“雞蛋換糧票”催生自救

2004年4月2日，如今的樓市傳媒董事長、時任焦點房地產網首席策劃蔡鴻巖主持的“焦點房談”請來了兩位明星級房地產領軍人物——任志強和潘石屹。

在此前不久的3月29日，華遠和SOHO中國正式簽署了尚都國際項目合作簽約儀式，雙方簽訂了包括合作框架協議在內的一系列協議。

2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號文件（《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》）叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從當年7月1日起，各類經營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。但同年6月底北京市出臺的33號令（《關于停止經營性項目國有土地使用權協議出讓有關規(guī)定的通知》）規(guī)定，綠化隔離帶項目、小城鎮(zhèn)項目、危舊房改造項目、高科技項目等4類經營性用地仍可以協議出讓。33號令使協議出讓仍有機可乘，為不少開發(fā)商贏得了相當程度的獲利空間。

然而好景不長，2004年1月31日，北京市房管局出臺的4號令明確規(guī)定上述4類土地的使用權從此也不能通過協議方式轉讓。4號令一出臺，就引起了北京開發(fā)商們的激烈反應。

面臨“斷頓”的潘石屹幾番“堵截”，一直把任志強追到了政協會上，才“買下”了銷售正旺的尚都中心二、三期60%的股權。

蔡鴻巖主持的這次訪談比原定計劃延遲了7分鐘，他調侃道：“因為任總跟潘總正在進一步商量合同的細節(jié)問題。”

在訪談現場，潘石屹坦言，自4號令出臺以來的短短兩個月時間內，找上門和他談的有將近200個項目。有的時候一天談10個項目，有時候同一個項目會有三五撥人同時來談。

盡管在蔡鴻巖的犀利追問下，彼時的潘石屹并沒有透露那次合作的具體成交價格，并否認了“雞蛋換糧票”是早有預謀的炒作，認為這是一種雙贏的局面：兩個企業(yè)在合作中找到了共同的需要，并獲取各自的利潤，完成了資源市場化自由配置的最佳選擇。

在“雞蛋換糧票”之前的2月26日，北京市國土資源和房屋管理局曾宣布，北京市待開發(fā)的土地約4000公頃，相應規(guī)劃建筑面積約8000多萬平方米，按目前北京市每年2300萬平方米的開發(fā)量，可保證北京房地產市場四至五年的土地供應不會出現大的缺口。然而，“斷頓恐慌說”還是愈演愈烈，最終促成了這起4號令出臺以后的首宗土地并購案——“雞蛋換糧票”。

著名地產評論人飛鷹認為，從市場成熟化的今天審視當年的這起事件，務必要用客觀公正的眼光進行評判。市場總會經歷由雛形到成熟階段的發(fā)展過程，以交易為核心的交換是一種經濟行為，特別是在房地產市場尚未形成或形成初期，物物交換或物與“專權”交換都是對舊有財富分配方式的一種突破，類似任志強和潘石屹之間“雞蛋換糧票”的事件不可避免也無可指責。

在房地產市場“摸爬滾打”了多年的馥銘炫開發(fā)有限公司執(zhí)行總裁、中國企業(yè)資本聯盟副主席王巖說，當時“雞蛋換糧票”是一種常態(tài)，他自己為了找到“糧票”，也幾乎跑遍了當時遍布北京東西南北各個方位的項目，并代表福成集團參與過任志強和潘石屹二度“雞蛋換糧票”中涉及的項目——光華路SOHO的洽談，只不過由于當時項目的定位和企業(yè)的產品線有一定的差異，談了一兩輪就退出了。

如果說，任志強和潘石屹之間“雞蛋換糧票”的生意揭開了房地產市場格局演變的序幕，那么，8·31大限的出臺則讓這種演變的格局更為明晰。

2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯合下發(fā)71號令（《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》），規(guī)定8月31日后國有土地使用權以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行，各省市不得再以歷史遺留問題為由，采用協議方式出讓經營性國有土地使用權。

4月10日，天津泰達與北京萬通地產發(fā)布戰(zhàn)略合作計劃。

4月16 日，萬科、招商、華僑城第一次組成“萬招華系”聯盟，出現在香蜜湖“9萬3”地塊拍賣場上。

6月3日，華遠地產與北京城建投資公司簽訂意向協議，擬以3.1億元并購后者所持北京城建東華房地產公司60%股權。

6月12日，由全國12家知名地產商聯手打造的中國房地產策略聯盟的第一個實質性地產項目在鄭州東郊動工……

毋庸置疑，8·31大限的出臺加速了房地產企業(yè)之間合縱連橫的速度，正如任志強在“雞蛋換糧票”事件前所斷言：在房地產企業(yè)普遍面臨融資及拿地門檻提高的情況下，實現產業(yè)整合的時機已到。

