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面粉催生面包漲價

2013-04-29 21:56:53
今日樓市 2013年6期
關(guān)鍵詞:張利蟲子房價

普通人的8·31大限

陳寶存給記者介紹了他年初招致新華社批評的觀點“未來五年內(nèi)一線城市房價翻番”的由來,他說:“最重要的依據(jù)是,目前北京等一線城市面臨無地可供的局面,且未來土地價格大漲已是必然;同時十八大已經(jīng)明確2020年城鄉(xiāng)居民收入翻番。此外,還要考慮到貨幣超發(fā)及貶值的因素?!?/p>

完成了從“地蟲子”到“房蟲”角色轉(zhuǎn)換的張利,見證了8·31大限后房價暴漲的歷程,也深信陳寶存“未來五年內(nèi)一線城市房價翻番”的觀點。

至今提起8·31大限,張利依舊懊悔不已。對他來講,8·31大限給他留下了抹不去的污點。他說:“那不僅是我判斷的失誤,更殃及了我的親朋,他們的底子比我薄,2004年底房價飛漲,他們錯過了北京房價的上行快車?!?/p>

在2003年的北京,有3000多家房地產(chǎn)公司,而真正做項目開發(fā)的只有300多家,其他大部分都是“地蟲子”,協(xié)議出讓土地制度讓“地蟲子”能夠通過各種關(guān)系拿到土地的開發(fā)權(quán),但由于沒有實力開發(fā),他們就又將土地倒賣出去。當時北京城區(qū)的土地大部分都被各大開發(fā)商和一些“地蟲子”給瓜分了,張利就是他們中的一員。

8·31大限之前,是張利們的黃金暴利時代,他通過炒賣土地賺了不少,用他的話說就是“夠吃幾輩子了”。

在8·31大限出臺之前,在業(yè)內(nèi)以敢于直言著稱的任志強就預言房價會暴漲。他的理由是,8·31大限之后,協(xié)議出讓的土地會大量減少,幾乎是零了。政府并沒有能力去保證大量的土地供應給市場,所以土地的供應減少,而價格卻在提高,房價一定會上漲。

當時的張利并不認同這種看法,在他看來,8·31大限是國家為了抑制房市、禁止炒賣地皮,從而使地價過高的一項措施。這項措施最終的受益者實際上是購房人。地價是住房開發(fā)成本中最高的一塊,而一塊地經(jīng)過“地蟲子”幾次倒手后,地價飛漲。相應地,開發(fā)商會把成本轉(zhuǎn)嫁到購房者身上,造成房價高企。

張利是個“地蟲子”,“小時候一家住在10來平方米的房子里”的生活讓他悲天憫人,雖然8·31大限可能會堵了他的“財路”,但他還是坦誠且很專業(yè)地告訴周邊的人:“8·31大限以后, ‘地蟲子就不存在了,中間地皮的倒手的這部分成本也就不存在了,房價自然會下降?!彼麆褡枳约旱挠H友不要買房,他把諸如任志強那樣的業(yè)界人生在媒體的發(fā)言看成“作秀”,其目的無非是造成土地短缺的假象,逼老百姓早早掏腰包買單。

當年9月,在8·31大限實施后不久,張利就賣掉了自己手里正在出租的一套房子。因為那套50萬元的房子,一年的租金僅18000元,年租金回報率只有3.6%,而他買房的貸款利率卻是 5.04%,他有30萬元貸款未還清,一年的利息支出大約為15000元,過低的租金回報率讓張利沒有激情去忍受出租房屋后的若干瑣事。

當記者問及他的感受時,張利用了微博上一個流行的段子調(diào)侃自己:“某北京人賣了京城的房子遠赴重洋到美帝淘金。二十年來風餐雨宿、起早貪黑,大雪送外賣,夜半學詞語,在貧民區(qū)被搶過7、打過3次,辛苦終于攢下100萬美元,打算回國養(yǎng)老享受榮華富貴。一回國,發(fā)現(xiàn)當年賣掉的房子現(xiàn)在中介掛牌690萬元,剎那間崩潰?!?/p>

張利接著說:“8·31大限之后,我不做‘地蟲子,而做‘房蟲了?!碑斢浾邌柶稹胺肯x”的含義時,張利解釋,這是北京老話,指專門從事二手房賣賣賺取差價的人。

做了“房蟲”之后,為提高“業(yè)務”技能,張利這些年一直在關(guān)注北京的房價。“眼看著房價一天天漲起來了,8·31大限與地價飛漲和房價飛漲具有時間上的高度相關(guān)性,這絕不是偶然的巧合?!彼f。

