龔小鋒

作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)軍人物，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平常輾轉(zhuǎn)全國(guó)各地考察接洽合作。剛從上海、成都等地考察回來的王永平，饒有興趣的在微博上展示著他考察的一些商業(yè)項(xiàng)目，如萬象城、寬窄巷子、東郊記憶。幾張上海南外灘一家由舊兵營(yíng)改造的上海水舍酒店照片，引來了朋友們的紛紛詢問。

房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的隊(duì)伍越來越多，聯(lián)盟的隊(duì)伍也不斷壯大。他回憶說，聯(lián)盟建立之初，萬達(dá)是第一個(gè)加入的企業(yè)，現(xiàn)在旗下會(huì)員遍布全國(guó)，“大家都在尋找合作，合作方式從項(xiàng)目合作變?yōu)閼?zhàn)略合作?！?/p>

講話理論性強(qiáng)，但卻能旁征博引地說出全國(guó)各地許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例，王永平是個(gè)嫻熟游走在理論與實(shí)干之間的人物。“十年前，大家在問什么是商業(yè)地產(chǎn)？五年前，大家問誰在做商業(yè)地產(chǎn)？現(xiàn)在，大家問誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)，五年后要問誰還在做商業(yè)地產(chǎn)？”談話間，王永平用這么一番話向記者概括了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史。

正如萬通掌門人馮侖所說：“蜜月很短，日子很長(zhǎng)?！比缃?，商業(yè)地產(chǎn)泡沫化、同質(zhì)化、邊緣化的呼聲也不絕于耳。王永平說這只能叫增長(zhǎng)，不能叫發(fā)展：“讓我們放慢腳步，等等我們的靈魂?！彼f，商業(yè)地產(chǎn)的靈魂就是經(jīng)營(yíng)。

“行外樂觀，行內(nèi)悲觀，內(nèi)行樂觀，外行悲觀?！蓖跤榔降囊痪潼c(diǎn)評(píng)耐人尋味。在其看來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還有很多阻礙，城市規(guī)劃、發(fā)展的不合理，不科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃，人才的瓶頸，融資渠道的缺失等等。商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟作為行業(yè)組織，要凝聚行業(yè)力量進(jìn)行改變。

商業(yè)地產(chǎn)存結(jié)構(gòu)性矛盾

房地產(chǎn)世界：現(xiàn)在對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有兩種看法，一是覺得商業(yè)地產(chǎn)迎來春天，另外也有人覺得商業(yè)地產(chǎn)泡沫很嚴(yán)重，你怎么判斷國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀？

王永平：既不是春天，也很難說是泡沫，從整體上來說，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性矛盾。由于供大于求，某些城市或項(xiàng)目可能存在一些泡沫情況，比如沈陽等地商業(yè)地產(chǎn)就有泡沫化的跡象。但對(duì)于城市化進(jìn)度快的城市，還是有能力消化這些短期泡沫。不少城市和區(qū)域仍然缺乏商業(yè)地產(chǎn)，尤其是優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，仍然需求旺盛甚至供不應(yīng)求。

房地產(chǎn)世界：作為規(guī)劃者，政府應(yīng)該如何進(jìn)行把控？

王永平：有一句老話說“規(guī)劃規(guī)劃，墻上掛掛，紙上畫畫”。商業(yè)地產(chǎn)過于集中和地方政府的推動(dòng)有直接關(guān)系。地方政府為追求GDP，往往把這當(dāng)做招商引資工程來推動(dòng)。我參觀過很多地方，有些地方政府直接在荒無人煙的新區(qū)做大量商業(yè)，甚至有的政府在郊區(qū)蓋新辦公樓，在周邊大搞商業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市發(fā)展、人口規(guī)模、消費(fèi)能力等實(shí)際因素相協(xié)調(diào)。政府要加強(qiáng)房地產(chǎn)規(guī)劃的科學(xué)性和嚴(yán)肅性，要在商業(yè)地產(chǎn)布局上進(jìn)行科學(xué)分析判斷，做好地塊規(guī)劃，尤其是軌道交通一定要銜接好。

