馬文剛

在電子商務(wù)的“田園牧歌”時代，“鼠標+水泥”是提升傳統(tǒng)行業(yè)效能、擴大用戶數(shù)量的不二法則。而時至今日，電商行業(yè)的白熱化競爭令戰(zhàn)火燃至產(chǎn)業(yè)鏈上下游的各個環(huán)節(jié)，“得物流者得天下”成為行業(yè)共識，鼠標愈加離不開水泥，電商的鏖戰(zhàn)，為“物流地產(chǎn)”的跨越式發(fā)展帶來了新的契機。

在風靡全球的《生活大爆炸》中，基于量子和光子傳輸物品的構(gòu)想是天才物理學家們勇攀諾獎的主題目標；在《哈利波特》中，隔空傳物的魔柜寄托著人們強烈的超能力渴望。

傳輸是人類發(fā)展過程中亙古不變的主題，尤其在網(wǎng)購盛行的電商時代，如果沒有強大的倉儲物流作為支撐，貨物很可能會遭遇一場《霍比特人》的“意外之旅”。而當前電商扎堆倉儲物流建設(shè)的舉動，在很大程度上推動了我國工業(yè)物流地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級。

電子商務(wù)扎堆“搶庫”

“這里最早是當當網(wǎng)租用的倉庫，當當網(wǎng)變大后搬走了，然后京東商城來租用，京東商城變大后也搬走了，我們就搬進來了?，F(xiàn)在，我們發(fā)展壯大了，也要換新倉庫，不過我們搬走后，還有其他很多電子商務(wù)公司在搶這個倉庫呢……”樂淘網(wǎng)物流總監(jiān)徐夢周的這番感慨，讓人們恍然感覺：如今的物流地產(chǎn)儼然成了市中心地段的高檔二手房，同樣的換手頻頻，同樣的供不應(yīng)求。

《2012年第3季度中國網(wǎng)上零售市場季度監(jiān)測》數(shù)據(jù)顯示，2012年第3季度中國網(wǎng)上零售市場交易規(guī)模達到3316億元，環(huán)比增長18.7%，同比增長60%。其中B2C交易額突破千億。易觀國際預(yù)測，2013年中國B2C網(wǎng)上零售市場規(guī)模將達到6500億元。在電子商務(wù)的爆發(fā)式增長下，國內(nèi)消費快速增長、零售市場分散及網(wǎng)民數(shù)字的增加，讓中國有望在2015年取代美國，成為全球最大的電子商務(wù)市場。

快速增長的電子商務(wù)業(yè)，為中國的物流倉庫帶來了巨大的市場需求，然而目前國內(nèi)現(xiàn)代化物流倉庫的供應(yīng)嚴重不足，“倉儲問題如何解決”成為電商企業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)。

仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅指出：“在電子商務(wù)爆發(fā)式增長的前提下，工業(yè)物流地產(chǎn)的增長顯得不相匹配?！币苑部驼\品、京東商城、卓越亞馬遜為代表的電商“大咖”們，紛紛迅速擴容倉庫，而北京近年來交付使用的工業(yè)物流地產(chǎn)項目，僅有寶德物流園一個。

據(jù)不完全統(tǒng)計，中國的國際型標準倉庫為1300萬平方米，僅為美國芝加哥一個城市的倉儲面積。京東商城CEO劉強東此前曾多次表示，將在全國一級城市建設(shè)自己的物流倉庫，倉庫面積都在幾萬平方米以上，并準備在北京、上海、廣州等一線城市先行試點，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，京東僅在物流地產(chǎn)上的投資，就將達到數(shù)十億元。

數(shù)據(jù)顯示，京東2012年營收超過600億元，毛利率為5.5%，但配送費高達6.6%。當當網(wǎng)2011年第四季度營收12.32億元，毛利1.289億元，毛利率10.5%，但倉儲和貨運費達1.554億元，占當季總營收的12.6%。高額的物流倉儲費用，加之配送服務(wù)質(zhì)量無法保障，成為電商企業(yè)發(fā)展的最大瓶頸，也正是電商不得不自建物流體系的關(guān)鍵原因。

物流地產(chǎn)前景看好

電子商務(wù)的爆發(fā)式增長，工業(yè)物流地產(chǎn)的供不應(yīng)求，共同導(dǎo)致了物流地產(chǎn)租金的快速上揚，這無疑令物流地產(chǎn)開發(fā)商們竊喜——因為電子商務(wù)巨頭們從投資者那里融來的資金，最終有很大一塊將落入物流地產(chǎn)商的口袋。