不斷瘋漲的面粉

今年3月,國五條細則出臺。緊隨其后,北京市住建委開始嚴格控制房地產(chǎn)預售證的審批速度和節(jié)奏,“限價令”應聲落地。

然而,面對全國愈演愈烈的土地熱潮,這一系列苦心孤詣的調(diào)控政策,似乎剛剛出籠就已經(jīng)被掃入人們記憶中塵封的角落。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示:今年前5個月,全國13個一、二線城市,包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙等,合計土地出讓金高達3067.66億元,相比2012年同期的1364億元上漲幅度達到了125%。其中,北京為617.9億元,上海為515.億元,而在2012年同期,該數(shù)字均在120億~130億元。

地方政府雖然出臺了一系列調(diào)控房價的政策,但是在土地出讓上卻難以抑制賣地的沖動,對土地財政的依賴使得地方政府在土地出讓上并沒有與房地產(chǎn)調(diào)控同步。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為,地方政府積極推地,對土地財政的依賴性依然非常大,上海、蘇州等城市均有大規(guī)模的推地現(xiàn)象。

伴隨著土地出讓金的上漲,2013年5月以來我國土地市場持續(xù)升溫,土地競拍動輒上百輪,溢價率往往輕易超過100%,多城市地王記錄屢被刷新。

5月初,上海世博片區(qū)的A09A-02地塊以12.12億元成交,折合樓面價為39932元/平方米,創(chuàng)下了2012年以來上海土地市場的單價地王紀錄。但是這一紀錄當天又被附近的A09B-02地塊40079元/平方米刷新,上海單價地王紀錄一天內(nèi)兩次被刷新。

5月20日,北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)B-03地塊和B-23地塊F3其他類多功能用地兩宗土地同日成交。北京世紀鴻以8.25億元將B-23地塊F3其他類多功能用地收入囊中,溢價率高達230%,折合樓面價13136元/平方米。泰禾集團以11.25億元加7.3萬平方米公租房勇奪B-03地塊,溢價率48%,剔除公租房后樓面價19053元/平方米,再次刷新了臺湖歷次土地成交的樓面價紀錄。

5月22日,北京大興區(qū)三宗地塊成交金額達到35.22億元,創(chuàng)下“國五條”出臺以后北京單日土地成交價格的新高。

5月23日,廣州白云區(qū)、海珠區(qū)又分別以接近8億元和24.6億元的價格拍出兩塊住宅用地,在去除配建的保障性住房面積之后,兩塊土地的樓面價分別達到了24000元/平方米和35000元/平方米。

5月29日,上海長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以46億元的成交價刷新了上海今年以來的總價地王紀錄。

5月30日,北京世紀鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以10.4億元的代價,再次競得北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)一地塊,樓面地價達到13601元/平方米。值得一提的是,在2011年12月東亞新華曾在臺湖區(qū)域拿下一宗地,成交樓面價不足5000元/平方米,而現(xiàn)在的售價也僅為15900元/平米。今年5月底,臺湖鎮(zhèn)最高出讓地價已達到了19000元/平方米,上漲速度可觀。

近日,北京市國土資源局突然叫停豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同居住用地,這是繼去年9月份來廣營地塊和年底的團結(jié)湖地塊之后,因擔心價格過高影響市場穩(wěn)定而被北京市國土資源局臨時叫停的又一地塊,其起始樓面地價達到19700元/平方米。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,國內(nèi)十大標桿房企今年以來的融資額已達380億元,而2012年全年融資總額為413億元,各大房企資金面的緩解也為競相買地提供了強有力的物質(zhì)保障。業(yè)界人士表示,房企拿地最大的動力來源于資本,在土地財政現(xiàn)狀沒有明顯修正背景下,用叫停地塊出讓這種辦法恐怕難以左右土地市場。

根據(jù)以往的經(jīng)驗,土地市場的持續(xù)火熱往往是房地產(chǎn)市場升溫的前奏。地價的不斷飆升,無疑會增加開發(fā)商的開發(fā)成本。而成本的增加最終還是要轉(zhuǎn)嫁到買房者的頭上,必然會引發(fā)房價的再次飆升。

面粉漲了,面包焉能不漲價?

