白影

星河灣之惑

前不久，一向在高端豪宅上所向披靡的星河灣卻在各地的地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中連連遭遇“滑鐵盧”。其中，太原項(xiàng)目更呈現(xiàn)出每個(gè)月成交量均維持在個(gè)位數(shù)水平的現(xiàn)象，而星河灣真正的“噩夢(mèng)”要從鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的破滅說(shuō)起。

在地產(chǎn)黃金十年里，星河灣依靠其精耕細(xì)作的品質(zhì)，迅速成長(zhǎng)為中國(guó)豪宅的“代名詞”，其在北京、上海等一線城市的項(xiàng)目基本開盤即賣幾十億元，然而在其布局的太原、鄂爾多斯等二、三線城市住宅市場(chǎng)卻敗走麥城。

同樣是資源重鎮(zhèn)，星河灣進(jìn)入鄂爾多斯的初衷與太原如出一轍。公開資料顯示，星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目規(guī)劃面積1.1萬(wàn)畝，其中一期工程占地2500多畝，是真正意義上的超級(jí)大盤。最初星河灣高調(diào)進(jìn)軍鄂爾多斯顯得信心滿滿，早早放出風(fēng)稱，2011年有望實(shí)現(xiàn)銷售收入100億元。

然而世事難料，2011年起鄂爾多斯樓市風(fēng)雨突變，頻繁的樓市泡沫和樓市崩盤的消息接連見諸報(bào)端，而星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目也不斷麻煩纏身，涉嫌違法占地、被曝?zé)o證開工、占用保障房供地指標(biāo)、違規(guī)批建高爾夫球場(chǎng)等，甚至被國(guó)土資源部通報(bào)。而在被國(guó)土資源部查處之后，當(dāng)?shù)卣块T作書面檢討，9名政府官員被處以警告或記過(guò)等行政處分，星河灣公司副總經(jīng)理溫曉斌更涉嫌違法占用農(nóng)用地罪，被移送司法機(jī)關(guān)處理。

據(jù)了解，鄂爾多斯項(xiàng)目首期房源在開盤一年半之久后，銷售率尚不足三成。而各地銷路不暢，也直接導(dǎo)致星河灣的年度銷售業(yè)績(jī)從2010年135億元的高峰直線下滑。星河灣鄂爾多斯項(xiàng)目被迫“腰斬”出貨，最初標(biāo)價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米的精裝房受房產(chǎn)泡沫破滅影響，從精裝變成毛坯，2.4萬(wàn)元/平方米的高價(jià)也一路下行，曾以1萬(wàn)元/平方米的價(jià)格促銷，但顧客基本上只看不買。而2010年太原項(xiàng)目開盤當(dāng)年，累計(jì)為星河灣貢獻(xiàn)了近63億元的業(yè)績(jī)，到 2011年即萎縮到不足20億元，到2012年該項(xiàng)目每個(gè)月成交量均維持在個(gè)位數(shù)水平，年度累計(jì)成交60套房源，成交金額僅約4.7億元。

2012年，在中房信集團(tuán)統(tǒng)計(jì)的《2012年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50》排行榜中，卓越置業(yè)以102億元的年度成交額排名第50位，星河灣集團(tuán)直接跌出50強(qiáng)之列。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)出具的數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，除去成都鉑雅苑、澳門項(xiàng)目等外，星河灣在上海、太原、北京、廣州等項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)銷售不足65億元。

然而，在星河灣危機(jī)四伏之時(shí)，其營(yíng)銷靈魂人物梁上燕也宣布了再次“出走”。星河灣董事副總裁梁上燕在今年2月份宣告游學(xué)的微博中，并未透露是否會(huì)回到星河灣。而失去梁上燕這一有力臂膀的星河灣，在銷售模式上也面臨調(diào)整，星河灣品牌和今后發(fā)展路徑都待調(diào)整。此時(shí)的星河灣困惑重重，再度開拓新項(xiàng)目，前景也只能說(shuō)是讓人拭目以待了。

生存“老大難”

