摘 要：當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押信貸業(yè)務(wù)面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：在建工程抵押期限設(shè)定、抵押登記立法不完善、與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)沖突、稅收及土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)沖突等。針對(duì)這些問(wèn)題，本文建議修訂《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中有關(guān)抵押期限設(shè)定的規(guī)定，盡快出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的、完善的《在建工程抵押登記管理辦法》，切實(shí)維護(hù)金融債權(quán)安全；同時(shí)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與地方房產(chǎn)部門溝通，審慎辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押登記手續(xù)，全程跟蹤辦理、管理在建工程抵押物等措施，以期達(dá)到有效地控制防范在建工程抵押所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：在建工程；抵押；登記；金融債權(quán)

中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003-9031（2013）07-0066-05 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.07.16

一、引言

進(jìn)入二十一世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，給中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的活力?？梢哉f(shuō)，近年來(lái)的GDP始終保持在7～8%的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展功不可沒(méi)。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，離不開金融的支持。房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，如遇到后續(xù)建設(shè)資金供應(yīng)不足時(shí)，就會(huì)以在建工程抵押擔(dān)保方式向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資，該品種的貸款規(guī)模逐年遞增。經(jīng)測(cè)算，全國(guó)各家金融機(jī)構(gòu)近年來(lái)累計(jì)投放的在建工程抵押貸款規(guī)模已達(dá)到12，000億元以上①。在建工程抵押貸款在為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)的同時(shí)，各家金融機(jī)構(gòu)也從中獲得了豐厚的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。但由于當(dāng)前國(guó)內(nèi)關(guān)于在建工程抵押仍存在著抵押登記管理辦法尚未制訂、同時(shí)還存在著優(yōu)先于在建工程抵押優(yōu)先權(quán)的各種優(yōu)先債權(quán)，以及辦理在建工程抵押轉(zhuǎn)換過(guò)程存在的法律風(fēng)險(xiǎn)等，這就使得金融機(jī)構(gòu)在辦理建工程抵押貸款過(guò)程中不得不面對(duì)一系列法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押信貸業(yè)務(wù)面臨的主要問(wèn)題

《城市房地產(chǎn)抵押登記辦法》第3條規(guī)定：“ 在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。”在建工程包含了土地及正在建造但尚未完工的房屋或其他的建筑物，為獨(dú)立的交易客體，因此是可以設(shè)定抵押權(quán)的[1]。

（一）在建工程抵押期限設(shè)定引發(fā)的法律問(wèn)題

所謂抵押期限，是指抵押權(quán)存在或行使的有效期限。2000年的《擔(dān)保法》司法解釋及《物權(quán)法》第20條均對(duì)抵押期限的設(shè)定問(wèn)題，法律、司法解釋均否認(rèn)其法律效力。然而建設(shè)部于1997年6月1日施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條規(guī)定中，明確要求辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押的合同當(dāng)事人簽訂房地產(chǎn)抵押合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定抵押期限，否則，抵押登記機(jī)關(guān)可以拒絕辦理登記。因此，截至目前，國(guó)內(nèi)很多的房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)在受理金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理在建工程抵押登記手續(xù)時(shí)，仍舊執(zhí)行1997年《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條的規(guī)定，即仍要求金融機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押登記手續(xù)時(shí)，必須在《抵押申請(qǐng)書》中填寫抵押期限，而且要求填寫抵押期限的時(shí)間基本上就是貸款的期限，而且在金融機(jī)構(gòu)最后辦完抵押登記手續(xù)后，取得的《他項(xiàng)權(quán)利證書》上注明的抵押期限時(shí)間，也是與貸款到期日是一致的。正是因?yàn)榈盅旱怯浭掷m(xù)中存在的貸款期限與抵押期限相同的記載，這就使得將來(lái)在建工程抵押的貸款債權(quán)因到期或逾期無(wú)法償還而引發(fā)訴訟糾紛時(shí)，抵押人往往以《抵押申請(qǐng)書》中填寫抵押期限或《他項(xiàng)權(quán)利證書》上注明的抵押期限時(shí)間“已屆滿，抵押權(quán)喪失”提出抗辯。也正是基于登記機(jī)關(guān)要求記載抵押期限的原因，且關(guān)于抵押期限亦存在法律規(guī)定的相互沖突，因此，就出現(xiàn)了不同的地方、不同的法官對(duì)因《抵押申請(qǐng)書》、《他項(xiàng)權(quán)利證書》注明的貸款期限與抵押期限相同且貸款期限屆滿，抵押權(quán)人對(duì)貸款債權(quán)是否仍享有優(yōu)先受償權(quán)做出不同的判決結(jié)果，從而引發(fā)了當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押貸款的債權(quán)面臨了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（二）在建工程抵押登記立法不完善引發(fā)的法律問(wèn)題