令人“血脈噴張”的房價曲線

8·31大限出臺伊始,就曾引發(fā)過各界對未來房價走勢的大討論,樓市唱興派和唱衰派也開始了曠日持久的論戰(zhàn)。

盡管我們在感情上很愿意相信唱衰派的觀點,希望房價會如期下降,可事實卻在證明包括任志強在內(nèi)的“樓市春天派”的判斷,8.31大限之后,隨著北京土地市場由平靜到爆發(fā),由開發(fā)商瘋狂拿地、天價地頻現(xiàn),北京商品住宅均價也不斷上漲。

根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析,8·31大限出臺后的當年,北京商品住宅成交均價和2003年相比,僅僅上漲了291元/平方米。到2005年,北京商品住宅成交均價攀升到6561元/平方米,比上年猛漲38.2%。此后的2006至2008年期間,由于調(diào)控政策的影響,北京樓市成交量持續(xù)下降,這三年成交面積分別為1936.6萬平方米、1695.4萬平方米和781.8萬平方米。盡管成交面積“跌跌不停”,但成交均價依然未改上升的趨勢,這三年的成交均價分別為8098元/平方米、11418元/平方米和12837元/平方米。

2009年由于救市政策的刺激作用,北京樓市一改成交低迷的窘境,當年無論是成交量還是成交價格均出現(xiàn)了大幅的增加。當年成交面積1895.2萬平方米,成交均價14438元/平方米,分別增加了142.4%和12.5%,量價齊升且增幅明顯。

此后,雖然北京商品住宅成交面積一直無法超越2005年2566萬平方米的水平,但成交均價卻一路走高。盡管在2010年調(diào)控政策的作用下,北京樓市成交量又大幅回落,比上年下跌41.6%,但成交均價依舊上漲,沖進了“2萬元”字頭,達到了20492元/平方米。

縱觀北京商品房自2003年起的成交面積和成交均價,可以看出,8·31大限后房價飛漲,影響波及至今。盡管在反復的調(diào)控中,成交面積有所回落,但仍未改變房價上漲的趨勢。

看著記者手中的這份關(guān)于房價的資料,張利感慨:“這條凌厲的曲線,已把人們劃分到不同的陣營——已買房人和買不起房的人?!?/p>

不僅是北京,回顧8.31大限出臺后的近十年,房地產(chǎn)發(fā)展可謂恰逢黃金十年。這期間,雖然調(diào)控從未中斷,但房價如脫韁野馬一發(fā)不可收。

2月24日,中國企業(yè)資本聯(lián)盟主席杜猛在微博上表示,從中企資本周刊“盤點十年房價”中可以看出:“我國若干年內(nèi)平均房價持續(xù)上漲是客觀規(guī)律。調(diào)控正確與否或調(diào)控不調(diào)控,長期結(jié)果大致都是一樣?;蛟S數(shù)據(jù)能幫人清醒。”

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示,2003年全國商品房平均價格為2359元/平方米,而2004年為2724元/平方米,漲幅達到15%。2007年全國商品房平均價格為3864元/平方米,五年上漲64%;2012年全國商品房平均價格為5791元/平方米,十年上漲145%。

而據(jù)5月25日社科院發(fā)展與環(huán)境研究所與社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布的2013年《房地產(chǎn)藍皮書No.10》顯示,在存量房釋放減少的背景下,2013年新建住房交易量還可能略有上升。

另根據(jù)克而瑞中國城市住房價格288指數(shù)顯示,2013年4月中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)為1027.4點,較上月上升11.5點,環(huán)比上漲1.13%,漲幅較上月上升了0.18個百分點。中國城市住房(一手房)價格288指數(shù)自2012年7月以來連續(xù)上升10個月,月均漲幅基本維持在1%的水平。而其監(jiān)控的288個主要城市中,共有178個城市一手房交易價格出現(xiàn)上漲,其中河北省張家口市和滄州市的漲幅分別達到6.50%和5.50%,漲幅最為明顯,位居全國漲幅一、二位。漲幅列三至五位的城市分別為安徽省六安市、山東省濱州市和四川省巴中市,漲幅依次為5.4%、5.39%和5.34%。2013年4月,中國城市住房價格288指數(shù)二手房價格60指數(shù)為1008.5點,較上月上升2.24點,環(huán)比上漲0.22%,漲幅較上月縮小了0.15個百分點,同比上漲4.07%。二手房價格60指數(shù)環(huán)比延續(xù)了近一年來的上漲走勢,同比亦自2012年12月起保持了五個月的上漲趨勢。值得一提的是,2013年4月,北京一手房交易價格指數(shù)為1057.8點,較上月上升29.4點,環(huán)比上漲2.86%,漲幅較上個月擴大2.40個百分點。為近13個月以來的最高水平。進入2013年,僅在與2012年新年交替的12月份出現(xiàn)了短暫的回調(diào),價格指數(shù)呈現(xiàn)一路上漲態(tài)勢。而目前,北京、上海、廣州地王扎堆出現(xiàn),公眾對房價調(diào)控再次變?yōu)榭照{(diào)的擔憂進一步加劇。

“由此可見,8·31大限在客觀上推高了地價,加重了房企的成本,最終推高了房價。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副主席王巖如是總結(jié)8·31大限對房價的影響。

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