目前，京版“國五條”細(xì)則得到嚴(yán)格的執(zhí)行。細(xì)則中明確指出，今年北京將繼續(xù)完善土地出讓方式，通過“限房價競地價”等方式增加自住型、改善型土地供應(yīng)。該方式土地出讓規(guī)模在300多公頃，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。

然而，京版“國五條”細(xì)則也沒有遏制住房企在土地市場一浪高過一浪的拿地?zé)崆?，臺湖鎮(zhèn)地塊頻頻以高價成交，也讓業(yè)界擔(dān)憂其后期的開發(fā)與銷售所面臨的風(fēng)險。

任啟鑫認(rèn)為，作為北京土地市場的新貴，臺湖區(qū)域已經(jīng)憑借其獨有的優(yōu)勢受到廣泛青睞，在激烈的拿地競爭中，臺湖土地成交價格漸有趕超在售項目價格的趨勢，面粉價格已經(jīng)逼近面包。在當(dāng)前價格管制的調(diào)控背景下，住建部門對臺湖新入市的項目如何界定價格標(biāo)準(zhǔn)，房企又是否能夠平衡開發(fā)成本、實現(xiàn)利潤，將成為布點臺湖的房企普遍面臨的問題。

自去年12月至今年5月20日臺湖鎮(zhèn)出讓的7宗地塊中，有4宗配建了公租房面積，達(dá)到28.9萬平方米，而公租房的配建面積越大，對地塊的商品房部分就提出了更高的盈利要求。

郭毅認(rèn)為，從成本而言，公租房由政府回購，臺湖鎮(zhèn)的回購價格大致在每平方米6000元左右，連成本都難以攤平。同樣的樓面價下，公租房的面積越大，其商品房部分的價格壓力就越高，對項目整體利潤率的拖累越大。從產(chǎn)品規(guī)劃及后期銷售來看，公租房由于入住群體復(fù)雜且具有不可控性，將拉低整體項目的檔次，對項目銷售產(chǎn)生較大阻力。因此，對于含有公租房的地塊而言，整體地塊規(guī)劃就顯得極為重要。通常而言，將公租房部分與商品住宅部分有效區(qū)隔開，作為兩個項目拆分對待是常規(guī)且較為合理的做法。

審視剩余3宗沒有配建公租房面積的地塊，據(jù)北京智匯天成土地科技有限公司測算，泰禾2013年4月11日所拿地塊樓面價為11802元/平方米，萬科首開聯(lián)合體2013年4月15日所拿地塊樓面價為9722元/平方米，世紀(jì)鴻李金嶺聯(lián)合體2013年5月20日所拿地塊樓面價為1萬元/平方米，其未來房地產(chǎn)成本價格（土地費(fèi)用+建筑費(fèi)用+銷售費(fèi)用）則分別為17941元/平方米、15343元/平方米和15690元/平方米。

任啟鑫詳細(xì)分析了臺湖區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)狀，他表示，即使區(qū)域樓市價格看漲，相比競爭激烈的通州城區(qū)及亦莊而言，目前臺湖區(qū)域內(nèi)的市場競爭基本可用“空白”來形容。

以京津高速為界，目前臺湖區(qū)域的北部僅有東亞印象臺湖一個項目在售，目前售價在15900元/平方米左右。諸如萬科首開聯(lián)合體等所拿前期出讓的地塊均在附近，扣除保障房部分，地塊樓面價普遍在1萬～1.5萬元/平方米之間。

京津高速以南，現(xiàn)有臺湖鎮(zhèn)光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)基地，由于更為臨近亦莊及輕軌亦莊線的次渠站，地理位置、軌道交通及配套設(shè)施的完善程度均明顯優(yōu)于北部地區(qū)，5月20日出讓的兩個地塊即位于此。目前，區(qū)域在售住宅項目有潤楓領(lǐng)尚和商住項目北京經(jīng)開國際企業(yè)大道，其中住宅的售價在2萬～2.2萬元/平方米左右，比北部地區(qū)每平方米高出了4000元以上，因為市場行情優(yōu)于京津高速以北地區(qū)，因此5月20日成交的兩宗地塊樓面價格也明顯高于京津高速以北。

任啟鑫還透露，去年12月萬科首開聯(lián)合體拍下的兩宗地塊，已經(jīng)以首開萬科公園里的案名搶先啟動了項目的前期宣傳，主力戶型鎖定在90平方米以下功能型三居?？梢钥隙ǖ氖?，首開萬科公園里將成為繼東亞印象臺湖之后，臺湖區(qū)域的另一個以純剛需群體為定位的品質(zhì)大盤。據(jù)悉，項目有望于今年10月份快速入市。

“隨著臺湖新項目的陸續(xù)入市，屆時臺湖、次渠兩板塊都將改變目前一枝獨秀的局面，在區(qū)域競爭開始升級的同時，品牌效應(yīng)也將加速帶動區(qū)域配套的初步建立與完善，將來會為京東購房者提供更多選擇?！比螁Ⅵ芜@樣預(yù)測臺湖區(qū)域的前景。