房地產(chǎn)世界：怎么看待城鎮(zhèn)化潮流給商業(yè)地產(chǎn)帶來的機(jī)遇與挑戰(zhàn)？

王永平：中國(guó)城鎮(zhèn)化率剛突破50%，按照西方發(fā)達(dá)國(guó)家70%-80%的標(biāo)準(zhǔn)，我們大概還有二三十年的城鎮(zhèn)化歷程。大量的農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝?，?duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來新的機(jī)遇。但是同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，挑戰(zhàn)也很大。

相比住宅受宏觀政策和大勢(shì)影響比較直接，商業(yè)地產(chǎn)則受微觀因素影響大。因?yàn)槿绻用袷杖霠顩r沒有明顯改善，消費(fèi)能力很難提高，所以城鎮(zhèn)化對(duì)商業(yè)有一定拉動(dòng)，但更多還要看微觀的區(qū)域和人群消費(fèi)能力。

五年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)將洗牌

房地產(chǎn)世界：從住宅調(diào)控之后，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)潮流至今仍在繼續(xù)，當(dāng)前轉(zhuǎn)商是否仍處于一個(gè)很好的時(shí)間段？

王永平：房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的黃金期已經(jīng)過去了。現(xiàn)在做得最成功的例子，都是在2007、2008年之前就轉(zhuǎn)型的。2008年前后才開始大舉進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，面臨著很多瓶頸。首先是資金，采取以住宅銷售的方式實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā)的方式，這種方式在調(diào)控之下有一定阻礙，而且還受到緊縮的信貸政策影響；其次是人才，管理團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)不足會(huì)疲于應(yīng)付。

房地產(chǎn)世界：當(dāng)前房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)是否存在盲目跟風(fēng)的現(xiàn)象？

王永平：轉(zhuǎn)商的房企心態(tài)都不一樣，我把它分成四類：主動(dòng)型，被動(dòng)型，盲動(dòng)型和心動(dòng)型。

主動(dòng)轉(zhuǎn)型比如萬達(dá)、中糧、華潤(rùn)等，特點(diǎn)是有明確戰(zhàn)略與模式，有人才、資金的儲(chǔ)備。被動(dòng)轉(zhuǎn)型，就是政府賣地時(shí)把商業(yè)用地跟住宅用地捆綁起來銷售，逼得開發(fā)商不得不做商業(yè)地產(chǎn)，這類企業(yè)以萬科為代表。

再如盲動(dòng)轉(zhuǎn)型，比如有的企業(yè)看萬達(dá)做商業(yè)地產(chǎn)發(fā)跡了，看娃哈哈的宗慶后也要建100個(gè)商場(chǎng)。一個(gè)做商業(yè)地產(chǎn)而發(fā)跡，一個(gè)發(fā)跡以后做商業(yè)地產(chǎn)，就錯(cuò)把商業(yè)地產(chǎn)看成是致富秘籍，這種盲目跟風(fēng)非常危險(xiǎn)。此外，如海底撈這樣，因?yàn)榧亦l(xiāng)地方政府給了地，就抱著試試的心態(tài)，就屬于心動(dòng)型。

房地產(chǎn)世界：剛才也提到了做商業(yè)地產(chǎn)的制約瓶頸，相信很多企業(yè)已經(jīng)意識(shí)到了。你接觸了很多企業(yè)，現(xiàn)在開發(fā)商是怎樣一個(gè)心態(tài)？

王永平：總的來說，可以說“行外樂觀，行內(nèi)悲觀”。行外覺得商業(yè)地產(chǎn)很火所以進(jìn)來，但行內(nèi)很清楚情況不好。行內(nèi)又分兩種：“內(nèi)行樂觀，外行悲觀”，內(nèi)行的像萬達(dá)，就覺得這些亂象和我沒有關(guān)系，我就是要去瓜分市場(chǎng)。

