呂甜

“眼光獨(dú)到，才能找到一件東西天生的價(jià)值?！边@也是劉建忠二十多年叱咤福州商業(yè)物業(yè)的倚仗。

一個(gè)陽(yáng)光的下午，劉建忠走進(jìn)福州市臺(tái)江萬(wàn)達(dá)的華浦·華爾街接待會(huì)館的時(shí)候，有十幾人在等待。一進(jìn)門(mén)，他就開(kāi)始輪番交談，不停地作出各種決定，與合作伙伴、屬下、客戶(hù)、朋友等等，雷厲風(fēng)行。采訪，也被繁忙的手機(jī)來(lái)電不停打斷一之前與他聯(lián)系采訪，十個(gè)電話往往八九個(gè)占線。

濃重的福州口音、頗快的語(yǔ)速，讓人聽(tīng)著吃力，這個(gè)高大男人的言語(yǔ)間卻亳不掩飾強(qiáng)烈的自信：“商業(yè)是城市不變的主題?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的人很多，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)很激烈，會(huì)倒掉一大批，因?yàn)楹芏嗳藢?duì)商業(yè)一竅不通，但我肯定贏。我二十多年來(lái)一直從事商業(yè)地產(chǎn)，見(jiàn)證了福州不下幾萬(wàn)個(gè)商業(yè)物業(yè)案例，對(duì)商用物業(yè)投資有非常敏銳的眼光?！?/p>

這種自信，在他首次獨(dú)立操盤(pán)的“華浦·華爾街”項(xiàng)目上展現(xiàn)得淋漓盡致：海西金融中心唯一待售一線全江景5A頂級(jí)寫(xiě)字樓，“金融大區(qū)一號(hào)位置”、“福州一號(hào)樓王”，國(guó)際級(jí)定位標(biāo)準(zhǔn)，超高端項(xiàng)目配置，包括售價(jià)內(nèi)部功能配置租售定位都領(lǐng)先業(yè)界先行一步。

對(duì)華浦·華爾街，劉建忠充滿(mǎn)信心和期待：“眼光獨(dú)到，才能找到一件東西天生的價(jià)值?！边@也是他二十多年叱咤福州商業(yè)物業(yè)的倚仗。

眼光獨(dú)到挖掘商鋪洼地

15歲在五一廣場(chǎng)擺地?cái)傎u(mài)服裝，此后輾轉(zhuǎn)于福州各商貿(mào)市場(chǎng)，起起伏伏數(shù)年中，劉建忠發(fā)現(xiàn)了商鋪?zhàn)饨鸬膬r(jià)格波動(dòng)。價(jià)格曲線的波動(dòng)誰(shuí)都知道，但要把握住市場(chǎng)的節(jié)奏，低吸高拋，卻需要敏銳的眼光和果斷的操作。這正是劉建忠獨(dú)到之處，這得益于他在股票市場(chǎng)的領(lǐng)悟，“不管是店鋪也好，股票也好，走一批來(lái)還會(huì)來(lái)一批人。而我都是低價(jià)、底價(jià)人手。”

實(shí)際操作中，劉建忠瞄準(zhǔn)別人虧損出讓的店面，自己先承租，再找合適的下家轉(zhuǎn)手，最初操作臺(tái)江農(nóng)貿(mào)商鋪，半數(shù)以上都曾經(jīng)他手轉(zhuǎn)租過(guò)。他還隨時(shí)關(guān)注法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣(mài)的房產(chǎn)商鋪，并從中“淘寶”，“起拍價(jià)是評(píng)估價(jià)，往往低于正常的市場(chǎng)價(jià)，但拍賣(mài)節(jié)奏很快，要迅速做決定，有時(shí)拍下來(lái)我還不知道店鋪具體位置在哪里?！?/p>

作出買(mǎi)賣(mài)決定的判斷，來(lái)自他總結(jié)的“稀缺資源”理論：炒店面一定要瞄準(zhǔn)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，炒房一定要學(xué)區(qū)房、看水房，比如西湖、江濱，都是稀缺資源。對(duì)商用物業(yè)的充分了解，敏銳地挖掘價(jià)值洼地，正因此，同一個(gè)投資項(xiàng)目，劉建忠總是可以獲得比其他人更高的回報(bào)。