繼星河灣等王牌房企面臨生存困境之后，萬(wàn)方地產(chǎn)日前也發(fā)布公告稱，公司名稱將變更為“萬(wàn)方發(fā)展”，行業(yè)類別由“房地產(chǎn)業(yè)”變更為“批發(fā)業(yè)”。除此之外，盛高置地、萬(wàn)好萬(wàn)家、綠景地產(chǎn)等也在逐步退出房地產(chǎn)業(yè)。

萬(wàn)方地產(chǎn)的“退房”與其房地產(chǎn)業(yè)績(jī)慘淡不無(wú)關(guān)系。根據(jù)萬(wàn)方地產(chǎn)于3月7日發(fā)布的2012年年報(bào)顯示，2012年度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入4855.66萬(wàn)元，同比減少87.69%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)501.34萬(wàn)元，較上年同期減少57.72%；其中，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)500.19萬(wàn)元，較上年同期增加了5.97%；扣除非經(jīng)常性損益后歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)-1009.87萬(wàn)元，同比減少315.47%。

根據(jù)年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)總收入全部來(lái)自于一般貿(mào)易業(yè)務(wù)，而土地一級(jí)整理開發(fā)因開發(fā)周期較長(zhǎng)，本期未確認(rèn)收入。同時(shí)，在商品房銷售方面，2012年度的營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)成本均為零。

除此之外，綠景控股在宣告重組失敗后，其2012年的戰(zhàn)略也確定為“逐步退出房地產(chǎn)市場(chǎng)”。據(jù)悉，規(guī)模小、無(wú)土地儲(chǔ)備成了綠景控股房產(chǎn)業(yè)務(wù)難以為繼的主要原因之一。而過(guò)去一直以負(fù)債為財(cái)務(wù)杠桿快速擴(kuò)張的海航置業(yè)也被指“重圈地輕開發(fā)”，融資環(huán)境惡劣。

而2012年肇始，杭州金星地產(chǎn)和錦繡天地也相繼宣告破產(chǎn)；近期，廣德業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司破產(chǎn)案也已被廣東順德法院正式受理。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)計(jì)，未來(lái)三年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企將被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬(wàn)家減至3.5萬(wàn)家。除此之外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅3、4月兩個(gè)月就有約15家企業(yè)并購(gòu)或股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

2011年以來(lái)有關(guān)報(bào)道也稱，北京、武漢、四川已有上千家房企從樓市“消失”。盡管這些房企的“消失”是由于“資質(zhì)”問題被叫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控沒有直接相關(guān)性，但也讓人感覺到中小房企的生存危機(jī)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前樓市常態(tài)化的調(diào)控特征、房企利潤(rùn)率變化狀況、品牌房企拿地?fù)Q倉(cāng)戰(zhàn)略等多方面因素來(lái)看，中小房企一旦遇到資金鏈斷裂，將會(huì)面臨不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷新一輪的市場(chǎng)大洗牌運(yùn)動(dòng)也勢(shì)在必然。

從2012年上市房企中報(bào)來(lái)看，營(yíng)收超10億元的大型房企中，凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)的占比超過(guò)67.8%；而營(yíng)收在1億～5億元的15家公司中，9家的凈利潤(rùn)出現(xiàn)同比下滑，上漲的只有40%；剩下的那些營(yíng)收在1億元以下的小型房企中，上半年虧損超過(guò)50%，分化明顯。

強(qiáng)者恒強(qiáng)

縱觀各企業(yè)2012年年報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)，大型品牌房企業(yè)績(jī)一路飄紅。而據(jù)萬(wàn)科2012年年報(bào)顯示，公司全年一共收購(gòu)了28家房地產(chǎn)企業(yè)。另外，百億榜單的發(fā)布，也讓人看到了突破重圍的53家百億房企的颯爽英姿。在調(diào)控政策不斷加碼的逆市之下，這53家房企無(wú)疑成為了眾媒體與企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。而房企大鱷萬(wàn)科、保利與綠地等也不負(fù)眾望紛紛昂首挺進(jìn)了“千億家族”。保利地產(chǎn)更是將2013年的銷售目標(biāo)調(diào)升20%之多，信心十足。