盡管國(guó)內(nèi)有關(guān)通過(guò)在建工程抵押方式向金融機(jī)構(gòu)獲得融資的做法出現(xiàn)在上個(gè)世紀(jì)九十年代，且在建工程抵押方式也相繼獲得行政法規(guī)、司法解釋、法律的認(rèn)可，但時(shí)至今日，國(guó)家立法機(jī)關(guān)以及行政管理機(jī)關(guān)尚未制定一部統(tǒng)一的在建工程抵押登記管理辦法，因而就出現(xiàn)了國(guó)內(nèi)各地關(guān)于辦理在建工程抵押登記時(shí)各自不同的做法。據(jù)了解，目前在國(guó)內(nèi)已先后有北京、重慶、杭州、東莞等城市制定了較為完善的《在建工程抵押登記管理辦法》，他們的特點(diǎn)是均明確了在建工程抵押登記管理的部門、政府職能部門的職責(zé)、金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)等等。這些辦法的出臺(tái)，既促進(jìn)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，又對(duì)當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)發(fā)放的在建工程抵押貸款資金安全起到很好的保障作用[2]。然而，在國(guó)內(nèi)，仍有許多的省份及地區(qū)仍未制定完善的在建工程抵押登記管理辦法，從而使得當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押登記時(shí)及以后的貸款管理過(guò)程中，面臨著在建工程抵押權(quán)被懸空的法律風(fēng)險(xiǎn)。

（三）在建工程抵押優(yōu)先權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)沖突的法律問(wèn)題

根據(jù)《合同法》第286條及最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，在建工程承包人（施工人）的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)于金融機(jī)構(gòu)的在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，因此，在將來(lái)金融機(jī)構(gòu)主張?jiān)诮üこ痰盅旱膬?yōu)先受償權(quán)時(shí)，將會(huì)面臨工程承包人（施工人）的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的干擾與威脅。甚至還出現(xiàn)發(fā)包人與承包人（施工人）惡意串通，虛構(gòu)拖欠建設(shè)工程價(jià)款事實(shí)，以達(dá)到阻礙金融機(jī)構(gòu)行使優(yōu)先受償權(quán)的不法目的。

（四）在建工程抵押權(quán)與稅收征收優(yōu)先權(quán)沖突的法律問(wèn)題

按照《稅收征收管理辦法》的規(guī)定，當(dāng)作為公權(quán)力的稅收征收權(quán)與私權(quán)利的在建工程抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)，如納稅人（抵押人）欠繳的稅款發(fā)生在先，在建工程抵押權(quán)設(shè)定在后的，將來(lái)處置、變賣該抵押物時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)行使公權(quán)力，優(yōu)先從處置、變賣款中先扣收稅款，扣除稅款后的剩余價(jià)款，抵押權(quán)人方可受償。如果抵押權(quán)人私自處置、變賣在建工程抵押物進(jìn)行受償，稅務(wù)機(jī)關(guān)知道后有權(quán)在受償?shù)膬r(jià)值范圍內(nèi)向抵押權(quán)人追償納稅人（抵押人）欠繳的稅款。

（五）在建工程抵押權(quán)與土地使用權(quán)出讓金優(yōu)先權(quán)沖突的法律問(wèn)題

如上所述，土地使用權(quán)出讓金同扣收稅款性質(zhì)相似，同屬于國(guó)家公權(quán)力，因此土地使用權(quán)出讓金的優(yōu)先權(quán)亦同樣優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)。這就意味著，以拖欠土地使用權(quán)出讓金的在建工程做為貸款抵押的，將來(lái)處置、變賣該抵押物時(shí)，政府有權(quán)優(yōu)先于在建工程抵押權(quán)取得土地使用權(quán)出讓金。