在單個(gè)店鋪的頻繁買(mǎi)賣(mài)中，劉建忠感知到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展空間。1996年，劉建忠發(fā)現(xiàn)福州小商品批發(fā)沒(méi)有集散地，于是，他以30元/平方米的價(jià)格長(zhǎng)期承包了廣宇商貿(mào)城的所有地下室，再以23元/平方米的價(jià)格轉(zhuǎn)租給大商戶(hù)，并承諾免租一年一“先培育市場(chǎng)，再?gòu)闹匈嶅X(qián)，眼光要長(zhǎng)遠(yuǎn)。”潛心打造出專(zhuān)業(yè)商貿(mào)市場(chǎng)的氛圍后，地下室開(kāi)始供不應(yīng)求，租金迅速翻番。

此后，他又陸續(xù)收購(gòu)并打造了新天成小商品批發(fā)市場(chǎng)、承包開(kāi)發(fā)鰲峰燈具五金批發(fā)市場(chǎng)、收購(gòu)建設(shè)辣椒批發(fā)市場(chǎng)等等。五一廣場(chǎng)、上渡建材市場(chǎng)、南方家具域、古街、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)……福州每一個(gè)新商業(yè)中心的出現(xiàn)，都有他的足跡。

黑馬出世成就個(gè)人地王

地?cái)偂⑸啼?、?zhuān)業(yè)市場(chǎng)、超級(jí)賣(mài)場(chǎng)，劉建忠見(jiàn)證并把握住了福州市商貿(mào)業(yè)態(tài)的變遷，完成了資本的快速積累。

隨著城市化進(jìn)程的加速，福州市區(qū)的商鋪價(jià)格越來(lái)越高，吸引了越來(lái)越多中小投資者，劉建忠此時(shí)卻跳出了買(mǎi)賣(mài)商鋪的視野，把目光投向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“相對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，地價(jià)還處于價(jià)值洼地?！?/p>

2009年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷全球金融危機(jī)后快速?gòu)?fù)蘇，原先的房地產(chǎn)刺激政策已轉(zhuǎn)向收緊調(diào)控，特別是“國(guó)八條”的發(fā)布讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前景再度撲朔迷離。“大行情來(lái)臨前，總有徘徊的低谷，讓普通人失去信心，但卻是抄底的好時(shí)機(jī)。”這是劉建忠多年炒股積累的經(jīng)驗(yàn)。細(xì)心的劉建忠發(fā)現(xiàn)，全國(guó)知名品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們正紛紛人駐福州，“大佬們都來(lái)了，抄底的好時(shí)機(jī)到了！”

2009年底，等待了五年的劉建忠以個(gè)人名義花5.6億元拍下福州金融街D6地塊——這就是后來(lái)成為福州海峽金融中心標(biāo)桿寫(xiě)字樓的“華浦華爾街”項(xiàng)目，正式向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)軍。其后的2010年，劉建忠又接連以個(gè)人名義用7.952億元和14.5億元拿走江廈小區(qū)東側(cè)地塊和潘墩一期地塊。

沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在不到一年的時(shí)間里連番拿地，劉建忠成為當(dāng)時(shí)福州土地拍賣(mài)市場(chǎng)最大一匹黑馬，讓謹(jǐn)慎的業(yè)界驚詫不已。而他拍下的地塊自有一番特點(diǎn)——好地段、伴巨頭、重遠(yuǎn)期，“如果你難以決斷買(mǎi)不買(mǎi)，那就相信行業(yè)龍頭的眼光，跟著他們動(dòng)！”

金融街D6地塊位于海峽金融中心規(guī)劃區(qū)核心區(qū)域，緊鄰當(dāng)時(shí)正在建設(shè)中的臺(tái)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)；潘墩一期地塊位于福州新倉(cāng)山中心一一海峽會(huì)展中心區(qū)域，同一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上，世紀(jì)金源集團(tuán)拍下附近兩地塊后，劉建忠堅(jiān)決出手。特別是江廈小區(qū)東側(cè)地塊出讓前，盡管坊間多有萬(wàn)達(dá)人駐浦上大道北側(cè)的傳聞，但劉建忠并不盲信?！叭绻f(wàn)達(dá)要拿地，肯定要提前在附近選辦公地點(diǎn)。”仔細(xì)了解后，他判斷，浦上大道南側(cè)的海潤(rùn)尊品原售樓部是最合適萬(wàn)達(dá)的辦公點(diǎn)，于是，他以租樓為名找到海潤(rùn)尊品物業(yè)，得知售樓部已被萬(wàn)達(dá)訂租。劉建忠心下大定，在拍賣(mài)會(huì)上堅(jiān)決拍下江夏小區(qū)東側(cè)地塊。十天后，萬(wàn)達(dá)果然拿下浦上大道北側(cè)地塊。消息傳出，附近的店面價(jià)格和租金都翻了一番！