百億榜單相比2011年，多出16家之多。年初還被媒體冠以“地產(chǎn)寒年”的2012年，在年末依舊交出了滿意的答卷，惹得市場(chǎng)一片嘩然。

而從土地市場(chǎng)上來(lái)看，2013年各品牌房企也迎來(lái)了拿地?zé)岢?，?duì)于熱點(diǎn)區(qū)域的地塊入手絲毫沒有觀望態(tài)勢(shì)，且地王頻出。

近幾個(gè)月，萬(wàn)科、金地、龍湖、招商、華潤(rùn)、泰禾等多個(gè)地產(chǎn)商在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)活躍，一輪新的“購(gòu)地潮”正在掀起。業(yè)內(nèi)人士分析稱，近來(lái)龍頭房企頻頻拿地，一方面是取得了良好的銷售業(yè)績(jī)，全年銷售目標(biāo)完成進(jìn)度較快；另一方面是當(dāng)前土地價(jià)格較為合理，此時(shí)拿地能夠獲得較高的利潤(rùn)回報(bào)。

在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房企拿地策略逐漸呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)，有的 “跑馬圈地”，有的持續(xù)觀望，還有的卻是“無(wú)米下鍋”。雖然市場(chǎng)回暖，但很多中小型房企日子依然不好過(guò)。一方面可供銷售的項(xiàng)目不多，另一方面融資又很難，就是想去拿地都沒有這個(gè)實(shí)力。現(xiàn)在土地市場(chǎng)的主導(dǎo)只是有錢的大型房企。

張宏偉表示，從戰(zhàn)略角度考慮，大型房企在資源及資金、開發(fā)能力等方面優(yōu)于中小型房企。在過(guò)去，大型房企頻繁的拿地動(dòng)作，甚至階段性地降價(jià)營(yíng)銷、將當(dāng)時(shí)市場(chǎng)沉寂的狀況湯混，中小房企不一定看得清楚或把握得住當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的局面。因此，中小房企在市場(chǎng)角逐中肯定博弈不過(guò)大型龍頭房企，那么這些中小房企也就有可能還面臨著市場(chǎng)份額丟失及資金面的問題。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)洗牌將走向縱深，強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的馬太效應(yīng)或進(jìn)一步顯現(xiàn)。

資金與土地隱憂

不少大型企業(yè)由于在順時(shí)過(guò)度地進(jìn)行土地儲(chǔ)備擴(kuò)張，有可能在當(dāng)前的情形下面臨較大壓力。另外，行業(yè)外的資本大舉進(jìn)入房地產(chǎn)的金額下降，只有大型開發(fā)企業(yè)才能開拓多元融資渠道，通過(guò)票據(jù)、信托、企業(yè)債等方式融資，并且融資成本也在顯著上升。隨著融資環(huán)境的惡化，現(xiàn)在一些地產(chǎn)商即使支付更高的融資成本，也難以獲得資金支持，流動(dòng)性壓力日益加大。

在行業(yè)整體資金趨緊的背景下，擁有雄厚資金實(shí)力的房企更能抗衡樓市“寒冬”。對(duì)于上市房企來(lái)說(shuō)，靈活的融資渠道和戰(zhàn)略布局能夠進(jìn)一步攤薄企業(yè)的土地成本，更能夠成功地均衡區(qū)域間的利潤(rùn)分配。

中國(guó)房協(xié)經(jīng)營(yíng)管委會(huì)副秘書長(zhǎng)、蘭德咨詢總裁宋延慶表示，現(xiàn)金流是造成房企拿地差異的主要因素，房企融資渠道的差異造成了其對(duì)土地市場(chǎng)態(tài)度的不同。

從目前來(lái)看，由于暴利時(shí)代的終結(jié)，企業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)下滑，2013年第一季度上市房企的凈利潤(rùn)率已經(jīng)下滑至13%左右。利潤(rùn)率下滑導(dǎo)致成本控制能力較弱的企業(yè)在當(dāng)前調(diào)控市場(chǎng)背景下沒有辦法生存，市場(chǎng)在這個(gè)階段進(jìn)行并購(gòu)、洗牌也勢(shì)在必然。另外，銀行收緊對(duì)開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對(duì)于中小開發(fā)企業(yè)的貸款，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱。