越來越多的業(yè)內(nèi)人士也發(fā)現(xiàn)，物流地產(chǎn)是個很有潛力的細分市場，剛剛進入“面向大海，春暖花開”的朝陽時節(jié)，并具有長遠的發(fā)展前景。

根據(jù)全球商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司高力國際統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年北京物流物行業(yè)需求似乎沒有減退的跡象。來自第三方物流、電子商務(wù)、B2C和電子信息企業(yè)的龐大需求，使一些新項目相繼進入市場，總凈可出租面積將達289374平方米。

上海物流地產(chǎn)同樣供不應(yīng)求，高力國際表示，由于業(yè)主惜售，未來預(yù)計有進一步租金上漲及資本增值的空間。與此同時，中國的很多新興城市，尤其是華北、華南、西部城市，依然處于優(yōu)質(zhì)設(shè)施供應(yīng)匱乏的狀態(tài)。

一線城市的土地價格，決定了工業(yè)地產(chǎn)必然將向更多的二三線城市下沉，而圍繞一線城市的周邊或二線城市的大型制造業(yè)中心，都有倉儲物流地產(chǎn)巨頭進入。同時，公路、內(nèi)陸水道、鐵路和航空的基礎(chǔ)設(shè)施大投資，也為內(nèi)陸城市發(fā)展物流地產(chǎn)提供了契機。

目前，中國工業(yè)地產(chǎn)的投資回報率并不高，但隨著“國N條”相繼出爐，住宅地產(chǎn)頻頻受到宏觀政策調(diào)控，工業(yè)地產(chǎn)終于成為“地產(chǎn)界最后一塊凈土”，重新吸引了開發(fā)商、地方政府、投資客及銀行的關(guān)注。

目前，不少品牌開發(fā)商正規(guī)劃轉(zhuǎn)向“工業(yè)地產(chǎn)”，萬通控股集團是最為典型的例子。為了搭上工業(yè)地產(chǎn)“快車”，萬通與TCL集團聯(lián)手，目的正是整合TCL集團屬下的眾多工業(yè)用地及廠房，盤活不動產(chǎn)，從而降低運營成本。

與開發(fā)商相比，地方政府則顯得更為敏感。從各地公布的“十二五”規(guī)劃可以看出，2011年開始，各省區(qū)的產(chǎn)業(yè)園上馬和擴建相當密集，這意味著未來五年中國將進入各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的高峰期。

同時，越來越多的資本也開始進入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。聯(lián)想的弘毅投資已經(jīng)戰(zhàn)略性入股香港豪德集團。在集團層面，豪德集團已更名為毅德控股并計劃在香港聯(lián)交所上市；在具體操作層面，弘毅投資和豪德集團還共同出資成立了深圳毅德投資管理有限公司。據(jù)毅德投資表示，公司目前在全國開發(fā)建設(shè)大商貿(mào)物流中心和城市綜合體，包括會展、酒店、商業(yè)連鎖運營、招商、品牌策劃、商業(yè)地產(chǎn)、物流、物業(yè)、電子商務(wù)等。

共贏式生長

抓住一個正在快速成長的市場，與其綁定，從而實現(xiàn)共同發(fā)展——這無疑是理想的雙贏模式，物流地產(chǎn)商普洛斯的經(jīng)營之道正是如此。

2012年2月，普洛斯宣布在天津向一家全球領(lǐng)先的電子商務(wù)零售商出租9.1萬平方米的運營中心，該項目所在地普洛斯武清物流園區(qū)位于北京和天津的交界地帶。該客戶還與普洛斯簽訂了其他兩項租賃協(xié)議，涉及普洛斯集發(fā)沈西物流園和普洛斯蘇州物流園區(qū)，租賃面積共計2.1萬平方米。三項租賃，令其在中國租用普洛斯設(shè)施的面積增長了近一倍。不難猜出，這家全球領(lǐng)先的電子商務(wù)零售商正是“大咖”亞馬遜。

其實，不僅是大型電商，中小型的電子商務(wù)運營商也紛紛進駐物流園，較典型的當屬唯品會。早在2008年12月，唯品會成立時的倉庫位于辦公區(qū)，只有數(shù)十平方米，此后三年，唯品會的倉庫經(jīng)歷5次搬遷，從數(shù)十平方米到800平方米，再升級為9000平方米的獨立倉庫；2010年10月，唯品會的倉庫搬遷至廣州南海普洛斯物流園，占地2萬多平方米。