“有錢乃大”導致“華遠出走”

“8·31”大限之后，經營性用地出讓全部采用招拍掛的方式出讓，“價高者得”成為新的市場規(guī)則，這一規(guī)則很快在土地市場得以體現。著名地產評論人飛鷹認為，招拍掛制度“價高者得”的制度是培育土地市場的必經之路，否定了地方政府因土地劃撥而產生的土地資源配置不合理及權錢交易的弊端，是對土地資源的市場配置的最佳方案。

2004年9月29日，北京土地市場迎來了8·31大限后的首次土地放量——海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地、海運倉危改公建用地、藍色港灣公園商業(yè)配套設施用地地塊、青年路地區(qū)C區(qū)住宅用地地塊和朝陽區(qū)朝陽路十里堡1號及2號住宅及配套用地同時出讓。除藍色港灣公園商業(yè)配套設施用地地塊和青年路地區(qū)C區(qū)住宅用地地塊分別被北京藍色港灣置業(yè)有限公司和北京潤豐房地產開發(fā)公司先行競得外，其余三塊用地都在現場進行了激烈競價。

在參與現場競價的三幅地塊中，海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地的競價最為激烈。該地塊從95204.74萬元開始競價，參與競價的分別為北京富力開發(fā)公司、華遠、北京歸谷園有限責任公司和中遠房地產有限公司。北京富力開發(fā)公司在競爭當中一直處于領先地位，當其他幾家開發(fā)商以100萬元遞增時，富力則豪邁地一口氣把價報到10億元。該地塊競價多達118輪，最終被北京歸谷園以11.75億元競得。

在2004年4月2日蔡鴻巖主持的那場以“雞蛋換糧票”為主題的“焦點房談”中，任志強曾驕傲地宣稱其公司因擁有大量的土地儲備、1996年在香港上市的時候，被稱為土地銀行。2001年華遠和華潤分手之前，華遠屬于地主型公司。在33號令之前，華遠就未雨綢繆，采取了一些土地儲備的政策，包括通過掛牌、與其他公司的合作和收購取得了很多項目。

在海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地的競價中，以資本老狐貍著稱的任志強盡管采取了“在關鍵時機舉牌”的策略，卻仍然敗北。而在此后的數年，任志強又多次經歷了“錢不如人”的“屈辱”。

2010年3月，在大望京一號地拍賣前，潘石屹曾勸任志強不要去參與拍賣，爭不過財大氣粗的“中國字頭”的公司，但任志強一意孤行，繳了幾億元的保證金去參加。據潘石屹說，“任總舉牌舉到每平方米1萬多元就再不敢舉了”。潘石屹調侃任志強是“花錢買丟人，不是花錢買地”。

大望京一號地拍賣后，任志強在微博中表示，自2001年起華遠在所有的公開拍賣中都只有失敗，華遠無法承受這樣的天價，只好承認自己的無能，于是轉入二、三線城市，希望不是憑膽量而是憑品牌取勝。他還指出：“缺少資金實力的開發(fā)商早就自覺向大城市高地價低頭，朝二、三線城市轉移了。”

其實早在2006年，華遠地產就提出了二、三線城市的發(fā)展戰(zhàn)略，至今在青島、西安、長沙三個城市已完成了市場布局。由于在北京公開市場上始終無法拿地，從2010年起二、三線城市的貢獻率在華遠地產超過50%。其中以西安為擴張主戰(zhàn)場，2012年西安君城和海藍城銷售達20億元。

“華遠魔咒”背后的辛酸

參與了海淀區(qū)西二旗居住區(qū)二期用地競價的任志強當時并不知道，他在北京土地市場的敗績會持續(xù)很多年。

著名地產評論人飛鷹說：“任何制度都不是一勞永逸的，招拍掛制度與‘價高者得的手段相組合，在其效力發(fā)揮極致的時候，市場相應的補充規(guī)則缺失，必然產生制度性‘失靈及手段落后與市場的發(fā)展變化相矛盾?！币虼怂J為，招拍掛制度沒問題，但要對“價高者得”的手段進行及時調整。