（六）在建工程抵押手續(xù)辦理過(guò)程中面臨的法律問(wèn)題

房地產(chǎn)開發(fā)商往往在取得有關(guān)建設(shè)、規(guī)劃等部門頒發(fā)的《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建筑施工許可證》等文件后，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，因此，工程項(xiàng)目尚未開發(fā)建設(shè)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)只能接受房地產(chǎn)開發(fā)商提供的土地使用權(quán)作為抵押物。隨著信貸資金的投入，房地產(chǎn)項(xiàng)目形成了在建工程，這時(shí)，金融機(jī)構(gòu)便會(huì)根據(jù)相關(guān)信貸管理規(guī)定要求房地產(chǎn)開發(fā)商將原先的土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押。即便是國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái)統(tǒng)一的土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押和在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記管理辦法，但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市與地區(qū)辦理土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押登記手續(xù)時(shí)，基本上是在當(dāng)?shù)氐耐恋毓芾聿块T辦理土地抵押解除手續(xù)，然后再到房產(chǎn)部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)。而對(duì)于在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)，則是直接在房產(chǎn)管理部門辦理即可。在許多地方，由于辦理土地使用權(quán)抵押與在建工程抵押登記的手續(xù)須在不同的部門辦理，因此土地使用權(quán)抵押變更為在建工程抵押，抵押雙方會(huì)將原有抵押登記注銷，以避免出現(xiàn)重復(fù)抵押，然后簽訂新的《抵押合同》和重新辦理抵押登記手續(xù)。同樣，在將在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押的過(guò)程中，抵押雙方亦要將原有抵押登記注銷，以避免出現(xiàn)重復(fù)抵押，然后簽訂新的《抵押合同》和重新辦理抵押登記手續(xù)。在上述抵押轉(zhuǎn)換登記過(guò)程中，如果操作不當(dāng)，將會(huì)引發(fā)債權(quán)項(xiàng)下抵押權(quán)面臨喪失的法律風(fēng)險(xiǎn)：一是土地使用權(quán)或是在建工程在辦理抵押登記以后，因其他原因被有權(quán)機(jī)關(guān)查封了抵押物，如在辦理土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押或在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押時(shí)，未察覺(jué)查封情況而直接到登記機(jī)關(guān)注銷了原有的抵押登記手續(xù)，則會(huì)出現(xiàn)因?yàn)榈盅何镆呀?jīng)被查封而無(wú)法辦理新的抵押登記手續(xù)的情況。二是抵押物雖沒(méi)有被查封，但在辦理注銷手續(xù)直至轉(zhuǎn)換為在建工程或房地產(chǎn)抵押手續(xù)前的一段時(shí)間內(nèi)，土地使用權(quán)或是在建工程突然被查封，這也將引發(fā)在建工程抵押或是房地產(chǎn)抵押手續(xù)面臨無(wú)法辦理的法律風(fēng)險(xiǎn)。