2011年，唯品會又與昆山淀山湖鎮(zhèn)簽署投資合作協(xié)議，在該鎮(zhèn)的普洛斯物流園建立華東物流中心，倉庫占地2萬余平方米。2011年7月，唯品會華南物流中心南海普洛斯物流園擴容至3萬平方米；9月，華東物流中心江蘇昆山淀山湖物流中心投入使用；11月中，西南物流中心成都寶灣物流園投入使用；12月初，華北物流中心北京首發(fā)物流園投入使用。

公開資料顯示，2011年，唯品會活躍用戶數(shù)從2010年的30萬增長至150萬，總訂單量從2010年的90萬增長至720萬。2012年3月23日，唯品會于美國上市。值得一提的是，唯品會在2010年10月及2011年5月獲得紅杉資本和DCM兩輪合計7000萬美元融資，其間都伴隨著更大的倉庫租賃動作。

目前，倉儲物流開支已成為唯品會運營開支的大頭，且隨著營收規(guī)模擴大而增加，維持在20%左右。2008年～2011年三年間，唯品會的倉儲物流費用分別為61萬、580.9萬、4547.8萬美元，占總營收比例分別為21.8%、17.8%、20%。換言之，風投資金間接進入了物流地產(chǎn)商的口袋，而能夠租借更大倉儲地產(chǎn)的電商往往生意越做越大，電商與物流地產(chǎn)兩者之間，似乎出現(xiàn)了一個巧妙的“雙贏”模式。

電商物流催生新需求

熱火朝天的電子商務(wù)在改變?nèi)藗兿M習慣的同時，也正在改變地產(chǎn)發(fā)展的思路。戴德梁行2012年11月29日發(fā)布的報告指出，如何高質(zhì)量地把電子商務(wù)交易的貨品送到中國2.2億網(wǎng)購群體手上，成為了物流業(yè)租戶當前最大的挑戰(zhàn)。

由于基建設(shè)施尚未完善、缺乏貨倉及儲存空間、貨品最后送遞一環(huán)缺乏專才，二線城市及內(nèi)陸地區(qū)的電子商務(wù)發(fā)展出現(xiàn)困難。面對物流物業(yè)供應(yīng)缺乏、成本上漲及基建設(shè)施尚未完善等挑戰(zhàn)，中國電子商務(wù)的主要銷售商戶正采用不同的物流模式進行應(yīng)對，包括自行修建倉儲設(shè)備、自行管理物流程序及自設(shè)快遞部門等，但這些方法涉及較高的資本投入，且商戶未必熟悉房地產(chǎn)方面的運作和策略。于是，高速增長的中國電子商務(wù)業(yè)和一直乏善可陳的物流倉儲設(shè)施，為跨國物流供應(yīng)商提供了歷史性發(fā)展機遇。

中國目前現(xiàn)代物流倉庫設(shè)施的供應(yīng)嚴重缺乏，只占全國倉庫面積總數(shù)的2%，且大部分屬于中低端物流物業(yè)。部分由老工廠改建而成的物業(yè)，建筑質(zhì)量粗糙，多有層高不夠、缺乏裝卸貨物的設(shè)備、運貨車輛往來不便等缺點，轉(zhuǎn)型升級的需求較為迫切。

在一線城市，物流倉庫短缺推高了相關(guān)物業(yè)的租金增長，部分電商企業(yè)選擇把倉庫設(shè)于租金較便宜的周邊地區(qū)，間接為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展帶來了利好。戴德梁行研究部指出，與其他房地產(chǎn)類型不同，中國的工業(yè)物業(yè)通常能在經(jīng)濟不明朗時期提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，特別是在電子商務(wù)行業(yè)繼續(xù)擴張的利好背景下，物業(yè)收入有助于抵消出口需求的下降，預(yù)期工業(yè)物業(yè)在未來仍將繼續(xù)受惠。

值得注意的是，在中國電子商務(wù)市場領(lǐng)域，C2C模式曾一度占據(jù)70%以上的交易比率。而近年來，愈來愈多的買賣雙方轉(zhuǎn)移使用B2C模式，既推高了整體電商市場的增長，也讓物流倉儲在電子商貿(mào)中的角色更為凸出。這種電子商務(wù)模式的改變，帶動了供應(yīng)鏈管理方式的轉(zhuǎn)變。戴德梁行指出，在傳統(tǒng)商貿(mào)流程中，倉儲物流一直扮演后勤角色，而電子商務(wù)把終端消費者帶到供應(yīng)鏈管理中，令倉庫的角色變得比以往更重要，甚至影響到倉庫物業(yè)的最佳使用方式及最佳選址，這為相關(guān)行業(yè)的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級帶來了新的契機。