn)多人主張權(quán)益，很難處理。三是如果同一宗房地產(chǎn)，在土管部門、房管部門都辦理了抵押登記，而抵押權(quán)人不同，就會造成房屋與其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致，這給處置抵押物、誰改優(yōu)先受償帶來困難。四是新的《企業(yè)破產(chǎn)法》第31條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請前1年內(nèi)，對沒有財產(chǎn)擔保的債務提供財產(chǎn)擔保的，管理人有權(quán)請求人民法院予以撤銷。如果企業(yè)申請破產(chǎn)前1年內(nèi)，采取房地產(chǎn)抵押方式辦理“借新還舊”，就可能造成抵押無效。五是《中華人民共和國稅收征收管理法》第45條規(guī)定“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應當先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行”。如果抵押人存在這種情況，那么信用社就會造成部分債權(quán)甚至全部債權(quán)不能實現(xiàn)。六是受人情執(zhí)法、地方保護主義、群體阻撓等方面的影響以及維護社會穩(wěn)定方面的考量，一些抵押房地產(chǎn)難以執(zhí)行。如《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》明確指出“被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，人民法院不應強制遷出”。

（四）處置風險。一是從訴訟到拍賣抵押物至少1年的時間，債權(quán)增加而抵押物是否增值不能確定。從歷年處置抵押物的情況看，基本是拍賣價低于估價，不能全部收回貸款本息。二是抵押物大都是個性化而非標準化的產(chǎn)品。特別是企業(yè)的廠房，適應抵押人，但不一定適應購買人；由于購買后要進行改造，或拆除重建，購買人不得不砍價，致使處置價遠低于評估價。三是按照規(guī)定，銀行因行使抵押權(quán)而取得的不動產(chǎn)，應當自取得之日起2年內(nèi)處分。有的抵押物價值較大，難以找到合適的買家。按照規(guī)定，銀行因行使抵押權(quán)而取得的不動產(chǎn)，應當自取得之日起2年內(nèi)處分。由于這一時間限制不得不低價轉(zhuǎn)讓。四是《商業(yè)銀行法》第43條規(guī)定，商業(yè)銀行不得向非自用不動產(chǎn)投資。因此，對所接收的不動產(chǎn)無法進行投資改造，而隨著時間的推移其使用價值將大大縮水。若出租，承租人也不會投入大量資金進行維修，且違約不按時交租金；信用社要求限期搬出，進行拍賣處置，會受到承租人百般阻擾，致使多次拍賣多次流拍，不得不打折處置。

（五）自然災害風險。自然災害具有突發(fā)性、頻發(fā)性和不可預測性的特點，它所造成的損失難以估量。這種風險可以通過人身意外險、抵押房地產(chǎn)財產(chǎn)險進行對沖。從目前情況看，借款人不愿購買人身意外險，抵押的房地產(chǎn)基本沒有財產(chǎn)險。若自然災害發(fā)生，因借款人和抵押物沒有入保，信用社難免遭受貸款損失。

二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風險的對策

（一）轉(zhuǎn)變觀念，增強防范意識。一是拋棄“房地產(chǎn)抵押無風險”的思想。農(nóng)村信用社要正確認識房地產(chǎn)抵押貸款的安全性，以最大限度地彌補風險損失為目標，根據(jù)不同情況選擇不同的擔保方式，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)；要把借款人考察放在第一位，認真分析項目的經(jīng)濟效益、投資回收期以及借款人的償還意愿和能力，在此基礎上，再選擇切實可行的抵押擔保方式，決不能因采用房地產(chǎn)抵押而放松準入條件，對第一還款來源沒有把握的，不論采取什么樣的擔保方式，都不能辦理。二是高度重視抵押房地產(chǎn)未來變現(xiàn)能力。抵押好辦，處置難。房地產(chǎn)抵押貸款的安全性不僅僅體現(xiàn)在抵押物的價值上，更重要地體現(xiàn)在未來變現(xiàn)能力上。因此，農(nóng)村信用社一定要高度重視抵押房地產(chǎn)未來變現(xiàn)的難易程度及變現(xiàn)價格，以抵押物足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)有效為前提，嚴謹辦好抵押工作。

（二）完善房地產(chǎn)抵押貸款管理機制。一是認真總結(jié)處置變現(xiàn)抵押房地產(chǎn)方面的經(jīng)驗教訓，查找現(xiàn)行管理制度和操作流程存在的漏洞和風險點。在此基礎上，修改完善抵押貸款管理辦法，明確抵押物標準，規(guī)范操作程序；明確評估機構(gòu) 條件，鼓勵多家公司競爭參與；明確職責，嚴格要求信貸人員現(xiàn)場勘查，協(xié)同借款人、抵押人辦理評估抵押手續(xù)，確保估價客觀公正、抵押合法有效；加強對借款人和抵押物的貸后檢查，發(fā)現(xiàn)問題，立即采取措施，盡量減少貸款損失。嚴格落實貸款第一責任人制度，嚴肅查處違法違規(guī)行為，堅決杜絕房地產(chǎn)地抵押方面的操作風險和道德風險。二是建立抵押房地產(chǎn)內(nèi)部估價機制。站在信用社的角度，堅持謹慎原則，采取不同的估價方法（建議對城區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)，采用收益估價法；對城外房地產(chǎn)，采取成本估價法），客觀估價，分析未來價值的變化及變現(xiàn)能力。據(jù)此，與評估公司評估結(jié)果相對照，查找問題，確定能否辦理，確定抵押率。三是明確專人負責房地產(chǎn)市場分析，對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化及時監(jiān)測，及時掌握抵押價值變化情況，分析其風險，采取應對措施，防范市場風險。

（三）加強溝通，搜集信息。農(nóng)村信用社要充分利用各種機會，搜集挖掘信息，掌握抵押人狀況，杜絕低保人員房地產(chǎn)抵押，防止新《企業(yè)破產(chǎn)法》第31條、《中華人民共和國稅收征收管理法》第45條情形的出現(xiàn)。特別是，在辦理抵押登記前，到法院進行咨詢，了解抵押房地產(chǎn)有無糾紛。若有糾紛，堅決不予辦理。

（四）加快處置抵債房地產(chǎn)。一是對位置較好、有升值潛力較大、近期處置損失嚴重的，在不超過固定資產(chǎn)占比前提下，申請轉(zhuǎn)為自用資產(chǎn)。二是對擬拍賣的，要在當?shù)剡M行廣泛公示，經(jīng)過一定時期的議價后，公開拍賣競價。三是加強與資產(chǎn)管理公司聯(lián)系，探討合作方式，將抵債房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給資產(chǎn)管理公司，由其經(jīng)營管理，公開拍賣或采用其他方式處理，盡早處置，最大限度地挽回損失。

（作者單位：濟南長清區(qū)農(nóng)信聯(lián)社）