王豹 李超 張亞男

伴隨著金融改革的進(jìn)一步深化、民間融資和市場(chǎng)化利率的擴(kuò)大化以及農(nóng)村有效信貸需求不足、農(nóng)村金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，貸款營(yíng)銷和資產(chǎn)質(zhì)量面臨著巨大挑戰(zhàn)。如何創(chuàng)新金融產(chǎn)品，既推出適合不同層面廣大客戶需求的金融產(chǎn)品，又能有效降低信貸風(fēng)險(xiǎn)，成為多家銀行亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。為有效解決部分業(yè)主和農(nóng)民擔(dān)保難、抵押難問題，進(jìn)一步擴(kuò)大貸款規(guī)模，泗水聯(lián)社嘗試推出了集體土地抵押貸款，有效解決了部分潛在客戶的貸款難問題。

集體土地抵押貸款有關(guān)背景

泗水地處魯中南山區(qū)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)。隨著房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐步向縣域市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，當(dāng)?shù)胤渴腥遮吇鸨簧倥f城改造也如火如荼，城區(qū)內(nèi)出現(xiàn)大量新建社區(qū)及商業(yè)街門面房。但這些房產(chǎn)大多是有房產(chǎn)證但土地使用證為未分割國(guó)有土地使用權(quán)或集體土地，不能滿足金融機(jī)構(gòu)傳統(tǒng)抵押貸款“兩證齊全”的抵押物要求，并且在當(dāng)?shù)貜V大農(nóng)村農(nóng)民房產(chǎn)所在地也多為集體土地，無法辦理抵押貸款。由于存在制度缺陷，加之缺少必要的抵押物，不少客戶的資金需求無法得到滿足。同時(shí)金融機(jī)構(gòu)也受風(fēng)險(xiǎn)影響而無法完全滿足優(yōu)質(zhì)客戶資金需求，信貸規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)乏力現(xiàn)象。在此背景條件下，為解決信貸發(fā)放制約瓶頸，泗水聯(lián)社根據(jù)金融市場(chǎng)的狀況、

客戶信貸資金需求，并經(jīng)咨詢房管土地管理局、相關(guān)法律部門，及時(shí)開辦未分割國(guó)有土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押貸款和集體土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押貸款，有效地解決了轄內(nèi)業(yè)主抵押難、融資難的問題，極大了方便了客戶的資金需求。

集體土地抵押貸款的推出及辦 理?xiàng)l件

2013年4月2日泗水聯(lián)社下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的通知》（泗農(nóng)信聯(lián)〔2013〕68號(hào)），推出未分割國(guó)有土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押貸款和集體土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押貸款，依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)度大、小，對(duì)兩種信貸產(chǎn)品分別定義，區(qū)別對(duì)待。一是未分割國(guó)有土地使用權(quán)的抵押貸款借款人必須依法擁有有權(quán)部門核發(fā)的商業(yè)門面房房屋所有權(quán)證，未分割土地必須為國(guó)有出讓土地。同時(shí)具備《個(gè)人貸款管理暫行辦法》規(guī)定的其他條件，利率執(zhí)行利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率加上浮40%。二是辦理集體土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押貸款時(shí)，抵押物登記只做表外保管，以保證貸款入賬，為減少該類信貸產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，要求辦理抵押的同時(shí)增加擔(dān)保人提供保證，根據(jù)商業(yè)門面房地理位置不同差別確定抵押率，城區(qū)集體土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押率不得超過70%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)抵押率不得超過60%，并給與客戶一定的利率優(yōu)惠，利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率加上浮60%。