黑馬，并不是一日練成的。“決定之前干思萬(wàn)慮，決定之后義無(wú)反顧。”憑借周密的調(diào)查和果斷的決定，文《建忠每每精準(zhǔn)地捕捉到商業(yè)土地價(jià)值洼地。

潛心學(xué)習(xí)構(gòu)筑地產(chǎn)標(biāo)桿

從商鋪?zhàn)馐鄣降禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)，劉建忠事業(yè)的跨度不可謂不大。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，涉及土地拍賣(mài)、工程建設(shè)、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)營(yíng)管理、融資渠道等等諸多專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)，劉建忠雖有商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，卻沒(méi)有前期開(kāi)發(fā)經(jīng)歷，“那就一點(diǎn)一點(diǎn)學(xué)！很多開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)一竅不通，挖來(lái)一兩個(gè)人就想入行，肯定不行。其實(shí)，從位置選址到經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)到招商到后續(xù)管理，一大堆環(huán)節(jié)都要互相碰撞才能了解?！?/p>

牛頓曾說(shuō)過(guò)，“如果說(shuō)我比別人看得更遠(yuǎn)些，那是因?yàn)槲艺驹诹司奕说募绨蛏稀！倍鴦⒔ㄖ艺J(rèn)為，“和巨人同行，自身也容易成為巨人?！北е鴮W(xué)習(xí)的態(tài)度，劉建忠開(kāi)始了與知名連鎖商場(chǎng)紅星集團(tuán)的合作，共同開(kāi)發(fā)江廈小區(qū)東側(cè)地塊，“這種合作模式可以減少一個(gè)企業(yè)與市場(chǎng)相當(dāng)長(zhǎng)的一段磨合期”。

此時(shí)，劉建忠展現(xiàn)出自己強(qiáng)大的學(xué)習(xí)動(dòng)力和能力?！澳膫€(gè)人是人才，哪個(gè)人是這個(gè)項(xiàng)目的專(zhuān)長(zhǎng)，我就找他們聊。成本部、工程部、設(shè)計(jì)部……我都聽(tīng)他們講。聽(tīng)完之后，我的意見(jiàn)就出來(lái)了。我的接受能力非常快，別人做幾年可能還學(xué)不到這么好的東西，我都已經(jīng)做到了?！庇幸淮危瑸榱私哟t星美凱龍集團(tuán)的一位高層領(lǐng)導(dǎo)，劉建忠在長(zhǎng)樂(lè)機(jī)場(chǎng)等待延誤的飛機(jī)，直至凌晨三點(diǎn)鐘，正是這次交流，他學(xué)習(xí)到了“消防、財(cái)務(wù)、衛(wèi)生、鋪位等有機(jī)融合的商場(chǎng)整體布局理念”。為了加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度、緩解資金壓力，他還學(xué)著如何向銀行申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款，不料卻接連遭遇國(guó)家房地產(chǎn)政策調(diào)控，銀行融資限制越來(lái)越多，前期的功夫次次付諸流水，逼得他天天和銀行人士打交道，愣是把調(diào)控政策和金融規(guī)則琢磨個(gè)通透。

也正是在不斷地探討交流中，劉建忠見(jiàn)證了一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的完整開(kāi)發(fā)過(guò)程，讓劉建忠逐步掌握了商業(yè)地產(chǎn)的整體運(yùn)作技巧。