其實(shí)，現(xiàn)在很多未轉(zhuǎn)型的企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性和困難。因?yàn)樽≌I(lǐng)域有政策風(fēng)險(xiǎn)，但轉(zhuǎn)型確有很大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。所以，不少企業(yè)已經(jīng)變得理性，對(duì)困難的估計(jì)也更全面。

房地產(chǎn)世界：十年來行業(yè)格局發(fā)生分化，出現(xiàn)了萬達(dá)、凱德、華潤(rùn)、中糧等第一陣營(yíng)，但寶龍這樣的掉隊(duì)了，明發(fā)、銅鑼灣等老企業(yè)更顯落后，今后行業(yè)會(huì)出現(xiàn)怎樣新的變化？

王永平：由于商業(yè)物業(yè)供應(yīng)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)高于購(gòu)買力增長(zhǎng)速度，商業(yè)地產(chǎn)已逐漸開始由原來的賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)，最為明顯的就是招商難，一些開發(fā)商為了招商，開始補(bǔ)貼商家的裝修費(fèi)用，這個(gè)問題可能在三五年后會(huì)愈發(fā)突出。

將來格局上必然發(fā)生變化，五年內(nèi)可能會(huì)面臨行業(yè)洗牌。接下來會(huì)出現(xiàn)集中化、規(guī)?；⑵放苹内厔?shì)。

從重開發(fā)到重運(yùn)營(yíng)

房地產(chǎn)世界：這幾年房企做商業(yè)地產(chǎn)和過去比，有什么變化？

王永平：最早做商業(yè)項(xiàng)目，打廣告，造概念，賣商鋪。現(xiàn)在，大家都意識(shí)到商業(yè)在前地產(chǎn)在后，商業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)的整體戰(zhàn)略布局中明顯提高，越來越多的企業(yè)成立了商業(yè)地產(chǎn)公司、事業(yè)部，進(jìn)行更專業(yè)更系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)。

比如說萬達(dá)做“訂單地產(chǎn)”，如今已經(jīng)是一個(gè)共識(shí)。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的打造，應(yīng)該在建設(shè)前期就進(jìn)行合作意愿的溝通，考慮到商戶對(duì)項(xiàng)目硬件的要求，根據(jù)商戶的要求進(jìn)行量身定制。

此外，持有的概念也逐漸被接受，像SOHO中國(guó)這樣過去以銷售模式為主導(dǎo)的企業(yè)，也向持有轉(zhuǎn)型了。持有，要有優(yōu)良的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，人才的重要性更加突出。

房地產(chǎn)世界：決勝商業(yè)地產(chǎn)，有什么關(guān)鍵性的因素？

王永平：住宅看大勢(shì)，看政策，商業(yè)地產(chǎn)取決于局部市場(chǎng)，要看微觀機(jī)會(huì)，個(gè)案的差異較大。商業(yè)地產(chǎn)具有專業(yè)性。比如在選址布局上，要把城市發(fā)展、人口輻射、消費(fèi)能力有機(jī)結(jié)合。具體到個(gè)案，要做好產(chǎn)品創(chuàng)新，提升項(xiàng)目質(zhì)量；前期要做好招商，進(jìn)行量身定制；從長(zhǎng)期來看，后期資金投入要足，運(yùn)營(yíng)人才要跟上。企業(yè)需要清晰地認(rèn)識(shí)商業(yè)與住宅的差異，遵循商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律。

房地產(chǎn)世界：你怎么看商業(yè)地產(chǎn)整體趨勢(shì)？

王永平：從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)。最早從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)更多是在開發(fā)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)，比如誰囤的地多，買好的位置，然后做好廣告營(yíng)銷就能成功?，F(xiàn)在，大多數(shù)企業(yè)意識(shí)到經(jīng)營(yíng)的重要性，開始從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)以及資產(chǎn)管理，運(yùn)營(yíng)型人才也更受到歡迎。比如王健林號(hào)召公司要從開發(fā)思維轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)思維，并將此轉(zhuǎn)型提高到了戰(zhàn)略高度。