集體土地抵押貸款的推廣

為加大推廣未分割國(guó)有土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押貸款和集體土地使用權(quán)商業(yè)門面房抵押貸款，該社主要采取以下措施：一是打破原來僅有城區(qū)的聯(lián)社營(yíng)業(yè)部和城關(guān)兩家基層社可以辦理城區(qū)門面房抵押貸款的限制，將城區(qū)門面房抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)向全轄網(wǎng)點(diǎn)放開，真正發(fā)揮出農(nóng)村信用社點(diǎn)多、面廣和人熟的自然優(yōu)勢(shì)。二是嚴(yán)格把關(guān)手續(xù)，確保信貸質(zhì)量，結(jié)合評(píng)估機(jī)構(gòu)的定價(jià)對(duì)抵押物進(jìn)行合理定價(jià)，綜合多方面因素確定質(zhì)押率，對(duì)于不同類別的抵押物設(shè)置差別利率管理，杜絕法律漏洞，做好抵押物登記工作，確保抵押關(guān)系的效力，讓集體土地所有者簽署同意抵押申明，確保抵押物的合法性。三是嚴(yán)把貸款審批關(guān)，貸審委成員對(duì)待審批的抵押貸款全部現(xiàn)場(chǎng)外核，并將外核情況與貸款辦理社貸款權(quán)限掛鉤，針對(duì)集體土地抵押貸款的特殊性，該社要求提供抵押物外追加擔(dān)保人擔(dān)保。四是開啟綠色通道，增強(qiáng)綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，面對(duì)縣域內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)的激烈競(jìng)爭(zhēng)，該社充分利用自身靈活的信貸審批機(jī)制，對(duì)各金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)激烈的重點(diǎn)客戶、優(yōu)質(zhì)客戶，采取利率優(yōu)惠、簡(jiǎn)化貸款手續(xù)、限時(shí)辦貸和靈活信貸產(chǎn)品等方式進(jìn)行辦理，帶動(dòng)了抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，有力地提升了該社的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

為讓廣大客戶盡快知曉這一新的信貸品種，該社通過營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)LED屏、營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)懸掛宣傳條幅、公交車站牌張貼商業(yè)門面房抵質(zhì)押貸款宣傳海報(bào)，選派客戶經(jīng)理發(fā)放宣傳單，向廣大客戶詳細(xì)介紹信用社抵質(zhì)押貸款種類、辦理流程，抵押貸款高效快捷、條件放寬、利率優(yōu)惠等特點(diǎn)，受到廣大客戶的普遍認(rèn)可和青睞。

集體土地抵押貸款取得的成效

集體土地抵押貸款的推出，不僅有效解決了部分客戶的抵押物無法辦理抵押現(xiàn)象，而且在破解農(nóng)村信用社資金瓶頸方面取得了突破。長(zhǎng)期以來，農(nóng)村信用社面對(duì)的群客戶群體主要是農(nóng)村、農(nóng)民、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)組織和小微企業(yè)，貸款的額度較小，抵押物相對(duì)不足，廣大農(nóng)民由于無法提供有效的抵押物，貸款方式多以農(nóng)戶相互擔(dān)保、聯(lián)?；蚪M建農(nóng)戶聯(lián)盟等方式發(fā)放，特別是隨著城鎮(zhèn)步伐的加快，農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房非常普遍，不少農(nóng)民還購(gòu)置了門面房，加之城區(qū)舊城改造，許多原城區(qū)居民也大批回遷，但由于土地性質(zhì)等問題，資金需求無法得到滿足。該灶貸款推出后，部分業(yè)主和農(nóng)民的集體土地（房產(chǎn)）可以辦理抵押貸款，這為金融資金與客戶需求之間搭建起了一道資金融通的橋梁。止2013年6月末，該社在不到兩個(gè)月的時(shí)間內(nèi)就已辦理集體土地抵押貸款38筆、金額2657萬元，占當(dāng)年新增貸款額的18.35%，產(chǎn)品推廣取得了初步成效。

相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

集體土地抵押貸款僅僅是農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新形勢(shì)下的一種嘗試，還有許多內(nèi)容需要逐步完善。針對(duì)集體土地抵押貸款辦理過程中可能出現(xiàn)的政策層面等方面的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素，該社將該類信貸產(chǎn)品的信貸風(fēng)險(xiǎn)防范作為密切關(guān)注的重點(diǎn)，著力抓好以下幾點(diǎn)：一是加大集體土地抵押貸款的“三查”制度，確保集體土地抵押貸款借款主體合規(guī)、真實(shí)，并時(shí)刻關(guān)注抵押物價(jià)值變動(dòng)情況。二是不斷完善集體土地抵押貸款的辦貸手續(xù)及流程機(jī)制，杜絕出現(xiàn)操作風(fēng)險(xiǎn)。三是完善風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制，一旦該類信貸產(chǎn)品出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，可通過繳納出讓金實(shí)現(xiàn)抵押物轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)、拍賣或追索擔(dān)保人等方式防范風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位：泗水縣農(nóng)信聯(lián)社）