三、 解決在建工程抵押法律問(wèn)題的建議

（一） 修訂抵押權(quán)期限設(shè)定的相關(guān)制度規(guī)定

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第12條的規(guī)定，當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具法律的約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的2年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予支持。而《物權(quán)法》第202條則進(jìn)一步縮短了抵押權(quán)的存續(xù)期間，將抵押期間確定與訴訟時(shí)效期間同步，即訴訟時(shí)效期間屆滿的債權(quán)因喪失勝訴權(quán)而不具有執(zhí)行力。這一規(guī)定能促使債權(quán)人及時(shí)行使權(quán)利，確保抵押物物盡其用?？梢?，當(dāng)事人以及登記機(jī)關(guān)在抵押物權(quán)設(shè)定擔(dān)保存續(xù)期間的行為是沒(méi)有任何意義和法律效力的，該行為雖然符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，但卻是違背了《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定的。首先從理論上講，物權(quán)法相對(duì)于債權(quán)法而言，物權(quán)法屬于強(qiáng)行法，奉行物權(quán)法定原則。根據(jù)物權(quán)法定原則，當(dāng)事人不能在物權(quán)法之外隨意設(shè)定物權(quán)，也不能以物權(quán)法規(guī)定之外的方式任意消滅物權(quán)。而在建工程抵押權(quán)是擔(dān)保物權(quán)，屬于物權(quán)之列。其次從權(quán)能上講，法律設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的目的是以擔(dān)保物的價(jià)值擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，保證債權(quán)人的利益。擔(dān)保物權(quán)從屬于被擔(dān)保的債權(quán)而存在，債權(quán)不消滅，擔(dān)保物權(quán)沒(méi)有單獨(dú)歸于消滅的理由。唯有債權(quán)消滅，擔(dān)保物權(quán)才消滅。我國(guó)《物權(quán)法》第202條的規(guī)定就是對(duì)擔(dān)保物權(quán)權(quán)能的肯定，也明確了擔(dān)保物權(quán)與債權(quán)之間的存續(xù)關(guān)系①。如果允許當(dāng)事人約定擔(dān)保物權(quán)期間，則與擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保債權(quán)清償?shù)哪康牟煌耆恢?。如果承認(rèn)當(dāng)事人約定或登記機(jī)關(guān)登記的擔(dān)保物權(quán)存續(xù)期間限制擔(dān)保物權(quán)的效力，致使債權(quán)得不到有效的擔(dān)保，將直接降低擔(dān)保物權(quán)的信用。如果允許擔(dān)保人利用擔(dān)保物權(quán)合同所約定的或登記機(jī)關(guān)要求登記的擔(dān)保物權(quán)期間對(duì)抗擔(dān)保物權(quán)人對(duì)擔(dān)保物權(quán)的行使，則會(huì)損害擔(dān)保物權(quán)人的利益，降低了擔(dān)保物權(quán)制度的功能。此外從擔(dān)保實(shí)踐上上講。如果允許登記機(jī)關(guān)對(duì)擔(dān)保物權(quán)期間強(qiáng)制進(jìn)行登記，債權(quán)人、擔(dān)保人就必須每隔一段時(shí)間，即在登記的擔(dān)保物權(quán)期間屆滿后，重新辦理登記或辦理續(xù)登手續(xù)。重新登記或續(xù)登需要交納登記費(fèi)用，甚至需要重新進(jìn)行擔(dān)保物的評(píng)估，支付評(píng)估費(fèi)，大大增加了擔(dān)保的成本。此外，如前所述，基于登記機(jī)關(guān)要求記載抵押期限的原因，對(duì)因《抵押申請(qǐng)書》、《他項(xiàng)權(quán)利證書》注明的貸款期限與抵押期限相同且貸款期限屆滿，抵押權(quán)人對(duì)貸款債權(quán)是否仍享有優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題，出現(xiàn)了不同的地方、不同的法官，做出不同的判決結(jié)果，從而引發(fā)了當(dāng)前金融機(jī)構(gòu)辦理在建工程抵押貸款的債權(quán)面臨了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)此以往，將不利于擔(dān)保市場(chǎng)的發(fā)展，也進(jìn)一步導(dǎo)致債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)的增加。

為防范因房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)要求在建工程抵押當(dāng)事人設(shè)定抵押期限而引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)“上位法優(yōu)于下位法”的原則，呼吁國(guó)務(wù)院相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)盡快對(duì)1997年頒布施行的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中有關(guān)抵押期限設(shè)定的規(guī)定進(jìn)行修訂，使之符合《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定?；蚴歉骷?jí)房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》規(guī)定中有關(guān)“抵押權(quán)的效力期間只能由法律規(guī)定，當(dāng)事人約定或者登記機(jī)關(guān)規(guī)定或設(shè)定的期間均為無(wú)效?！钡囊?guī)定，取消要求抵押權(quán)人必須在《抵押申請(qǐng)書》、《他項(xiàng)權(quán)利證書》注明或填寫抵押期限的做法，真正還原《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》關(guān)于“抵押權(quán)與其所擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅”的立法含義，以確保金融機(jī)構(gòu)在建工程抵押債權(quán)的安全。