經(jīng)過(guò)數(shù)年運(yùn)營(yíng)，劉建忠已有十幾家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)，一個(gè)本土商業(yè)地產(chǎn)巨人的框架初現(xiàn)。過(guò)去凡事親力親為的劉建忠，開(kāi)始逐步建立起自己的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，大方向自己決策，細(xì)節(jié)則交給團(tuán)隊(duì)。2009年7月，為了更好地經(jīng)營(yíng)管理旗下眾多獨(dú)有的專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)和幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，劉建忠注冊(cè)成立了福建華班企業(yè)管理有限公司，“成立華班的目的是為了規(guī)范化管理和運(yùn)營(yíng)，及提升品牌。掌握了全盤(pán)運(yùn)作模式之后，華班要獨(dú)立運(yùn)營(yíng)自己的項(xiàng)目?！?/p>

同時(shí)操作多個(gè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，劉建忠投入了數(shù)十億資金，數(shù)年前就把省外軋鋼廠的部分資金抽回福州果斷進(jìn)入樓市。“現(xiàn)在看到有潛力的房產(chǎn)商鋪還會(huì)手癢，但必須忍住，全情投入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，要做就做大事業(yè)！”他笑著說(shuō)。

打造名片作海西華爾街

華浦·華爾街，是劉建忠獨(dú)立操盤(pán)的第一個(gè)項(xiàng)目。

建筑在金融街D6地塊的華浦·華爾街，正處于福州海峽金融商務(wù)區(qū)的核心地段。作為海峽西岸中心城市未來(lái)發(fā)展的金融中心，也是作為承接對(duì)臺(tái)離岸金融業(yè)務(wù)的平臺(tái)和兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心，這里將匯聚逾十家銀行總部，七座甲級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓，建成后，將成為金融、保險(xiǎn)、證券、信托、貿(mào)易等行業(yè)的云集之地，“華浦·華爾街”的案名也由此而來(lái)。

在劉建忠的規(guī)劃藍(lán)圖里，華浦·華爾街是他二十多年商業(yè)地產(chǎn)生涯的扛鼎之作，也將是海峽金融街的一張名片：“首家配置同聲翻譯寫(xiě)字樓”、“首家配置環(huán)型高爾夫球幕寫(xiě)字樓”、“首家匹配瞳孔虹膜識(shí)別總裁專(zhuān)屬電梯”、“首家配置雙頂級(jí)會(huì)所寫(xiě)字樓”、“首家配置雙游泳池寫(xiě)字樓”……“這是我全資控股操盤(pán)的第一個(gè)項(xiàng)目，必須至始至終地跟進(jìn)，才能提高操盤(pán)的高品質(zhì)?！眲⒔ㄖ矣H自全權(quán)操盤(pán)，事無(wú)巨細(xì)，無(wú)不親力親為，傾注了大量心血——人無(wú)我有、人有我優(yōu)，用國(guó)際最高標(biāo)準(zhǔn)打造一座頂級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓。

與臺(tái)江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一路之隔，24層的華浦·華爾街已經(jīng)封頂開(kāi)始裝修：坐北朝南270°一線觀江，逾百米面寬的臨江光影建筑，藏風(fēng)納水；神似風(fēng)帆的造型，與周邊的建筑交相輝映，帶給觀者以“得水藏風(fēng)、君臨天下”的深刻印象；4.05高，8.5米柱間距、每戶(hù)17米寬的一線看江面、360°全玻璃幕墻、超豪華大堂、BOSS專(zhuān)屬電梯；為人駐的商界領(lǐng)袖專(zhuān)門(mén)設(shè)置頂級(jí)國(guó)賓會(huì)所“華人釣魚(yú)臺(tái)”——在建筑頂層配備的全景觀江會(huì)所，乃福州首家，內(nèi)設(shè)沉香藝術(shù)會(huì)館、3D高爾夫、無(wú)邊界庭院泳池及健康房、同聲翻譯的多功能會(huì)議廳等等。

海峽金融中心，面朝閩江、背倚光明港，正是圍水聚財(cái)之地，曾經(jīng)密布蔬果、副食品、花鳥(niǎo)等眾多商貿(mào)市場(chǎng)。見(jiàn)證了福州商貿(mào)業(yè)態(tài)變遷的劉建忠，眼看這片熟悉的土地上，從流動(dòng)攤販到沿街商鋪再到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)升級(jí)。如今，一座定位為領(lǐng)袖圈層資產(chǎn)型的超高端寫(xiě)字樓，華浦·華爾街，也將成為劉建忠叱咤福州商業(yè)地產(chǎn)二十多年來(lái)的新高度。