例如去年以來(lái)，建設(shè)銀行已向全國(guó)38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對(duì)小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時(shí)“開發(fā)貸占對(duì)公貸款比例超過(guò)15%的一級(jí)分行、各限購(gòu)地級(jí)市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度”。部分中小開發(fā)企業(yè)借助民間資本并沒有渡過(guò)難關(guān)，反而使其負(fù)債累累，面臨被洗牌的境地。

無(wú)疑，收緊中小房企開發(fā)貸款的融資渠道，使得中小房企在高資金杠桿下原有的滾動(dòng)式開發(fā)難以為繼，也對(duì)于開發(fā)商自有資本金比率提出更高的要求。

張宏偉認(rèn)為，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發(fā)展環(huán)境越來(lái)越惡化。這時(shí)中小房企借助民間資本有可能使其更加負(fù)債累累，這有可能導(dǎo)致中小房企在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大格局變化中的地位也將逐漸淡化。

“現(xiàn)在看來(lái)，經(jīng)歷這兩年多的常態(tài)化的樓市調(diào)控，中小開發(fā)商并不一定像之前業(yè)內(nèi)所預(yù)判的，只要其停止發(fā)展、停止擴(kuò)張、明哲保身，就可渡過(guò)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的艱難期。當(dāng)前，至少仍有不少中小開發(fā)企業(yè)發(fā)展舉步維艱，面臨資金面的問題。分析原因，除了政策層面限購(gòu)限貸、因‘資質(zhì)問題被叫停等因素之外，主要和其融資渠道收緊及周轉(zhuǎn)狀況有關(guān)?！睆埡陚フf(shuō)。

而從當(dāng)前土地市場(chǎng)來(lái)看，熱點(diǎn)主要還是一、二線城市，尤其是一線城市。品牌房企重返一、二線城市，突顯了房企布局戰(zhàn)略與一、二線城市的投資價(jià)值。

但是總的來(lái)看，拿地動(dòng)作較多的基本為品牌房企，拿地地塊基本為優(yōu)質(zhì)地塊，優(yōu)勢(shì)資源開始向品牌房企集中。中小企業(yè)的拿地機(jī)會(huì)越來(lái)越少，也就意味著這些企業(yè)在未來(lái)2～3年市場(chǎng)份額也會(huì)越來(lái)越低，最終一部分企業(yè)不得不退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度會(huì)因此而逐漸提升。

大型房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，通過(guò)項(xiàng)目自身銷售回籠資金。一些標(biāo)桿房企如萬(wàn)科、招商、保利等，在市場(chǎng)基本面好轉(zhuǎn)、土地價(jià)格尚未大幅上漲的市場(chǎng)背景下，逆勢(shì)中謀求拿地及發(fā)展機(jī)會(huì)，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

因此，在樓市常態(tài)化調(diào)控的這兩年，與其說(shuō)大型房企的這些動(dòng)作是為了渡過(guò)市場(chǎng)難關(guān)，不如說(shuō)大型房企正在主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局的變化。

“也就是說(shuō)，在大型房企主導(dǎo)未來(lái)市場(chǎng)格局發(fā)展變化的當(dāng)前市場(chǎng)，如果中小企業(yè)沒有辦法解決融資問題，銷售環(huán)節(jié)也沒有辦法突圍的話，這些企業(yè)也許會(huì)在市場(chǎng)調(diào)控周期大浪潮中被淹沒，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌有可能會(huì)加速?！睆埡陚ミM(jìn)一步解釋說(shuō)。

路在何方？

在這場(chǎng)沒有硝煙的戰(zhàn)場(chǎng)上，在2013年眾房企前仆后繼的道路上，這無(wú)疑是一場(chǎng)殘酷的生存考驗(yàn)。

在2013年樓市限購(gòu)延期的市場(chǎng)背景下，哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個(gè)房企就將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。因此，這個(gè)階段也就是房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間分化的階段。房地產(chǎn)行業(yè)洗牌或房企之間的分化過(guò)程中，大開發(fā)商既要做大魚，也要做快魚。大型開發(fā)商通過(guò)高速周轉(zhuǎn)策略提高開發(fā)和銷售速度，不僅要跑得快一些，更要想法設(shè)法擴(kuò)大自己的市場(chǎng)份額，甚至兼并在資金面遇到發(fā)展瓶頸的中小開發(fā)商，快速進(jìn)行規(guī)模化擴(kuò)張，搶占行業(yè)第一軍團(tuán)的席位。