（二）盡快出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一的《在建工程抵押登記管理辦法》

當(dāng)前國(guó)內(nèi)，關(guān)于在建工程抵押登記管理做法，北京、重慶、杭州、東莞等城市均出臺(tái)了《在建工程抵押登記管理辦法》，這些辦法均很好的解決了在建工程抵押時(shí)點(diǎn)日后因?qū)?lái)房屋預(yù)售或者銷售，引發(fā)的抵押權(quán)被懸空或喪失的法律風(fēng)險(xiǎn)。這些城市的一般做法是：金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂《在建工程抵押合同》后，先是在土地管理部門辦理建設(shè)用地抵押登記手續(xù)，然后發(fā)放住房開發(fā)貸款，待在建工程建到可以辦理《商品房預(yù)售許可證》時(shí)，雙方再到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)管理部門辦理在建工程抵押登記手續(xù)，同時(shí)雙方約定將來(lái)的商品房購(gòu)房款必須回到抵押權(quán)銀行并同意由房產(chǎn)管理部門進(jìn)行監(jiān)督。此后，在預(yù)售或銷售環(huán)節(jié)，房產(chǎn)管理部門對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或銷售的每一套商品房，只有在預(yù)收的購(gòu)房款進(jìn)入在建工程抵押權(quán)金融機(jī)構(gòu)專管賬戶，金融機(jī)構(gòu)通知解除相應(yīng)房產(chǎn)的抵押，同時(shí)同意房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或銷售并辦理預(yù)告登記手續(xù)時(shí)，方可以協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)商辦理預(yù)售房屋的預(yù)告登記或銷售房屋的過(guò)戶手續(xù)。

可以說(shuō)，《物權(quán)法》頒布施行后，辦理在建工程抵押登記的法律基礎(chǔ)早已存在，而且，北京、重慶、杭州、東莞等城市制定的在建工程抵押登記相關(guān)管理規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容也為國(guó)家出臺(tái)在建工程抵押登記相關(guān)管理制度提供了實(shí)踐基礎(chǔ)，為確保在建工程抵押權(quán)的最終得以實(shí)現(xiàn)，為確保金融債權(quán)安全，建議國(guó)家立法機(jī)關(guān)或是行政管理機(jī)關(guān)盡快出臺(tái)一部統(tǒng)一的、完善的《在建工程抵押登記管理辦法》。

（三）做好貸前調(diào)查，前置在建工程抵押權(quán)優(yōu)先受償順序

由于工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)于在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)，而實(shí)踐過(guò)程中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拖欠工程承包人工程價(jià)款現(xiàn)象是存在的，因此，金融機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押貸款時(shí)，要進(jìn)行嚴(yán)格的篩選[3]：首先，要選擇信譽(yù)好、資質(zhì)高、發(fā)展較為穩(wěn)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對(duì)其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、注冊(cè)資金到位情況，對(duì)工程項(xiàng)目投入的自有資金比例、還款能力進(jìn)行嚴(yán)格審查。其次，要充分調(diào)查工程承包人情況，工程合同約定的竣工期限、工程已實(shí)際投入及發(fā)包人是否存在拖欠工程價(jià)款情況，從而得到客觀評(píng)價(jià)。三是由于承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，優(yōu)先于抵押權(quán)[4]。因此，在貸款發(fā)放前，盡可能通過(guò)借款人的出面，要求建設(shè)工程承包人向金融機(jī)構(gòu)出具“如將來(lái)發(fā)包方拖欠工程價(jià)款，在金融機(jī)構(gòu)在建工程抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)未得到實(shí)現(xiàn)前，承包人不對(duì)抵押的房產(chǎn)行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)”的書面承諾，以前置在建工程抵押權(quán)的優(yōu)先受償順序。四是如建設(shè)工程發(fā)包人與建設(shè)工程承包人是關(guān)聯(lián)企業(yè)，為排除承包人的工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)，可要求承包人對(duì)在建工程抵押貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。五是在貸后管理過(guò)程中，要做好貸款資金使用跟蹤工作，保證貸款確實(shí)投入到在建工程建設(shè)中去，要嚴(yán)格按照發(fā)包人與承包人有關(guān)工程價(jià)款支付約定，跟蹤工程價(jià)款支付情況，如發(fā)現(xiàn)在建工程抵押人未按約定支付承包人的工程價(jià)款，要及時(shí)了解拖欠原因，有必要時(shí)可要求借款人或是在建工程抵押人追加貸款抵押物或其他擔(dān)保措施。六是對(duì)于在建工程已竣工的，應(yīng)要求借款人（抵押人）提供工程價(jià)款支付的證明，如存在拖欠工程價(jià)款情況，應(yīng)要求借款人提供除在建工程以外的其他擔(dān)保，以盡可能減少工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。七是如發(fā)生抵押人與承包人發(fā)生工程價(jià)款糾紛訴訟時(shí)，要及時(shí)向法院要求以第三人身份參加訴訟，對(duì)建筑工程價(jià)款的數(shù)額和是否在六個(gè)月內(nèi)行使權(quán)利進(jìn)行核實(shí)。此外還要及時(shí)向法院提供由建設(shè)工程承包人向金融機(jī)構(gòu)出具“如將來(lái)發(fā)包方拖欠工程價(jià)款，在金融機(jī)構(gòu)在建工程抵押權(quán)優(yōu)先權(quán)未得到實(shí)現(xiàn)前，承包人不對(duì)抵押的房產(chǎn)行使工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)”的書面承諾，以確保在建工程抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。