2010年4月17日發(fā)布的《新國十條》規(guī)定，在堅持和完善土地招拍掛制度的同時，探索“綜合評標”、“一次競價”、“雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出讓價格非理性上漲。北京應聲改變了“價高者得”的掛牌出讓方式，而更多地采用“綜合條件最優(yōu)者得”的綜合評標方式。華遠也好似被施了魔咒，在北京土地市場接連失利。

2010年7月16日，在北京市昌平區(qū)小湯山和通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)兩宗地塊的競拍中，華遠地產分別報出了4.9219億元和11.397億元的全場最高價，較底價平均高出1倍，但最終落敗。

8月11日，華遠地產與另外7家房企競拍通州宋莊鎮(zhèn)地塊時，投出了最低價9.98億元，仍舊飲憾而歸。

任志強曾抱怨華遠在北京土地市場的連番失利：“我也搞不懂，這一兩年我也參與了很多地塊的投標，價格高也中不了，適中也中不了，低也中不了?！?/p>

盡管任志強宣稱自己搞不清華遠一再失利的原因，但在昌平區(qū)小湯山和通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)兩宗地塊的競拍結果出來后，任志強在博客上寫到，由于華遠沒有第一次的中標、沒有第一次保障性住房建設的經歷，就永遠都處于評標中的劣勢地位。于是，“華遠決定用幾個億的高價購買一張進入商品房小區(qū)中帶有配建保障性住房資格的門票，先用一次性的價格損失換取第一次建設保障性住房的經歷，以便為今后的投標打下一個公平競爭的基礎。這就是華遠用高價投標的原因，遺憾的是這張門票太貴了?！?/p>

2010年9月9日，北京市土地儲備整理交易中心公布了北京市昌平區(qū)回龍觀1818-028地塊二類居住用地的最終評標結果。盡管華遠曾報出了最高價13.6億元，卻仍被萬科住總聯合體擊敗，對手以12.8億元將地塊收入囊中。

此次華遠再次拋出最高價，顯然是因為該地塊將配建建筑面積10萬平方米的限價商品住房，華遠希望借此換取一張進入商品房小區(qū)中帶有配建保障性住房資格的門票。

事后，業(yè)內人士分析華遠鎩羽而歸的原因：“華遠地產沒有中標的結果其實也是符合政策的，因為華遠地產把保障房分開了，就是用商品房的品質建商品房，用保障房的品質建保障房。此外，報價比底價高太多了，不符合政府在土地方面降低土地出讓價格、從而影響房價的目的。”

華遠用自己在土地市場一次次敗北的紀錄詮釋了“綜合評標方式”，直至2010年11月25日，“華遠魔咒”才被打破：華遠聯合盛世新華終于摘得通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目用地，其最終成交價格為17.8億元人民幣?！叭A遠魔咒”的被打破，得益于合作伙伴——盛世新業(yè)的梨園地塊一級開發(fā)商的身份，使其在評標中占有其他企業(yè)難以比擬的優(yōu)勢。

然而，從2003年7月華遠摘得朝陽區(qū)新源南路2號酒店項目用地到2010年11月25日華遠摘得通州區(qū)梨園鎮(zhèn)磚廠村居住項目用地，已經過去了七年多。

2011年初，北京4幅經營性用地的掛牌文件均明確：“在掛牌競價截止前，最高報價已達到本項目合理地價上限價格，且至競價截止時仍有兩個或兩個以上的競買人要求競買的，或在現場競價中最高報價達到上限價格的，則由北京市土地整理儲備中心對掛牌出讓宗地組織現場投報配建租賃房面積活動?！?/p>

2011年9月21日，房山區(qū)房山新城良鄉(xiāng)組團11街區(qū)11-04-01等地塊二類居住及托幼用地以“限地價競配建保障房面積”方式進行現場競價，包括華遠在內的8家房企參與了競價。而當天推出的北京首個“限地價競房價”地塊——門頭溝永定鎮(zhèn)居住及F1住宅混合公建項目則意外遇冷。

限地價與競配建保障性住房結合、限房價與競地價結合等方式破除了“價高者得”的做法，可有效控制出讓地塊的溢價率。著名地產評論人飛鷹認為，這種嘗試是在堅持招拍掛制度的前提下，操作方法上的一種完善，在一定程度上修正或完善了“價高者得”的單一手段。

但陳寶存卻對此深惡痛絕，他毫不留情地指出這種做法是“左右手互博”，政府的初衷是以此舉在民眾心目中樹立好的形象、彰顯其調控地價的決心，但成本卻會轉嫁到房價上，造成競拍保障房比例越多、房價越高的現象。