張宏偉表示，對(duì)于中小房企來(lái)講，在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，中小房企將會(huì)受制于大型品牌開發(fā)企業(yè)的規(guī)?；瘮U(kuò)張，中小開發(fā)企業(yè)要獲得長(zhǎng)期發(fā)展勢(shì)必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問題。

在當(dāng)前市場(chǎng)“基本面”好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)背景下，對(duì)于資金面不太緊張的中小房企來(lái)說(shuō)，要抓緊時(shí)機(jī)及時(shí)拿地，“換倉(cāng)”謀求下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。否則在品牌房企橫行天下的市場(chǎng)集中度不斷提高的市場(chǎng)背景下，中小房企錯(cuò)過(guò)這次機(jī)會(huì)，那么也就意味著市場(chǎng)機(jī)會(huì)的喪失，在未來(lái)這些房企真的有可能就會(huì)消失在房地產(chǎn)市場(chǎng)的汪洋大海之中。

對(duì)于正處在轉(zhuǎn)型陣痛過(guò)程的中小房企來(lái)說(shuō)，在這個(gè)時(shí)候一方面應(yīng)該適當(dāng)放慢腳步，另一方面要積極尋求新的融資渠道，通過(guò)融資或引入戰(zhàn)略合作伙伴盤活“兩條腿”走路的方式。如果融資渠道受阻，這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該果斷地進(jìn)行戰(zhàn)略收縮。

張宏偉認(rèn)為，企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略收縮包含兩方面情況：第一，如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石可短期內(nèi)產(chǎn)生預(yù)見性的收益，那么企業(yè)可以通過(guò)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分項(xiàng)目股權(quán)或全部股權(quán)，緩解轉(zhuǎn)型過(guò)程中資金面的壓力，以使轉(zhuǎn)投的行業(yè)可以盡快產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，從而實(shí)現(xiàn)“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)；第二，如果轉(zhuǎn)投行業(yè)如醫(yī)藥、鐵礦石等短期內(nèi)難以產(chǎn)生預(yù)見性的收益，還需要持續(xù)長(zhǎng)期性的投入，那么企業(yè)就要權(quán)衡地產(chǎn)板塊和其他板塊的關(guān)系，果斷停止其中一個(gè)板塊業(yè)務(wù)，通過(guò)資產(chǎn)出售支援另一個(gè)板塊業(yè)務(wù)發(fā)展，同時(shí)也積蓄力量謀求這個(gè)板塊業(yè)務(wù)的下一輪市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)。

宋延慶也表示，今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)是結(jié)構(gòu)性、差異化特征愈加鮮明的市場(chǎng)，在“亂市”中做好市場(chǎng)分析和戰(zhàn)略規(guī)劃，拿出有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和產(chǎn)品線才是根本，隨波逐流、戰(zhàn)略游移只會(huì)“一路囧途”?，F(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境下，無(wú)論是品牌房企還是中小房企，都將各自步入轉(zhuǎn)型時(shí)期，從產(chǎn)業(yè)鏈定位、營(yíng)利模式、業(yè)態(tài)定位到區(qū)域定位都需要轉(zhuǎn)型。中小房企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中或許將更加糾結(jié)，有的選擇加速做大做強(qiáng)，有的只能慢慢轉(zhuǎn)型成投資商。無(wú)論如何，未來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)比拼的都不再是銷售，而是運(yùn)營(yíng)。那些資金情況良好、品牌定位準(zhǔn)確的實(shí)力型房企會(huì)越來(lái)越強(qiáng)大，而一些不專業(yè)、定位不符合大趨勢(shì)的企業(yè)會(huì)慢慢被淘汰。