（四）把繳清稅款作為發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的前提條件

金融機(jī)構(gòu)接受在建工程抵押之前，為避免房地產(chǎn)開發(fā)商因拖欠稅款而給金融機(jī)構(gòu)貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)通過(guò)不同的途徑了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠稅款相關(guān)情況：一是通過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)刊登在媒體上的有關(guān)納稅人欠稅的定期公告，了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否欠稅或是拖欠政府的稅款；二是可直接要求房地產(chǎn)開發(fā)商說(shuō)明其已納稅的情況，提供完稅的證明；三是向稅務(wù)機(jī)關(guān)了解有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商的欠稅情況。其次，如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)商有未按時(shí)交納稅款情況時(shí)，應(yīng)提示及時(shí)納稅，并把是否完稅作為貸款發(fā)放的前提條件。此外，對(duì)于拖欠稅的金額，應(yīng)當(dāng)將其作為評(píng)估依據(jù)，在評(píng)估時(shí)對(duì)該部分金額價(jià)值予以剔除。

（五）把繳清土地出讓金作為發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款的前提條件

為避免房地產(chǎn)開發(fā)商因拖欠政府土地出讓金而給金融機(jī)構(gòu)貸款帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)在接受房地產(chǎn)開發(fā)商提供的在建工程抵押之前，首先應(yīng)通過(guò)各種途徑了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠土地出讓金情況：一是通過(guò)土地管理機(jī)關(guān)刊登在媒體上的有關(guān)土地出讓金拖欠人情況的定期公告，了解房地產(chǎn)開發(fā)商是否拖欠政府土地出讓金；二是直接要求房地產(chǎn)開發(fā)商說(shuō)明其以全款交清土地出讓金情況，提供繳清土地出讓金的憑證；三是向土地管理機(jī)關(guān)了解有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府土地出讓金情況。其次，金融機(jī)構(gòu)在獲悉房地產(chǎn)開發(fā)商拖欠政府土地出讓金情況時(shí)，應(yīng)提示及時(shí)繳清土地出讓金，并把是否繳清土地出讓金作為貸款發(fā)放的前提條件。此外，對(duì)于拖欠政府土地出讓金的金額，應(yīng)當(dāng)將其作為評(píng)估依據(jù)，在評(píng)估時(shí)對(duì)該部分金額價(jià)值予以剔除。

（六）審慎辦理土地抵押及在建工程抵押登記相關(guān)手續(xù)

金融機(jī)構(gòu)在辦理在建工程抵押登記手續(xù)過(guò)程中，根據(jù)工程項(xiàng)目進(jìn)度情況，往往需要經(jīng)過(guò)土地使用權(quán)抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押以及在建工程抵押轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押過(guò)程。因此在辦理抵押變更過(guò)程中，首先要確認(rèn)抵押物是否存在被查封等異常情況。如果發(fā)生異常情況，應(yīng)要求借款人（抵押人）采取補(bǔ)救措施，如提前還款或提供其他擔(dān)保，否則，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法起訴主張抵押優(yōu)先權(quán)。如抵押物沒(méi)有被查封，在辦理變更登記手續(xù)期間，會(huì)出現(xiàn)抵押權(quán)真空階段，因此要盡可能要求借款人提供其他的等值抵押物，待新的抵押登記手續(xù)辦妥后，再行解除其他的等值抵押物的抵押登記手續(xù)。其次要準(zhǔn)備好完整的材料，確保在盡可能短的時(shí)間內(nèi)辦妥變更登記手續(xù)。最后要加強(qiáng)保密工作，防止第三人因與抵押人有債務(wù)糾紛，啟動(dòng)訴前保全措施查封已辦理注銷抵押登記手續(xù)的抵押物。

（責(zé)任編輯：湯戈于）

參考文獻(xiàn)：

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